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「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳，從一間三百萬元的老公寓起家，因為掌握危機入市、逆勢操作法則，如今已替自己攢出超過億元的身價。 撰文‧梁 任瑋 擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳，說起話來輕聲細語，很難想像今年四十七歲的她，房地產投資資歷已二十二年，經歷台灣房地產四波 景氣循環，都可以安然度過的主要心法就是，「當眾人恐慌的時候勇於進場，耐心等待景氣翻轉，機會就是你的。」一九八九年，為了把母親接來台北一起住，陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中，陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜，因為一坪十二萬元，這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓，但樓上還可以再加蓋，我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後，陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家，原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。 「雖然公寓要爬樓梯，我不怕苦啊！我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年，直到幾年前，生活條件變好而搬離，但她依然沒有把房子賣掉，房價也增值了一倍多。 不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落，只要沉得住氣，遇到風暴時不要自亂陣腳，忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了，就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）爆發之前，買進永和「銀河水都」預售案。 當時房地產不景氣已經長達十年，房市在谷底 盤旋許久，在一片低迷中，因新增的房屋供給數過多，加上房價持續下跌，有意購屋者都採取觀望態度，購屋需求持續銳減，建商餘屋庫存去化也十分緩慢，但站在 市場第一線的陳麗鳳發現，永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了，新大樓二十萬元，設備比公寓還好，房價下跌空間有限，加上河岸景觀住宅是未來趨勢，當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳，因此一口氣進場買了四戶。 後來ＳＡＲＳ爆發，房市瞬間急凍，不過，在二○○三年底，房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激，購屋需求復甦，銀河水都房價也一路起漲，每坪最高賣到二十八萬元，陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成，她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間，獲利四五％，其他三間則繼續持有，現在更漲了一倍以上，讓她堅信「手頭隨時保持三間房子，一間自用、一間投資、一間收租，布局中長期標的，因持有時 間長，一旦轉手，投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時，大家都不敢買房，陳麗鳳研判，金融危機的震央是發生在美國，台灣人儲蓄率又高，台灣房價 要崩盤不容易，因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭，三十幾坪總價才三百多萬元，她認為這輩子應該很難再遇到這種行情，因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場，買下人生的第一間房子，結果現在三峽的房價漲了近一倍。 房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時，陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區，「那裡有大街廓，又有面積廣大的公園，跟老三重擁擠的街道不一樣，一坪才二十幾萬元為什麼不 買？」重陽橋旁的水岸景觀，讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗，心動之餘，以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋，如今也上漲至每坪三十餘萬元，投資報酬率近 五成。 陳麗鳳說，過去四、五年房地產景氣大好，房價一季就漲兩成，經常過了一個農曆年，每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元，自從政府打房 之後，投資客就縮手，房價開始修正，她覺得這對房地產市場是件好事。 