港人釘子戶死守深圳孤城

香港樓價全球最貴，置業困難，有港人跨境到深圳起樓放租，一圓業主夢，卻被地產發展商搶地逼遷，其中深圳福田市中心的崗廈村，○八年開始被發展商強以低價收地拆村，一些不肯出讓的港人釘子戶，包括宋朝名將文天祥後人，兩年來與瓦礫老鼠為伴，無水無電下死守家園，每日提心吊膽與收地逼遷的黑勢力對抗。

深圳福田深南大道，兩旁矗立一幢幢三、四十層高的甲級商住大廈，包括喜來登酒店、大中華證券商廈，中間卻有幅大爛地，儼如地震後的爛樓災場，一堆堆山崗般高的垃圾滿布四周，垃圾臭味混和排洩物的惡臭籠罩空氣之中，如貓般大的老鼠囂張地亂竄。「災場」中竟然有二十多名居民生活，部分是來此保衞物業的香港業主。

「我係呢條村原居民，諗住將來退休返嚟生活，呢度係我嘅家，點可以咁無法無天拆咗條村。」五十三歲港人文少奇說。這條有七百年歷史的崗廈村，由宋朝名將文天祥第五房人開墾，約近一半文氏村民已移居香港，文少奇十多歲隨親人來港定居，他每年農曆年都回鄉探望年老雙親。

貪污市長橫手逼遷

十年前，文斥資百多萬於村內興建兩幢分別九層及四層高的住宅，共四十一個單位收租。「喺香港我無本事做業主。呢度太公分落啲地俾我，再向銀行借貸起樓，呢條村喺正地鐵站口，有三條深圳地鐵線經過，交通好方便，唔少嚟深圳玩嘅香港人租我嘅屋。」任職嘉道理農場雜工的文少奇，月薪萬多元，家鄉每月三至四萬人民幣的租金收入煞是豐厚。但○六年，深圳前市長許宗衡以「舊城改造」計劃，引入深圳卓越地產發展商發展崗廈村，文少奇與村內五百二十幢大廈的業主，被威迫以低於市價十五倍，每平方米一萬二千至二萬三千元的賤價出售業權。

許宗衡翌年因貪污罪下台，撤村計劃一度停止，但到○八年又再展開，文說：「發展商無全部業主簽同意書，正常程序出唔到拆遷令，但呢度法律唔知去咗邊，政府照出拆遷令。如果我簽咗同意書，我所有心血就無晒。」約二十名不妥協出售業權的業主已聯手與發展商進行官司訴訟，但文少奇的單位，卻不斷受到各種逼遷威嚇的滋擾。○八年起文少奇立即辭工，留太太、女兒在港，孤身回鄉守孤城。

「無業主守住嘅大廈，夜晚會被發展商請嘅保安隊、連同崗廈市公安、城市管理隊，逐家逐戶拍門，呃租客話業主同意遷拆，叫租客快啲搬走。我喺度鎮住，班『爛鬼』都會衝入屋，藉口話人口普查，滋擾吓。」文少奇說今年初，逼遷滋擾升級，他的租客及其他村民，突然被公安以「莫須有」之名帶走，呆在崗廈公安局三小時才釋放。到了一月中，整條村被截水電，租客紛紛撤離，此撒手鐧變相截斷業主的租金收入，文少奇的兩名兄長及其他港人業主，都屈服接受賠償拆屋。

保安變賊

村內原有的五百二十幢大廈，一幢幢倒塌「死亡」，瓦礫堆只矗立十多幢無人的空屋，垂死掙扎。「我唔會屈服，我係守住個家，日子幾漫長我都無損失，發展商就唔同，佢急我唔急，我相信總有一日發展商要同我哋傾合理賠償。」文少奇開始長期抗戰，買了發電機晚上燃亮全屋的燈，至於生存不可缺的食水，他就靠一桶桶兩公升的蒸餾水飲用，「冬天我五日沖一次涼，沖完涼嘅水用嚟拖地、淋花、沖廁所。」

他揀了頂層單位入住，說方便高空防守，一個單位用作客廳，另一個有大窗的單位放了一張單人鐵架床當睡房，「出面有咩風吹草動，容易聽到。」辭了職又沒租金收入的文，靠積蓄過活，每天只限用三十元人民幣。早上他與另一名守城的村民，結伴到村口酒樓果腹，「早、午食一餐當兩餐，大解、刷牙喺酒樓廁所搞掂埋，總之速去速回，離開間屋一陣就俾賊偷鐵偷電線。」

