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居屋夢 左丁山

2011-6-25  AD




 

派福利,唔派猶 自可,一派就會激起紛爭,譬如派六千元,一聲話派啫,永久居民與新移民就有矛盾,關愛基金代派六千元予新移民,要有入息審查,於是新移民之間立即產生怨 氣。又譬喻復建居屋,據講係為了幫助市民置業,講就好聽嘞,一講到細節,就要劃分白表(普通居民)綠表(公屋居民),分收入界線(總有一個收入上限),必 然有排拗。

如果遵照舊制度嘅話,復建居屋只會大利公屋居民,啲八十後非公屋人士第一次置業要買居屋嘅話,機率等於中六合彩三至四個字(估 計),再者,講到價錢,買居屋有折扣,過往係市場價格七成,但如今細單位樓宇嘅市價去到七千至一萬一呎。打個七折之後,無論白表綠表,只要符合購買資格, 都無財政能力承擔,除非佢地個個虛報,故意壓低個人薪酬。

故此新居屋政策如要符合政策宗旨,幫助夾心階層第一次置業嘅話,必須修改兩樣:(一)白表綠表比例大變,讓白表佔多數,提升夾心階層中獎機會;(二)大幅度調低折扣比率,例如去到五成以下,讓夾心階層有能力買入。

之 不過,折扣越多,將來要出手轉讓嘅痛苦越大,因為賣樓時要補地價嘅噃,補番五千蚊一呎喎,去邊度搵錢補呀?意思即係成世人住在居屋,好難移動,影響未來生 活及就業嘅靈活性。僥倖夠運買到居屋,係要嚟住嘅,如要寄望樓價升值,可當為投資嘅話,請保持高度耐性同埋把握時機。過往二十五年居屋史(一九七八至二 ○○三)曾製造了不少千萬元富戶,皆係透過居屋換私樓,私樓換大樓呢個過程(左丁山就有朋友從俊民苑換樓換上干德道),但現在樓價不再是一九七八年嘅七百 蚊一呎嘞喎。由七百蚊升上一萬元一呎,歷時三十三年,共升14.28倍,到咗2047年(五十年不變是否會終結?香港不再是特區?)樓價會否升到每平方呎 14萬3千蚊,一個七百呎單位要賣一億銀?諗吓都驚。

 


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復建居屋動搖根本

2011-6-23  NM




五月十九日,曾蔭權在立法會答涂謹申議員提問,否定復建居屋之議。言猶在耳,他即向澳洲電視台放風將復建居屋。三十日間,香港到底發生了些什麼曾蔭權口中「令人吃驚」(frightening)的事情,以致非要來個政策急轉彎不可?

在曾蔭權語作驚人之先,樓市業已成交萎縮、價格呆滯,足見發展局加推土地、金管局收緊樓按成數,供求雙管齊下,緩和樓價已初見成效。促使曾蔭權打倒昨日之我的唯一原因,看來是這三十天間,香港來了個叫王光亞的口沒遮攔北方來客。

王 光亞不是一般的自由行遊客,而是曾蔭權的「婆婆」—— 主理特區事務的港澳辦主任;這個「婆婆」對港澳兩地的房屋(及其他)政策貶褒一番。此舉明顯違反「一國兩制」、「港人治港」的基本方針國策,曾蔭權非但沒 有直斥其非,反而放棄既定的房屋政策以為逢迎。此番突變的殺傷力超越樓市,危及整體經濟。

復建居屋,曾蔭權原先期期以為不可,他的首要考慮 是「照顧基層市民的需要」——「預留充分土地作公屋發展,保證有資格申請的香港居民三年可以上樓。」礙於地少人多,加以要保護維港不再填海造地,土地供應 大有局限。復建居屋明顯不過的後果,是延長公屋的輪候期。犧牲基層利益助中產置業,此又豈為建設和諧社會的公允之道?

