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讓錢為你去工作

http://www.yicai.com/news/2011/03/707453.html

研究人員發現，普通人對於收入和財富的概唸完全弄混了，一個人可能收入頗豐，但如果全花掉了，那麼他的財富並不 多。財富是指你積累下來的東西，而不是你花掉的東西。另外，普通人對於如何變得更富有也弄錯了，研究發現，運氣、遺產繼承、高貴出身，甚至高智力因素都不 是最重要的，重要的是辛勤工作、堅持不懈、善於計劃，特別是嚴於律己的生活方式。這些低調的富豪們有些什麼共同特點呢?下面是最重要的四點：

一、過著顯著的多入少出的生活;

二、有效的分配時間、精力和金錢，致力於財富的積累;

三、相信財務上的充分自立是遠比展示自身高層次社會地位更重要的事;

四、在抓住市場機會並獲利方面，遠超普通人，換言之，財商一流。

現在我們知道了收入和財富是兩碼事，那麼我們具體應該怎麼做呢?太史公在《史記?貨殖列傳》中說：無財作力，少有鬥智，既饒爭時。這句話的意思是： 在你年輕的時候沒有本金，那就只能靠體力去賺錢;隨著年紀的增長，在你財力尚不寬裕的時候就要靠智力去賺錢;等到了中年，在你財力雄厚的時候就要靠對時機 的把握來賺錢了。太史公這句話的精髓在於，他指出了你是可以通過錢去賺錢的，也就是錢生錢的道理，用現在的話說就是「投資」，通過投資賺到的錢就是「財產 性收入」。

《窮爸爸富爸爸》中對於富有的定義是「財務自由」，這指的是，在你完全不需要工作的情況下，憑藉你的「財產性收入」就足夠支付你當前的所有生活開 銷，還有大量的結餘，這就叫做「財務自由」。我們發現，要達到財務自由並不看你有多少收入，而看你有多少「財商」。只可惜這一最最關鍵的生活技能，你在學 校裡是永遠也學不到的。

中國有句古話叫「三歲看大，七歲看老」，那些未來的富豪們在生涯的早期就顯示出了極高的理財天賦。

巴菲特在六歲時就做了人生的第一筆交易，他用兩毛五分錢買六罐可口可樂，再以每罐五分錢，賣給度假的遊客。當同年齡孩子還在哭哭啼啼跟父母伸手要錢時，十一歲的巴菲特已在股市初試啼聲，買進三股「花旗」，這也為他日後投資生涯揭開序曲。

同樣的，大投資家羅傑斯小時候就不同凡響。他5歲開始經商，在棒球賽場上揀空瓶賺錢。6歲時從父親那裡借了100美元作為做生意的啟動資金，購買了 一台花生烘烤機，用小小的計謀獲得了在少年棒球聯合比賽中出售飲料和花生的特許權。5年後，還清欠款，留下烘烤機，在銀行的戶頭存上了100美元。

我們今天的教育體制已不能跟上全球變革和技術創新的步伐。我們不僅要教育我們的年輕人在學術上的技能，也要教育他們理財的技能，這不僅是他們在這個 世界上生存下去，而且是生活得更美好所必須具備的技能。傳統的教育方式只是在培養千篇一律的好員工，並不是在培養企業家和資本家，也從沒有告訴我們賺到了 錢之後應該如何保值增值，就這樣，許許多多人都在為錢而工作，成為房奴、車奴、卡奴，而不是讓錢為你去工作，成為一個財務自由的人。

(作者係財經作家、鉛筆經濟研究社理事)


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退休後我怎樣讓錢為我而工作（一）

YC兄的blog文分享了大半，雖說是2008年前後的文章，但直至這篇為止，還吸引不少blog友閱讀，而且止凡亦覺得當中的智慧的確不淺。今天有YC兄這個境界的，不算是富豪，也至少財務自由了若干年，其實大有人在，但肯無私分享的又有多少人呢？我對這些文章及內裡的知識定會珍惜。



YC兄的文章 -（2008年9月6日）

回應（YC兄的blog友）：

As you are already retired, I think borrow money to investment is too risky. You never know how the property trend go up or down? I think you also experience 1997 property crash. 60% of the value gone. A lot of people bankrupt at that stage. It may not be so bad now. The leverage percentage should be very careful.


