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精英大師: 未來新樓都好難低於5000元一呎

1 : GS(14)@2012-08-07 17:47:39

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=51&t=68258
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 5:38 pm
近一兩年地價好似回落了,原因好多都係限呎限量地,加上發水少於一成影響.....
但建築成本有升無跌係事實,所以由以往新樓地價佔70-85%,到現在由地產商說既地價佔40%
發展商地價8億,佢地會話總投資額20億等,同以往吾同了,
四叔話細價樓未來有壓力,但睇市場就剛剛相反,細價樓先係皇道,想搵過匙盤睇下都無,
SSD明顯係托市佳品,以往炒家係炒得高,不過有D壞消息點都會擘番一浸落去,
推出後近兩年,外圍大風大浪都只係最多回5%,以往一定比高位回到15-20%,
用家放自住樓再租樓成本實在太重,放了兩年後跌15%買番都無咩著數,萬一好似近年升15%就更難想象,
只係兩年既升幅+租金=儲蓄10年錢
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 5:47 pm
典解紮鐵得番千七一工唔係1997的三千一工o既 ??? :bbs21: :bbs21: :bbs21:
tankinbj 你發la, 呀大師 "認為" 紮鐵五千一工, 你快d去做terminator la :mrgreen:
1997 解紮鐵三千一工時 係 8-10 : 1 (land to construction ratio), 唔好拗呀, QS firm 計架
傻4同你地洗腦都信真係 :inv168_31:
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 6:52 pm
價兄係我偶像,我都要跟價大兄學習,多謝更正,正所謂錯就要認,打就要企定,我一日都不知錯幾多次,
希望係價兄身上學多D野,錯少D就好啦!!希望價兄教我多D野,做福168!!
請價兄再指教,建築材料同97年有無分別,本人真係無資料,請教請教!!
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:00 pm
labour to material ratio = 8 : 2
既然 labour cost 低過 1997 一大截, 仲曹乜鬼 conbstruction cost高姐 ????
1997 o甘o既 labour cost 都係 hk$800-1400 /sq ft (largest Quantity Surveying consultancy firm 利乜 的 data), 裝修係另一個issue, hkd500/呎已好豪
傻4, 你去食 :bbs50: la...去洗人腦
文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:28 pm
紮鐵師傅都有少少分工的，雖然都係稱為紮鐵師傅，但有一種是需要文化較好，識睇英文鐵則，識計算屈曲有角度的鐵支時所需的"D數"(e.g.要將一條直的鐵支屈成結構圓柱所需的近圓形狀，生手是屈不出來的，因為鐵支有延展性，一屈佢，佢會拉長左)，又要預先拆則，計算要訂多少鐵料，不能太多也不能太少，因為地盤撥給紮鐵佬的存鐵空間是有限的。
我唔信價兄睇明白呢張圖要求做乜？ :inv168_08:

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2 : GS(14)@2012-08-07 17:55:26

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:48 pm
其實developed countries 的 land to construction ratio (1 : 1)叫人道o的, construction cost代表當地工資水平

Land to construction ratio 變相係一種 affordability

香港的 Land to construction ratio 根本就係反映緊血奴經濟


文章由 白膠漿 » 週一 8月 6日, 2012年 8:52 pm
D大地產商都有經營埋建築公司, 筆錢又係自己袋番
管理費個個月收千幾都好和味
不過以唔發水黎計, 我都同意好難低過五千

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:53 pm
做樓面紮鐵根本過唔到55歲，年紀一大左，手腳就慢跟唔上紮鐵施工大隊的速度，就無人請架喇。而且好多已經用力過度, 內傷左，以前我識個紮鐵師傅時，當時他約45歲，成6呎高，rambo咁，三年後在第二個地盤再遇到他好似老左十年，d肌肉鬆晒...

小弟只考慮最多做一年拆則屈鐵師傅，所以無諗住咁麻煩判野喇，我考慮做紮鐵其中一大原因，係因為我覺得還掂係屋企都係舉舊鐵練功夫，不如舉舊鐵順便收埋人工咋 :mrgreen:


文章由 Jzx90 » 週一 8月 6日, 2012年 9:40 pm
我朋友公司97年包薪千一蚊, 炒到千3到千6俾人, 好似又轉手炒番出去


文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:41 pm
CLK airport construction 撞上 1997 housing bubble, tender price 當然唔係3千

3千係班 developer 趕工出貨套現的價 :mrgreen:



文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:46 pm
建築界高手 99.999% 係淡友 包括隻狼 (QS), 合和 (Civil Eng), 瑞合 (building contractors)