 

較諸 復建居屋,曾蔭權對外資置業的取態將會帶來更為深遠的影響。一個月前他在立法會承認「新的、外地人來香港置業」,推高了樓價。然而他一再重申,限制外地人 置業或轉讓物業,「會把市場扭曲」,是個「很大的改變」,非到「絕境」不會考慮。可是在曾蔭權來說,不到一個月香港便顯然已陷入「絕境」了,因為金管局業 已明文歧視「主要收入來自外地」的人置業,降低其按揭成數。既有忽然轉軚復建居屋之舉在先,進一步歧視甚至禁制外地人置業或作別的投資,又有什麼稀奇?這 麼一來,香港又還是個自由港麼?港英施政最是難能可貴之處,是無畏無懼(without fear or favour)、擇善而固執。

策長期穩定,非但令人有本可依,更大大降低計劃未來、長期部署的風險。人人裝備自己向前看,香港的物業由是有價矣。過渡以 還,嘴巴上特區政府是「強政勵治」,十四年來的施政則是不知擇善固執為何物。董建華一句「八萬五早已不存在了」,即把房屋政策打個稀巴爛。以對抗通脹為辭 不派錢,不旋踵曾俊華即粉碎行之有效的預算程序,派錢六千元以平息民憤。才剛列舉理據不建居屋,「婆婆」一句說話,便即來個180度的巨變。朝令夕改,香 港還有基本價值可言麼?若然以私有產權為基礎的法治、市場自動調節機制皆可拋,那麼曾蔭權及尊貴的議員們可以少擔心樓價會漲升無已,致令香港人吃不消。君 不見北韓從來都無懼外資會搶高樓價的嗎?


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居屋唔益中產 左丁山

2011-6-27  AD




 

復建居屋嘅真正 政策目標(policy objective)究竟係點,政府一日未宣佈,大家都係靠估,不過搞政治之人,最叻就係講定先,政黨賴以贏取選票,政府賴以贏得民望,等到他日細節逐漸 公佈,眾人不滿,又試大罵之前,起碼已是幾個月後嘅事情。嗱,特首要等到2011年十月先至宣讀施政報告,經過一輪諮詢,推行已在2012年三月後,到時 曾特首已經預備搬屋,搞過渡咯,新特首在七月一日上任,會唔會照單全收曾特首政府之政策及細節,有疑問啫,到時再大調或微調嘅話,復建居屋未到2013年 都唔會正式動工,第一批單位起好,出售之時,怕且已到2015,到時樓市是好是壞,樓價是升是跌,今日點估呀,今日未上車要求復建居屋者,到時可能已經有 能力買到私樓或者家庭月收已由二萬七千元增加到三萬幾四萬,冇資格申請呢。

可以推論,復建居屋不是為了今天急於上車之較低薪中產(月收二萬七千元)而建。

申 請居屋過往由公屋居民佔盡優勢。以2010年六月至七月出售居屋貨尾單位為例,單位總數3219個,白表獲分單位係四成,即1288個。白表申請人有 32321人,白表中籤機會率等於3.985%,算係4%。綠表獲分配單位有1931個,綠表申請人(公屋居民)有6886人,綠表申請成功機會係 28.04%,算28%。換言之,綠表申請人中獎機會比白表申請人高出7倍,白表申請人只係陪跑分子,中到籤要去還神。

如此說來,復建居屋不是為渴望上車之非公屋居民而設,而係延續、延伸公屋居民之福利。啲政客清楚明白呢一點,但佢地以中產代言人自居,十分虛偽。

復建居屋是否不會影響私樓價格?任何公地如不擺入勾地表而作興建居屋用途,意味私人樓宇單位「被擠出」(crowded out),私樓供應減少,長期影響係樓價上升,令抽唔到居屋之中產邊緣人更加難上車!


