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領匯上市近八年股價翻三番，市場預期週三公布中期業績持續增長。然而，造就九百億市值的，其實是偷步擴建商場、逃避向政府補地價等四大招數。本刊透過曾在領匯工作的「深喉」取得有關上市前的評估資料，對照領匯今年三月底的財政評估報告，發現單是近年已完成及正進行資產提升的三十六個商場，共有一半、即十八個室內樓面增加，發水比率介乎百分之三點七至廿四點二，累計增加二十三萬平方呎額外室內樓面，以一萬元呎價計算，保守估值達二十三億元。

領匯以隱藏性發水樓面面積，搶奪更多租金收入，但政府漏招在先，縱容了領匯管理層吸血自肥大業；惟一旦政府收緊監管力度，領匯發水樓面恐打回原形，或須繳付龐大補地價。關注領匯的民間組織表明，領匯隱瞞大幅發水及跟政府拉鋸等股價敏感資料，損害小股民及公眾利益，計劃向證監會投訴。偷天換地

「中庭以前係俾街坊同啲細路玩、休息，而家長年累月租俾人賣嘢，NGO昔日可以借用嚟舉辦活動，領匯接手初期都可以借，而家傾都無得傾，連聖公會都無面俾！」一名在東涌富東廣場二樓社福機構工作的陳先生（化名），憶述過去十六年領匯的變臉過程。富東廣場自二○○九年完成資產提升工程後，店鋪增加六成至約五十間，由傳統屋邨小店變為主打街外客的飲食購物熱點。

富東：霸佔通道開鋪

最令陳先生不滿的，是昔日從港鐵東涌站行人天橋直入商場一樓後，行人通道一向有落地玻璃窗，讓逛商場者眺望綠色山巒景色，如今卻被多間電訊商鋪取代。「商場門口通道比以前細咗三分一，二樓平台原本有座椅提供，而家就鎖咗佢，因為領匯要擴建鋪位，將冷氣機通風設施擺晒喺上面，咁根本係霸佔公共空間。」記者現場所見，商場翻新後環境比以前舒適，但昔日的傳統小店已被多間大型連鎖店取代，屋邨鋪情懷蕩然無存。近年領匯商場被踢爆發水的例子俯拾皆是，富東廣場只是其一，最離譜的赤柱廣場被揭發後，有關店鋪至今仍繼續經營，位於黃大仙廟旁邊的龍翔廣場發水兩成，至今依然無事。而且，領匯正替其他商場進行發水工程，完全視政府如無物。被不少沙田居民視為童年回憶的沙角商場天井和花圃，如今布滿混凝土、工字鐵及鐵管，令沙田區議員楊倩紅大惑不解：「好奇怪，點解領匯可以無限發水？二樓上面露天空間話做酒樓，將原本二樓個間鋪搬上嚟，我好懷疑領匯有無申請，但佢哋話攞咗批文囉！」

富東廣場大發水

通往東涌站行人天橋

中庭

沙角：停車場變街市

沙角邨街市經翻新後，記者本週一到現場觀察，發現行人通道加建約十個鋪位，比前收窄一半；街市伸延至原有停車場範圍，部分車位改建成約十個士多房，向商戶以每月數千元出租。停車場部分車位被圍板覆蓋，未知完工後會否仍用作泊車；記者亦發現，數個車位頂部天花有來自上層商場新建築物，並佔用其大部分空間，不可能再泊車，估計是商場新增設扶手電梯的機房位置。曾在領匯工作的深喉透露，領匯取用非零售樓面作商鋪用途，一般應在其他地方騰出相若面積填補，否則須向地政總署申請。本刊十月十一日向地政總署查詢富東廣場商業樓面是否超出地契規定上限，但一個月後，截至本週二仍無回應。

