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一年大賺百萬後之部署(答)

http://www.homebloggerhk.com/?p=6428

如果以你收入水平,而西九單位係早期買入的話,拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階,可以儲多點現金流,侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿,先可以由低位彈高追到較高水平,當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。

 

勢力懸殊下唔可以遂蚊儲

至於有兩類人想再談,一就係唔想用槓桿之人,靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標),係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下,你唔瞭解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊,係亂用槓桿之人,佢比前者低回報更慘烈,係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘,係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位,再度身為自己鋪上理財之路。

 

聯名轉老婆單名

又講拆名,其好處係由聯名轉老婆單名,老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成,做更大槓桿。留意如果人工負擔得到,其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住,同埋唔保證100%批出,而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁,有update請告知),即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅,同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債,老公要加為擔保人。

 

按揭保費太肉痛

筆者都建議拆,再補錢做五成或七成,租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓,雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭,樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯,十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平,實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付),貴到連諗樣都肉痛,因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還,其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經,希望讀者和本網其餘cases比對一下,如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。

 

讀者應該唔使換樓,買多間佢承受得起,但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出,往後買入三房或市高而租入三房,都是好方法,在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

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如果以你收入水平,而西九單位係早期買入的話,拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階,可以儲多點現金流,侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿,先可以由低位彈高追到較高水平,當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。

 

勢力懸殊下唔可以遂蚊儲

至於有兩類人想再談,一就係唔想用槓桿之人,靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標),係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下,你唔了解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊,係亂用槓桿之人,佢比前者低回報更慘烈,係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘,係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位,再度身為自己鋪上理財之路。

 

聯名轉老婆單名

又講拆名,其好處係由聯名轉老婆單名,老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成,做更大槓桿。留意如果人工負擔得到,其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住,同埋唔保證100%批出,而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁,有update請告知),即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅,同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債,老公要加為擔保人。

 

按揭保費太肉痛

筆者都建議拆,再補錢做五成或七成,租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓,雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭,樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯,十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平,實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付),貴到連諗樣都肉痛,因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還,其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經,希望讀者和本網其餘cases比對一下,如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。

 

讀者應該唔使換樓,買多間佢承受得起,但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出,往後買入三房或市高而租入三房,都是好方法,在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

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湯同仁手記系列:金利來(0533) 行政總裁離婚後之前景

在2014年6月13 日,蘋果日報的娛樂版訪問黎瑞恩,她稱已和金利來(533)創辦人、主席曾憲梓三子、現時副主席兼行政總裁曾智明離婚,現正在處理法律程序中,據小道消息稱,是因為曾智明在國內結識了年輕的女性而導致婚姻破裂的。
 
圖為金利來網站。
 
對於娛樂新聞的角度,大家已經在報紙上已看得很多了,結果大家都看見,但如果變成以財經分析來分析討論行政總裁離婚後的影響,相信還是很少,近來金利來股價也有偏軟,由除息前的3.6元水平,降至現時除息後約3.2元,計上股息,近期跌幅約7%,相信市場認為曾智明離婚是一項負面的事情。仁者今天特地翻了一些材料,希望從學術角度來解釋對股東的影響,這些影響分為3方面:
 
(1)   行政總裁離婚會影響控制權: 因為離婚,行政總裁也需要提供高額贍養費予前妻,其持有大額上市公司的股票,所以或許會減持部分股票作補償之用,這導致未來董事局的組成會受到一定的影響,從而影響公司管治,但需要視乎股東的觀感。
 
(2)   行政總裁離婚會影響他的生產力、集中力及能力: 根據外國的研究顯示,37%的公司指出離婚會令員工生產力下降,但根據美國的資料顯示,24個在2009年至2012年離婚的行政總裁中,7個於不久就退休離開工作崗位。
 
(3)   行政總裁離婚會影響他對風險的判斷: 由於他在離婚後因需要賠償高額贍養費,財富會下降,所以他們的對未來商業行為會走向兩個極端,一是變得保守,以守住剩下的財富,一是就變得激進,目的是想追回失去的財富,但前者可能令股東失去賺大錢的機會,後者可能會變成行政總裁因接受新挑戰,導致增加薪金的原因。根據美國的研究,在行政總裁離婚後,他們的薪酬是有增加的,這樣就變成他婚姻失敗,使股東會受累的情況。
 
仁者認為,以上3種影響,相信對於公司問題尚屬不大。首先,根據報章的資料,黎瑞恩取得的補償約在千萬左右,以現時曾氏家族持有6.14億股,以現時每年派發股息27仙來看,每年的股息收入在1.66億,相信有足夠財政資源來支持這項支出。至於第二點,因為這家公司的行政總裁有下屬的副政總裁曾智康向行政總裁匯報業務,況且主力主管中國業務的人士經驗也豐厚,未必於一時間會影響情況,另外第三點,由於現時曾智明父母仍然對公司有一定的影響力,所以在重大決策前,應該都會徵詢他們的意見,未必會出現很大的問題。
 