文少奇所說的「賊」，是由發展商聘請守村的保安員，村內大廈的電線、鋁鐵窗框、鋁門二手變賣有價，他目睹部分保安三五成群偷偷拆走，賺取外快。為了自保，文少奇與一名村民及兩名由荷蘭回來的文氏兩母子自組巡邏隊，分兩隊行咇，拿着電筒，輪流日夜在村中巡邏，以四人之力對抗近百名保安員，「唔使怕，保安仔打人都要收錢啦，平時上頭無指示，班保安唔會對我哋點，前幾晚有幾個保安仔偷鋁窗，我大聲喝住即刻走啦。」

荷蘭回來保家園

另一對由荷蘭回來保衞家園的文水鳳兩母子亦遇襲。去年九月，文子阿傑凌晨一時被十名保安員毆打重傷入院，頸骨關節移位，至今仍要戴頸箍，但他堅持每日與母親守衞着家鄉兩幢半的物業。「橫掂都俾人打咗，再無乜好驚。」三十歲的阿傑，於荷蘭土生土長，半唐番的他對崗廈村沒有半點鄉土情，只是去年探望在村抗爭的母親時，半夜被伏擊。「十幾個人打我個仔，我唔出現，俾人打死我個仔都無人知。」文水鳳激動憶述，當時有兩名警察在現場，竟旁觀不理，若不是她大嗌求助，有村民及時趕至，兒子性命堪虞。

五十四歲的文水鳳七四年已移居荷蘭，九八年她斥資三百萬起了兩幢物業，另一幢與親人各佔一半業權放租，每月約有十萬元租金收入。本來現已在荷蘭享受退休生活的她，甚少回鄉，就因崗廈村拆遷問題，○八年她刻意飛回來死守家園，從此天天在廢墟堆生活：「好辛苦，唔識點形容，喺荷蘭間屋有前後花園，而家望住堆磚頭垃圾，唔識講，天堂同地獄、兩個世界。」文苦笑。

文水鳳由文明國家，走入無法無理的落後祖國，只因她不信強權信公理，「錢唔係最重要，呢個係我嘅屋企，我唔肯遷拆，點可以嚟強搶我？」文氏已與發展商展開訴訟，正等候法院判決。

上海釘子戶玩殘瑞房

2013-05-09 NM

由「上海姑爺」羅康瑞揸弗、曾是散戶愛股的瑞安房地產（272），三月底交出一份驚嚇業績後，即宣布供股吸水，供股價折讓一度高達四成半。本刊發現，去年曾圍攻信德（242）的碎股黨再次出動搵食。短炒或許有肉食，但長情股東就錯愛。近年瑞房頻頻撲水，以致債台高築，資金鏈隨時斷纜。歸根究底，困擾瑞房多年的噩夢，正是上海黃金地段的拆遷問題。本刊前往上海，發現瑞房地皮上滿布「釘子戶」，拆遷項目舉步維艱。初步估計，瑞房未來需要再擲二百五十億元人民幣進行拆遷，有如無底深潭。

瑞房在公布業績後宣布供股，集資最多四十一億港元。供股價僅$1.84，較當日停牌前收市價$3.34，大幅折讓達四成半，亦因此成為碎股黨新目標。本刊發現，供股消息公布後，瑞房的股東名冊上出現多名新登記股東，全部僅持有三至九股，當中部分股東，正是去年三月曾於信德供股時出動的碎股黨。記者在荃灣綠楊新邨找到其中一名碎股黨區小姐，她共報住三個地址，持有三個戶口。去年信德供股她亦有出動，但遇上何超瓊反擊，辛苦一輪得個桔，今次捲土重來，全因股價低殘，「我睇住瑞房由十蚊跌落嚟呢個位，仲唔幫佢打支強心針咩！」區小姐興奮道，雖然瑞房宣布供股後，股價即插水兩成，但仍未打擊她的信心：「應該仲有水位嘅，我諗住等佢返去供股前個價就走o架啦！」以本週二收市，瑞安股價$2.7計，碎股黨每手（五百股）可賺四百多元。區小姐出動三個戶口，即可分得三手，賺千多元。碎股黨興奮，但股東就肯定「笑唔出」。根據去年業績，瑞房賣樓收益大跌，令核心盈利暴跌八成七，今年更有一百億債到期。是次集資所得，是用作上海拆遷項目及營運資金。事實上，瑞房過去數年已多次用「拆遷」之名來吸水。翻開年報，瑞房在上海市中心黃金地段，包括新天地附近，持有多幅地皮，但拆遷行動展開多年，仍進展緩慢，更被一眾釘子戶玩殘。

