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零 售業嗌晒救命，特首煲呔曾仲諗緊係咪推消費券救市，「半官方」港鐵（066）同「前官方」領匯（823）反應快幾拍，為免旗下租戶冇生意要摺埋，喺唇齒相 依、唇亡齒寒嘅形勢下，都費事等政府，自己先出手自救，趁聖誕呢個黃金檔期，豪擲千萬禮物同購物券谷消費。主要客源嚟自中產嘅港鐵九龍站上蓋商場 Elements圓方，負責管理嘅港鐵見到班中產客使錢冇以前咁疏爽，唔敢怠慢，趁聖誕假，掟3000萬銀谷人流同營業額，包括2000萬禮品同購物券。 港鐵投資物業總經理梁羡靈話，唔少中產早排喺股市同樓市損手，有啲仲面對裁員壓力，好明白呢個時勢，中產會慳住使。為咗刺激呢班中產消費意欲，所以趁聖誕 搞旺個場，大派禮物同購物券。 圓方免費泊車6粒鐘 Elements除咗大派名店禮物，仲送埋油券，兼將免費泊車由本來3個鐘加到6個鐘。聽梁羡靈講，單係今次送嘅禮品同優惠，已經用成2000萬，夾埋裝飾同佈置，開支高達3000萬，比舊年多三分一。 領滙派300萬禮券 除咗港鐵，擁有全港最多商場嘅領匯亦重鎚出擊，為增加聖誕新年消費，花咗1500萬刺激商場人流，當中大派300萬銀現金獎同禮券，為期3個月。 谷唔谷到消費暫時未知，但呢個時勢，業主唔做啲嘢，就會俾租戶要求減租，慢吓手，租戶唔掂要摺埋，面對成場吉舖，到時就太遲！ 李華華 [email protected] 美現金券銷路大跌 仲 有一個月就係聖誕節，係時候開始諗買咩聖誕禮物畀親朋戚友。美國人近年好興送禮物卡（即現金券）當做聖誕禮物，貪方便，乜都唔使諗，班friend又可以 用張禮物卡買自己鍾意嘅嘢，唔使驚買錯嘛。不過，o依家環球經濟不景，好多舖頭執笠，如果一個唔好彩，發行禮物卡間舖頭關門大吉，張卡就變廢紙，所以唔少 美國人今年唔敢買禮物卡畀人，費事搞到收禮物卡嘅朋友空歡喜一場。 小心空歡喜一場 美國零售業聯會估計，今年整體禮物卡銷量跌6%至249億美金，當中以單一商店特約嘅禮物卡打擊最大，因為呢類卡最冇保障，唔少專家都奉勸收到禮物卡嘅人盡快用咗佢。早前香港泰林執笠，揸住泰林現金券嘅人反而俾人拒諸門外，家吓買現金券要諗清諗楚。 | ||||||
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| 領 匯在淡市中做出好成績，去年派息增長13%，超越前一年的10%增長。與此同時，領匯要求停車場保安外判商更改管理合同，令數以百計外判保安員失業，至於 仍繼續聘用的保安員則變相減薪，工會於是發動部分保安員罷工。在傳媒我又聽到領匯「為富不仁」、「罔顧社會責任」等聲音。 自從幾年前我成為 一間企業的負責人後，甚少談論「企業社會責任」，因為我對這課題的看法跟社會主流有點出入。這敏感課題不是三言兩語就能說清楚，容易引起誤會，還是少講為 妙。「企業社會責任」近年成為了企業口號，但真正意義含糊不清，我一直有衝動想提出自己的意見。我借領匯的經驗，在這由我控制的空間，淺談自己的看法。 我的看法很簡單：「企業社會責任」是多餘的。多餘不等於錯誤；多餘的意思是，這根本就是企業為自己的長遠利益必須做和必定要做的事情。強加 一個名堂所帶來的影響可能不大，但過分煞有介事會弄巧成拙。一間行事正路的企業，必定不會把員工呼之則來，揮之則去；必定不會爾虞我詐，欺騙供應商和客 戶；必定不會做出過分自私行為，破壞社區和諧；必定不會置企業的聲譽不理，做出人見人憎的行為。 一間企業一定要有原則，企業就是在原則和營商能力的互動過程中成長，繼而形成獨有性格。 若果企業的原則和營商能力皆不濟的話，它就是一間不濟的企業。企業有原則但營商能力欠奉，連年虧損，始終捱不住。企業欠缺原則，但擁有超凡營商能力，長遠來說，剎那光輝不會是永恒。只有堅守原則，同時擁有扎實營商能力的企業，才能持續做出好成績。 企 業在法律的灰色地帶鑽空子，做出合法但不合情理的事，最終是自討苦吃，因為員工視老闆為不理想僱主、銀行敬而遠之、顧客和供應商拒絕建立長遠關係。要建立 一盤持久經營的生意，所有人都知道企業要誠實、寬容、正派、處事合情合理等，這不僅是最佳營商方式，而且是唯一營商方式——硬要稱之為「企業社會責任」， 我認為有點做作。 