答覆（YC兄）：

好多謝你的回應。我相信大部份人甚至一些投資專家都會和你的意見一樣 - 退休後投資應該保守，以保本為上，回報率跑贏通脹已經好好。

但我的想法不一樣，我看見一些已經退休的前輩，他們消費的態度，完全變得審慎，飲茶時一定要等下午茶時段才order特價點心，去旅行要等特價團才捨得去。老實講如果要我這樣退休，我情願繼續努力工作，之後盡情消費。要享受人生達成夢想，我的想法是雖然我唔再為工資而工作，但我仍需努力購入資產，增加現金流達至錢為我而工作這一個目標。但在沒有工資的情况下，我怎樣繼續購買資產？而銀行取態又是怎樣？在此和大家分享我在退休後在這3年間購入5層樓的經驗。

05年8月我從政府提早退休，並收到一筆約250萬的退休金，這筆退休金等於private sector既公積金，不過在政府做還有monthly pension equivalent to現時匯豐和恒生都promote緊既每月退休入息計劃。

一般人會將這筆錢減少債務，e.g. 還mortgage，買股票收息或做定期等的normal退休財務安排，但我卻相反 - 我用這筆錢盡量增加自己既債務，在這3年間問銀行借入550萬買入5層樓收租增加現金流。我這樣做之前我完全無睇過Retire Young Retire Rich這本書，但我所做既方法卻和作者在chapter 3 How I Retired Early所說一樣，購入房地產，用銀行既債務增加自己現金流來支持自已退休一樣。所以，我初時睇呢本書既時候，真係好有共鳴。

（待續.....）


後記（止凡）：

我還未到退休之時，但到退休時，我會否減少投資？減少負債呢？今天我還不能有一個確實答案。負債總帶來風險，但好像在今天如此低息環境，銀行又願意借錢給一名退休人士，加上本身有足夠財商，退休不退休，有何影響呢？難道各位富豪踏入退休之年都要變賣所有資產贖回現金才叫安全嗎？

話雖如此，始終自己未到退休之時，「針不拮肉不知痛」，未有嘗試過停止工作收入又借很多錢的感覺，對YC兄的想法還是要花時間慢慢咀嚼，希望他日能有所領悟，到退休之時可以有較合理的操作。

YC兄在這篇文章中提到過退休生活的預期，他提到有一些前輩到退休時，生活開支有所限制，主因可能需要計算退休金慢慢花費，一天一天地減少，在歸天前不要花光。這條「減數」的確令人很害怕，而且不會好受，亦會大大影響退休生活。

我們可以幻想一下，作為一個停止工作的退休人士，擁有一個定額退休儲備，看見它一天一天地減少著，到底還想不想自己長命百歲呢？這樣還能享受退休生活嗎？當然中國人智慧有「養兒防老」，但未必每個老人家都有這個福氣的。

財務自由並不需要計算這條「減數」，擁有一定量的資產，不停產生著現金流，足以支付退休開支。按這道理，可以享受的時間是永遠，即使長命百歲也好，甚至留給下一代，又或者捐出來做慈善、回饋社會，這都比起不少財務策劃師所提的一條「減數」的概念好得多噢。

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退休後怎樣讓錢為我而工作（完結篇）

YC兄在網絡上分享的物業投資操作，這一篇可算是一個小總結。這不是YC兄系列的最後一篇，往後還有幾篇文章，但止凡看到這篇為止，已能感受到YC兄的物業投資功力，實在很有多值得學習的地方。


YC兄的文章 -（2008年9月8日）

我（指YC兄）廿一歲開始在政府工作，工作了廿五年，並在46歲時提早退休。在退休時我手頭上hold住4層樓（1層香港和1層深圳用作自住），除了海怡還有60萬mortgage之外，其餘己還晒。有blog友問我怎樣在退休前供完4層樓，我的方法其實好簡單：