釘子戶賴死唔走

瑞房在上海的拆遷項目，分別是黃浦區的上海太平橋餘下部分，鄰近新天地，以及虹口區的瑞虹新城項目。根據年報，瑞房於過去五年已為這兩個項目的拆遷工程，投入一百廿億元人民幣，但至今仍未能帶來任何收益。記者走進正進行拆遷的太平橋116號地皮，超過八成的居民已經遷走，死守的居民看見記者，都情緒激動。「我們這麼好的地方，祖祖輩輩也住在這裡，你們香港那個羅康瑞要我搬到鄉下去！」正在晾衣服的顧女士，指因瑞房收地，可能要搬到數十公里外的「鄉下地方」，氣得七孔生煙，一邊揮動晾衫竹，一邊放聲大罵：「你要去跟香港廉政公署說，羅康瑞是違法的！房產證就在我手裡，我有永久居住的權利。他在香港發售股票，我們的地就是他的本錢，他用來發行股票，我要告他！他是騙子！」顧女士聲如洪鐘，附近的居民都紛紛走來聲援，七嘴八舌道：「他來了以後就把這個地方的價格炒得很高很高，我們都買不起了，一套房子最少也要一千萬！」「賠給我們兩萬塊一平米，但他這裡（指着旁邊的翠湖天地）賣十多萬一平米！這不公平！」

無有怕慢慢磨

內地不時有強行拆遷的新聞，但太平橋的居民都「無有怕」，有居民高呼：「這裡是上海，他敢動我或打我，一定會通天的！」有居民表示賠償額要增加最少一倍，才肯搬走。顧女士斥瑞房「犯法」，但其實她和其他居民一樣，過往一直只有土地使用權，即政府借出土地給他們住。九六年時，上海政府招商引資，力邀羅康瑞到上海發展，並將太平橋的土地使用權批予瑞安，在該區發展商業及住宅的綜合項目，瑞安另設新公司瑞房負責。項目原定於一二年完成，但拆遷進度被一拖再拖，現時仍有約一半地皮未動工發展。○一年開幕的新天地，亦是太平橋其中一個項目，還有隔壁的豪宅翠湖天地。這個地處市中心、炙手可熱的豪宅，已發展至第三期，售價由○三年的每平方米兩萬元人民幣，狂飆近八倍至現時逾十六萬元人民幣。兩年半前，瑞房開始在太平橋116號地塊進行拆遷，並計劃於此興建翠湖天地第四期。如今看來，項目動工之日仍遙遙無期。

互打官司瑞安無符

另外，位於虹口區的瑞虹新城的拆遷進度亦慢如蝸牛，花了四年拆遷四幅地皮，仍未完成，同樣受困於釘子戶，現時該區仍有一百萬平方米未發展。現場所見，盡是拆遷留下的頹垣敗瓦，記者找到住在瑞虹新城三號地段上的王家，他們所住的三層高、共一百六十平方米平房，危立在廢墟上。瑞房提出賠償五套房，他們卻不滿意。「我們四代人，十四口，五套房子怎樣分？最少要十套房才夠，我們好苦呀！」王太苦着臉說，其實，家中大部分的年輕人已搬走，王太想取得更多房子讓年輕人結婚。負責為瑞房動遷的上海瑞虹新城有限公司，亦因拆遷而和居民互打官司。其中住在瑞虹新城地皮的韓姓家庭，認為動遷公司估計的面積太小，令賠償額縮水，到中級人民法院上訴，被判敗訴。另外，有王姓家庭拿取賠償後，卻不願搬走，被動遷公司告上人民法院。動遷公司雖贏官司，卻不勝其煩。近年，拆遷在內地屬敏感議題，中央政府高舉「和諧」旗幟，加上上海屬一線城市，瑞安即使拿「正牌」兼有政府撐腰，仍舉步維艱。

頻頻吸水救亡

在上海地價狂飆之前，瑞房曾以驚人的速度大規模動遷，但時移世易，動遷之路只會更貴、更漫長。一名曾參與策劃瑞安新天地的前高層解釋：「之前做新天地，嗰度未發展，居民唔知道房地產嘅價值可以升得咁犀利，九十日內就可以遷走三千幾戶。但依家唔同喇，佢哋發現啲地咁值錢，加上樓價係咁升，賠償嘅錢又買唔番附近嘅樓，唔肯走，所以動遷成本會跟住個樓價係咁上升。」雖然有靚地在手，卻「有得睇無得食」。去年業績顯示，瑞房盈利大跌四成三，主因便是上海未有可發展的土地，令去年上海物業銷售，大幅減少逾八成至少於五億元人民幣（下同），令集團核心盈利急跌八成七至兩億多。收入大減，但瑞房仍須「科水」繼續拆遷，惟有向市場伸手。一○年起，瑞房連發六次可換股債及票據，息率愈來愈高，連同是次供股，四年共集資逾二百二十億。多次抽水，令瑞房的負債比率由○九年的兩成三，急增至去年的七成。而瑞房於去年的利息開支高達廿五億，剛好等於盈利廿五億。不過，表面盈利有廿五億，但扣除二十二億利息開支後，實質只有三億。有中資分析員警告：「瑞房現金流好明顯有問題，一年利息廿幾億係大數目，只係靠賣樓絕對解決唔到融資需要。佢啲地係好值錢，但拆遷搞咗好耐，令資金周轉得好慢。」