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火炭居屋 左丁山

2011-7-11  AD




 

曾特首到火炭工 業區視察,搵工業用地轉作興建公屋或居屋之用,以近來嘅政治情況睇,似係為了復建居屋作準備。立法會議員,無論泛民還是民建聯,都要求復建居屋,加上王光 亞發出強烈暗示,特區政府幾難招架,有關官員包括特首、曾司長、林鄭局長、鄭局長,都要將講過嘅說話食番落肚,當冇講過。據講九年前樓市還未復甦,樓價不 停下滑,令到董特首講到出面「不容樓價再跌」,孫明揚推出「孫九招」之時,高官在地產商面前,堅決宣稱以後不再建居屋,以穩定樓市,挽救十萬名負資產業 主。想當年,信誓旦旦,到今日,腳軟食言,曾先生等又係轉軚轉得好辛苦嘅。

火炭工業區變作住宅區,唔係唔好,只是交通問題好難解決,一旦有 幾萬人入住,但出沙田大路只有一條,塞車如何解決?火炭火車站只是小站,亦難以應付太多人嘅啫,而且在山邊一帶,行去火車站都幾遠嘅噃。他日政府真的提出 規劃,在區議會勢必爭論不休,各有關部門要有充份準備至得。

興建居屋,左丁山素來反對,因此有人罵左丁山老人痴呆。問吓年紀輕輕,幾乎係八 十後嘅利世民,佢即將移民美國,唔關佢事啦,但本住市場原則,依舊反對,佢話由公屋住戶變居屋居民,以至買私樓咁嘅「向上轉流」方法,只是迷思(a myth),實際上好難,佢自己啲親戚住在居屋多年,仍然冇法子搬入私樓,居屋不是「居住鏈」之中途站,根本就係終點站,而且唔益中產(因白表中籤機會極 低),啲議員政府只係噏得出就噏。

大量興建公屋,作為社會安居網,有現實政治及經濟作用,不便反對,但復建居屋,無論講理論還是實際層面, 都未能服眾,只係服從政治需要,與最低工資一樣。寫到呢度,收到袁天凡電郵,通知佢已經辭去盈科一切執行行政職務,只留任PCRD非執行副主席,自7月 11日開始,會重出江湖,出任泓策投資管理有限公司主席(Ortus Capital Management Ltd)。Ortus係亞洲第五大對冲基金,袁天凡肯加盟,Ortus必然不斷擴大。


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不是居屋,是制度! 天知

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/122233/index

 

特首已發表任內最後一份施政報告,復建居屋雖然已是預期之內,但亦變成了城中熱門話題。投資者最為擔心的,是復建居屋會否弄跨樓市。而看來市場普遍認為復建居屋的力度不大,不會對私人市場有太大影響。

 

 

我作為一個星斗小市民,當然亦會以自己的利益行先:樓價下跌。我不是偉人,卻亦不算罪過,但我會嘗試用一個以整體社會為先的角度去談一談這件事。

 

 

香港房屋是一個深層次問題。香港地少人多,樓房又具投資作用,人口結構又加重了社會負擔,在各種各樣因素的影響底下,政府是進退兩難。

 

 

政策:

 

出發點是幫助一些沒有能力於私人市場置業的人或家庭,因此假如那些人真的完全無法負擔私人樓,私人市場根本無法被騷擾。因此,只要對症下藥,私人市場仍可穩定發展,低收入人士又可置業安居,一舉兩得,是雙贏。

 

要對症下藥,靠的是一個完善的制度,杜絕一些不良行為,去阻止一些原本負擔得起私人樓的人去申請居屋。完善的制度是最重要的,因為一個不完善的制度會遺禍深遠。

 

一 個不完善制度,會使一些人去嘗試走灰色地帶去爭取自己最大私利,一旦成功便會有更多的人去模仿。如果這時未能及時制止,長此以往就很可能在社會上變成風 氣,變成“你不跟著做好像不對的樣子”。一旦成為風氣,這些政策便很難有效執行。我們可以看到外國一些工會過份向顧主索償而令到企業破產,又一些人欺騙保 險公司。

 