把一些我們根本時時刻刻都應該做的事情，貼上一個標籤，假如這樣做能令別人的心情變得愉快一點，我當然不 反對。或許「標籤化」也有實際好處，就是社會對企業的期望在極速資訊環境中不停地變，同事留意着「企業社會責任」這標籤之同時，對公司的聲譽、形象、風險 管理、競爭環境可能會增添一份關注。長遠而言，這份關注可變成一股力求上進的動力。 香港人衡量領匯有一套不平等的標準。當其他錄得盈利的企業裁員，屬居安思危，是為股東提高回報；但領匯裁員，變成無良僱主，是背信棄義。想深一層，是什麼「信」，是什麼「義」？ 領匯由上市至今，在招股書和年報中清楚說明企業目標是為投資者提供合理和穩定回報，製造長期資本增長。出現不平等標準，或許由於領匯是房委會屬下業務的前身，在上市時發生的風風雨雨等背景太過深入民心，令到香港人誤以為領匯應擁有比一般企業更高的社會責任。 領 匯的責任是提供合適的營商環境，讓商戶可賺取認為滿意的回報，讓市民可在一個舒適環境購物，滿足日常生活和消閒的需要。領匯把這些責任做得好，商戶和市民 同感滿意，長遠而言，必定在領匯業績上反映出來。領匯沒有逆市場行事的本領，在一片減租潮中它能加租，它採取的策略是提升物業質素，在商戶和市民心悅誠服 下收取更高租金。在淡市中，商戶和市民的選擇特別多，它能夠在淡市中提高盈利，確證了管理層在過去幾年提升物業質素的能力。業績中，管理層提供具體提升物 業質素的數據，個別提升物業質素的回報率高達三至四成。 領匯去年物業出租率87%，續租率73%，都比前一年上升，這些數據是領匯得到商戶 和市民認同的證據。領匯在由市場主導的環境中為股東做出成績，這就是它的責任。保安員就業問題，是社會問題，要由政府來解決。領匯管理層沒有能力、沒有經 驗、沒有民意基礎，更沒有空閒時間去處理社會問題。 領匯是長期被人誤會的企業，若果大家願意撥開雲霧，會見到它盈利穩定，兼具資產價值提升潛力的優質選擇。 蔡東豪 現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。 | ||||||
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| 領匯（823） 曾是世民的愛股。要是有長者問投資甚麼好，世民都會推介它。08年金融海嘯後，世民唯一主動持有的也是它。說實在，有更多的股份，升幅比領匯更多，可是， 它給我的安全感和增長，平衡恰到好處，這種投資選擇今天已買少見少。 一間公司難擋政治壓力 還記得，當時領匯由一班專業的管理 層掌舵。他們除了清楚明白自己在做甚麼，也無懼政治壓力。每次在社交場合碰到他們，世民作為小股東，都會感謝他們忍辱負重。作為香港人，世民也感謝他們為 香港零售業帶來競爭，創造就業，改善市民的生活空間。可能大家不知道，以前領匯的總部簡樸非常，隱匿在黃大仙多層停車場頂層，比起商場那些看得到的改善， 領匯的辦公室裝潢，甚至說得上完全不合格。股東見到如此務實的管理方針，會覺得窩心感動。 或許當時撐領匯的工夫，真的做得不夠。輿論人云亦 云領匯「瘋狂加租」，但事實呢？要是領匯收取的租金高到這麼不合理，為甚麼名醫蔡堅位於黃大仙的診所，每天上午11時至下午6時都在休息？黃大仙的居民為 甚麼在這段時間要到蔡名醫在鑽石山私人商場的診所？難道是因為領匯商場的租金太貴，迫使蔡名醫在別的地方多開幾間診所？租太便宜，自然有人浪費珍貴資源， 這就是事實擺在眼前。 世民認識的這班領匯管理層，許多都離職了。請別誤會，世民不是說現在的管理層不專業。至少，世民知道他們的非執行主席 Nick是頭腦清醒的人。可是，當政府受的政治壓力也越來越大，小小一間上市公司又怎抵擋得了？去年中，一位代表股東的非執董辭任了，今年初，他們又請了 位老江湖公關高手坐鎮。一切一切，都好像在說，現在就是和這間公司分手的最好時候。 利世民 http://hkliberty.wordpress.com | ||||||