弄虛作假

投放四億二千六百萬元翻新的樂富廣場，商鋪由約一百一十間增至約二百間。領匯年報卻顯示，室內樓面反比上市前減少。服務街坊逾三十年的樂富廣場商會主席馬麗媚（人稱七嫂）說，不少公共空間被挪用增加商鋪，「當然幾多用來發水就唔知，我無統計，但肯定公眾可用嘅空間係細咗囉！」令人懷疑領匯為了逃避繳付補地價，未在年報提供準確資料。

長發：提交失實資料

青衣長發廣場亦被政府揭發懷疑提供失實資料，此商場去年一月被揭發水，地政總署上月回應本刊查詢時稱，領匯已提交總樓面面積詳細計算資料，但當分區地政處經實地核對圖則後，發現「資料與現場情況有差異」，故要求領匯提交補充資料作覆檢及跟進，由此顯示領匯原先資料根本無反映實況。

據了解，長發廣場正門出口兩旁花槽、原為小販擺賣的巴士站連接通道改建為商鋪及美食城，都被當局視為違規佔用公共空間和非零售樓面部分，有可能被要求清拆還原。記者曾到現場採訪，恰巧碰到美食城老闆林永章視察業務，他表示不擔心店鋪被拆卸還原，「呢啲手續嘢我唔理佢喇，總之佢租俾我，我就照做喇！到時真係唔開得，咪唔使交租囉，租約未到期咪領匯賠償囉。」除了發水資料和現況不啓合外，領匯估值報告數據不少亦似是而非，如同樣正進行資產提升的屯門安定及友愛商場，前者室內樓面一向維持約十萬平方呎，最新報告卻大幅減至只有四萬七千六百多平方呎；毗連友愛商場不減反增，面積比上市前增加近三千五百平方呎。記者曾到兩商場觀察，發現翻新工程以同一項目形式進行，並分批翻新，正在裝修範圍圍板同時寫上「安定友愛」字樣。

樂富：面積明減實加

領匯深喉指，領匯向來聲稱零售物業內部樓面約一千一百萬平方呎，近年卻改為「一千一百萬平方呎以上」，不排除在評估報告中部分商場「忽然瘦身」，其實是不想「大肚腩」現形：「樂富中心做咗好多年提升工程，但佢嘅室內樓面只係少咗啲啲，而且工程完成咗兩年，點解一直唔見增加樓面後嘅最新數字？好似安定咁，忽然唔見一大截，又係乜嘢原因？」

赤柱：違規兩年未改

知情人士透露，領匯已委聘顧問公司和相關政府部門商討，經過接近兩年仍無進展。本刊過去一個月連番向地政總署查詢赤柱廣場事件最新情況，所得回應內容，跟去年二月時任發展局局長林鄭月娥回應立法會的一模一樣，「分區地政處根據領匯已提交的文件作出跟進，包括徵詢法律意見。現階段不宜公開討論詳情，以免影響地政處日後可能採取的行動。」諮詢法律意見花了二十個月，任由領匯每日照用發水面積搵錢。

暗度陳倉

領匯三十六個商場納入資產提升項目，大灑累計幾十億元資金發水，令外界及投資者將焦點集中在它們身上。原來部分非一線或樓齡較舊的屋邨商場，領匯發水發得更狠。

葵盛：暗暗發水五成

以葵盛東商場為例，上市前只有約七萬二千平方呎，增至十一萬平方呎，增幅百分之五十四；樓齡達三十五年的順利商場，亦增加一萬七千七百平方呎，升至二十一萬四千七百平方呎，增幅約百分之九，名副其實禾稈冚珍珠；華明商場等偏遠地區商場，亦發水逾一萬三千平方呎。領匯對在招股書提及須承擔責任，最初嚴格遵守，變為「無跟進當無件事」。領匯深喉透露，招股書第117頁列出管理人承諾「所有翻新及裝修提升工程將須取得必要之建築及規劃批准」；以及附錄六第6段，「香港房委會毋須強制遵守，且獲豁免受《建築物條例》，相關法例和適用於私人建築物之作業守則所規限。這些豁免不能引伸至領匯……在完成分拆出售後，領匯將須遵守《建築物條例》和適用於私人建築物之其他法規。因此，如建議對該等物業進行任何改建和加建，須向屋宇署提交設計圖則，以在開展此類工程前取得批准和許可」，有關內容清楚展示領匯不享有房委會的豁免權。「蘇慶和主政年代，千叮萬囑伙記唔可以發水，一呎都唔得，凡係工程都要入則攞批准，上市初期我哋同好多部門開會傾，但係蘇生走咗之後，領匯再無跟規矩去做。」

