摸魚手札：首置上車盤會否影響樓價
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GS(14)@2017-10-09 03:20:19如無意外，只聞樓梯聲響、由政府主導的首置上車盤，將會在今個月內公佈。政府尚未出手，新世界（17）已趁熱鬧，搶先公佈「大學畢業生首次置業計劃」，預期以屯門The Parkville抽約一成單位試行。社會以稚子為食，誰會管年輕人死活、上唔上到車呢類無聊問題。大眾比較關心的是，到底這類首置上車盤會否影響樓價。這條問題，可以用最簡單的層面切入。政府搞的首置上車盤未知詳情，所以無從判斷，至於新世界推出的計劃，按首張價單，只有15個單位屬首置上車。15個單位去憾動浩瀚的私樓市場，應該無乜可能。關鍵在於計劃未來會唔會加碼，加碼的方式會否做到「期望管理」，又或者會唔會引來其他私人發展商參考。類似的問題，亦師亦友的經濟學者徐家健教授已撰文寫過，他以簡單經濟學推理，估計首置上車盤有機會令樓價上升。徐教授說：「當市場整體供求條件不變，首置上車盤越多，其餘私樓的價格只會隨供應減少而上升。」背後的邏輯是：假設土地供應是常數，同時假設了首置上車盤和私樓是兩個互相替代的獨立市場。這個問題是經濟問題，值得再延伸推理。如果針對像新世界這類私人發展商提出的首置上車計劃，徐教授的答案是對的，因為能夠起樓土地的確係得咁多，「土地供應是常數」的前設是成立的，推理合符經濟邏輯。但若針對的是政府主導、公私合營的首置上車計劃，那未必對，也未必錯，關鍵在於土地供應是否常數，因為潛在的計劃涉及政府跟私人發展商搞農地互換之類，潛在可以起樓的土地可能會因此增加，當然要視乎計劃內容。所以在這個case，首置上車盤會否令樓價上升難說得很。我覺得新世界的計劃ok，中規中矩，因為新世界是私營機構，賣樓總要參考自家的成本結構來定價，你不能期待新世界做出太違反高樓價和經濟效益之事，何況這項計劃是自發的，牌面上沒有政府的津貼和資助。新世界這個計劃做了爛頭卒，間接預先幫政府試了民間反應和水溫，如果政府之後公佈的計劃比新世界更差，那就真係抵鬧了。我覺得首置上車計劃未必幫到大學生很多，但容許市場上多個選擇，總是好的。徐教授最後在文中對新世界的首置上車計劃有所建議，其中一項是關於新世界代銀行做借貸角色，會否有call loan風險。這一論述，我要難得地認叻一下，因為地產商做埋買樓借貸的風險，是我發揚光大的。當初也跟教授吵得面紅耳熱，現在得教授認同，我面上貼了金。渾水專業投資者、上市公司執行董事、90後
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171001/20169509