Land to Construction ratio 極端成o甘, 政府/developer o係 Land cost 咬到o甘盡


文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:21 pm
被d建築界師兄提起傷心事，諗起都 :bbs10: 。97會展新翼時，搶人搶到飛起，最高時，紮鐵師傅日工$1800~2000，釘板~2500。價兄從QS聽返來的人工價錢，可能是大判給判頭的人頭價。釘板辛苦過紮鐵，而且對師傅的個人技術要求高過紮鐵架。 :inv168_08:

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 10:28 pm
利比 份 1997的 construction cost of various building type 我都係早兩年前先掉

如果 construction cost不停升, 就唔會連續10年冇人入行

infrastructure o甘小, construction cost 邊炒得高, 你估 CLK airport and disneyland 大興土木o個時

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:36 pm
如果唔係隔離埠起大起特起左幾年賭場，腥港建築界工友直頭滅絕呀 :bbs34:
小弟呢類角色在建築界已是恐龍...我有一個一起入行的師兄弟早幾年轉行做"食蕉"，另一個轉行做賣魚佬 :bbs37:



文章由 ok » 週一 8月 6日, 2012年 11:21 pm
係咪漏咗設計費呀？好似LV袋，construction cost幾百，加埋設計費幾萬，室內裝修都mark up一兩倍做設計費啦，唔係點叫豪宅，可能佢打咗四千做設計一千construction呢 :bbs21: ，唔通而家有清水房賣咩。



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 1:25 am
Dr.Hunter 寫:請教各位建築界高手，宜加好似嘉亨灣level的樓一呎建築成本大約幾錢？
英泥/鋼筋起價會唔會樓板造薄的，牆係空心架？電線用幼的？

計唔計 renovation work 同 club house先, 我點知佢用幾多marketable area去分d無聊野 :mrgreen:

老老實實, construction cost 用 marketable area去攤已最小可 discount 15% la

扣晒花巧野 1.5k



文章由 精英大師 » 週二 8月 7日, 2012年 6:41 am
請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高??
沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確???
小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎??
價兄言論比一般經濟師或老散高出9班以上,值得我們學習同跟進,請多多指教什至有錯既鬧兩句都欣然接受
:bbs46:

文章由 astrologer » 週二 8月 7日, 2012年 8:05 am
用星洲最新組屋作參考啦,佢地人工貴過香港,料價全球唔會差太遠,但50萬星紙有110平方米實用面積,轉番港紙三千多一呎.如果政府要靠地價來支持,咁星洲過政府真係好有效率,不單樓平連高官的人工都高過香港.而且新組屋的質數很高,政府不妨考慮輸入承建商,賣番五千蚊呎.

http://www.h88.com.sg/article/Wa ... ocation+and+prices/



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 9:28 am

  精英大師 寫:請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高?? developer根本貧民區也當豪宅賣, 呢樣野同construction cost完全無關, 去 Hermes 買底褲價錢如何 :bbs21:
  沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確??? 自住樓用來自住, 自用品帳面值 = 0
  小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎?? 風險大, 細樓最受公營房屋影o向, full cash起碼都35年先payback....傻既先買


文章由 hongkwok » 週二 8月 7日, 2012年 9:49 am
我覺得買私樓來講, renovation work 同 club house 好重要
最好就有騎樓同大窗台
如果無, 就同公屋無分別, 人地一年交十個月租, 你就比起碼幾球

而家新起公屋, 質素拍得住私樓, Location又好, 部分仲有海景
只係住客同管理較七

文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:25 pm
西北區住 >2M人, lantau大過西北區多多聲la

一個站一個小區 10万人, 2-3万個單位, x 15 = 30-45万個單位

problem settled !!!!

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:27 pm
有幾間 QS 每季會出一份中港私人及公屋建築成本報告，雖然唔會公開最 update 個份，但好過大家完全無 figure 在手斷估。

網民引用 "利比" 的較多，佢而家呢份統計到 2011 年首季，可以先睇睇 "Tender Prices in HK" 那幅圖 (建築成本指數，1968 年第四季 = 100，2011 年首季 private sector : 1840)。
http://www.rlb.com/rlb.com/pdf/r ... eport_June_2011.pdf

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:29 pm
據上述 report，Average Daily Wages in HK$ per day - Bar Bender and Fixer : $1,190.3 as at March 2011


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:43 pm
2012 material cost :arrow_d: 左tim, 人工加左好小

都話 marketable area 要除最小 1.15 lor

弟弟做過 幾個 developers, 利比出身, okay ???