吸血團隊愈掠愈勁

領匯連年勁賺，行政總裁王國龍率領的吸血團隊功不可沒，豐厚酬勞更成為推動的火車頭。本刊翻閱領匯年報發現，王自二○一○年五月出任行政總裁後，酬金持續增加，由二○一○至一一年度約一千六百三十萬元，躍升至上年度三千二百九十五萬元，佔員工成本三億二千六百萬的約一成。由於董事及高級管理層的酬金，都與公司表現掛鈎，而公司表現根據經營收入淨額衡量，故務須賺到盡。王國龍加入領匯後，透過長期獎勵計劃獲得逾一百四十二萬個獎勵基金單位，其中逾八十九萬二千多個已售出；而他過去三年，更在市場再增持九萬個基金單位。

眼淚團結員工

五十一歲的王國龍，先後在摩根大通證券投資銀行及星展銀行亞洲融資等機構任職，二○○九年一月出任領匯首席財務總監及執行董事。他任職摩根大通期間，更曾協助政府把盈富基金及港鐵上市。近年銳意改善公司形象的王國龍，上任初期致力爭取下屬支持，主要依賴眼淚攻勢。有已離職的領匯員工稱，王早期和中高層開會時，不時會淚眼盈眶，要求各人齊心搞好業務和形象，但領匯中人最難忘員工大會一幕。「當日喺九龍展貿中心開全體大會，佢聲淚俱下，話希望大家幫手，為公司表現盡力做，想我哋好好支持佢。」王出任CEO約一年半後，開始以鐵腕管治，未能配合者須「被辭職」。「公司流行朝十一晚四，即係如果被炒，一定過唔到上晝十一點或下晝四點，有時甚至有security戙喺度，睇你執嘢同送你出門口。」

拖延時間

拖字訣是領匯多年來常用伎倆。過去被揭發商場僭建、停車場改建或拖欠應繳公帑，領匯一直施以拖延處理，直至接到最後通牒始就範。赤柱廣場前年年底被揭發違規發水，及至去年初多個商場亦紛紛被踢爆後，領匯拖得就拖，赤柱廣場早已斷正，被政府確認無預先向地政總署申請，領匯竟以跟不同部門計算方法有異抗辯，反指領匯購入赤柱廣場前，房屋署未計算商業樓面面積；又指未知已改建的商場是否受影響，擺出一副受害者姿態，堅拒不進行還原工程或補地價。

領匯人事變動頻仍，董事及管理層可謂面目全非，其中工程部門人員，更是貨如輪轉，「好似赤柱廣場咁，負責項目嘅發展總監謝少祥突然離職，好多人估計係代罪羔羊，公司高層要搵人孭鑊。」領匯深喉道。

房署放生領匯

領匯瘋狂發水未被制止，房屋署獨立審查組應負一定責任。本刊為查證領匯商場翻新前後的發水情況，早在十月上旬已要求購買及查閱多個商場設計圖則，最終兩週後才可往獨立審查組位於龍翔廣場的辦事處購買。所謂最新圖則，是九至十年前的舊有圖則，其中富東廣場的為○四年三月，天耀廣場更是○三年十一月。令人難以信服的，是富東廣場○八年展開提升工程，○九年四月完成。獨立審查組回覆本刊查詢時，曾指富東「有部分工程是屬於豁免審批工程」，「不會顯示在批准圖則上」，但既然是「部分」，即亦有一些須審批，但經過四年半時間，房屋署仍交不出一份最新的圖則。