陳麗鳳認為，今年房市遭遇奢侈稅風暴，政府打房政策又一波波出籠，影響 買氣，但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待，「凡事物極必反，今年景氣走修正波，但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族，陳麗 鳳建議，「頭過身就過！」有了第一間房子，就會把費用省下來，當習慣把錢儲蓄在房地產後，「房子就會像變魔術一樣，替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環，只要抓住逆勢買進的要點，就可以當個房市贏家。 陳麗鳳 出生：1964年 現 職：翰昌廣告董事長 投資資歷：22年 操作經典戰役： 曾在SARS爆發前，買進銀河水都預售案，在SARS結束後，出售一間獲利45%。 危機入市投資心法 1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量，若餘屋去化殆盡，表示谷底已過，房價即將起漲。 2.金融或政治危機造成的低檔，可視為時機點，但若基本面有問題，就 不宜貿然進場。 3.人為因素干擾房市，通常也會造成回檔，只要基本面好，就是買進時機。 4.觀察看屋人潮的回籠率，人潮變 多，可視為信心恢復。 抓對時機點入市，房價一路上漲進場時間地點標的買進價格（萬元/坪）目前價格（萬元/坪）1989年中和 五樓公寓1225 2000年永和銀河水都2045 2008年三重重陽重劃區水岸住宅2030 | ||||||
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領導亞洲第一大電子通路，擁有三十五年統御將才經驗的聯強國際總裁杜書伍，從月薪二萬元的職員做起，並身兼多份工作，累積出上位的能量，閱人無數的他，找將才的訣竅之一就是看穿著，他有什麼獨門見解？ 口述‧杜書伍 整理‧燕珍宜一個人成為將才的第一關鍵，在於他對自己的了解程度，明白自己要什麼？不要什麼？我很重視思考分析能力，對自己愈了解的人，表示他這方面的能力愈強。 人是否有潛力變成將才，除了他的專業能力之外，「Supporting Knowledge」（輔助知識）也很重要，意即態度、積極度與正面思考能力等等的人格特質，都是對專業能力很重要的輔助力量。 怪東怪西就是不怪自己 無法擔大任例如，有些人對於職掌內的工作，會反射性地挑喜歡的做，不喜歡的便拒絕或推託，對於非分內的工作，更是能避就避。依我的經驗，這種人會因此喪失更多學習的機會。 以我自己為例，做第一份工作時，公司的業務主管離職，沒有人接手。主管就問我，願不願意做業務？我答應了，但那時沒有人接我原來技術部門的工作，所以我就白天做業務，晚上再繼續研究技術資料，一個人做兩份工作，做了一年多。 除了身兼業務、技術工作外，後來，我甚至跑去做行政。那時只是覺得行政的步調趕不上我的業務需求，為了解決問題，我就跳進去管，沒想到學了好多東西，日後當上主管，這些因「多做而多學」的經驗，都正好派上用場。因為當層級愈高，所需要的經驗面向就要愈廣。 有些員工，很自然地認為「公司應該如何如何」、「主管應該如何如何」、「其他單位應該如何如何」等，這樣的想法代表著「別人應該把一切準備就緒，等著他去上班」。這種態度背後，其實是一種依賴性，也容易延伸成推卸責任的習慣。這類人若當上主管，就會變成老是怪罪部屬辦事不力，或是其他單位配合度不佳等。 反之，具有獨立人格特質者，會主動把主管交代的事項了解透徹，不清楚時也會詢問主管；與主管意見不同時，會設法溝通，甚至掌握主管的優點與弱點，以調整自己做更充分的配合。 我會觀察員工如何看待責任的歸屬情形，來判斷他是否有擔當，一味地推卸責任，或是完全攬在自己身上都不好。 想當主管的人，必須要有更長遠的眼光。我剛出社會時，當時月薪約兩萬元，有別家公司的老闆用五萬元挖我，那時候，這筆錢很誘人。他還對我說：「我給你五十萬元，你就跟我去國外跑，幫忙推銷產品。」當時我冷靜一想，天上從來不會平白有好康的事情掉下來，這個人出手這麼大氣，代表他的行事風格不踏實，這筆錢我能拿六個月，還是一年？所以最後我就沒有去。 因此，我會觀察，如果一位員工能夠忍受短期效益不明顯的工作，而選擇長期耕耘，追求長遠效益，那麼他就是一個「有遠見」的人，是屬於將才型人物。 至於溝通能力，我認為重點不在於口才或演說技巧，溝通要成功，必須要能夠了解你的對象。 換位思考溝通順暢無阻 具領導魅力「對牛彈琴」的問題，不一定是牛的錯，而是方法錯誤。同一件事，對象不同，溝通的方式就要有所調整。和主管、客戶溝通時，一定要先了解對方的立場與需求。很多溝通不良的狀況，都是因為「雞同鴨講」，或是用「簡答」取代「詳答」。 愈會溝通的人，「換位思考」能力就愈強。能夠從對方的背景、環境、思惟模式與所處的立場，模擬對方在這件事可能的態度與反應，以及自己該如何說明，對方才聽得入耳，進而順勢導引到能認同你的想法。 此外，穿著得不得體，也可以看出一個人的判斷與定位能力。例如，出門前，能夠先想清楚當天的場合為何，選擇適當的服裝。假以時日，生活上的練習反映在工作上的效果，則是對於每一項事務都能精緻地判斷出差異來，並用最適當的方法去處理，掌握情勢的精確度也會隨之提高。 杜書伍歸結將才應有的基因，不僅思考要深、視野要廣，更要有學習的熱情， 這些能力必須從工作與生活當中，一點一滴打造而成，才能昂然面對世界的變化與挑戰。 杜書伍 出生：1952年 現職：聯強國際集團總裁兼執行長經歷：聯通電子總經理、神通集團副總經理學歷：交通大學計算與控制工程系 最討厭的NG行為 1.會挑工作，非分內工作就不碰，自私自利。 2.面對壓力不求協助，意圖獨扛一切，卻愈做愈糟。 3.穿著不得體，無法拿捏分寸，判斷力會失準。 | ||||||