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買樓？不值！ 若缺齋

http://dodderer.blogspot.com/2010/11/blog-post_20.html

近十年在香港的相信都明白，當特區政府提議閣下向西時，向東走絕對非常安全、向南向北也是不錯的選擇，甚至向西北偏北也是錯不到那裡去，只要不要向正西走 至少不會撞得太頭崩額裂...當然，有時沒有精確器材定位下正西跟西北偏北不易分辨，但只要記著，特區政府的意見最多信一半總不是壞事；

(年前曾聽一土共“學者”大發高論，曰可不應不相信政府呀，難道你不知道一個地區若市民都不信賴政府是一非常大鑊的事？

本老頭本身也是一不折不扣的土共，系出同源下口上不好意思說什麼，但肚裡卻實在想反問：當然知道市民對政府毫無信心是非常大鑊，但這位土共“學者”兄好像有點倒果為因了吧？為什麼你不問問為什麼特區政府說謊比吃生菜還要流利、偏要指著市民說你們不相信政府非常不應該？

狼來了的故事中牧羊人說了兩次謊、第三次便沒有人相信，就算香港人再傻再天真，被你騙了二十次總會不再努力練鐵頭功、聽信特區政府意見撼頭埋牆了吧？還要求相信特區政府第二十一次是不是有點過份...而且特區政府撒的謊又豈止區區二十次？)

說到近日特區政府可信一半的當指大多數香港人最關心的買不起樓問題，不少安坐廟堂、生活優悠但非常富裕的高官都曰年輕人不應急著買樓、應先租住而到四十歲左右才考慮置業云云；

這段說話可信一半的是年輕人近日的確不應買樓，但不可信的一半卻是即使閣下四十歲以上也不大應該輕率置業：不是因為像特區政府般想吹吹口風而信口雌黃，而是現在根本不是買樓的好時機！

雖然特區政府常說現今樓價比1997年最高峰還有一線之差，但既然出自特區政府口中，自然要小心求證才能半信半疑，但愈仔細推敲愈覺得非常恐怖！

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樓宇比較麻煩的地方在可比性太低：不但不同地區差異極大，同一地區(例如坪石村(雖然是公屋，但若換算成私樓其價格大家亦心裡有數)、淘大花園、德福花園、清水灣道一號等都在同一地區，彼此相距各幾百米而已但樓價可差天共地)甚至同一幢樓宇(高低層、向山向海甚至向南向北)都可有極大差異，故“個別例子”不論而從整體入手；

以中原地產及城大所搞的中原指數看，現今的樓價簡直高得恐怖：其最新數字是2010年11月18日發表的：中原城市指數83.77、中原城市大型屋苑指數82.10：既然前者是香港整體樓宇市場、後者是不少用家所著眼的大型屋苑，以此兩數字為準想不為過；

單 看一個數字毫無意義，最驚心的是趨勢：兩數字都以香港樓價高峰1997年7月為基準，其後自然是大家都熟悉的大蕭條開端，兩年間由1997年7月的 100.00下跌至1999年7月4日的56.41(大型屋苑指數則為57.39)、其後史上最低點2003年5月的31.34(大型屋苑指數則為 31.46)；

無論是股、匯還是樓都不可能掙脫萬有引力而只升不跌，當然不敢說樓價將歷史重演大跌六七成(亦不希望如此)，不過的確是太貴了！

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特區政府的話又一次只可信一半：的確單看樓價離1997年最高峰還差一線，不過對市民負擔而言實在是重得太離譜；

統計處不知道怎麼搞的，網頁上就業人士名義平均薪金指數居然只能上溯2004年，不過資料也有一定參考價值：因為其基準是1999年第1季等於100，故也值得花一點功夫研究；

以最新數字看2010年第二季就業人士名義平均薪金指數是102.2，即使再上追數季也可以看到現今香港人平均薪酬大約只與1999年相差不遠(中原指數也名義數字，故名義薪金較有比較性，但再參考實際數字也是相差不遠，同季實質數字為103.7，也是與1999年相若)；

雖然沒有樓價最低點2003年5月的數字，但看看統計處提供的最早數字：2004年第一季也可想像想像，當時名義及實質平均薪金指數分別是98.5及112.8；

草 率一點而言，香港人過去十多年平均薪金都是在上下一成多的範圍游走，但樓價卻是大升大落：1999年時香港人薪金與今日相若，但樓價平均才不過今日五成 半，最艱苦的2003、2004年間更只有三成多；今日香港人薪金不見得比得上1997年，但樓價已回到八成多，更麻煩的是其上升勢頭未減，誰說香港人置 業負擔不重未免有點埋沒良心！