1. 我每一個月差不多將人工既40%用黎供樓和儲蓄起來再買樓，其餘的才作消費，積聚財富真係無得short cut既。咁係咪好辛苦呢，又唔覺喎。退休前我住海怡866呎4房單位，亦有請印傭打理家務，我只不過唔買車，唔買名牌，自助旅遊instead of參加豪華團等。

2. 我買既樓除左海怡866呎自住之外，其餘全是細價樓，買入價唔太貴，百幾萬好易供完。

3. D樓全部無停過出租，收租其實幾和味，e.g. 我其中一層樓，每個月average收$8000租 x 12 months = $96000/year，十年間唔經唔覺收左差不多100萬租，自己都嚇一跳。

4. 我買樓通常開始都會做15年mortgage，手頭鬆動左之後我一定會轉回供十年，重要係2個星期供一期個隻，可以減少利息支出，而且收bank statement既時候，見到個欠款amount越黎越少，有progress先至有心機快d供完佢。

5. 退休前我其實曾經有一段時間hold過5層樓，其後賣掉一層cover其它樓既mortgage。

好la，回返正題，我怎樣在退休後繼續購入5層樓呢？過程如下：

1. 我在未正式退休之前半年05年3月，趁每月重有salary statement，於是用40萬3成首期問銀行借7成買入中環嘉利大厦作價122萬（08年估價約240萬），裝修完之後立即出租，增加每月現金流。

2.  05年8月收到250萬退休金之後，一筆過用138萬買入中環安榮大厦（08年估價約260萬）用作自住，之前用作自住的海怡放租。之後在06年4月我和太太到日本讀書，於是便將安榮都一齊放租，並將雜物移至深圳定居。

3. 07年1月放假回香港過新年期間，用60萬3成首期買入中環康威大厦作價198萬（08年估價約260萬），餘款7成銀行供12年。4月收樓之後立即出租。手頭上已增至6層樓收租（3層still on mortgage）。

4. 07年第4季樓價升約30% ，於是08年1月re-mortgage海怡套現150萬一筆過買入太子翠庭閣除即租出。海怡mortgage增至200萬（之前重有50萬mortgage未還完）延長至15年。手頭上已增至7層樓收租（3層still on mortgage）。

5. 08年3月re-mortgage 05年買入的嘉利和安榮大厦，套現140萬一筆過買入淘大371呎自住。嘉利和安榮大厦的mortgage則延長至20年。

以上買樓的過程中有兩點值得和大家分享：

1. 我買既樓都係200萬樓下既細價樓，用3成首期買入樓宇之後即刻出租，再用增加既現金流support我買下一層樓。我prefer揸幾層細價樓instead of揸一層貴樓，因為可以分散租客方面所引致既風險。而且細價樓租金回報率亦比較高，易買易賣。如果好位置既細價樓升值潛力亦都唔差。

2. 我完全靠租金收入供樓，銀行grant比我既terms和普通街客無分別。可能因為我全靠租金供樓無退休呢回事，所以可以做over 60歲age limit既mortgage，這對於我以後繼續買樓做融資絕對重要。

我有時和舊同事飲茶都有同佢地講我退休後買樓收租的經驗，但通常佢地既回應都係：「嘩！退左休就唔好搞咁多野啦，重借咁多錢點還呀？」、「都就快退休la，銀行都唔肯借錢比你啦」等。

我承認退左休都問銀行借咁多錢買樓，的確不易為人接受。但從我既example你可以看到我3年內投入240萬退休金到樓市去，現時這些物業升值所帶黎回報已達300萬。而且最重要的是我唔係因為資本升值而買樓，Retire Young Retire Rich本書亦有提到「我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢，那究竟是為了什麼，我是為了現金流而投資。」

我3年前退休時每月租金收入只是2萬元左右，但現時我已增至7層樓收租，每個月租金收入已跳升到7萬五千元左右，比我留在政府做的工資還要高好多，而且這些租金收入係唔會因為我退休而減少，更可以隨著我再購入新資產而增加。因此我已真正脫離了為工資而工作階段而進入錢為我而工作這一個階段。