急於上市漏招

領匯深喉指，多個發水商場違規曝光近兩年，政府遲遲不採取執法行動，估計涉及法律觀點爭拗，當局甚至處於下風，「當年急於上市，有幾十個未做妥地契商場要攞去賣，好似樂富、赤柱、慈雲山呢啲商場先最值錢，當時政府為賣方提供擔保，保證未做好地契，都確保權益唔受損，但呢個做法可能被領匯利用，因為可以話未有地契，所以咪無標準去計，如果俾佢拗贏，發水樓面變合法，第日可能仲發大啲，最慘仲唔使俾番錢！」領匯發水無王管，房屋署獨立審查組不主動徹查，反而左閃右避。本刊向其提出查詢，直接問及富東廣場是否「涉嫌違反地契規定，透過資產提升工程擴建內部商業樓面面積（Internal Floor Area，簡稱IFA）」，但審查組回應稱：「加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積（Gross Floor Area，簡稱GFA）。」答咗等於無答（各部門問題見表）。

領匯答非所問

本刊週一曾向領匯查詢赤柱廣場、長發廣場等違規發水事宜進展，以及上市以來累計發水得來的樓面資料，領匯週二書面回覆時無正面回應，只謂「有關商場是在符合地契對總樓面面積上限及樓面用途的前提下，調整內部間隔」。至於違反地契規定發水，領匯解讀為與地政總署出現「技術層面意見或理解分歧」，指希望和該署尋求雙方滿意方案。證監會則表示，不評論個別事件，但根據房地產投資信託基金守則，基金管理人須披露股價敏感資料；守則第十章列明，「重大爭議或與承辦商或任何人士出現爭議」屬須披露資料。土地監察主席李永達指出，領匯商場違規發水，肯定影響股價表現。「領匯年報每年會交代商場面積，證監會應該去查詢公布嘅資料是否準確，如果日後發水樓面要交番出嚟，市民買咗股票會跌，呢啲肯定涉及股價敏感資料。」公民黨立法會議員梁家傑表示，不滿政府遲遲未對多個商場偷步擴建問題採取行動：「政府要開誠布公講，究竟係上市前度錯尺，比領匯成功過咗一戙，定係領匯去霸地？或者有無諗過霸咗啲地，會唔會影響衞生同消防安全？政府要出嚟講清楚，如果係走火通道窄咗，到時有事邊個負責先？」

領匯高層助選CY鬆章

領匯瘋狂吸血有恃無恐，特首梁振英和領匯千絲萬縷的關係，可能是關鍵所在。○五年底領匯上市後，旋即遭「兒童基金」（The Children's Investment Fund Management，簡稱TCI）大手吸納，成功搶佔大股東地位。據悉，當時領匯行政總裁蘇慶和曾向時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚求助，惜官方表明絕不介入，及後與蘇稔熟的梁振英卻伸出援手，嘗試為領匯尋求「白武士」，據稱是拉攏中資背景機構入股，惟最終未能成事。及至去年豬狼對決，當時梁振英指若政府無法回購領匯，應在附近另闢商場或購物點，提供廉價商品，去年六月他以候任特首身份出席地區論壇，改口聲稱願考慮回購領匯。不過，梁班子上任不久，立即轉口風表明決不回購領匯，至於說好了的增建購物點，亦如多項競選承諾般煙消雲散。為何梁振英對領匯的「熱情」轉淡？部分政圈中人估計和政治酬庸有關。前年十一月二十七日，梁振英宣布參選，當日領匯主席蘇兆明竟然和蘇慶和同時現身，令不少人感意外。有梁營中人估計，蘇兆明應是由前港英政府布政司鍾逸傑居中拉線挺梁，但領匯犯眾憎，故大會未安排他上台。 當日梁振英被視為陪跑分子，蘇兆明現身造勢大會，已算是較具分量的工商金融界代表，梁當選後對領匯的態度出現一百八十度轉變，不排除是最大的賞賜。事實上，官場內亦一直流傳，凡涉領匯「麻煩嘢」，一去到局長及司長層面，便會無影無蹤。