又例如,在我上大學時有些人利用公屋的漏洞,一進大學便立即申請公屋,畢業時便能上樓。我那時並沒有這樣做(其實當其時也並不知道),卻被人說“執輸”﹑“蝕底”,你不做好像反而是錯了,因為你未有好好利用這個漏洞。

 

因此,我衷心希望政府可以建立一個完善的制度,並且在有漏洞時迅速糾正,希望可以幫助真正有需要的人。引用富蘭克林(Benjamin Franklin)的名句:“An ounce of prevention is worth a pound of cure.”,預防永遠勝於治療。

 

 

制度:

 

這次居屋制度看上去比較完善,但要細節出台才能正確判斷。

 

至於「置安心」計劃「可租可買」的「封頂價」,出發點是好的,但「封頂價」因加入「市價」這個投機因素,制定細節時必須份外留心。而「置安心」計劃的潛在受惠者的收入也與私人市場有更多的重疊。再者,他們平均而言也更有知識。

 

 

力度:

 

這是很多投資者都十分關注的問題。今次是由20162017年間,提供17,000個居屋單位。力度如何?我無法判斷,但我認為,如果制度完善的話,力度夠不夠也不會對樓市有很大影響。

 

 

因此整體上我是支持復建居屋的,但前提是在不影響私人市場之下。之前竟到有人在報章上說復建居屋不對,要資助買樓才是正確做法,才不擾亂市場。我不同意。依我之見,這樣才擾亂市場。居屋要起碼要到5年後才能在市場出售,售價亦多是以同區私人市場樓價才為指標再折讓,其實只要那些房真正分配至有需要的人之手,實難對市場有很大影響。

 

 

後記︰

雖然我不必向大家交待,但在這次跌市裡我的確很傷,但亦購入了不少股票。926日一口氣買入3間公司的股票,分別是信義玻璃(868)﹑中國南車(1766)和海隆控股(1623),並且是一買後當天收時分別下跌了10%,非常恐怖,幸好現已有帳面盈利。雖然報章的報導每天都很恐怖,但我仍然相信,跌市時買入是比較保守的做法。

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新居屋政策 癱瘓居屋市場 林本利

2011-11-10  NM

在中央官員的指示下,特首曾蔭權在最後的一份施政報告中,顯示出「政治觸覺」,提出復建居屋。
但他所推出的新居屋政策,即時擾亂整個居屋的自由市場和第二市場,製造種種不公平現象,令市場交投幾乎陷於癱瘓,並且進一步分化社會。


自1982年居屋計劃第3B期起,居屋業主在轉讓限制期屆滿後,必須先行繳付補價才可以在公開市場出售。過去房委會出售居屋,一直都有考慮申請人的負擔能力。當私人市場樓價高企時,居屋折扣率便調高;當私人市場樓價低迷時,居屋折扣率便調低。
上世紀八十年代初,居屋折扣率高達47%,之後跌至八十年代中的20%左右。到97前,私樓價格急升,居屋折扣率上調至50%,甚至60%,兼且 可以讓買家自行選擇,到樓價大跌後,折扣率又調低至30%。由此可見,不同時間認購居屋的業主,享受到的折扣率可以相差一、兩倍之多,政府的資助額相差很 大。
曾特首要求房委會考慮在計算補價方面,以單位購入時的資助額視為對業主的貸款,不會跟隨日後物業市場的升跌而作出調整。換言之,倘若居屋單位市價 是400萬元,折扣率是50%,即售價只是200萬元,白表居屋業主支付一成首期20萬元後,向銀行貸款九成即180萬元,槓桿比率是9倍。現在其餘的 50%樓價資助額亦視作貸款,即業主總共貸款380萬元,槓桿比率變成19倍,真可算刀仔鋸大樹。日後樓價稍為下調,居屋負資產便大增。
這個新的居屋補價措施,很明顯對現有居屋業主不公,他們自然會要求享受同樣優惠,即是以購入價的資助額計算補價。但過去30年,樓市大起大跌,在 不同時間入市的居屋業主當時獲得的資助額,與現在以市價計算的補價可以出現巨大差距。倘若在20多年前認購居屋,樓價不過數十萬元,政府的資助額不過10 萬元左右,即使要計算利息,與現時的市值補價可以相差100萬元,甚至200萬元。
而那些在97年樓價高峰期認購居屋的業主,政府資助額可以達到100萬元或者200萬元。現在樓價回到97水平,即市值補價與原先的資助額相若。若然原先的資助額要計算利息,補價可以較以市值計算更高!若要計算利息,又如何計算呢?
居屋新補價措施對那些奉公守法的居屋業主最為不公。過去多年總共有6萬多個居屋業主以市值補價,之後才可以將單位在自由市場出售或出租。現在政府 突然改變政策,這些業主卻無法享受補價優惠,他們肯定要求政府「回水」。由於26萬個仍未補價的居屋業主正觀望政府推出新措施,看看有沒有「着數」,以致 整個居屋市場,不論自由市場抑或第二市場,幾乎陷於癱瘓,令原本已經萎縮的成交量再進一步下挫。
其實在施政報告發表前後,已有不少人士(包括筆者)提出意見,容許居屋業主將未補價的居屋出售給「白表合資格人士」。若要在自由市場出售,依然要 補價,居屋業主出售單位後,只要仍然符合白表資格,便可以在第二市場認購未補價的居屋單位。這才可以鼓勵那些無力購買私樓的居屋業主,將居屋單位出售,再 認購合適的居屋單位,達到真正活化居屋的效果。

