高仁: REITS 財技
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GS(14)@2012-04-15 18:43:422012-4-10 HJ
Cinde-reits 的魔法
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在探討本港的Cinde-reits 之前，首先要了解什麼是REITs。
REITs 是以單位信託基金形式的一種集體投資計劃，透過集中投資於可帶來收入的房地產項目，例如商場購物中心、寫字樓、工業大廈、酒店及服務式住宅等，為基金單位持有人提供定期收入回報。
目前本港上市的REITs 合共有9 隻，2005 年11 月底掛牌的領匯（823）是鼻祖，主要投資於公共屋村內的零售商場及停車場項目；泓富產業信託（808）、冠君產業信託（2778）、陽光房地產基金（435）及置富產業信託（778）投資於本港工商大廈、零售房地產項目；富豪產業信託投資於本港酒店物業；其餘3 隻REITs 則投資於內地、港澳房地產物業。
有別於投資於地產股，本港的REITs主要受房地產投資信託基金守則監管【表1】，具有五大好處：（一）業務重點明確，因REITs 不得從事房地產以外的業務，或擁有重大非房地產資產；（二）根據規定，REITs 於各財政年度的分派需最少為經審核除稅後收入淨額90%；（三）與直接投資於房地產相比，資金流動能力大增；（四）管理人受證監會持續發牌認許及監管；（五）具有法定及監管企業管治機制，並由獨立的受託人監督內部企業管治機制。
「化妝」提高短期回報
雖然投資 REITs 有好處，惟Cinde-reits的美麗背後，卻是依賴仙女的「魔法」，再透過利用形形色色的「化妝品」，以提高前期的收入回報率；當「時鐘」踏入午夜 12時後，大股東的財技安排時限屆滿， 「化妝品」便會隨即褪色， 「真面目」立刻暴露於人前。
根據高仁的「人肉」搜尋顯示，Cinde- reits 的「化妝品」大致上可以分為四
大
類別【表2】：
①大股東提供前期租金收入保證，以「谷」大租金收入；②大股東放棄前期分派，以提高其他單位持有人的分派水平；③ 由大股東提供免息貸款，或者透過利率掉期協議，以降低前期的債務利息支出；④管理人前期收取管理費，以基金單位代替現金。
Cinde- reits塗上五顏六色的「化妝品」，悉心打扮到「既索且正」（提高前期基金單位的回報率），唯一目的是吸引「王子」（投資者）的注意，惟最後有可能會「打回原形」（後期回報率下滑）。
租金回落派息大減
說回富豪產業的例子，基金擁有的本港酒店物業項目，是由富豪國際（078）於2007 年3 月分拆得來，並且由後者繼續承租及經營，租金包括基本租金及按酒店物業收入淨額計算的浮動租金。
「仙女」富豪國際非常「抵得諗」，不惜供應源源不絕的「化妝品」，務求要讓富豪產業參加「舞會」。
根據富豪產業招股書披露，不論初步酒店物業經營業務盈利如何，大股東都會向富豪產業支付預先釐定的基本租金，並且由2007至2010年按年遞增，各年度金額分別為6.3 億、7 億、7.5 億及7.8億元。
然而， Cinde-reits的時限一到， 「仙女」立刻收回「化妝品」，改由獨立專業物業估值師釐定市場租金。2011 年度，富豪產業收取的基本租金大幅減少28.2%，只有5.6 億元；加上浮動租金收入，其租金收入總額仍然減少24%，只有6.92億元。
至於投資REITs 主要看的可供分派收入總額，同比大幅下跌41.7%，至3.98 億元，每基金單位分派總額則大跌36.8%，至0.12 元【圖】，其他基金單位持有人可謂深受「化妝品」褪色之害。
雖然「仙女」的「魔法」消失令Cinde-reits 打回原型，但高仁相信，只要Ci nde-reits 努力排除萬難（做好本業），童話故事的圓滿結局或許會重現眼前。
本欄逢周二刊出
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高仁
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GS(14)@2012-04-15 18:44:46太多謝你了，高仁打手同志，唱衰它吧!!
3 :
freecow(1747)@2012-04-15 19:10:57唔明，佢唱衰有好處?
4 :
david395(4434)@2012-04-15 20:09:01can buy cheap
5 :
GS(14)@2012-04-15 20:20:354樓提及
can buy cheap
I can buy cheap really
6 :
pars(2406)@2012-04-15 21:37:23睇佢用富豪做例子，先醒起味皇有分析過，再次重溫。
7 :
GS(14)@2012-04-16 21:23:186樓提及
睇佢用富豪做例子，先醒起味皇有分析過，再次重溫。
好似無人記得我寫了兩篇
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