上期《壹週刊》揭露領匯商場發水自肥，領匯高層上週三舉行中期業績記者會，不單封殺本刊記者進一步質詢，更以獨立測量師一般不會把裝修地方納入室內樓面面積並進行估值，用作反駁本刊指控。然而，本刊從王氏有關言論再發現領匯企圖以大話冚大話，所謂估值只計算可出租面積，其實不是測量界的常規，更涉及發放失實資料。有跟進領匯違規發水的立法會議員認為，領匯「篤數」是暗中以發水面積穀高股價，稍後會向證監會投訴，要求徹查領匯涉嫌發放假資料。

領匯行政總裁王國龍在記者會回應傳媒質詢時，再三強調估值師只能估算可出租面積：「報導提到有啲物業，不嬲好似咁嘅樣，點解有時大咗有時細。技術上嚟講，做一個估值嘅時候，一個估值師只會去估可以出租嘅地方，所以當有啲物業裝修期間，佢唔可以出租，因為裝修緊，所以嗰個物業IFA（室內樓面面積）會少咗，出租地方裝修緊唔租得咪少咗，裝修完之後可以出租，數目咪會大番。呢個喺地產行業其實係一個常規，因為估值師只可估可出租樓面面積。」

記者提問遭封殺

本刊記者即場發現王氏的回應跟估值報告數據存在矛盾，曾多番舉手提問被拒，記者會期間及完結後，領匯一直封殺記者發問的機會。如何引證領匯以謊言掩飾謊言？記者翻查近年領匯估值報告，發現若估值師只為出租樓面估值，部分正進行或已完成提升工程的商場，會出現異乎尋常的估值結果。以屯門安定商場為例，二○一一至一二年度室內樓面為十萬零二千多方呎，估值五億零六百多萬元，但上年度面積減至四萬七千六百多方呎，估值卻增至六億八千八百多萬，每方呎價由四千九百多元，急升至一萬四千四百多元，增幅達一點九倍。另一個去年第三季動工的黃大仙彩雲商場，上年度室內樓面減少百分之八，降至十五萬三千多方呎，估值反由七億二千三百多萬升至八億七千五百萬。今年二月完工的何文田愛民商場，二○一一至一二年度室內樓面為十四萬多平方呎，比對上一年減三成一，但估值由六億八千八百多萬升至七億六千一百多萬，完全無受呎數縮減影響。

不計裝修非常規

中原測量師行執行董事張競達回應稱，商場估值包括裝修的地方，呎數減、估值反升，除非是價格急漲。「估價道理好簡單，係呎數乘呎價，如果呎數細咗，但呎價會唔會有機會升咗，要視乎少咗幾多呎，同埋其間租金、樓價升咗幾多，呢個要計過先知。如果呎數少一半，即是樓價要升一倍，先等同上一年一樣，但樓價有冇升一倍，你可以自己睇嚇囉！」香港測量師學會前任會長、曾任九鐵物業總監的林濬亦稱，商場裝修部分亦會估值的：「我當年喺九鐵做好多個商場，商場嘅價值係咁多就咁多，我幾時拎去裝修、成日有啲空……（你會唔會裝修緊嘅面積就唔去估值？）梗係唔會，佢哋係睇成個場，同埋人哋肯出幾多錢買你，你如果拎出去拍賣，你有啲地方做緊裝修，拍賣官會唔會因為咁減價？裝修係你business一部分。」那麼估價師只為可出租地方估值是否屬常規？張競達未曾聽聞有關做法；林濬更坦言，王的講法非行內常規，「正常嘅行內常規，當運作一個business，無論business係乜，有時會空置、有時會無租收、有時會裝修或者修葺，但係講成個場價值，你係會計埋呢啲。」領匯週一回應本刊查詢時，指估值報告列出的室內樓面和估值結果無直接關係，發言人一方面表示，王國龍提及內部樓面只是估值日的可出租面積；另一方面卻稱物業部分地方進行工程，致室內樓面減少，物業估值亦未必下降，但無交代為何不在報告一併交代兩項面積數字，以及樓面減少、估值反升的不尋常情況。