林本利


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無敵居屋 左丁山

2011-11-21  AD

領匯宣佈中期業績,盈利增長令分析界滿意,基金界視之為資金避難所,股市上星期自高位回落,恒指飽受摧殘,但 呢隻 823十分堅挺,如金槍不倒,逆市上升,股價接近 52周新高,一早買股買到呢隻收租 Reit,可謂十分安樂。
領匯財務高層,公關團隊好 識推廣,宣佈業績後,出動十四人小巴在國金二期外接載分析界到赤柱史丹利廣場吃法國餐,一來分享新裝修落成嘅史丹利廣場嘅設計與設施,二來向分析界講解吓 業務,一舉兩得。可惜呢晚有微雨,史丹利廣場嘅設計以接近大自然為目標,內有不少空曠地方,最方便賞月或欣賞天上繁星,但呢一晚就周圍濕滑,不宜外出步 行,大煞風景。即將結婚嘅分析 K話:「喺史丹利廣場吃過晚飯,與太太拍拖行去美利大廈,跟着月光漫步行去沙灘,會好浪漫。」係嘅,係嘅,不過在座者有不少已慶祝二十年、二十五年結婚紀 念日之人,要佢地老遠揸車入赤柱行沙灘,反對嘅會係邊個?老婆是也,費事長途跋涉喎。
記者 E就唔同,晚晚可與老公落沙灘踱步,佢老公認真夠運,當年居然抽籤中獎,買到史丹利廣場隔籬嘅六層高居屋一個單位,擁無敵海景,雖然日日出中環返工搭巴士 幾麻煩,點都唔捨得賣,最新呎價係八千元,賺好多啫。聽聞有不少國際學校外籍教師最喜歡租赤柱居屋住,好好租喎。外資大行一位分析師望住啲居屋公屋,不禁 搖頭:「浪費資源,其此為甚!」所有在場分析師都同意此說。呢啲地皮絕對係豪宅地,唔起公屋居屋,政府可以收多百幾億元,用嚟興建更多公屋,咪仲好咩?

