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二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0615/156556.shtml

二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋
李星 李星

二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋

長租市場創業者要想突破中國式租房困局,唯有借力打力、順應房源大B化趨勢。

文 | 李星

據住建部房地產市場監管司介紹,當前我國租賃市場涉及人口在1億以上,年租金已突破1萬億。與旺盛的租房剛需相比,房源存量嚴重不足,增量遠落後於城市新增人口速度。因而,住房居住市場是典型的“賣方市場”,租客的話語權比較微弱。

長租市場的房源主要包括:(1)把自有房屋出租的個人房東,被稱之為“C端房源”;(2)為租客提供住房租賃服務的職業二房東,被稱之為“小B”;(3)集中出租整棟標準化房源的公寓管理公司,被稱之為“大B”。小B和大B屬於廣義的“二房東”範疇。

所謂“得房源者得天下”,過去二十多年,中介不斷囤積C端房源而獨大;如今,移動互聯網的蓬勃發展及人們消費主權的複蘇,房源開始向B端集中,在多重合力助推下,一場“去中介化”大幕正悄然拉來……

中介在市場博弈中占盡上風

租客要租到滿意的房子,要麽找房東直租,要麽通過中介或者二房東轉租。然而多年以來,中介 、房東、二房東、租客之間相互博弈,使得中國式租房陷入剪不斷、理還亂的重重困局之中。

傳統中介擁有星羅密布的實體門店,以及以門店為據點穿梭在大街小巷的房產經紀人,他們遊走於房源和客源兩端,本應是租房市場的服務者。在PC時代,中介在58同城、搜房網等媒體平臺批量發布C端房源信息,形成了一套組織多人帶看,催促租客簽定租賃合同的打法,其成交速度比房東招租更快,因而所囤積的C端房源越來越大,競爭優勢也淩駕於租客與房東之上。

一些個人房東傾向於把住房租賃業務交給信得過的二房東全權打理,而不是任由中介公司處置。二房東是住房租賃業務的經營者,是 “代理房東”,被平臺視為自帶貨源的“商戶”(B端)。二房東同樣需要囤積C端房源,是制衡中介滲透和擴張的主要力量,以昌平區天通苑為例,大約500個二房東控制了當地80%的可出租房源,該地區的房屋租金要比中介壟斷房源的其他地區低廉很多,因而成為北漂的重要聚集區之一。

近些年, 58同城收購安居客,搜房轉型房天下,鏈家、我愛我家等中介公司自建房產O2O,愛屋及屋等互聯網中介異軍突起,租客通向房源的流量入口被中介壟斷,房東和二房東不得不依賴中介平臺發布出租信息,並向中介繳納大筆傭金;這種畸形的市場局面也助長了虛假房源泛濫、黑中介坑蒙拐騙等亂象的囂張氣焰。

眾望所歸,二房東漸成“去中介化“主力

國務院在2016年6月初印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》罕見地把“住房租賃企業”作為首要的市場主體,其次才是“房產開發商”、“中介機構”及“個人房東”,並強調要“通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小租賃企業協調發展的格局”。

對政府而言,在房價高開高走的形勢下,鼓勵民眾租房而非買房無疑是務實之舉。政府希望看到,租房市場逐漸從C端房源過渡到B端房源占主導,以便進行有效的監管,並可以向住房租賃企業征收稅費。

對於租客來說,二房東比中介更有誠信、更加穩妥。二房東為租客提供的是持續的全天候、多維度的租賃服務,而中介經紀人的頻繁流動也不能保證租客在住期間的服務,更像是一錘子買賣。這也是由各自經營性質所決定,二房東的收入主要來源自房屋租賃(含居住)服務,而中介則主要以交易傭金謀利。

小B化的職業二房東、大B化公寓管理公司正迅速成為突圍中介把持的租房市場的希望,而長期以來被中介邊緣化的二房東終於迎來“翻身”機遇。

那麽,二房東如何另辟蹊徑獲取新的免費流量入口呢?移動互聯網不斷進步也為B端房源線上化積蓄了足夠的勢能。以去中介化的房屋租賃B2C+C2C全價值鏈管理技術平臺房總管在企業端的運營為例,小B化的職業二房東或大B化的公寓管理公司貨源多,把B端房源成批量的上線,平臺的貨源問題迎刃而解;即便在單次成交後,二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺,由於單個房東的房源有限,產品的使用黏性、用戶忠誠度比企業版稍弱一些。

政府的大力支持、百姓的呼喚、再加上移動互聯網提供的技術和流量保障,讓二房東盼來崛起的大風口。

二房東在“大B化”中的困難

據統計,一些發達國家的長租公寓產業占據約占整個租房市場份額的50%,而我國公寓占有率不足10%,發展潛力巨大。國內房產開發商開拓住房租賃業務直奔“大B”租房,一些中介公司也在加緊布局B端房源,成立公寓管理公司變身“二房東”。

鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標準化的精裝公寓;青年YOU+、寓見等長租品牌公寓贏得資本垂青。這些新興公寓多地處繁華地段、上班便利,有專門“公寓管家”提供長租服務以滿足新中產年輕人對居住品質的追求。由於定位於都市白領單身公寓,原則上要求每戶入住不超過2人,無形中把帶小孩、老人的家庭用戶擋在門外。

要想真正充分滿足大眾的長租剛需,還得寄希望於“小B”逐漸成長為“大B”。一些有商業頭腦的職業二房東正朝公司化、品牌化方向運作,以服務口碑穩住客源,強化對“一房東”的議價權和續租能力,兼並一些經營不善的二房東,成為初具規模的住房租賃企業。

租房市場的競爭越充分,資源越向優勢方聚集,最終形成新的B端房源壟斷新局面,而在房源“大B化”進程中,肯定會有一批二房東跟不上形勢被迫淘汰,具體存在以下三大困難:

(1)落後的管理手段:不少二房東仍然事無巨細進行手工記賬,既不便查詢,也容易遺忘出錯,一旦進入高速擴展階段,房源量和租客量劇增將帶來繁重的工作量,主觀經驗管理已經落伍;

(2)高額的推廣費用:無論是整租房,還是合租房,房源的閑置都意味著可變現資金的流失,二房東往往要不斷付費置頂導入客流,據了解,僅上海市場職業二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達5億元;

(3)單一的資金來源:房東的資金來源於租客傭金,然而需要提前大筆墊付給房東,資金周轉成為職業二房東的“命門”;在二房東之間兼並之戰中,誰出的租金高、墊付金額大,誰就在整合房源中更有優勢,不少二房東因資金鏈跟不上而出局。

SaaS平臺和消費金融是二房東的兩大推手

想要攻克上述的難關,職業二房東既要強化租賃管理“內功”,又要大膽引入金融“外援”。

目前房產開發商和中介公司旗下公寓管理公司都有ERP系統,職業二房東要想實現“彎道超車”,必須把將SaaS(軟件即服務)嵌入到租房業務方方面面之中,實現租房業務的數字化、智能化管理躍變。

SaaS平臺要想做到簡便實用,就得把租房業務場景與移動互聯網技術友好結合,譬如在SaaS工作平臺即時提醒二房東將閑置房源出租並予以發布;通過移動端可以與租客在線溝通;所有“帶看”記錄可在移動端查詢;與租客在線簽訂電子版合同,並支持移動支付轉賬;催繳租金以短信通知租客;退租的押金自動返回等功能一鍵完成。據國內首個純移動端房屋租賃管理SaaS系統房總管創始人、CEO林當清(超大型ERP系統“新中大”軟件聯合創始人)介紹,SaaS為商戶的房源管理、發布房源、租客管理、合同管理、財務管理提供了一個閉環平臺,此外,平臺基於租房的交易大數據還可以衍生買房、裝修、家政等業態服務。

如果把SaaS平臺比作二房東的“武器”,那麽消費金融則是租賃市場的“糧草”。針對剛走向社會租不起房的年輕人,平臺可以接入“螞蟻金服”的征信系統為租客提供的“分期貸”服務。房產是居民最大的固定資產、金融屬性極強,尤其在北上廣深等一線城市的房屋租賃業務的回報相當穩健;目前“魔方金服”就把公寓的“經營性預期收益”打包成理財產品放在平臺購買,贏得投資人的追捧;而將小B房源的“預期收益再證券化”成為緩解職業二房東資金周轉難題的可行出路。

而讓職業二房東習慣基於SaaS平臺開展業務,鼓勵二房東利用金融杠桿盤下更多的房源,需要一批專業的服務人員和線下地推團隊深耕長租市場。

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鑒於過去租房市場糟糕的服務體驗,本文認為理想的住房租賃商業模式需回歸用戶本位,在C2B端(租客to二房東)利用SaaS閉環平臺提升租賃管理效率,以消費金融激活租賃市場市場潛能;在C2C端(租客to房東)釋放移動互聯網“連接”優勢,讓租客與個體房東借助免費平臺自主直租,形成C2C+C2B良性循環。

租房是人們生活常態,也是關乎民生的大事,長租市場創業者要想突破中國式租房困局,唯有借力打力、順應房源大B化趨勢,以移動互聯網的普惠助推二房東們走向歷史前臺,才有望重塑人們的租房體驗,改寫萬億級住房租賃市場的競爭格局……

二房東 租房
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二房東 二房 迎來 翻身 解放 租房 市場 不可
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