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上海釘子戶玩殘瑞房

2013-05-09  NM
 
 

 

由「上海姑爺」羅康瑞揸弗、曾是散戶愛股的瑞安房地產(272),三月底交出一份驚嚇業績後,即宣布供股吸水,供股價折讓一度高達四成半。本刊發現,去年曾圍攻信德(242)的碎股黨再次出動搵食。短炒或許有肉食,但長情股東就錯愛。近年瑞房頻頻撲水,以致債台高築,資金鏈隨時斷纜。歸根究底,困擾瑞房多年的噩夢,正是上海黃金地段的拆遷問題。本刊前往上海,發現瑞房地皮上滿布「釘子戶」,拆遷項目舉步維艱。初步估計,瑞房未來需要再擲二百五十億元人民幣進行拆遷,有如無底深潭。

瑞房在公布業績後宣布供股,集資最多四十一億港元。供股價僅$1.84,較當日停牌前收市價$3.34,大幅折讓達四成半,亦因此成為碎股黨新目標。本刊發現,供股消息公布後,瑞房的股東名冊上出現多名新登記股東,全部僅持有三至九股,當中部分股東,正是去年三月曾於信德供股時出動的碎股黨。記者在荃灣綠楊新邨找到其中一名碎股黨區小姐,她共報住三個地址,持有三個戶口。去年信德供股她亦有出動,但遇上何超瓊反擊,辛苦一輪得個桔,今次捲土重來,全因股價低殘,「我睇住瑞房由十蚊跌落嚟呢個位,仲唔幫佢打支強心針咩!」區小姐興奮道,雖然瑞房宣布供股後,股價即插水兩成,但仍未打擊她的信心:「應該仲有水位嘅,我諗住等佢返去供股前個價就走o架啦!」以本週二收市,瑞安股價$2.7計,碎股黨每手(五百股)可賺四百多元。區小姐出動三個戶口,即可分得三手,賺千多元。碎股黨興奮,但股東就肯定「笑唔出」。根據去年業績,瑞房賣樓收益大跌,令核心盈利暴跌八成七,今年更有一百億債到期。是次集資所得,是用作上海拆遷項目及營運資金。事實上,瑞房過去數年已多次用「拆遷」之名來吸水。翻開年報,瑞房在上海市中心黃金地段,包括新天地附近,持有多幅地皮,但拆遷行動展開多年,仍進展緩慢,更被一眾釘子戶玩殘。

釘子戶賴死唔走

瑞房在上海的拆遷項目,分別是黃浦區的上海太平橋餘下部分,鄰近新天地,以及虹口區的瑞虹新城項目。根據年報,瑞房於過去五年已為這兩個項目的拆遷工程,投入一百廿億元人民幣,但至今仍未能帶來任何收益。記者走進正進行拆遷的太平橋116號地皮,超過八成的居民已經遷走,死守的居民看見記者,都情緒激動。「我們這麼好的地方,祖祖輩輩也住在這裡,你們香港那個羅康瑞要我搬到鄉下去!」正在晾衣服的顧女士,指因瑞房收地,可能要搬到數十公里外的「鄉下地方」,氣得七孔生煙,一邊揮動晾衫竹,一邊放聲大罵:「你要去跟香港廉政公署說,羅康瑞是違法的!房產證就在我手裡,我有永久居住的權利。他在香港發售股票,我們的地就是他的本錢,他用來發行股票,我要告他!他是騙子!」顧女士聲如洪鐘,附近的居民都紛紛走來聲援,七嘴八舌道:「他來了以後就把這個地方的價格炒得很高很高,我們都買不起了,一套房子最少也要一千萬!」「賠給我們兩萬塊一平米,但他這裡(指着旁邊的翠湖天地)賣十多萬一平米!這不公平!」