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倫敦直擊 每逢踏入聖誕前夕，一眾基金經理都會歲晚收爐，出埠旅遊，令股市一片平靜；不過，今年卻反常地風起雲湧。 一個來自英國的神秘對沖基金，突然殺入香港股市，狂掃領匯、新世界及百仕達三隻股票。其中最大手筆，要算以四十億港元，掃入一成八領匯而成為大股東。領匯股價隨之狂升至逾十四元，持有領匯的股民就如痴如醉。 這 個神秘基金The Children's Investment Fund（TCI），今年四月才在香港成立辦事處，卻於閃電間重鎚出擊。其創辦人Christopher Hohn，○三年尾才成立TCI，但在今年初因令到德國交易所主席下台，而在歐洲基金界聲名大噪。Hohn今年四十歲不到，坐擁逾十億港元身家，在倫敦市 投資銀行家富豪榜中排名五十。過往他極少曝光，本刊直搗其倫敦大本營，揭開Christopher Hohn的神秘面紗。 「又升咗啦，嗰隻英國基金真係堅，買乜升乜，領匯又係咁，百仕達又係咁。真係好似食咗藥咁上！大家不如睇吓下次會係邊隻地產股被點中！」與一眾師奶阿叔小股民擠在長沙灣中銀分行的林伯肉緊地說。 本週一甫開市，被TCI點中入股的百仕達勁升了四成，眾人即時起哄。 一 眾小股民將他們口中的「嗰隻英國基金」TCI奉若神明，部分亦已陸續在附近的滙豐銀行，索取首日公開認購的越秀房地產投資信託基金的招股表格，睇好近期大 熱的地產基金及地產股，當中包括家庭主婦鄭女士。鄭女士一向逢新股必炒，她在上月中，以五萬元認購領匯基金，但只抽得三手，「我無諗住長揸㗎！諗住升一、 兩蚊就放，賺到千幾蚊已好開心。」領匯上市翌日，她飛到澳洲旅行，放售一事便先放埋一邊。怎知一星期後她回來，女兒向她透露領匯最高曾升至十四元，鄭女士即時驚喜萬分，「無諗過升得咁勁，後來先知有基金入股刺激股價。」 賬面賺了七千元的她，再接再厲以二十萬元抽泓富基金、雅居樂地產及越秀房地產基金。由於大部分錢已放在定期，鄭女士唯有蝕沽手頭澳元，套現抽新股。「希望呢幾隻生性啦！最好俾TCI睇中，咁就發嘞！」鄭女士充滿期待道。 TCI帶挈過肥年 不 單小股東有賺，大股東亦因TCI入股而笑逐顏開。本週一新世界發展停牌，並以每股十一點五元，配售二點八億股新股，集資三十二億元。據知情人士說，在上週 五，新世界最高曾報十三點二元，這股價六年未試過，董事總經理鄭家純興奮異常，即時扑槌配股。配售的股份會分給不少於六名投資者，花旗環球金融亞洲區主席 梁伯韜向安排配售的大福證券攞貨，惟已慢一步，股份於週六、日全部搶購一空。 這次配股，不單將TCI的持股量，由百分之七點四五攤薄至六點九，減低被狙擊的威脅，而負責配售的證券行大福證券，亦穩袋過千萬佣金，簡直皆大歡喜。主席鄭裕彤最近還向身邊人「揼心口」表示：「早知升咁多，三蚊嘅時間就增持啦！」 TCI 以往從未在香港股市活躍，但就在聖誕前，大手出擊橫掃港股。它先在上月底，以四十億港元掃入一成八領匯基金股份，再在本月初增持新世界股份至百分之七點四 五，總成本估計逾二十億元。在上週五趁百仕達配股，TCI以近一點六億元購入百分之三股份。在迅雷不及掩耳間，TCI共動用了五十多億港元，而且所選股票 俱「點石成金」，頃刻間升三至四成，賬面已賺了十多二十億。 倫敦老家直擊 TCI在香港的分公司，在今年四月中才成立，而註冊地址中環衡怡大廈二十一樓，亦只是向另一家基金公司分租。負責人何志安（John Ho）正身在日本公幹，明年初才返港。還未在香港企穩陣腳已經出手，可見TCI的快、狠、準。 本刊飛到英國TCI基金的大本營，希望能與基金創辦人Christopher Hohn見面。他一家住在倫敦市的豪宅區St John's Wood區的內街Alma Square，這區租金一直數一數二的高。Hohn住的是一所樓高四層的排屋。 上 週日早上九時，記者到達他家，只見屋內有幾個小孩在玩耍。約十一時許，身形高大，穿着輕便運動裝束，似乎剛做完運動的Hohn，滿頭大汗地跑進屋內，並在 門口擁抱迎面跑來的小孩，記者隨即邀約訪問，但他一見有陌生人來訪，即警惕地抱走小孩，閃身進屋內。片刻，他的太太Jamie Cooper-Hohn，打開窗戶喝令記者離開，並警告會報警。 至翌日星期一，Hohn六時許起床與家人共用早餐後，約七時半便上班，這位管理幾百億資產的基金經理，身家有十億港元，卻沒有開着泊在路旁的豐田Previa七人車上班，反而快步往地鐵站方向走去，生活極為平民化。 