況且,以公司財務來看,表現非常穩定,至2013年底,公司現時持有12.96億現金,並無銀行負債,財務非常穩健,雖然近來中國服飾市場受到一定的影響,銷售大幅下降,但公司持有多項位於中港的物業,租金收入維持在1.3億以上,且逐年保持小量的增長,況且今年終於把上海的地皮拆遷完成並交回政府,收入將會入帳,所以對業務相信有一定幫助。另外,公司的股息率近2年可以保持在27仙的水平,以現價來計股息率也8.4%,屬高水平,雖然市盈率在扣除重估收益約9.6倍,顯得較同業如卡賓(2030) 及利郎(1234) 略貴,但作為一家可信的老牌企業來說,相信這點溢價是值得付,所以現時仁者也持有小最作長線收息之用。
 
總的來說,仁者認為離婚對公司暫時沒有很大的影響,但是一旦沒有老人從旁協助下,這家公司管理上,才會真正發生重大的變化,到時才知真章,方才考驗到公司的管理水平是否良好。

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【西遊記】Nicole Kidman的視后之謎

1 : GS(14)@2017-10-09 03:31:50

【文化籽:西遊記】一直很想追看美劇《小謊言》(Big Little Lies),就算對Reese Witherspoon加Nicole Kidman這個奧斯卡影后的組合沒甚麼興趣,也很難忽略導演Jean-Marc Vallee。執導過《續命梟雄》(Dallas Buyers Club)及《狂野行》(Wild)兩齣佳作,居然愛上電視劇,而且不是David Fincher式只拍頭幾集,開了個局交給下屬接手的類型,反而實實在在由頭拍到尾。拍完《小謊言》的七集,又會執導由Amy Adams做主角的八集《Sharp Objects》。有競爭才有進步,不是騙人的,Netflix橫空出世,迫使其他電視台越戰越勇。如果香港電視業的競爭夠大,大概也不會犯錯在片尾出現簡體字字幕。



可惜,一直沒有時間。直到Nicole Kidman在艾美獎榮登視后,才下定決心通宵清劇。不是特別欣賞Nicole Kidman的演技,相反,向來對Nicole Kidman有偏見。初出道時,拍《雷霆壯志》(Days of Thunder),是個很稱職的花瓶,其實最適合在《新蝙蝠俠:不敗之謎》(Batman Forever)飾演宣萱般的人質。往後有一段很長時間,Nicole Kidman專門接《大開眼戒》(Eyes Wide Shut)之類的文藝片,試圖轉型演技派。求仁得仁,在《此時.此刻》(The Hours)戴個假鼻扮演名作家Virginia Woolf,一擊即中,順利成為奧斯卡影后。問心,同一齣電影,三個女主角,演得最好是Julianne Moore,其次是Meryl Streep。Nicole Kidman能夠勝出,我偏激地認為是因為夠紅。那幾年,奧斯卡常頒影后給當時得令的一線女星,例如《寫我深情》(Shakespeare in Love)的Gwyneth Paltrow,例如《伊人當自強》(Erin Brockovich)的Julia Roberts。可能對收視有幫助。是否名副其實?我只記得,挾住影后之名,Nicole Kidman接拍《亂世情天》(Cold Mountain),是完完全全不敵Renee Zellweger。這齣電影像魔咒,Renee Zellweger受整容失敗的傳聞困擾,星途大不如前;Nicole Kidman也被指越來越硬膠,之後接拍爛片不斷。估不到會在電視界反彈。



Nicole Kidman(左)在《小謊言》的對手是旗鼓相當的Reese Witherspoon(中)。劇照

在《小謊言》,Nicole Kidman扮演表面幸福的師奶,但其實對於為家庭放棄事業而掙扎不已。何況丈夫天性躁狂,慘被家暴,Nicole Kidman的演出算眼前一亮,甚至比在年頭獲奧斯卡最佳女配角提名的《漫漫回家路》(Lion)更出色。遇到個好劇本,真係好重要。劇集採用倒敍手法,一開場就告訴觀眾以一宗校園欺凌作起點,以一宗命案作終結,中間透過警員對目擊者們的查問來增強懸疑性,讓觀眾投入去估計誰是欺凌者,誰是死者,誰是兇手。跟無綫劇近來最愛用的競猜Final Boss一脈相承,但《小謊言》的每個細節緊緊相扣,由學童們的欺凌解釋到成人們的死戰,不單沒有犯駁,甚至稱得上流露出宿命意味。單憑這一點,港劇那種無法自圓其說的常見爛尾,為製造所謂高潮而罔顧人物性格及現實合理性,已經遠遠有所不及,更不用說《小謊言》對愛情對婚姻對教育的一針見血見解,根本已到達我們無法觸及的層次。看得出有極大進步。十多年前,《靚太唔易做》(Desperate Housewives),同樣以罪案懸念包裝婚姻題材,但空洞得多,鬆散得多。拍了八季,越拍越差,我覺得比很多港劇更不堪。當電影界的精英都踩入電視圈,現在不容易有這一回事了。功力足夠也要找到合適拍檔相襯。Nicole Kidman轉拍電視劇,對手是旗鼓相當的Reese Witherspoon;香港也有影后前往電視台助陣。鮑起靜的對手,是陳展鵬……



Profile:方俊傑觀塘長大,壹仔打滾,偏愛西片、西劇、中日韓美女。利物浦悲慘球迷,非西人一個。
facebook:方俊傑



編輯:謝慧珊




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170929/20167008
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