議員投訴證監會

立法會議員李卓人估計，領匯刻意隱瞞商場發水自肥，相信是要谷高股價，爭取最大利益，「佢哋要去搏懵，因為推高股值，佢哋分多啲花紅。」他批評，梁振英政府縱容領匯違規發水，不排除存在官商勾結，令整體監管制度崩潰。「乜都唔做，如果佢啱，你咪解釋；但你而家唔追究又唔解畫。證監會對佢造數又唔去調查，擺明縱容搏懵、鬆手算數。」他表明會向監證會投訴，並會要求地政總署向立法會交代。

領匯大加租，無良！領匯剝削員工，無良！領匯將商場面積大擴建，無良中的無良！無良的極致，是去年領匯開始將旗下資產，分批售予炒家，炒家再拆細售。去年五及九月，領匯出售九個商場連車位，其中六個都賣給炒家林子峰。林子峰一個轉身，持貨不足七個月，即拆售車位，即時回本兼賺突。此舉領匯不單止賤賣資產，原來在招標過程亦毫不透明。當日領匯出售商場時，放風為免炒賣，不邀請外資基金及發展商入標，但另一邊廂明益炒家，連取標書也需要審核，甚至無解釋下拒絕。

本刊最近收到讀者兩封電郵文件，內容顯示一個有意入標領匯商場的投資者，向負責銷售的獨家代理、第一太平戴維斯，要求查看標書。但負責的經紀，先以電郵回覆表示，其要求已被領匯拒絕。繼而在翌日的電郵再補充，指不知道領匯拒絕的原因，業主有他們的決定權，並相信他們有內部指引，但不會告知代理。查看兩封電郵的時間，是去年九月五及六日。根據領匯就這次招標發出的通告，招標於八月二十二日開始，於九月二十五日才截標，並於同月三十日公布結果。該讀者被拒絕的日子，仍然在招標期間，他並表示未表露身份及背景之前，已被經紀斷然拒絕。

次次林子峰中標

去年五月十二日，領匯突然發出澄清通告，表示有報導指他們擬透過私人招標出售物業，故作出澄清，並透露出售的是旗下五個商場。然而該通告又指，五月十五日截標，這距離領匯發出通告確認招標的日期，只是相差三天！結果除了深水寶熙苑流標，其他如香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商鋪與停車場，及藍田興田商場，都由炒家林子峰中標，而葵興商場則由「小巴大王」馬亞木中標。至去年八月，領匯作第二次私人招標，雖然招標時間充足，有一個月，但五個商場中，同樣由林子峰奪得其中三個：屯門兆麟商場、上水天平商場及將軍澳翠林商場。記者翻查公司註冊處資料，中標公司皆為BVI，董事俱是林子峰，不排除他夥拍財團。

過程不透明

記者向多個曾入標的投資者查詢，均表示入標過程不透明。就算只是拿取標書，領匯亦有權拒絕。其中曾入標的投資者黎永滔指，最初只是想找經紀取標書，已被「大起底」，「要審查過先可以及入標。佢要知道真正入標人，要知公司背景，係咪真係有實力，先會俾你搵律師去睇標書，買家仲要簽保密條款。」曾於○五年大力反對領匯上市的前立法會議員鄭經翰，原來亦與朋友合資去投標。由於身份敏感，他由朋友出面，但一樣過不到取標書這一關，「我都『使橫手』搵人幫我入標，原來要審核過先可以投標。你想拎標書，先要俾CV佢睇，要睇你有冇投資經驗。」而他朋友因無投資經驗而被拒。有二十多年物業買賣經驗的執業律師鍾卓成，形容情況罕見，「無聽過話唔俾人拎標書、唔俾人入標喎，你唔鍾意個人，咪唔睇佢份標書囉，無必要唔俾人入標。」不過他承認私人公司招標沒有既定做法，外人亦無權干預。第一太平戴維斯就本刊查詢作出解釋，要審批才取得標書，是因標書涉及租金表，「我會睇買家有冇能力去買，好多租客、或者隔籬商場的租客都唔係買，只係想睇資料，咁我就唔會俾。」但其實如亞視般睇標書要放低「銀兩」，便可杜絕大部分無謂人，故第一太平的解說未算充分。

