年輕人打拚買不起房早晚鬧革命搶救無望世代第一步稅改扭轉高房價

2012-10-15 TWM

一位資深的投資家對如今雙北市的高房價，提出深沉的憂心，他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」，最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源，應該從正確的稅負制度做起。

整理‧劉俞青

編按：市場對房地產後市的看法多空分歧，八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「ＱＥ３是房市投資人的定心丸」一文，引發各方回響；本期再引述另一位資深投資家的觀察，他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重，這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法，僅供讀者參考。

「我對雙北市的高房價問題憂心已久；簡單地說，高房價不只是經濟現象，最後會演變成嚴重的社會問題。

最大的關鍵在於，房子是生活必需品，和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差，長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。

因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前，反而先開徵證所稅，這一點非常不合理，我分析如下。

稅改第一步要向有錢人課稅稅改的目的有四，一是增加稅收，二是量能課稅，三是符合公平正義，四是為了國家發展的需要，而有一些獎勵措施，例如獎勵投資條例。最後一點因為有更遠大的政策目標，因此會和前面三點違背，另當別論。但前三個主要開徵對象，都應該針對高所得或有錢人，這無庸置疑。

有錢人的所得來源有幾個，一是薪資所得，二是執行職務所得，三是股利所得，四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅，所以稅改目標應該放在資本利得，這是第二個邏輯。

對有錢人來講，資本利得是什麼？股票、房地產，還有藝術品、紅酒等，但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產，優先順序要先課哪一個？合理分析，應該是從房地產先課。

這有幾個理由支撐。首先，二十多年來，房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得，一九八七年，國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元，買下現在台北市六福皇宮土地，現在呢？一樣是國泰人壽，以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓，連黑松在復興南路的土地，每坪都賣到六百多萬元。

但同期的股市表現，大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算，現在台灣的股價指數不過七千點，這裡面當然包含除息因素；即使我們把除息還原，粗略地算，一年還原三百點，二十五年還原七千五百點，加上去就是一萬四千五百點，如果以長期持有者來說，股市的資本利得是多少？僅僅只有兩倍（別忘了，股息須申報綜合所得稅）。

但反觀房價已經幾倍了？六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價，但現在地價是多少？許多地段是超過十倍以上的資本利得，如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩個時代下的高點計算，有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看，房地產的增值幅度比股票高多了，第一個課稅的目標當然要針對房地產。

第二，從「社會的功能」來比較，房地產價格上漲多半落入少數人的口袋，這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的，只要買一塊地，躺著睡覺都能賺錢。

但股市代表什麼？它是現代經濟社會中，生產事業和服務業的總和，背後創造許多就業和所得分配的功能。如此，怎麼會從股票市場先課稅，而不是從不勞而獲的房地產（土地）課稅呢？

第三，從資產泡沫化的角度來看，股市現在最多是不高不低，說太貴也不至於，太低也還好。但反觀房地產，房價所得比嚴重偏高，若從租金收益率看，明顯偏低，這是泡沫的徵兆。

房市比股市課稅更符合正義這個風險，政府當然要想辦法解決，我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大，第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是，是不是帶來實質效果？必須繼續觀察。

此外，房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」，和一般金融資產交易完全不同，這也是我支持應該先課房地產交易所得稅，很重要的一個原因。

房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」，不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼？因為房地產是住的必需品，所以假設這個社區有一百個單位，其中有一兩個單位賣出，一坪漲十萬元，其他九十五個單位只是心裡很爽：我的房子一坪漲十萬元了；但大部分人不會把房子賣掉搬走，頂多只有兩、三戶會這樣做。

但其他的投資行為不會這樣，股票或黃金等標的價格要上漲，前提是要能承受賣壓的結果，很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉，只有房地產不會。

房地產的這種特性沒有人去分析，價格雖然是供需造成的，但因為房地產的這種供需結構，有先天性的「流動性僵固」問題，所以它的價格很好炒作。

反觀股市，假設台積電從七十元漲到九十元，所有想要賣的都會倒出來；而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元（當然，要有一些「似是而非」的題材啦），九五％的人是不會賣的，因為那是自己要住的，頂多可以向銀行再多貸一點錢。

房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來，房地產不是一個完全有效率、競爭的市場，不是一個經過市場考驗形成的價格結構，這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。

日本的一九九○年、美國的二○○八年，以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭，為什麼都這麼慘？主因都是房市泡沫，而在整個價格形成的過程，沒有經過完全競爭市場的供需結果，因此量的機制不足以代表市場真正的價格，但很少人去分析這一點。

此外，還有一些似是而非的言論支撐高房價，如許多建商說，現在華人地區台北的房地產最便宜，尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣，第一，香港、新加坡都是「島」，是城市國家，沒有多餘土地，這麼多人就擠在這個島上。

但台灣作為一個國家，尤其公共交通建設這麼便利，怎麼能和香港、新加坡相比？台灣還有中南部廣大的土地，不能純粹用土地面積的供需關係分析。

現在房價是富人的金錢遊戲第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍，但回頭看台灣的所得水準，如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍，那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。

所以對照六○年到八○年代，台灣的經濟成長速度，當時的房價就一點都不荒謬，因為經濟一直成長，所得一直提高，房價只是跟著溫和地水漲船高。

但現在不一樣，現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game（金錢遊戲）。因為現在台北市最基本的一個居住單位，起碼要三千萬元起跳（指成屋市場）。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得，但你不可能不吃不喝，總有一些基本生活花費。

換言之，現在台灣的所得根本付不起目前的房價，所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲，這個問題是很嚴重的。

因此我認為資本主義再搞下去，會有第二次革命，因為當年輕一代進入社會與職場，對未來是不抱任何希望的，對立的差距就會越來越大；對整體國家而言，這是非常嚴重的問題。如果說，我們的希望在下一代，那麼，他們的希望在哪裡？

一九八九年，台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時，已經有大量「無殼蝸牛」抗議，上街露宿；今天我們看不到對高房價的社會抗議運動，其實背後問題更嚴重。

所謂哀莫大於心死，當時的年輕人只要房價略降，他們努力工作還有購屋置產的機會；而今天的年輕人，已經放棄了，因為再怎麼努力都買不起房子，他們當然就選擇當月光族，以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地，會是什麼狀況？

現在枱面上有決策權的人，都很幸運地是有產階級了，但如果站在剛進職場年輕人的角度來看，我非常支持應該對有錢人多課一點稅，但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度，才能給予年輕人一個美好的未來。

（本文由一位資深投資家口述）

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