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泡 沫這東西非常麻煩，絕大多數其爆發時間都會比一般人想像中遲、其爆發時的大小一般亦比人想像為大，所以不少人即使明知那是泡沫，當見到其遲遲不爆破時難免 也有忍不住插手、希望能刀鋒舔血在巨爆前撈上一筆 – 而這種最遲出手的往往是最傷，看近一兩年投入會計行業的比五年前入行者處境還要糟糕便可略知一二；

當年預言會計泡沫爆破被不少人在討論區甚至現實中破口大罵，最有趣的莫過於不知本老頭真身者在現實中面對面大罵有一色老頭簡直是破壞會計同業引多人入行、令供應增加薪金下跌計劃的好事，猶記得香港會計師公會在其通訊A-Plus中還算客氣，只稱本老頭言論為批評(writes critically，順帶一提其內文介紹有點與事實相違，可能本老頭美語不佳，跟該外藉作者溝通時出了點誤會)，有從事會計行業、尤其利益相關的會計師行東主大肆咀咒，罵什麼你自己本身都幹過會計師、妄想現在站在道德高地便有貞節牌坊云云的言論更是多得數也數不清；

然而西謬說得好：時間說明一切，當日對於會計界的預言早已成真，對於樓價也不妨玩玩預言：雖然不知泡沫何時爆破、也不知道將會在那一點爆破，但可相信今日已到了所謂刀鋒舔血的階段；

上次預言會計大預言「LCCI/AAT等中學級會計履歷將被淘汰，日後會計文員亦以CPA(或同級)作入職資格」，本老頭比較膽小而設下了三年期限，誰知出文後不到半年在討論區便已有人大叫見到要求會計文員申請人持CPA的廣告湧現；今次或又用三年，預言三年後樓價(以中原指數為準)必比今日低，如何？

(當然，今日的數字不會是泡沫最大的一刻，期間泡沫進一步增大絕對可能，若有朋友說因預期三年後樓價比今日低卻步而錯過“爆破前一刻的剎那光輝”絕對是無理取鬧：誰知道究竟在那一刻爆炸？就算還有一點點“水位”你可走避得及？)

伸延閱讀：

《會計美好新世界 (上)》
《會計美好新世界 (下)》
《會計師需求之謎》
這篇不大相關，但說到買樓也可能值得回味：《 七成會計師的錦繡一生》

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所以特區政府說法可信的一半是年輕人固不應買樓、不可信的一半是即使四十歲以上現在也不應買樓！

不少網友如篤篤篤兄等說到樓價問題時都提到，即使回落一點點也沒關係，反正租樓也要付出，跌價可視為租金吧？

理論上這說法可為樓蟹們減輕痛楚，但仔細想想卻又有點不對味：想本老頭年輕時有所謂“八年回本”的說法，大意是若將樓宇租出，其租金大約八年便相當於樓價 – 即大將1%吧(八年96個月加一點誤差)；

然而，自1990年代樓價飛升後，八年回本跟會計師牌能保障足以糊口一樣已成過去，兩者的差距亦愈來愈大。又以上面提到樓價暴跌的中原指數為例，雖然未必一如當時幾年間樓價暴跌六七成，但只要回吐(不用)1/3，這所謂“租金補貼跌價”論便已站不住腳！

例如一間約300萬的單位而言，今日不少“豪宅”尺價也在五六千元一尺左右，故300萬樓價換算成屋苑單位也只是一建築面積五六百尺的“豪宅”；若樓價下跌1/3，其跌幅100萬除以36個月時，每月租金足足需二萬七八千元左右，如此租金租住五六百尺建築面積的“豪宅”也真是有點太“豪”了！

注意有關數字還未計算買樓的各項開支、利息及租客大多數省下的管理費、差餉等，此消彼長下若將跌幅視為租金，這五六百尺建築面積的“豪宅”月租三萬也不為過…

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最後順帶一提，上月某匿名兄留言提到需求定律(希望各位留言時不用什麼“真”姓名也最好作一個名字，不然回應時總是回應曰匿名兄、另一匿名兄、再一個匿名兄...總是有點不方便)，本老頭總相信今日樓價純是炒起來而不是用起來的 – 炒起來的東西那有長升不跌的可能？

有關留言請見：《賣貢獻還是時間？》