建築行人工好就唔會西九一個vacancy, 10,000個 Chartered surveyor 去 apply la


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:20 pm
班 PK 連 Tuen mun 都賣成皮一呎 marketable area

Land to construction ratio = 8500 : 1500 = 5.67 : 1

市區, Land to construction ratio > 10, 有小小 location ~ 15 tim

所以我先寫 Land to construction ratio ~ 8-10 : 1



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:55 pm
+湖睇樓 報告 肉麻成o甘都寫得出 :bbs21: :bbs21: :bbs21:

廿多年樓, 阿豬阿狗都去過la, sell比d大陸豬呀 ???? 168冇呢d客wor....所以你慳番la :bbs14:

168 好L需要 dcc 推介+湖 :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: x 1,000



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:46 pm


日本都係玩到 1 : 1, 人地冇乜柒marketable area, 最低工資 hkd100/hr

3000 (construction) + 3000 (land cost) ~ 6000/sq. ft.....全國城市計, tokyo當然有過万一呎

所以, 殤港人已奴隸到 入心入肺, 8-10 : 1 :bbs21: :bbs21: :bbs21:



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:56 pm
計完日本, 再計新加坡

Hk = marketable area

利比用GFA, Singapore用 saleable area !!!!!

hkd1,750/0.7 = HKD2,500/sq.ft (實用面積 per sq. ft), singapore工資比殤港高 ~HKD3,000 sq.ft = 接近 0 地價



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:08 pm
黑材料
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點解發水商只寫 GFA 呢三個字....而全行也知 so-called GFA = marketable area (正苦當睇唔到)

o甘發水商寫的GFA根本不是GFA, Saleable area 亦不是 Saleable Area



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:33 pm

  ok 寫:照計喜雅都怕set咗個標準啦呱，又唔係顆幾個地產霸權，又話係實而不華。
當用GFA唔用 marketable area la, 1750/sq.ft., 你話政府收幾多 indirect land tax la :mrgreen: !!!! (原本得幾層高)

呢種政府咬死平民的遊戲......本是同根生, 相煎何太急



文章由 Bighead » 週二 8月 7日, 2012年 5:43 pm
Btw, 想請教价大點解o甘堅肯定按salesable area建築成本是$1750？另外，除建築成本外還有其他成本嗎？占total cost又是甚麼比例呢？

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【搵食攻略】工展會掃小食！嘆和牛餅一呎長熱狗

1 : GS(14)@2016-12-11 14:13:19

一呎長竹碳法式熱狗，$30（蛋撻王，攤位編號﹕6C38）



一年又到工展會，不論你有冇斬獲，肚依然要醫的，但冇理由照舊魚蛋燒賣吧？記者今次走訪美食廣場，找來數款參展商首度推出的小食，過過口癮之餘，亦能嚐新。

一呎長竹碳法式熱狗

兜了一圈，當中最引人注目的，定必是眼前這個長近一呎的竹碳熱狗，參展商過往以法式熱狗配一呎長腸為主，今年則搞搞新意思。竹碳包入口不會太硬，香草腸上為番茄茸、芥末及茄汁，腸迷不要錯過；惟醬料太多的關係，反而吃不出香草腸本身的味道。走過一個路口，可見手掌般大的澳洲和牛餅，外層為酥皮餅，配搭感覺新鮮。當中包括和牛肉碎、洋蔥、芝士及紅辣椒，故入口帶微辣，；不過翻開酥皮餅，和牛的份量不多，而且味道偏淡。



澳洲和牛餅，$30（遠景環球有限公司，攤位編號﹕6C16）

紫豆串串，$6（大宇寰，攤位編號﹕6C05）

另外，今年亦新增了一個素食攤位，當中的紫豆串串，以鮮腐皮及紫菜包裹成串。記者起初以為味道會很單調，惟入口方發現，紫菜的鹹香及腐皮的豆味挺重。至於甜品方面，當中亦有最近流行的雪糕夾包。眼前的海鹽脆脆雪堡及黑糖脆脆雪堡，顏色夢幻，前者入口帶淡淡鹽味，後者則以黑糖味為主，值得一試。



黑糖脆脆雪堡，$25（可可貝妮雪糕有限公司，攤位編號﹕6C10）

海鹽脆脆雪堡，$25（可可貝妮雪糕有限公司，攤位編號﹕6C10）

記者﹕湯珮然攝影﹕徐振國




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161211/19861632

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層樓紙咁薄最窄只有一呎多

1 : GS(14)@2017-07-01 10:29:12

俗語有謂「人情紙咁薄」，想不到現在就連住宅大廈，也如同紙張般那麼「薄」。這楝被網民笑稱為「紙片樓」的3層高新建樓房，位於河北鄭州市天明路與紅專路交叉口向北100米路東。從南側看該樓，就如同看到一張紙片，衰過香港的「納米樓」！這棟呈不規則三角形的樓房聳立在鄭州市街頭，樓房框架為鋼結構，從南往北看去牆體非常薄，最窄處僅35厘米（1.05尺）。整楝樓那麼「薄」，怎竟住人？就連拿來作辦公室，亦嫌狹小吧！梨視頻




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170628/20071569

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