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中海宏洋再思考 胡瑞臨

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宏洋在北京和廣州項目由於地價低廉售價高企，毛利率較好。最近有幾個投資者私下交流，擔心這兩個城市的項目即將賣完，會影響到81接下來的利潤，其實大可不必。首先某1、2年的表現不會影響公司長期價值。81的戰略是在未來的數年內，進入國內三、四線城市發展中高檔住宅，這塊市場非常大，以中海的能力足以佔據較大份額，目前已經進入蘭州、呼和浩特

合肥、桂林、吉林、贛州、銀川等城市，將來類似於貴陽、昆明、鄭州都是戰略目標符合的區域，看看恆大就知道中海宏洋將來的規模了。當然，不處意外的話，肯定比恆大做得好。個人預計，未來十年，三、四線城市住宅市場都會表現不錯的。所以個別年份是不需要擔心的。。

其次，認真看完報表，發現這種擔心大可不必。2011年宏洋銷售額64億人民幣，其中廣州和北京的四個項目貢獻將近50億人民幣銷售額。

 

而2011年入賬營業額42億，主要為廣州中海錦榕灣27億，北京學院派9.4億。廣州中海橡園國際、北京中海尚湖世家沒有入賬。
 

 

至此我們推測，2012年中海宏洋的入賬銷售額毛估估在60億人民幣以上，包括廣州中海橡園國際住宅部分的15億、北京中海尚湖世家的10億、2012年4月一次性出售的廣州中海橡園國際商場的18億以及2011年完成銷售但沒有入賬的三線城市共計12億左右，總共55億，外加2012年一季度銷售額25億其中有一部分可計為本年度入賬收入。所以2012年宏洋保守估計營業收入提高42%至60億，當然，最後肯定是高於這個數字的，因為我這個算法，基本是最保守的了。而由於2012年入賬項目廣州和北京均有，毛利率不用擔心，也就是說淨利潤今年是鐵定大幅提高的。

所以該擔心的是2013年的營業收入及淨利潤。因為高毛利的土地已經賣得差不多了。

2012年4月，廣州橡園國際商業部分以18億人民幣一次性出售，至此光大地產在廣州的兩個高毛利產品賣完。而北京學院派應該已無房屋銷售。也就是說，2012年，廣州北京只剩一個項目也就是北京中海尚湖世家。這個項目建築面積28萬方，別墅小區，2011年初步面市賣了3.8萬方，剩餘面積足夠未來2、3年發展。

由於預售的關係，2013年的營收主要取決於2012年的銷售額及2013年一季度的銷售。那麼2012+2013Q1要完全多少銷售額才能保證2013年利潤30%的增長？

假設中海宏洋廣州北京的毛利率是三線城市的一倍，

假設中海尚湖世家2013的入賬收入與2012年持平，均為10億，

那麼2012年60億營收裡其中43億是廣州北京項目，再減去中海尚湖世家的10億，剩下33億高毛利的產品需要66億的三線城市項目來填補

也就是說，2013年營收同比增長30%需要2012年完成銷售額：（66億+17億）X1.3=107.9億。

截止2012年6月，中海宏洋完成銷售80億港幣，扣除4月份中海橡園國際商業部分的18億人民幣（這塊2012年應該結算掉2013年不會貢獻入賬收入），也就是說完成107.9億中的60億，剩下6個月只要完成銷售47億銷售，基本就能保證2013年的利潤同比2012年增長30%。隨著下半年銀川、合肥、桂林、柳州等更多三線城市項目入市，47億的目標其實難度不大。

這裡沒有考慮2013年一季度的銷售貢獻。

整體來看，2013年問題不大。當然，宏洋在北京和上海還有出租物業，如果13年的營收有問題，這塊應該會賣掉的。畢竟，現階段宏洋持有商業地產意義不大，反而佔用資金。

以上很多為毛估估，但大體不差。基本一個判斷，不會因為廣州北京毛利高的項目賣完，影響到2013年的利潤，就OK了。往後，0081會進入持續的增長階段，預計會持續10年。



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