成都見聞2 西峰
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總是從雪球收穫，秉著不能總是索取而不回報的精神，把自己所在的城市小描幾筆，個人的侷限性導致觀點或許偏頗，大家使勁拍磚，也希望同一個城市的球友繼續補充。
本人是08年下半年到的成都，自小在重慶長大，算工作移民吧。從08年下半年開始關注樓市，到今年小孩讀書買了學區房，6年多以來，對成都房價不時有些關注。下面讓我慢慢道來。
成都的大體情況：成都2010年常住人口1400萬，2013年常住人口1600萬，戶籍人口1170萬，2014年戶籍人口1200萬，比2013年上漲20多萬。李春城主政成都後，主城大幅拆遷改造，提出「田園城市」口號，吸引了不少外地人到成都購房。黃新初主政後，提出建立國際化大都市，建立了二環快速交通，加大了地鐵建設，實施了北改（東北舊城區改造）。現在成都有2條地鐵線在運行，在建的3號線年底通車，2020年地鐵網有望全線貫通。
成都西門和南門的房價普遍高於東門和北門，北門最低。老一輩人通常有「南住富人，西住貴人」的說法，而東門以前是貧民區，北門因為火車北站和荷花池市場五塊石市場等因素一直比較亂。幾個區中，以青羊區環境和教育配套條件最好，其次是武侯和錦江，高新區房價升的最快，且新的政治，經濟中心在逐步移到高新區，但教育配套是個硬傷，不過最近看來，高新區的開盤價都高於其他區。 而經歷了北改，東北面正在逐步發展起來。房價也有所提升，不在像以前那樣和西南相差那麼大。
08年512大地震後，成都房價暴跌，大跌小巷都在傳言「藍光集團」（成都本土最大的房地產商）資金鏈斷裂。後來證明，一個非理性的暴跌正好是建倉的良好時機。當時西南二環邊上新開樓盤單價不過6000左右，二環清水河邊的河景房也才7千一平，一個標準套二的價格大概在50到60萬。我正好處於談婚論嫁的時候，女方催促著買個房子，但家裡又不想買小房子，最後在雙流機場旁買了一套房，均價3千出頭，當時是看中航空港片區的發展空間以及價格便宜。而單位同事多數在二環邊上買的房子，均價6500的樣子。也有同事多掏幾百一個平方買了華潤大盤，現在看來是值得的，漲幅比我們都大。
09年下半年成都房價走出地震陰影，開始復甦，到2013年，接近翻翻了。我深刻地記得新來的同事在2.5環買的房子都要接近一萬一平，而我家的房子已經順利完成了翻翻。然後各地房價都在普遍降價甚至腰斬的時候，成都房價硬是堅挺得像大媽們搶購的黃金，不漲已算不易。至少，在成都三環以內，還沒有聽說哪個樓盤降價了的。到現在，成都二環內的房子在一萬以上，三環內的房子分地段，稍好的房子基本上也能賣到1萬了。因為主城開發已經差不多飽和，可供新盤的土地很少，現在新盤一般都是在三環以外。帶有地鐵概念，學區概念，高新區概念等附加屬性的房子，價格通常會比不帶的高許多，也更好賣。
考慮到小孩讀書問題，開始接觸學區房。看了近半年房子，凡是帶有學區概念的房子，雖然不是一房難求，但是也都比較「搶手」。這種搶手是有條件的，基本上要求房子第一環境還是要過得去，適宜居住，太老的沒有小區環境的老房一般還是有價無市，安居客上和中介那裡看得到很多老小區的房子，雖然是學區房，但環境太差掛了大半年還是沒賣得出去（除開龍江路和泡桐樹小學周圍）。比如這次我買的學區房，總價比周圍的學區房均價高了幾個百分點，但是小區居住環境很好，戶型很好，交通也相對更加便利。說明成都買學區房的家長們還是比較理性，也說明成都的學區房概念還未完全炒作起來，至少沒有我聽說的杭州那些地方那麼火爆。個人認為，隨著成都人口的繼續增加，教育資源會更加稀缺，（好學校的成長需要緩慢的時間積累，而人口的增加往往更快於這個積累）到時候學區房還會進一步升值。
中介那邊說整個14年他們的二手房成交相當慘淡，年底新政後才稍微好一點，常常是賣家不願意降價，買家不願意接盤，就這樣僵持。而周圍同事之間除了剛需，已經很少有人在買房子了，以前那種全民炒房的時代已經一去不復返了。同事之間都認為房價不可能暴漲，但又都覺得成都的房價還沒有漲到位，更多的觀點是溫和地上漲。
個人覺得，成都的房價已經走出了盲目炒作的階段，普遍的大漲是不可能的了。今後房產市場將會進一步細分。成都主城現在最大的問題就是交通，隨著成都地鐵的全線貫通，交通環境改善和通行時間的下降，成都主城的房價還將有所上漲。但這個上漲不是普漲，而是帶有學區房性質，地鐵沿線，生活便利的商業圈等附加屬性的房子價格會進一步上漲甚至小幅度暴漲，而既沒有居住環境又沒有附加屬性的老房，應該會淪落到有價無市的尷尬境地。房子也是商品，有漲有跌才是正常的，不是麼？至於手中的房子，我打算在15年尋找一個合適的時間段賣掉缺少附加屬性的那套，換成現金投入到股票，理財產品和保險上，對於一個家庭而言將大部分的財產放在房產上或多或少有些隱患。14年前，房子多收租金是一種炫耀，14年後，我聽得更多的是「收租金不如存銀行」。
哦，忘了介紹租房市場了。現在二環邊交通便利環境好的小區套一能租到2000，套二能租到3000，而且掛出來一般幾天內就可以租出去。對比一下，二環優質小區一套建築面積80平米的套二，價值90萬，租金3000每月，一年就是36000，不計算維護保養成本，年利潤率為4%，二環邊上的房子能漲到2萬一平米嗎？周圍的人普遍認為這是天方夜譚。這樣來看，收租金確實不划算。
最後談談成都樓市和地方政府的關係。因為工作原因多少有一點瞭解，地方政府對樓市的態度還是積極的。每年那麼大壓力的財政預算，要完成增長目標，挑大樑的還是房企。房企在財政收入中佔比不改變，那麼房價就不會從根本上改變，所以，不管是肥皂泡也好，還是經濟新常態也好，該漲就漲該吹就吹，買單的是全社會，不是麼？但是如果經濟結構發生根本性改變，那這個就要另算了。