炒家擺明愛摸貨

至於領匯，則回覆指私人招標的程序正常，要審核投資者身份，皆因要找出真正買家；領匯又解釋，代理有積極向該投資者溝通，並仔細查閱其公司的業務狀況，惟對其背景有保留才拒絕。不過，他們承認從沒有向對方解釋被拒原因，並指是行規。雖然領匯拒絕向記者透露審批過程及中標準則，但記者翻查記錄，發現領匯招標期間，曾向傳媒及部分投資者放風，指為免外資基金及發展商為圖利推高租金，或者持貨兩、三年就沽貨套現，影響民生及商戶，故不接受他們入標。怎料招標結果出來，卻一口氣賣了六個商場給資深炒家林子峰，並急急於七個月後拆車位圖利，領匯簡直是自打嘴巴。林子峰於一一年開始活躍於地產市道，尤其「場」；原本他經營皮鞋生意起家，是連鎖鞋店Union的老闆。他一一年開始涉足地產，投資青暉道等中價物業，又與多名炒家合作。去年一月，他以一億四千多萬，購入元朗又一新城商場，緊接即成一百四十九間鋪，並以每間一百萬元放售，勁賺二億多。去年四月，又以五千多萬買入深水SoHo WEST，改建成八十個服務式辦公室拆售，一小時沽清，又賺近億元。去年八月，林子峰又摸出皇后大道西地鋪連一樓單位，持貨不足一個月賺近二千萬元，是名副其實的短炒王。這些戰績，都在領匯招標前或招標期間發生。既然領匯強調看重買家身份，又焉有不知之理？而據知兩次招標，皆有二十份入標標書，到最後竟由炒家投得。

賣車位送商場

林子峰在持貨不足七個月內，就將買入的東熹苑停車場拆售，每個叫價八十至一百萬元，開售一小時即被掃清，最貴一個賣得一百二十萬元。林子峰轉手套現逾一億元，彌補買入商場的價錢之餘，更賺多二千七百萬元，變相領匯免費送商場。食髓知味，林子峰將於本週五，再拆售興田商場一百個車位，售價五十九萬至八十五萬元，同樣首年有四釐保證回報。為谷高叫價，林子峰已將停車場翻新，由以前殘舊的泥黃色，髹上醒神的橙色，更浮誇地命名為「藍天新城」。經紀指，興田停車場長期爆滿，等候名單至少五十個，今次定價原來已算便宜，日後拆售第二批車位肯定再加價，「每日都收十幾二十張飛，全港收五百張飛，你係入就早，可能隨時截飛。」

試水溫大拆場

鄭經翰認為，林子峰可能是早知車位可以拆售，「林子峰賣車位咁好賺，點解領匯唔自己賣呀？唔好講私相授受、利益輸送呢陰謀論，如果我係領匯股東，我會質疑領匯係咪低估價值先？係咪損害股東利益呀？」他又憂慮，領匯是想藉炒家拆售車位去試水溫，「領匯拆會引起好大回響，咁咪由炒家去拆，睇得唔得，得咪之後自己拆囉。」事實上，部分房委員旗下商場可以拆售。執業律師鍾卓成指，只要地契上沒有寫明不可拆售，領匯的商場鋪位就可以拆。去年領匯出售的商場中，東熹苑和寶熙苑商場便是可以拆售鋪位。而林子峰拆售東熹苑車位時，除了該屋苑居民反對之外，社會並沒有太大反應，議員多次表示要求政府回購，但都不了了之。鄭經翰擔心，這會助長領匯之後拆售商場，「一個鋪二百呎，你十萬蚊一呎都大把人買！」知情人士透露，林子峰拆售車位後，便會向商場加租埋手，並力尋找新租戶，「佢諗住將商場重新包裝，以休閒同飲食為主，安排穿梭巴士車人上去買。」他又指，對方準備先找大型連鎖店如百佳、惠康試水溫，「睇佢肯俾幾多租，反應好咪換晒客，反應唔好咪留番舊客囉，租金夾到幾多得幾多。」