每件事都有個背景,呢啲公屋居屋乃當年八萬五下嘅產品,王䓪鳴係房委會主席時期之傑作,但 整個八萬五政策之後,主要策劃人士並非王䓪鳴,而疑似係即將宣佈競選特首之振英哥。振英哥有領導之風,最近出席房屋論壇時講到,「未必需要共識,領袖領導 要緊」諸如此類(請看上星期六李怡「蘋論」),不久之前又講過公屋每年興建三萬五千個,相信他日如當選,一定搞大有為政府。分析師們冇話支持邊一位,但多 數摸唔清振英哥嘅門路,唔知佢上台之後會開邊一瓣,而唐唐卻係 known material,金融界容易適應啲。

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用居屋上車不一定是好事 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/blog-post_05.html

在舊同學的喜宴中跟一班舊同學聚舊, 傾談中不離買樓上車的問題。其中一位舊同學兩年前已經結婚生小朋友, 住的地方是他弟弟在畢業時成功申請的公屋 (公屋租戶給其他人住應該是犯法的), 大家都討論他的上車希望。

他非常不滿地說太太經常要求買樓, 但又沒有儲錢的習慣, 經常都買衫褲鞋襪, 有要求無付出, 令他十分不悅。其中一位同學建議他考慮政府的居屋, 現在還有新一種居屋將會鎖定未來補地價的金額, 好像政府補貼你投資一樣, 應該十分著數。

先不要說他的個人財務問題。其實我覺得買居屋的心態不應該有投資期望, 如果希望有投資部份的, 最好還是買私樓。居屋很難有大幅升值, 就算升值都會落後大市, 變相是折舊部份大於地價升值。居屋的維修保養一般都非常差, 居屋跟私樓的業主沒法比, 問題是居屋的保養連公屋都不如, 因為公屋是政府的, 居屋就靠業主, 處理上很不同。

買居屋是有政府補貼, 可能節省十多萬, 或是三十萬, 但後來的差額會令你很不快, 我老闆就有這個經驗, 當年貪平買了屯門一個居屋盤, 當是三、四十萬就有, 他記得他朋友同時買了德福花園就要六十多萬, 他滿心歡喜, 覺得自己省下二十多萬。誰知買了這個屯門居屋後, 他說好像斷六親, 因為沒有多少個朋友及親戚希望入屯門探他 (當年屯門的交通實在很不便), 住了幾年, 自己有錢就買另一個樓盤, 本想賣樓套現, 但要補的地價實在不少, 又捨不得, 於是等多兩等, 又想放租, 但未補地價怎能放租呢? 於是空置了兩年, 最終都補地價賣了, 持貨多年都算微賺十多二十萬左右。可是, 回看朋友的德福花園, 當年六十多萬已經升過二百萬, 令他非常沒趣。

因此, 他多次提醒我們, 如果買居屋, 就是一心自住, 如果有能力買私樓, 只是差兩三年的時間問題, 最好不要買居屋, 因為拿了政府點點著數, 最後只會令你遺憾, 他還說如果當年買下私樓令他有一個靚起步, 可能今日早已退休了。

還有, 大家平日都可以多加留意, 公屋的維修保養一般都不差, 花卉也種得很好, 因為政府房署做的; 私樓就看看是哪裡, 舊唐樓或單幢樓會差一點, 一般大型屋苑都做得不錯; 但舊一點的居屋就一定很差, 因為居屋業主多是盡可能省錢的心態, 很難通過大型維修工程, 這正是居屋升值落後的因素之一。

至於這位舊同事的個人財務, 還未有安定住所就結婚及生小朋友, 這應該是一個意外, 加上太太大花筒的性格, 生活上的一些程序倒轉了來行, 沒有穩定的財政基礎就做「錯事」, 到現在還沒有一個明確計劃, 感覺上只有抱怨, 其實都是愛莫能助。

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何解公屋居屋升值力弱? 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/03/blog-post_17.html

近日樓市小陽春, 很多準買家都四出睇樓, 準備上車。身邊有些朋友仔未到30歲, 正值上車時, 他們正在研究居屋是否值得買。我的第一個反應就是居屋的升值能力不如私人樓, 樓宇有自住及投資的兩部份, 橫豎都供樓供足20、30年, 當然找一層能夠越供越值錢的樓來供比較化算。

