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退休後怎樣讓錢為我而工作（完結篇）

YC兄在網絡上分享的物業投資操作，這一篇可算是一個小總結。這不是YC兄系列的最後一篇，往後還有幾篇文章，但止凡看到這篇為止，已能感受到YC兄的物業投資功力，實在很有多值得學習的地方。


YC兄的文章 -（2008年9月8日）

我（指YC兄）廿一歲開始在政府工作，工作了廿五年，並在46歲時提早退休。在退休時我手頭上hold住4層樓（1層香港和1層深圳用作自住），除了海怡還有60萬mortgage之外，其餘己還晒。有blog友問我怎樣在退休前供完4層樓，我的方法其實好簡單：

1. 我每一個月差不多將人工既40%用黎供樓和儲蓄起來再買樓，其餘的才作消費，積聚財富真係無得short cut既。咁係咪好辛苦呢，又唔覺喎。退休前我住海怡866呎4房單位，亦有請印傭打理家務，我只不過唔買車，唔買名牌，自助旅遊instead of參加豪華團等。

2. 我買既樓除左海怡866呎自住之外，其餘全是細價樓，買入價唔太貴，百幾萬好易供完。

3. D樓全部無停過出租，收租其實幾和味，e.g. 我其中一層樓，每個月average收$8000租 x 12 months = $96000/year，十年間唔經唔覺收左差不多100萬租，自己都嚇一跳。

4. 我買樓通常開始都會做15年mortgage，手頭鬆動左之後我一定會轉回供十年，重要係2個星期供一期個隻，可以減少利息支出，而且收bank statement既時候，見到個欠款amount越黎越少，有progress先至有心機快d供完佢。

5. 退休前我其實曾經有一段時間hold過5層樓，其後賣掉一層cover其它樓既mortgage。

好la，回返正題，我怎樣在退休後繼續購入5層樓呢？過程如下：

1. 我在未正式退休之前半年05年3月，趁每月重有salary statement，於是用40萬3成首期問銀行借7成買入中環嘉利大厦作價122萬（08年估價約240萬），裝修完之後立即出租，增加每月現金流。

2.  05年8月收到250萬退休金之後，一筆過用138萬買入中環安榮大厦（08年估價約260萬）用作自住，之前用作自住的海怡放租。之後在06年4月我和太太到日本讀書，於是便將安榮都一齊放租，並將雜物移至深圳定居。

3. 07年1月放假回香港過新年期間，用60萬3成首期買入中環康威大厦作價198萬（08年估價約260萬），餘款7成銀行供12年。4月收樓之後立即出租。手頭上已增至6層樓收租（3層still on mortgage）。

4. 07年第4季樓價升約30% ，於是08年1月re-mortgage海怡套現150萬一筆過買入太子翠庭閣除即租出。海怡mortgage增至200萬（之前重有50萬mortgage未還完）延長至15年。手頭上已增至7層樓收租（3層still on mortgage）。

5. 08年3月re-mortgage 05年買入的嘉利和安榮大厦，套現140萬一筆過買入淘大371呎自住。嘉利和安榮大厦的mortgage則延長至20年。

以上買樓的過程中有兩點值得和大家分享：

1. 我買既樓都係200萬樓下既細價樓，用3成首期買入樓宇之後即刻出租，再用增加既現金流support我買下一層樓。我prefer揸幾層細價樓instead of揸一層貴樓，因為可以分散租客方面所引致既風險。而且細價樓租金回報率亦比較高，易買易賣。如果好位置既細價樓升值潛力亦都唔差。

2. 我完全靠租金收入供樓，銀行grant比我既terms和普通街客無分別。可能因為我全靠租金供樓無退休呢回事，所以可以做over 60歲age limit既mortgage，這對於我以後繼續買樓做融資絕對重要。

我有時和舊同事飲茶都有同佢地講我退休後買樓收租的經驗，但通常佢地既回應都係：「嘩！退左休就唔好搞咁多野啦，重借咁多錢點還呀？」、「都就快退休la，銀行都唔肯借錢比你啦」等。

我承認退左休都問銀行借咁多錢買樓，的確不易為人接受。但從我既example你可以看到我3年內投入240萬退休金到樓市去，現時這些物業升值所帶黎回報已達300萬。而且最重要的是我唔係因為資本升值而買樓，Retire Young Retire Rich本書亦有提到「我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢，那究竟是為了什麼，我是為了現金流而投資。」

我3年前退休時每月租金收入只是2萬元左右，但現時我已增至7層樓收租，每個月租金收入已跳升到7萬五千元左右，比我留在政府做的工資還要高好多，而且這些租金收入係唔會因為我退休而減少，更可以隨著我再購入新資產而增加。因此我已真正脫離了為工資而工作階段而進入錢為我而工作這一個階段。

你可以話我問銀行借錢每月都要還mortgage架？對！但最多亦只可以還你租金收入既一半，就等於你現時為工資而工作供樓最多還一半一樣無分別。那麽這樣做有什麽風險？答案係真係無乜風險，你係為左每個月既現金流而購入資產，所以樓市既升跌對你影響唔大，如果租金因為經濟唔好而下跌，咁未駛少d羅，遲d會升返唔駛擔心。

因此我買樓收租系列，由開頭講買什麼樓收租好，到怎樣透過re-mortgage買入第二層第三層....，到我姪仔怎樣在3年間透過買樓收租將40萬asset increase到hold住一千萬asset，最後到我怎樣在財務自由之後，繼續將買樓收租變成自己事業等，已一一和大家分享。

我退休前只不過係一個政府中級公務員，我太太退休前是銀行文員，如果我地都可以買9層樓，各位blog友亦都可以。我記得施永青講過，買樓致富既人佢就見得多，買股票致富既人就真係見得少，我就係一個example，買樓還可以買股票則輸鑊勁。因此，我買樓收租實踐篇已寫完，如果想睇樓市分析請看麒麟王、ET仔、散仔兄既blog，我都有時常睇架 。


後記（止凡）：

分享YC兄系列時，記得有blog友留言問及有關退休後的融資問題，這一篇YC兄也剛好解釋了，看來沒有特別的人事關係之類，只是銀行拿了租金收入作為YC兄的收入考慮。而且，YC兄多次強調他的物業按揭並沒有用盡，更只是供款10年15年左右，還有很多「水位」，拿一個物業組合的租金收入到銀行作按揭貸款「做大個餅」，應該不會有太大問題吧。

在這世上，成功的物業投資者，我相信會有很多，投資規模與智慧可能比YC兄還要厲害的更大有人在，但我們又有多少機會看見這些投資者會分享他們的故事呢？選擇以什麼態度去看待這些故事，這是個人的決定。然而，不同的態度，影響不了別人，更影響不了YC兄，但絕對會影響自己的進步機會，這是個人的選擇，我絕對珍惜這些文章，這些智慧。

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