苦主湧現

在這次大拆售的受害者，便一定是租客莫屬。在林子峰拆售的東熹苑停車場內，有私家車的玻璃門貼上「領匯無能，炒家無良」標語，大罵領匯與炒家焗車主用高價買車位，該屋苑居民馮先生表示：「領匯將車位賣俾林子峰，令原本唔呢度住居民都可以買到，咁咪炒起個價。我而家租二千六蚊一個月，如果之後車位加租，我就要逼住賣車啦，冇辦法！」而來到興田商場內的街市，發現九成檔口已經關門，據之前在場內賣肉類食品的雯女解釋：「點會有人度擺檔呀！租金好貴，六千元一個月，前年加近三成租金，最慘係老人家要行去其他街市買菜，要行十五分鐘先到，斜路出面又多車，好危險o架！」現時，雯女在該商場轉開室內裝修，對於下年要續約加租的問題，她表示擔憂說：「先收支平衡，如果新買家加租就好難做落去咯！」

領匯三年速變發展商

領匯自○五年上市以來，既引入連鎖店、趕走小商戶，又外判保安，另將商場面積擴展，將商場空間搾到盡。這三年更加進取，極速變身發展商。

領匯速變地產商

領匯出售九個商場，套現近三十億元，並陸續有來。多年來領匯踢走商戶、大幅加租，已為人詬病。而真正令領匯有本質上改變的，是近年的多番舉動。去年八月，證監會批准REITs可以擴大投資範圍至投資發展中物業、及投資REITs的股票等金融產品。領匯除了購入多個私人發展商商場，又於去年九月投標港鐵在大圍站的鐵路物業發展，與其他地產商看齊。而另一方面，領匯亦透過修改契約，不斷擴大投資範圍。一三年底，領匯和內房龍頭萬科（2202）簽訂戰略合作意向書，有意進軍內地零售市場。去年初召開特別股東大會，股東通過擴大投資地域至珠江三角洲後，年底就收購萬科在深圳萬科廣場的八成權益。以上種種改變，徹底將領匯由一間專營本地公屋商場及停車場的管理公司，變成另一個地產霸權。既坐擁有過百個收租物業，又投資物業，更進軍內地市場。「領匯係全港最大地產基金，旗下商場佔香港零售面積逾百分之二十，仲霸權過任何霸權。由物業管理人，變成發展商，意義已經變質，我都唔知政府搞乜。」鄭經翰說。

盧婆婆出山臭罵

鄭經翰認為現在大鬧領匯不顧民生，已經太遲。○四年曾反對領匯上市的盧少蘭婆婆，至今對領匯仍恨之入骨。當年她代表公屋居民入稟高等法院，「睇死」領匯立心不良，又爆粗大罵領匯和高官，曾說過「幾大就幾大、燒賣就燒賣」，及「搵董建華敲老虎頭」！上週五，記者去到盧婆婆住所，七十八歲的她聽到領匯再忍不住破口大罵：「領匯衰格！（人）陰功咯！我之前都話領匯衰，人話我阻人發達，現在就辛苦我！」說到以前阻止領匯上市時，盧婆婆表示：「大家有眼睇，我住公屋，又冇發達，領匯就發啦！點解人唔信我呢？」 今日領匯總資產市值由當年三百多億，變成今日過千億，每年賺超過五十億元。股價截至本週二已五十二元。領匯最大股東是基金公司，政府當年賤賣資產，最大得益者還是金融大鱷。