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香港新鴻基的內地戰略是神馬？投資守住高端住宅和一線城市！

在香港，坊間流行著這麽一種說法，“不擁有一套新鴻基的物業，都算不上是香港的富豪”。

自1972年在香港上市以來，新鴻基地產(00016.HK，下稱“新鴻基”)在業內是許多公司的榜樣。也曾吸引了萬科創始人王石的註意，萬科第一個跟隨的目標就是這家香港房地產公司。王石曾說：“萬科曾跟隨新鴻基，定期參觀它的樓盤，比如我們的物業管理好，有一個品牌叫萬科匯，就是跟新鴻基學的。”在2000年萬科管理層重新選擇大股東時，王石甚至一度在華潤與新鴻基地產之間徘徊。

新鴻基在一定程度上不被圈外人熟知，但其所呈現出來的作品大家一定見過。目前香港第一高的ICC和第二高的IFC就是由新鴻基打造，而在上海東方明珠旁的地鐵上蓋物業IFC也是它的作品，作為上海最高端的商場，它擁有超過240間國際頂級品牌店及餐廳，包括Louis Vuitton、Chanel、Prada、MiuMiu、Hermes、Gucci等。此外，緊靠IFC旁的高端住宅-國金匯，則是高端商務人士居家首選。

上海IFC國際金融中心

“未來將繼續以高端發展為主，”新鴻基發展(中國)有限公司華東區域副總經理張永順在接受第一財經記者采訪時表示，因為公司在項目拿地、提供的物業配套服務等方面的成本很高。

據新鴻基中期業績財報顯示，截至2015年12月31日止6個月，新鴻基實現歸屬於上市公司股東凈利潤為92.98億港元，同比上升9.9%。物業銷售方面，銷售收入為94.94億港元，毛利潤達24.74億港元，按所占權益計算，期內的合約銷售總額約144億港元。而租金收入方面，連同合作項目租金計算，總租金收入同比增長7%至103.51億港元;凈租金收入同比增長7%至79.43億港元。

新鴻基表示，今年香港物業銷售目標為320億港元，而內地銷售目標則為50億港元。截至2015年12月底，新鴻基在內地的土地儲備為654萬平方米，已落成投資物業占108.7萬平方米，其中約80%位於上海、北京、廣州等一線城市。

“我們不會貿然進入二三線城市，地產項目的建設及後期的物業管理等都需要人才儲備。”張永順說道。對於內地投資，新鴻基地產認為目前土地儲備足以配合未來發展需求，將繼續采取選擇性策略，在一線城市物色投資機會。

新鴻基發展（中國）有限公司華東區域副總經理張永順（左四）

近年來，新鴻基的財務狀況較好，2012年~2015年資產負債率分別為23.86%、24.66%、24.41%，相比萬科、萬達商業等內地房企70%以上的資產負債率要低很多;由於新鴻基定位高端，盈利自然不差，在銷售毛利率方面，近年來一直維持在40%左右。

而持續不斷的去庫存和降準降息，導致近兩年來內地樓市市場整體開始出現分化複蘇。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市;其余二線城市環比較為平穩。

內地投資物業的發展，將成為新鴻基地產2016年在內地的重點。截至2015年12月31日止6個月，連同合作發展項目帶來的收益，新鴻基內地投資物業組合的總租金收入上升11%至人民幣14.4億元。

新鴻基地產全資擁有的上海徐家匯中心項目正在施工。此項目華山路一號地塊寫字樓提供1.67萬平方米樓面，預計租戶可在2017上半年進入，而3.06萬平方米的商場將於2018年開業，項目逐步落成後預計將為集團帶來可觀的租金收入。

位於上海浦江東岸的濱江凱旋門推出的服務式公寓產品“凱旋匯”

短期而言，新鴻基廣州新項目的貢獻將最為明顯。據介紹，其占50%權益的廣州天環商場已於今年3月進行試營業，新鴻基持有33.3%權益的廣州天匯廣場項目的IGC商場亦將於今年下半年開業。

物業銷售方面，新鴻基期內業績已經達成全年（財務核算期間為2015年7月至2016年6月）銷售目標50億港元的一半。按所占權益計算，新鴻基期內內地合約銷售額約人民幣25億元，主要銷售貢獻來自上海濱江凱旋門、天璽、中山奕翠園、廣州花都禦華園以及廣州珠江新城天匯廣場第二幢寫字樓。

近日，位於上海浦江東岸的濱江凱旋門推出服務式公寓產品“凱旋匯”。據張永順介紹，此次推出的服務式公寓共170多套，面積在65平方米~127平方米，戶型為1房及2房，主要是為了滿足高收入人群的租賃、投資需求。

不過，對比內地半年50%的業績達標率，新鴻基在香港的物業銷售達標情況則較為遜色。截至2015年12月31日止6個月，其香港物業合約銷售額為113億港元，距離全年320億元港元目標仍有一段距離。

除此之外，新鴻基的一項人事任命引發外界關註。4月26日，新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯之子郭基泓出任執行董事，是繼郭基輝後，第二位正式成為執行董事的郭氏第三代。有分析認為，郭基泓的委任與新鴻基部署逐步交接有關。