無有怕 慢慢磨

內地不時有強行拆遷的新聞,但太平橋的居民都「無有怕」,有居民高呼:「這裡是上海,他敢動我或打我,一定會通天的!」有居民表示賠償額要增加最少一倍,才肯搬走。顧女士斥瑞房「犯法」,但其實她和其他居民一樣,過往一直只有土地使用權,即政府借出土地給他們住。九六年時,上海政府招商引資,力邀羅康瑞到上海發展,並將太平橋的土地使用權批予瑞安,在該區發展商業及住宅的綜合項目,瑞安另設新公司瑞房負責。項目原定於一二年完成,但拆遷進度被一拖再拖,現時仍有約一半地皮未動工發展。○一年開幕的新天地,亦是太平橋其中一個項目,還有隔壁的豪宅翠湖天地。這個地處市中心、炙手可熱的豪宅,已發展至第三期,售價由○三年的每平方米兩萬元人民幣,狂飆近八倍至現時逾十六萬元人民幣。兩年半前,瑞房開始在太平橋116號地塊進行拆遷,並計劃於此興建翠湖天地第四期。如今看來,項目動工之日仍遙遙無期。

互打官司 瑞安無符

另外,位於虹口區的瑞虹新城的拆遷進度亦慢如蝸牛,花了四年拆遷四幅地皮,仍未完成,同樣受困於釘子戶,現時該區仍有一百萬平方米未發展。現場所見,盡是拆遷留下的頹垣敗瓦,記者找到住在瑞虹新城三號地段上的王家,他們所住的三層高、共一百六十平方米平房,危立在廢墟上。瑞房提出賠償五套房,他們卻不滿意。「我們四代人,十四口,五套房子怎樣分?最少要十套房才夠,我們好苦呀!」王太苦着臉說,其實,家中大部分的年輕人已搬走,王太想取得更多房子讓年輕人結婚。負責為瑞房動遷的上海瑞虹新城有限公司,亦因拆遷而和居民互打官司。其中住在瑞虹新城地皮的韓姓家庭,認為動遷公司估計的面積太小,令賠償額縮水,到中級人民法院上訴,被判敗訴。另外,有王姓家庭拿取賠償後,卻不願搬走,被動遷公司告上人民法院。動遷公司雖贏官司,卻不勝其煩。近年,拆遷在內地屬敏感議題,中央政府高舉「和諧」旗幟,加上上海屬一線城市,瑞安即使拿「正牌」兼有政府撐腰,仍舉步維艱。

頻頻吸水救亡

在上海地價狂飆之前,瑞房曾以驚人的速度大規模動遷,但時移世易,動遷之路只會更貴、更漫長。一名曾參與策劃瑞安新天地的前高層解釋:「之前做新天地,嗰度未發展,居民唔知道房地產嘅價值可以升得咁犀利,九十日內就可以遷走三千幾戶。但依家唔同喇,佢哋發現啲地咁值錢,加上樓價係咁升,賠償嘅錢又買唔番附近嘅樓,唔肯走,所以動遷成本會跟住個樓價係咁上升。」雖然有靚地在手,卻「有得睇無得食」。去年業績顯示,瑞房盈利大跌四成三,主因便是上海未有可發展的土地,令去年上海物業銷售,大幅減少逾八成至少於五億元人民幣(下同),令集團核心盈利急跌八成七至兩億多。收入大減,但瑞房仍須「科水」繼續拆遷,惟有向市場伸手。一○年起,瑞房連發六次可換股債及票據,息率愈來愈高,連同是次供股,四年共集資逾二百二十億。多次抽水,令瑞房的負債比率由○九年的兩成三,急增至去年的七成。而瑞房於去年的利息開支高達廿五億,剛好等於盈利廿五億。不過,表面盈利有廿五億,但扣除二十二億利息開支後,實質只有三億。有中資分析員警告:「瑞房現金流好明顯有問題,一年利息廿幾億係大數目,只係靠賣樓絕對解決唔到融資需要。佢啲地係好值錢,但拆遷搞咗好耐,令資金周轉得好慢。」