市場作風勇猛 而TCI的寫字樓位於倫敦商業區Clifford Street的一棟建築物二樓，記者再次登門找Hohn，但其公司職員表示，沒有預約不能接見。 直至近午飯時間，Hohn步出寫字樓，他先是左顧右盼，戒心極強。當他看見有攝影師正舉機拍照，即錯愕地低頭奔逃，企圖擺脫，記者趕上前問他可否傾談兩句，他都沒有理會。 Hohn一向極少曝光，從未接受傳媒訪問，遇到記者表現得閃縮，與他在基金界「橫掃千鈞」的勇猛投資風格，截然不同。Hohn在歐洲基金界中，有「蝗蟲」及「大鐵球」之稱，全因他在今年一月，策動及成功推倒德國交易所主席及行政總裁，一舉成名。 事緣德交所去年十月，欲以每股七十四元二角港元，收購倫敦交易所，而此價相對倫交所收市價每股四十七元六角港元有五成溢價。 當時Hohn的TCI基金手頭持有德交所近百分之八股權，他認為收購價極不合理，於是決定聯合其他基金，反對收購，並要求最高管理層下台。Hohn一呼百應，得到其他基金經理支持，最終令德交所收回收購建議，而德交所主席及行政總裁還因此下台。 獲老牌基金垂青 事 件令整個歐洲基金界、金融界及政界嘩然。在英國擁有廿五年採訪經驗，負責編寫英國富豪榜的自由撰稿人Martin Tomkinson表示，Hohn此舉動在歐洲基金界，尤其是對沖基金，是極為罕見（very unusual），因為大部分基金經理都非常低調，絕少過問所投資公司的管理。經此一 役，Hohn立時聲名大噪，獲歐洲投資界非常有名的投資信託基金RIT Capital Partners PLC垂青。（其主席羅富齊勳爵（Lord Rothschild）是英國投資銀行鼻祖Rothschild & Sons的後人），今年七月Hohn被委任為獨立非執行董事，令Hohn紅上加紅。 今年只有三十九歲的Hohn，畢業於英國修咸頓大學，主修會計及經濟，其後在哈佛商學院取得一級榮譽工商管理碩士（MBA）學位，畢業後在金融界工作，最初負責企業財務，後來才進入基金界。他成立TCI之前，在英資Perry Capital基金公司工作了七年，是公司老闆暨基金界鉅子Richard Perry的高足，在任內管理的歐元基金曾多次獲獎。 超高回報 在很多人心目中，「對沖基金」就等於九七年狙擊港元，打殘香港經濟的索羅斯量子基金，但其實對沖基金投資方法五花八門，較傳統基金靈活，並可採用沽空的投資策略，投資工具亦較多，包括期權、套戥或可換股債券等。 TCI在○三年才成立，管理約三十億歐元資產，但去年及今年的回報率已達到三成八及四成一，較標普對沖基金指數的回報率百分之三點九高一大截！ 而根據英國的公司註 冊資料顯示，TCI去年的營業額有四百零一萬英鎊（約港幣五千六百多萬元），稅前盈利達二百八十六萬英鎊（約港幣四千萬元）。成立不足兩年的TCI，去年 獲得對沖基金雜誌EuroHedge選為表現最好對沖基金（Fund of the Year Award）。Lipper Hedge World基金研究報告顯示，TCI的投資策略是追求絕對回報，令公司的價值反映在股價上。 投 資成績好，Hohn亦夠膽收甚高管理費。TCI入場費最少為千五萬歐羅，每年管理費為資產的百分之一。而TCI主要營運的兩隻基金：TCI Master Fund及TCIF Blue Fund，規定投資禁售期為三或五年，並每年收取淨資產升幅的百分之十三點五及十六點五為「報酬」。這些條款在對沖基金中極「辣」，亦較為少見，可見 Hohn自視甚高。 雖然如此，TCI仍吸引大批投資者慕名而來，大多是大型的機構投資公司、保險公司及大學等。據英國《星期日泰晤士報》（The Sunday Times）今年富豪榜保守估計，Hohn身家約有七千五百萬英鎊（即約十億港元），在倫敦市投資銀行家富豪榜中，排名第五十，絕對算得上少年得志。 不過TCI的透明度極低，並無公布基金內的投資組合，只從報導得知它在亞洲的投資，其中一筆是持有南韓著名煙草公司KT&G百分之四點三股份。去年十二月，TCI向KT&G管理層施壓，要脅公司註銷所有回購之股份，而不是將部分派給員工，否則會聯合其他基金股東，要求撤換管理層。 