盡管目前樓市整體庫存仍很大，但是一線城市和部分二線核心城市的庫存壓力相對較小，房價面臨較大的上漲壓力。

35城庫存連跌4月

上海易居房地產研究院22日發布的35城住宅庫存報告顯示，截至2016年1月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.7%。

這35個城市包括，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告指出，2015年下半年開始，這35個城市庫存總體呈現下滑態勢，2016年1月份繼續下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢，說明相對全國水平，這35個城市在去庫存方面效果更佳。

1月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米，環比減少29.0%，同比增長12.6%。1月份新增成交量為1895萬平方米，環比減少27.3%，同比增長14.7%。由於新增供應小於新增成交，所以促使1月份的庫存出現了下滑。

截至2016年1月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264萬、18300萬和4288萬平方米，環比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，一線城市在2015年總體上呈現了庫存規模持續下滑的態勢，在去庫存效果方面遠遠好於其他城市。從2016年1月份的數據可以看出，庫存繼續出現環比和同比雙雙下滑的態勢。對於一線城市來說，需要加大供應的力度，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

分城市來看，1月份，35個城市中，有12個城市庫存出現了同比增長現象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時，35個城市中，有23個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。

蘇州南京存銷比最小

從反映去化速度的存銷比數值來看，1月份，35個城市新建商品住宅存銷比為12.0，這也意味著市場需要用12.0個月的時間才能消化完這些庫存。目前存銷比數值大體相當於2013年9月份的水平。存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊。

分城市看，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、11.8和19.4個月。一線城市已連續13個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

例如在北京，根據中原地產研究部統計數據，截至21日，從剔除保障房後的實際純商品房住宅庫存看，目前北京庫存只有6.34萬套，相比2015年1月的7.76萬套減少了1.4萬套。從2月成交數據看，北京二手房簽約已經達到了9425套，從簽約價格看，1月北京二手房簽約均價為3.76萬，春節後北京二手房簽約均價達到了3.82萬，環比漲幅達到了1.5%。

中原地產首席市場分析師張大偉說，目前北京庫存短缺明顯，從北京商品房住宅市場、最近幾年的住宅土地供應看，商品房高端化趨勢非常明顯，開發商惜售出現。

在一線城市後，二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續三個月低於12個月，房價上漲幅度相對也較大。相比來看，三線城市的存銷比較高，去庫存壓力相對較大。

從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為32個月。另外，類似淮南、煙臺的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。相比而言，蘇州、南京、合肥、南昌和上海的存銷比較小。

“此類城市近期房價上漲總體比較明顯。從購房者的角度看，應該有積極入市的主動意識。而從地方政府的角度看，則應該在土地市場上加大供應力度。”嚴躍進分析，35城去庫存周期總體處於低位水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對於一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低於12個月的水平，後續房價看漲預期會繼續強化。

他說，目前更多的去庫存壓力集中在三四線城市。2016年以來一系列新政策(包括商業性房貸首付比例的下調、契稅營業稅稅率的調整、農行針對農民工提供的信貸金融產品、包括福建在內的地方樓市新政等)，都會對全國尤其是三四線城市的去庫存戰略提供更大的支持。