你可以話我問銀行借錢每月都要還mortgage架？對！但最多亦只可以還你租金收入既一半，就等於你現時為工資而工作供樓最多還一半一樣無分別。那麽這樣做有什麽風險？答案係真係無乜風險，你係為左每個月既現金流而購入資產，所以樓市既升跌對你影響唔大，如果租金因為經濟唔好而下跌，咁未駛少d羅，遲d會升返唔駛擔心。

因此我買樓收租系列，由開頭講買什麼樓收租好，到怎樣透過re-mortgage買入第二層第三層....，到我姪仔怎樣在3年間透過買樓收租將40萬asset increase到hold住一千萬asset，最後到我怎樣在財務自由之後，繼續將買樓收租變成自己事業等，已一一和大家分享。

我退休前只不過係一個政府中級公務員，我太太退休前是銀行文員，如果我地都可以買9層樓，各位blog友亦都可以。我記得施永青講過，買樓致富既人佢就見得多，買股票致富既人就真係見得少，我就係一個example，買樓還可以買股票則輸鑊勁。因此，我買樓收租實踐篇已寫完，如果想睇樓市分析請看麒麟王、ET仔、散仔兄既blog，我都有時常睇架 。


後記（止凡）：

分享YC兄系列時，記得有blog友留言問及有關退休後的融資問題，這一篇YC兄也剛好解釋了，看來沒有特別的人事關係之類，只是銀行拿了租金收入作為YC兄的收入考慮。而且，YC兄多次強調他的物業按揭並沒有用盡，更只是供款10年15年左右，還有很多「水位」，拿一個物業組合的租金收入到銀行作按揭貸款「做大個餅」，應該不會有太大問題吧。

在這世上，成功的物業投資者，我相信會有很多，投資規模與智慧可能比YC兄還要厲害的更大有人在，但我們又有多少機會看見這些投資者會分享他們的故事呢？選擇以什麼態度去看待這些故事，這是個人的決定。然而，不同的態度，影響不了別人，更影響不了YC兄，但絕對會影響自己的進步機會，這是個人的選擇，我絕對珍惜這些文章，這些智慧。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=181932

財經評論：簡約設計慳錢為實

1 : GS(14)@2017-06-23 02:49:28

地產市道當旺，裝修行業也好景，有能力置業人士，買樓後便會搞裝修，已擁有單位的業主，即使嫌樓價升得太高，財力不夠細屋換大屋，亦希望裝修盡用空間。然而，大家有否發覺很多住宅都走簡約風格，用料大同小異，講到底為慳錢。從事設計裝修朋友說，行內整體生意的確較以前多，但競爭非常大，接到生意亦「好睇唔好食」，尤其近年細價樓上車客花大筆首期，所餘裝修費有限，新樓預算10餘萬元，舊樓全屋翻新預算20餘萬元。現時人手短缺，工資上漲，平均每位師傳日薪約1,300元，人工佔去裝修費逾五成，惟其他方面控制成本。設計美其名簡約風格一來好聽，二來可針對客人愛靚又慳錢的心態，裝飾以低成本高效益為目的，亮點一至兩個便足夠，主要在客廳電視、梳化背後及主人房床頭造特色牆，物料以文化石、灰鏡、圖案磚及牆紙等等，加些燈光便完成，每幅特色牆約兩、三萬元，經濟實惠。不過，為免倒模一式一樣，運用線條造型技巧，以及訂製家具款及配色花心思，務求每個家居有變化，滿足不同客人口味。要注意，裝修行業良莠不齊，客人宜揀有口碑的公司，最好有親友光顧過比較穩陣，以免遇上黑店。按運輸及房屋局公佈數據顯示，2014年私人住宅落成量1.57萬伙，其後兩年分別有1.13萬及1.46萬伙，三年共4.16萬伙，未來三至四年潛在供應達9.6萬伙，數字非常驚人。設計師朋友話新樓越多，行內生意越多，雖然自己賺得少，總好過冇得做，視乎有否失誤需要重造工程而定，賺取裝修費近二至三成比例作毛利，基本上夠公司營運及有少許利潤。新屋苑入伙，好彩接到3、4個單位同時開工，容易調配人手及大批買料，拉均成本，薄利多銷，密食當三番。記者：溫潤潔



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170622/20064057
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