擔當打手角色 TCI 之所以在最近一個月投資六十億元於香港三隻股票：領匯、新世界及百仕達，市場人士推測，主要因為這幾隻股的潛在價值被低估。領匯持有一百八十個商場及停車 場，過往由房委會管理，租值較市場低近三成；新世界則因為負債比率長期偏高及管理層經常四出收購闖禍，令股價與資產淨值長期有四至五成折讓，較一般地產股 的一至兩成為高。 至於百仕達這隻二、三線股，主要在內地經營百江燃氣及發展百仕達花園等三、四個地產項目，規模不大。不過，百仕達在本月初，和美國著名房地產發展公司洛克菲勒集團（Rockefeller Group）達成協議，共同發展上海外灘源項目，而百仕達和Rockefeller還會成立一個四至五億美元的房地產基金，目標回報率高達三十釐。 按其往績，TCI成為該三間公司大股東後，或會監察管理層管理好公司，提高股東回報，從而因股價上升而賺錢。東驥基金管理董事總經理龐寶林說：「TCI就好似『爛頭蟀』，佢入去唔一定要踢走管理層，但管理層做嘅嘢有損股東利益，佢就一定會出聲。而且TCI唔入董事局都出到聲，事關佢往績（指踢走德交所主席及行政總裁）令到公司管理層會自我監察，或主動與TCI接觸，了解對方睇法。」 事實上，領匯管理層已因TCI大幅入股而打醒十二分精神，領匯主席鄭明訓，上週便親自飛到英國，與Christopher Hohn面談，了解對方投資策略。 散戶勿高追 雖然領匯、新世界及百仕達因TCI入股而備受看好，但現時股價已反映其價值，散戶不宜高追。 就如領匯，在本週二報十四點五五元，是上市後新高，其明年預測的息率已下調至百分之四點五以下，與一般低風險的債券回報非常貼近。要提高回報還看能否加租。而曾阻撓領匯上市的班底亦組成「領匯監察」，經常抗議領匯的加租行動，所以一切還看大股東TCI，能否「逼」管理層加租以增加領匯回報率。 而百仕達股價本週二已回吐跌了一成一，但其股價與資產值仍出現溢價。而且其在上海外灘項目，仍然只聞樓梯響，第一期工程才剛開展，更遑論成立的房地產基金可能獲取高回報。 至於新世界發展，上週大股東配股亦為股價見頂響起警號，「以每股資產淨值十七元計，現股價已較資產折讓收窄至三成多，以新世界嘅公司質素來講已經好盡。呢間公司嘅股東，一見公司股價高就『身痕』配股，難保第時唔會再有配股行動。」一名中資分析員說。 其實在TCI之前，其他的對沖基金，早已看中香港，密謀插旗。據基金公司AsiaHedge數據顯示，今年上半年在亞洲新成立的五十五隻對沖基金，集資額高達三十五億美元，是本年同期籌集資金的兩倍，其中有十三億美元流入香港，金額較日本及新加坡更高。目前還有五十隻在美國及亞洲成立的對沖基金，準備在亞太區設立基地。 亞太股市上落大 全球現時有對沖基金達八千多隻，管理的資產總值達到一萬億美元，本來活躍於歐美地區，但因為歐美股市波幅收窄，上落不足一千點而無啖好食，於是轉移目標至亞太區搵食。 基 金評級機構Morningstar亞洲研究部主管鄭玲玲說：「對沖基金一向愛炒短線波幅，近年歐美市場喜歡投資中國、印度等新興市場，更興起中港概念。中 國股改、人民幣升值、CEPA等雖然都係長期政策，但短線波幅好大，都吸引到對沖基金來港。」她說現時不少香港的基金經理，特別以大中華區為主的，都出來 自立門戶搞對沖基金。 對沖基金在港活躍，將會愈來愈多，但行蹤飄忽難捉摸。鄭玲玲說不宜盲目追捧：「對沖基金的策略好難捉摸，好多時用槓 桿、長短倉投資工具，入股金額又非常大，越多人追，佢個勢去得越快。而且，一般股民嘅資訊不會快得過基金經理。對沖基金就是投資方法夠靈活，透明度一定較 傳統基金低才能賺大錢。」 三股齊升
TCI大手掃貨