分拆不吸引

瑞房繼續拆遷餘下的太平橋及瑞虹新城所有地皮，估計需要資金高達二百五十億元人民幣，由於票據息率已扯高，未來必須另闢新路「吸水」。今年三月，瑞房成立中國新天地公司，注入上海新天地、上海虹橋、武漢天地、重慶天地等商業收租項目，計劃年內分拆上市，估計集資約十億美元。但該分析員並不看好：「佢已錯過咗最好嘅時機，今年有好多地產商都話要分拆，市場多咗選擇，佢應該要有三至四成折讓先吸引。」他指瑞房要分拆新天地，不如索性賣資產，「任何一間地產商都無可能靠收租支撐，佢一年收租都係得十幾億，規模好細。」事實上，杭州西湖天地二期便因無法完成拆遷，瑞房無奈於一○年以三億賣出二期項目。另一給予瑞房減持評級的外資分析員沒好氣的說：「不輪到他喜歡不喜歡，不賣就沒錢還債！」他又批評瑞房現時的營運模式：「管理層一定要改變。公司現金流不夠，未來要賣掉投資物業資產，重點發展住宅，才可加快周轉。他放在收租物業的比例太高，帶來的利潤不高。」以去年瑞房租金收入約十二億計算，回報率僅為5.65%，相比SOHO中國（410）的一成回報率，利潤微薄。其實，瑞房先後於杭州、重慶、佛山等地複製新天地模式，早被質疑未必可行，該分析員指：「我去過重慶天地，無乜人，新天地模式係重慶唔太work，佢個位唔夠靚。喺當地發展住宅，龍湖（960）同恒盛（845）都好過佢。」本週二早上，羅康瑞返回灣仔瑞安中心時，聽到記者問上海項目，全程黑面不回應，匆匆上樓。

拆遷燒錢債台高築

「上海姑爺」失光環

事實上，早年靠新天地揚名的瑞房，在進軍內地房地產的港商中率先跑出，主席羅康瑞被冠上「上海姑爺」稱號，出身顯赫，加上卓越的往績，令不少投資者及散戶對他「看高一線」。現年六十五歲的羅康瑞，祖籍潮州，年輕時在澳洲修讀經濟，父親是鷹君集團創辦人羅鷹石。七一年，二十三歲的他向父親借十萬元，創立只得五名員工的瑞安集團，發展建築工程。公司主要承接興建房屋署的合約，並於九七年上市。但早於八七年，羅康瑞已早着先機，進軍上海，與時任上海共青團書記的韓正稔熟，更合作發展酒店項目。後來，羅康瑞取得太平橋項目，○四年成立瑞房，於○六年分拆上市。瑞房股價自○七年十元高位跌下來後，一直低沉，但主席羅康瑞的感情生活卻十分精彩。○○年離婚的羅康瑞，○八年與前港姐冠軍朱玲玲低調結婚，成為熱話。羅康瑞對朱玲玲可說是有情有義，二人共同持有逾五成七瑞房股票。另外，羅康瑞亦非常關照朱玲玲妹夫洪錦標，瑞房與洪創立的永靈通集團進行多宗「關連交易」，簽訂合約發展重慶天地及瑞虹新城，○七年再向對方出售太平橋近半權益，藉此獲取資金，實行有錢齊齊搵。如今，「上海姑爺」光環褪色，瑞房雖有一千三百多萬平方米土地儲備在手，但這碗大茶飯，未吃到嘴邊，已要先找數。

「天地」分布圖

一點意見

瑞房供股權於本週三（8/5）停止買賣，下週一（13/5）則截止遞交供股申請及繳交款項。豐盛金融資產管理董事黃國英雖不看好瑞房，但仍建議瑞房股東供股：「梗係供啦！咁鬼大折讓，洗濕咗個頭就供啦，供完就趁個市好番少少，快啲撤退，壯士斷臂，寧願買其他內房，好似中國海外發展（688）同華潤置地（1109）。」

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