我都明白這些朋友仔當然想慳一些首期, 又可以拿政府「著數」, 他們一生可能只有這個時間有資格申請居屋拿這個「著數」, 這一刻要他們拿多幾十萬出來買私樓又實在捨不得。而通常一旦有個基礎意願之後, 所有分析都會跟意願走, 他們的思想會不斷強化買居屋的原因, 淡化不應該買的缺點。

「居屋都可以升值架, 你睇 xx居、xx苑, 咪又係居屋, 20年前同而家既樓價都翻左幾倍啦」朋友仔。
「但同區私樓何只這個升幅, 你再留意這些居屋既管理, 20年樓就殘到唔想走入去」我說。
「咁買得居屋就預左架啦, 加上都係諗住上車, 第日有錢再換樓, 唔會陪佢20年」 朋友仔。

這些朋友仔認為買樓當然要選地點, 同區有升值條件 (例如基建、鐵路), 無論私樓跟居屋, 甚至公屋都一樣升。但有一點這些朋友仔沒有留意, 一個屋苑之所以升, 乃要看樓市成交的結果, 所有周邊因素皆是因素, 是升跌的一些可能性而已, 到最後升跌還是由成交價格決定, 而成交價格就要看買、賣雙方本身的條件。

明白這點, 就能看通為何居屋、公屋永遠不能大升, 因為準買家永遠都是上車的一群, 是剛好夠首期 (有時還要政府資助), 而賣家亦多是自用為主, 炒家對這兩個市場亦不熱愛 (不是沒有, 而是不熱愛)。在這樣的條件之下, 西九龍其中一間可以由沙士時的300萬升至2010年的1200萬多 (多謝內地同胞的功力), 居屋或公屋的買賣群又有否這個條件做得到呢?

不過, 我相信這些朋友仔還是會考慮買入居屋作上車之用, 而最後也不會有大問題, 我只不過盡力提出個人意見, 讓他們可以在一個較佳的起跑線上, 有能力買私樓的實在不宜為拿政府資助而買居屋。

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白表購二手居屋有買冇賣 林本利

2012-7-19  NM




運輸及房屋局局長張炳良上任後,隨即表示現時樓價與市民收入脫節,有需要在居屋之上增建資助出售房屋,以重建置業階級。為了幫助年輕人置業,張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策,包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。

香港的公共房屋發展始於1954年,港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處,負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年,政府推出廉租屋計劃,提供單位給低收入家庭入住。1973年,政府將各個公共房屋機構合併,成立房委會。

政府早期的公共房屋政策,主要是提供出租單位給低收入家庭入住,但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋計劃,讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代,樓價飛升,房委會增建居屋以應付市民的置業需求,並且在回歸後推出租者置其屋計劃,向公屋住戶出售單位。此外,房屋協會亦推出夾屋計劃,幫助夾心階層置業。

2002年,政府為了打救私人樓市,宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升,前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求,但最終仍要宣布復建居屋。

過去30多年,房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位,但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售,其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見,政府資助出售單位流通性極低。

現在政府研究引入新制度,讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋,希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士,他們根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋,但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量(補價及免補價),每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企,居屋業主將手上單位出售後,套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外,早期購買居屋(及公屋)的業主,現在已接近退休年齡,每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此,房委會若想真正活化居屋,幫助年輕人置業,便應容許居屋業主出售單位後,只要收入仍然符合白表(或綠表)資格,可以把套現所得款項用作認購其他居屋(或租置)單位。一些接近退休或者已退休的居屋(或租置)單位業主,可以選擇出售位於市區面積較大的居屋(或租置)單位給年輕夫婦,之後再認購新界面積較小的居屋(或租置)單位,以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因,並且採取措施提高流通量。不然,每年提供5,000個白表合資格人士名額,卻出現有買家冇賣家,或者價格被搶高的情況,結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠而言,要方便市民在置業階梯向上爬,始終離不開增加土地供應,增建私樓和資助房屋,以防樓價脫離市民購買力。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌:http://lampunlee.blogspot.com

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