股樓齊鳴：壓抑樓價升勢加強版
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GS(14)@2012-05-12 11:27:22http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329827
樓價乾升，市場普遍認為政府在樓市方面已無計可施，現任特首曾蔭權班子與候任特首梁振英班子正進行交接，加上預計梁振英為求大和解，上場後先採取懷柔政策，以挽回民望。但筆者認為如樓價升勢持續，不管現屆或候任政府，也有機會被迫推出措施，以壓抑樓價。
長線應增加樓宇供應
招唔怕舊最緊要有即時效用，政府或許在現有樓市措施推出加強版。筆者曾指出，當樓價升幅出現很大水位，在額外印花稅（ SSD）實施下，炒家仍有活躍機會。近日樓價屢創新高，不少持貨滿一年的 SSD盤轉手，賣家賺錢離場，如美孚曼克頓山一個面積約632平方呎單位，業主去年3月以312萬元購入，上月底以398萬元沽出，持貨一年需付5%額外印花稅，除稅後賬面賺66.1萬元或逾兩成。
現行的 SSD按物業持有期分三級逆進稅率，年期越短，稅率越高，持貨兩年內的 SSD為5%至15%，政府或會考慮將年期延長或增加稅率，或兩者同時修改，增加持貨成本。
此外，由於大部份買家是通過銀行貸款買樓，在樓宇按揭貸款方面，也有機會繼續收緊，如按揭貸款上限、按揭成數上限、供款佔入息上限等，提高入場門檻。如果是用作收租投資，貸款條件或會較自住樓宇嚴謹。雖然政府最新公佈的住宅供應統計數字，未來三至四年共有6.4萬伙潛在新供應，即平均每年約有1.8至2.1萬個新單位，但似乎在樓價上並未反映這因素。長線而言，解決高樓價的方法，應為增加樓宇供應。
張一鳴