Christopher Hohn小傳 1989 修讀哈佛商學院工商管理碩士，獲High Distinction畢業後，隨即加入Coopers & Lybrand企業財務部任經理。 1994 轉投私人投資公司Apax Partners 1996 加入著名基金公司Perry Capital任基金經理7年，管理價值$10億美元資產。曾反對意大利電訊與德國電訊的合併計劃，成功迫令兩電訊商尋求更合乎股東權益方案。 2003 自 立門戶，創辦對沖基金TCI（The Children's Investment Fund Management）。因Hohn將部分管理基金所得收費，捐予一個由其妻子Jamie管理的兒童慈善基金，TCI因而得名。TCI基金創立初時，規模 為$30億美元（約$233億港元）。 2004 TCI以持有4.3%第二大股東身份，迫令韓國煙草商KT&G將所有回購的股票注銷，而非保留部分給予員工，否則會要求撤換管理層，一時引來各界關注。 德交所提出以$13億英鎊收購倫敦交易所，但遭持有德交所8%的第二大股東TCI反對，認為出價太高，號召其他股東反對是項收購。最後收購告吹，Hohn更提出要德交所以$15億歐元回購股份，以提升股價；德交所主席及行政總裁亦因此事辭職。經此一役，TCI聲名大噪。 2005年1月 TCI以40%超高回報力壓群雄，獲對沖基金雜誌EuroHedge選為2004年度最佳歐洲對沖基金。 11-12月 TCI接二連三對準港股出擊，購入新股領匯17.95%後，再大手掃入新世界及百仕達，惹來市場眾多揣測。 TCI基金小檔案 2004年回報率 41.95% 2005年回報率* 38.42% 最低投資額 $1,500萬歐元（約$1.38億港元） 基金管理費 每年資產淨值的1%。另外每年收取獎勵性管理費用，為淨資產增長的13.5%或16.5%。 估計資產總值▲ $32.7億歐元（約$302億港元） 基金特色 ● 設三年、五年投資者禁售期，為少有長禁售期對沖基金。 ● 將部分管理基金所得收費，捐予一個兒童慈善基金。 ● 密切監察基金投資之機構，遇有不滿會聯合其他股東與管理層抗衡。 *截至05年11月▲截至05年6月 領匯大贏家煲呔曾 領匯原訂於去年十二月上市，但因立法會議員鄭經翰，支持公屋住戶盧少蘭入稟高等法院進行司法覆核，甚至自掏腰包付律師費，務求令領匯擱置上市，最終領匯亦是陣前失守，上市難產。 雖 然被散戶埋怨「阻人發達」，但就在領匯難產翌日，董建華及一眾治港班子，在澳門回歸五周年慶典，被國家主席胡錦濤當眾訓示，要「查找不足」。此役可算是董 建華最慘痛的教訓，並為中央最擺明「唔妥」董的舉動，不久即傳出中央要撤換董的消息，最終董建華提早於今年三月落台，並由曾蔭權接任。 領匯上市失利，引發董下台曾上位，真是多得鄭經翰。 |
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http://ariesl0501.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3040892
我貓王當年的經濟學老師經常與我們在課堂以外時間喝酒，每次都以「二窩頭」醉盡而返，這位從德國留學的海歸，經常鬱 鬱寡歡的。一方面他受著事業與愛情的打擊，另一方面則擔心中國經濟發展欠缺實體的支持，隱患無窮！先天下之憂而憂！終日以酒解愁！當時不曉得他是為作新詩 強作愁，還是中國經濟發真的存在著極大的問題？其實我那時只隨他學習普通的經濟知識，今天我明白到他可能受德國學派的影響，思維有異於其他學者。德國這個 歐洲大國一直致力發展實質經濟，與其他西歐國迴異，金融危機之前，德國房價十年不漲，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說 扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了 三倍。德國並不是沒有房屋短缺的時代，除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了「建房資金 免交企業、個人所得稅」的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。
