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「無提及」與「看不到」──「中原」「城市」指數的爭論(2010/12/31) 脫苦海

1 : GS(14)@2010-12-31 22:07:26

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18243

打從額外印花稅出台後，人們就對招數是否有效出現南轅北轍的論調，政客固然先擔心用力過猛然後話無料到，業內人仕由發起遊行到指著數據說調整已完，更有以學術為包裝的論調，認為出招後樓市指數不肯下跌，是業界做假數欺騙市民，更傳出政府官員過問樓市指數的編製。筆者一向認為樓市是炒樓唔炒市，所以無論乜乜指數、物物數據都好，只是聊備一格，以及作為一個紀錄，來分析過去樓市的表現。即如筆者金融海嘯前計算中原指數在52.97有支持，或現在說樓市要調整15%到接近74點都好，都只是一個大約的估計。有網友計算中原指數的移動平均線，筆者也是由是觀之，抱著的心態是，有總比無好，而不會奉之為圭臬。筆者也屢次指出中原指數的不足之處，比如有些大屋苑如愉景灣(8,070伙) 、珀麗灣(5,225伙)、日出康城(5,168伙)、錦繡花園(5,018伙)、將軍澳中心(4,542伙)沒有成為成份屋苑。曾淵滄教授曾解釋要建立調整呎價模式才能成為成份屋苑，或許這是沒有任何獨立屋入圍的原因。但說中原指數沒有公開那50條邨，指責者就未免功課做得不足，而被中原黃愛樓反唇相譏。打開地圖全港當然不只500條邨，有興趣去數的，可以到這兩個網址：http://www.rvd.gov.hk/en/doc/urban_201010.pdf
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/nt_201010.pdf 筆者計算過中原成份屋苑的單位數目佔全港總數25.7%（見附表），但更重要的是中原指數是市值加權指數，先計算出86個成份屋苑的調整呎價，然後以調整呎價乘以各屋苑的面積，得出屋苑的總市值，來計算某個月（中原城市指數）或某個星期（中原城市領先指數）的變化。所以我們不能說中原指數的覆蓋率是25.7%，有心去計的人要找出全港私人住宅的總市值，去除中原指數成份屋苑的總市值，而這個數字是時刻都在變化，不知那間銀行那個經濟師有此興趣？


另一個問題是資料來源及時差的問題，如要跟足正式物業成交紀錄時差很長，例如差餉物業估值署的租金及售價指數，現在最新臨時數字是十月，正式數字是七月，那麼要知道額外印花稅的威力，臨時數字要兩個月後，正式數字更要五個月後，要夠權威的數字的話，請兩至五個月後開腔。中原指數之被市場重視，是因為時差是各種指數中最短的，也要大約有三至四個星期，2010年11月19日發生的事，理論上在12月10日或以後才看到結果，中原領先指數在12月17日開始下跌，實在正常不過，筆者不明從事經濟學術研究的機構及人仕，為甚麼會忽略如此明顯的時差現象。再者，從地產代理的利益看，市好市淡都想做生意，買賣雙方差價太大而做不了生意才是最煩惱的事，有沒有誘因去造假數？筆者無意維護中原指數，但是所謂捉賊要拿贓，疑點利益歸於被告，指責有諸多局限性的指數，「無提及」與「看不到」似未足以成理。既然叫得做「中原」「城市」指數，淨係睇城市，當然就睇漏中原喇！
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