分拆不吸引

瑞房繼續拆遷餘下的太平橋及瑞虹新城所有地皮,估計需要資金高達二百五十億元人民幣,由於票據息率已扯高,未來必須另闢新路「吸水」。今年三月,瑞房成立中國新天地公司,注入上海新天地、上海虹橋、武漢天地、重慶天地等商業收租項目,計劃年內分拆上市,估計集資約十億美元。但該分析員並不看好:「佢已錯過咗最好嘅時機,今年有好多地產商都話要分拆,市場多咗選擇,佢應該要有三至四成折讓先吸引。」他指瑞房要分拆新天地,不如索性賣資產,「任何一間地產商都無可能靠收租支撐,佢一年收租都係得十幾億,規模好細。」事實上,杭州西湖天地二期便因無法完成拆遷,瑞房無奈於一○年以三億賣出二期項目。另一給予瑞房減持評級的外資分析員沒好氣的說:「不輪到他喜歡不喜歡,不賣就沒錢還債!」他又批評瑞房現時的營運模式:「管理層一定要改變。公司現金流不夠,未來要賣掉投資物業資產,重點發展住宅,才可加快周轉。他放在收租物業的比例太高,帶來的利潤不高。」以去年瑞房租金收入約十二億計算,回報率僅為5.65%,相比SOHO中國(410)的一成回報率,利潤微薄。其實,瑞房先後於杭州、重慶、佛山等地複製新天地模式,早被質疑未必可行,該分析員指:「我去過重慶天地,無乜人,新天地模式係重慶唔太work,佢個位唔夠靚。喺當地發展住宅,龍湖(960)同恒盛(845)都好過佢。」本週二早上,羅康瑞返回灣仔瑞安中心時,聽到記者問上海項目,全程黑面不回應,匆匆上樓。

拆遷燒錢債台高築

「上海姑爺」失光環

事實上,早年靠新天地揚名的瑞房,在進軍內地房地產的港商中率先跑出,主席羅康瑞被冠上「上海姑爺」稱號,出身顯赫,加上卓越的往績,令不少投資者及散戶對他「看高一線」。現年六十五歲的羅康瑞,祖籍潮州,年輕時在澳洲修讀經濟,父親是鷹君集團創辦人羅鷹石。七一年,二十三歲的他向父親借十萬元,創立只得五名員工的瑞安集團,發展建築工程。公司主要承接興建房屋署的合約,並於九七年上市。但早於八七年,羅康瑞已早着先機,進軍上海,與時任上海共青團書記的韓正稔熟,更合作發展酒店項目。後來,羅康瑞取得太平橋項目,○四年成立瑞房,於○六年分拆上市。瑞房股價自○七年十元高位跌下來後,一直低沉,但主席羅康瑞的感情生活卻十分精彩。○○年離婚的羅康瑞,○八年與前港姐冠軍朱玲玲低調結婚,成為熱話。羅康瑞對朱玲玲可說是有情有義,二人共同持有逾五成七瑞房股票。另外,羅康瑞亦非常關照朱玲玲妹夫洪錦標,瑞房與洪創立的永靈通集團進行多宗「關連交易」,簽訂合約發展重慶天地及瑞虹新城,○七年再向對方出售太平橋近半權益,藉此獲取資金,實行有錢齊齊搵。如今,「上海姑爺」光環褪色,瑞房雖有一千三百多萬平方米土地儲備在手,但這碗大茶飯,未吃到嘴邊,已要先找數。

「天地」分布圖

一點意見

瑞房供股權於本週三(8/5)停止買賣,下週一(13/5)則截止遞交供股申請及繳交款項。豐盛金融資產管理董事黃國英雖不看好瑞房,但仍建議瑞房股東供股:「梗係供啦!咁鬼大折讓,洗濕咗個頭就供啦,供完就趁個市好番少少,快啲撤退,壯士斷臂,寧願買其他內房,好似中國海外發展(688)同華潤置地(1109)。」


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