近期萬科、融創、華潤在上海均有中高端項目入市，從預售證發放情況看，價格基本低於市場預期，但去化行情平淡。
中原地產市場分析師盧文曦指出，去年上海市場不好，銷售任務多半沒完成，今年上海地區銷售壓力增大。3月也是傳統銷售季，所以供應節奏恢複不錯。值得關註的是一些中高端項目報價基本低於市場預期，這也體現房企想盡快回籠資金。盧文曦認為，若新房價格低於市場價也沒有去化7-8成，市場預期可能轉差，銷售將進一步承壓。
上海鏈家市場研究部監控顯示，以2015年“3·30新政”為代表的寬松政策影響，2015-2016年是自2010年以來，上海一二手住宅市場成交的最高峰，二手住宅成交量連續兩年超過30萬套，新建商品住宅成交量亦連續兩年處於10萬套以上的高位。
隨後的2017年，上海一二手市場成交量均進入近年的低位水平。這一方面是2016年限購、限貸等調控政策大幅收緊的必然結果；同時，也與2015-2016年高成交量下，大量有效客源與房源的消耗有關。
同時，2017年上海市二手房共計成交15.19萬套，同比大跌60%。進入2018年，1月份二手房成交1.15萬套，環比下跌5%，同比上漲22%，市場回調趨勢並未改變。上述機構預計，2018年前三季度成交套數仍將維持在每月1.2萬套左右，二手房交易將繼續降溫，買賣雙方將進入新一輪市場博弈，也即“有價無市”狀態。
克而瑞房地產研究中心總監楊科偉指出，經過一年多調控，多數房企基本都已接受大環境向下的事實，逐步尋求投資銷售的應對之道，因而未來市場開發投資額等指標趨於平穩發展。
有數據顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖僅482萬平方米，但市場去化速度由2016年1-12月的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42萬平方米。
上海鏈家市場分析師趙葆根認為，供應端是影響新房市場成交的重要因素。在市場熱度較高的2015-2016年，市場處於供小於求狀態；而在2017年市場降溫後，新增供應量依然低於成交量。由此造成上海新房存量的逐漸萎縮，2015年初尚有9.19萬套，至2017年底已降至3.12萬套，這也是去年新房市場處於低位的主要原因之一。今年1月，由於供應小幅放量（以外圍中小套型為主），月成交量恢複至4300余套，為去年8月以來最高。可見今年新房市場成交，將很大程度上取決於供應端能否釋放更多適合自住型需求的房源。
據分析，隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，2018年二三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，屆時，指標意義上，上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。
同策咨詢研究總監張宏偉則指出，“上海一手房需求最低7.4萬套左右，但因為2017年供應才3.4萬套，是歷年平均的30%左右，造成了需求面的極度壓抑。2017年需求僅5萬套，是歷史最低值的70%。市場供應一旦放量，被壓抑的需求也會隨之爆發。
趙葆根認為，今年，在政策面松動可能性較小的情況下，上海市場依然會保持低位的主基調。新房市場能否回升，主要取決於供應端。而二手房市場，經過2017年的成交低谷後，有效房源、客源客觀上也得到一定恢複，成交有望在去年下半年以來的低位基礎上略有回升。
值得註意的是，今年以來，全市新房市場的成交重心，顯著向中低價位偏移，總價500萬元以下的房源，占到今年以來（截至3月15日）總成交量的78%，而去年全年，這一比重為62%。由於近年上海住宅用地出讓，絕大部分位於外圍區域，且在2016年2月的土地新政中，即對宅地的中小套型比重作了嚴格規定。因此，未來外圍中小套型、中低價位房源，將是上海新房市場的主流。
然而，上海房地產市場已經趨於理性，新房市場也不再會像前兩年那樣有如此多的“日光盤”出現，購房者對於項目的考量回歸到日常生活便利度和產品本身層面。
2月24日靜安康鑫家園項目開盤，靜安區市中心地段，周邊二手房均價10萬元/平方米，而該項目單價6.1萬元/平方米起。
3月12日，位於上海閔行古美板塊的同濟融創玫瑰公館搖號開盤，共推出266套房源，戶型為96-144平方米3-4房，均價約6.9萬/平方米。現場共860組有效客戶參與搖號，認籌率達300%以上。所推房源已於當日售罄。
今年以來，上海陸續推出不少新盤，其中有“銷售火爆”的，也有“業績慘淡”的。
據不完全統計，最近上海開盤項目有7個。除前述，還有位於青浦徐涇的“網紅盤”——萬科天空之城，3月10日開盤，283套房源銷售8成；位於嘉定的盤古園府3月2日開盤，推出416套房源認籌數僅約100組，據網上房地產統計，目前已簽約47套房源；同在3月2日開盤的中糧南橋錦雲坐落於奉賢南橋新城板塊，328套房源已幾近售罄；1月份開盤的南翔純新盤，華誼逸品瀾灣推出480套房源，目前銷售了近300套；1月31日開盤的桐南美麓一次性推出836套房源，1月至今共簽約770套。
從目前上海新房市場的銷售情況來看，“房住不炒”基調已經逐步顯現，購房者的置業策略顯示出相對理性的態度。產品品質不佳、生活配套有瑕疵等問題會直接影響到最終成交。
上海中原研究院二手數據監測顯示，2月全市二手住宅成交6,842套，環比下滑50.05%，成交量大幅下降。但與此同時，價格卻以微漲趨勢為主。全市295個有效樣本樓盤中，8個樓盤價格環比下跌，其中4個樓盤跌幅大於5%，4個樓盤跌幅小於5%。287個樓盤價格環比上升，其中275個樓盤漲幅小於5%，漲幅超過5%的樓盤有12個。
值得關註的是，據上海鏈家統計，今年截至3月11日，全市新建商品住宅套均成交金額為509萬元，相較去年四季度的655萬元，下降140多萬元；套均面積也從去年四季度的132平方米，下降至今年以來的117平方米，市場成交進一步向小面積、低總價方向傾斜。
同策咨詢一份研究報告顯示，今年2月，上海商品住宅共去化20萬平方米,同比去年下降42%，環比下跌幅度高達60%。上海庫存量穩中有跌，從近3個月移動存銷比來看，上海商品住宅去化周期在12.48個月左右。
來源：21世紀經濟報道 記者 唐韶葵