事實上，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的「支柱產業」，德國憲法明確規定了 - 德國是一個高福利國家， 與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交 3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子 的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，完全否定炒家「低買高賣」的利潤空間。現在，我貓王只略為介紹了德國的房地產政策，事實上，我沒有興趣深入研 究它的內容，一言以蔽之，德國僅有三成住房貸款來自於商業貸款。我想說的是：這明顯地看到，德國不想以房地產價格的膨脹來創造財富效應，我記述過今天各國 人民都以抵押的方式維持家園建設，因為只要房地產有價，就好像銀行水頭充足，這無形是一種虛擬貨幣的創造；偶爾我們會收到銀行或財務公司的推銷，問道要不 要加按我們的抵押，即勸導人民再瘋狂消費！我曾形容這是後工業社會的「消費經濟」，虛擬創造的資本繼續在建設「空中城堡」，若言一天空中城堡被刺破！虛擬 資本會毀於一旦，若言它僥倖保存著，我們可能要數代人的努力才能把它維繫，這有損實質經濟的生命力。
最 近，我們常聽到最低工支的爭拗，這個月來本地錄得的工資升幅，大部份是因為企業為最低工資法例而調升員工薪金。而企業因投入成本大幅上漲而加價，產出價格 升速明顯，連升十八個月。 我們研習經濟的明白一點，只要有需求，人們就有工做、有薪加！現在本地新職位增長相當穩健，已持續四個月錄得增幅，數據似乎顯示了勞工市場的需大於求？這 是否代表香港經濟經濟欣欣向榮？不過，我貓王覺得匯豐香港採購經理指數(PMI)上月為52.9，較前月跌2點，是七個月以來的低位，反映本港經濟的改善 程度，是七個月以來最小。新業務增幅跌至八個月來最小，其中來自內地的新訂單增速亦下降！ 採購經理指數(PMI)是一個領先指數，我憂慮香港經濟已響起了一個警號！無奈，我天閱讀報章，讀到以下的分析！現在，香港虛擬經濟壓倒了實質經濟，或者 說香港的實質經濟已死了！所以，無論普通市民如何吶喊！如何的叫苦叫難！經濟指標仍然在看好！
國民生產總值(GDP)的數據可以為政客帶來民望，這安居樂業的國民政策也可為創造民望，奈何各地官員總愛向數據靠攏？最 近，聽聞那位經濟學老師已覓得嬌妻，且已乘著名貴房車代步！心情開朗很多！今天，似我貓王這個的「港燦 - 草根分析員」代替了他憤世嫉俗的角色，若言我真如當年所願，成為國際大炒家，我又是否會明白世間曾有悲天憫人的經濟學說？事實上，世間上種種經濟學說，或 者經濟主張，今天已淪為政客打天下，或爭取自己利益的工具，有人說經濟學者是銅嗅的老九，哪擾亂經濟的種種人物又是什麼？
大家樂燒鵝飯，賣得比達官貴人光顧的老牌酒家的外賣飯盒還要貴。經報紙一講，網民一鬧，快餐店就停售燒鵝飯。當然，大家樂說停售，是供應問題。 領匯搞市場推廣，不知是什麼人想到的餿主意，學人家大玩集體回憶，招惹一班反資本主義的赤貧才俊口誅筆伐，結果又是腰斬收場。
赤貧才俊的邏輯是：凡是賺錢、加價和減價，一律是資本主義的惡果。賺錢，就一定是剝削消費者。加價，就一定是牟取暴利。減價，就一定是搶佔市場。難道只有蝕錢，才算惠澤社群？
赤貧才俊問：「為什麼不可以做到不蝕不賺？像那些社會企業，都是為了公益而設，但以商業原則運作，我覺得，是未來社會的大趨勢。」
我答：「既然社企的理想這麼偉大，敢問一句，為什麼你不快快去搞一間，讓天下寒士盡歡顏？」
赤貧才俊回答：「搞生意要資本呀！所以，我希望新一屆政府，可以提供資本，讓社企發展。」要注意， 廢青的理想國，只不過是理想，會落手落腳去試行的，其實已經不算是十足十的廢青。
我
續說：「不過，政府的錢，最終不是土地收入，就是你們口中的什麼奸商繳交的稅款。如果全世界都是社企，敢問，錢從何來？」
千萬別誤會，我不是反對社企。大前提是，請不要向政府攤大手板。港式A貨社企，拿了政府的錢，就沒有資格在道德高地上妖魔化別人。可以不用靠打劫納稅人但
又能持續發展的社企，才是真正的社企。
赤貧才俊問：「社企要兼顧其他義務，怎能跟牟利的商人競爭？」
說穿了，赤貧才俊眼中，牟利的商人，就沒有構成任何社會價值。他們從來都沒有想過，領匯將破落的房委會商場，提升人流和價值，變成今天可以讓更多基層就業
的地點。他們更加不明白，二、三十年前的城市規劃，設置房委會商場，目的是為了創造地區就業。幾十年來沒有做到的社會任務，差不多被人完全遺忘，諷刺的
是，民營化之後，反而成為了罪狀。
赤貧才俊說：「快餐店賣得超貴的燒鵝飯，應該沒有什麼社會道義可言吧？」
快餐店賣的燒鵝飯要是超貴，讓消費者去用腳投票吧。據我所知，大家樂的一哥燒鵝飯，只在寫字樓區有供應，針對那些時間寶貴的高收入白領。我也親眼見到，其
他在中低收入區的大家樂，下午茶時段，是許多退休人士、學生和家庭主婦的聚腳地，食客「打躉」，一般只要不阻礙做生意，店員大多不理會。我更記得，建華七
年，經濟蕭條，許多失業一族，整個下晝在那兒過，也沒有人干涉，有時更免費送上清水一杯。試問，有社企提供這種義務嗎？
「香港差一點就要搞文革。」近來，不止一次聽到有人跟我這樣講。這句話，可能說得重了一點。不過，我們千萬不要忘記，民眾被引領到地獄之路，既不是一朝一
夕的事，帶路的人，也不知道自己在好心做壞事。
李兆富
時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。
作者網誌：http://hkliberty.wordpress.com ####
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今年九月將進行立法會選舉，全港大約一半選民居住在政府資助房屋，故此房委會在2005年11月將旗下約110萬平方米零售物業及80,000個車位透過領匯上市，肯定成為選舉辯論議題。 過去幾年，傳媒不時報導領匯大幅加租，趕絕小商戶，讓大型連鎖店進駐，令消費者的選擇減少。一些言論建議政府動用公帑，回購部分及全部領匯股份，讓政府可以監察公司的運作。 筆 者過去曾經居住過公屋和居屋，經常要光顧附近的店鋪和商場，深深體會到由房委會及房屋署負責管理這些商業物業，效率極之低劣，維修保養乏善足陳。過去審計 署亦曾經發表多份報告，指出房屋署職員表現欠佳，監管外判管理公司不力，管理效率尚有不少改善空間。我們看看食環署負責管理的街市和攤檔，便知道管理問題 的嚴重。 當日房委會決定將旗下的商場和車位透過領匯上市，除了紓解財赤外，還希望藉此提升管理效率，增強物業的盈利能力，避免浪費社會資源。事實證明，經過六年多的努力，領匯旗下不少商場煥然一新，人流大增，整體而言租戶和消費者都有得益。 有 評論認為領匯壟斷市場，每年大幅加租，推高物價水平。不錯，自從領匯上市後，旗下物業的租金便穩步上升，每呎租金由2006年3月的23元，上升至今年3 月的35.8元，每年平均升幅為7.7%。但若考慮到領匯在改善商場的外貌和形象方面的投資，每年7-8%的租金升幅又是否過高呢？
領 匯的租約一般是三年，故此每三年加租一次，加幅便是兩成多，令人有大幅加租的印象。根據差餉物業估價署資料，過去三年，私人零售業樓宇的租金上升約 35%，遠高於領匯的加租幅度。而更重要的，就是領匯現時35.8元的平均呎租，與私人零售樓宇百多元的呎租仍低一大截，只及後者的兩三成。過去幾年，本 地受惠於內地旅客大增，市民收入及消費力上升，零售市道一片好景。零售業總銷貨價值由2005年的2,000億元，倍增至去年的4,000億元。同期零售 及餐飲業的就業人數，由41萬人上升至48萬人，增長17%，增加了七萬個就業機會。零售業增長強勁，但同期零售業總樓面面積只由952萬平方米上升至 1,079萬平方米，六年增幅只得13%，即每年平均只得2%的增幅。零售業樓宇供應的增長遠遠追不上本地零售業的擴展，租金又怎會不大幅上升？故此，若 要紓緩租金上升壓力，政府必須積極增加零售業樓宇供應，而不是透過回購領匯去遏止租金上升。現時領匯佔全港零售物業樓面不過一成左右，根本難以壟斷市場， 操控租金。即使政府要求領匯賤價出租物業，亦不能保證享受廉租的租戶會降低價格，回饋消費者。筆者年多前購入領匯股份，準備每年收取股息。萬料不到在政客 鼓吹回購領匯的聲音中，領匯股價不斷上升，至今升了三成多，股價已脫離領匯每股約28元的資產淨值。由此可見，鼓吹回購領匯去遏止加租的人，其實不一定幫 助到住在公屋的消費者，反而益了領匯租戶和持有領匯股份的投資者，結果適得其反。
林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||||||