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零售吹淡風　鐘錶珠寶店也投降羅素街舖罕見求頂租

1 : GS(14)@2015-04-29 02:29:55

■英皇鐘錶位於羅素街8號地舖分店（紅框示）尚餘兩年半租約，罕有推出市場頂租，索價276萬元。　陳海威攝



【本報訊】曾多次登上全球舖租最貴街道的銅鑼灣羅素街，自零售市道下滑後光環不再，更出現近年罕見頂租個案。市場指，由英皇鐘錶珠寶（887）租用的羅素街8號地舖，租期尚餘兩年半，現以每月約276萬元推出市場頂租。記者：程俊華


舖位供不應求的羅素街近年成為最搶手地段，業界形容，一直只有租客搶位，舊租客多數被踢走而非自願撤出，但現時生意額已難抵貴租，須調整策略。出現頂租個案實屬罕見，如承租力最強的鐘錶珠寶店逐一撤離，核心區租戶組合勢將進行洗牌。




月租276萬　尚餘兩年半租期

英皇鐘錶珠寶現時租用同系英皇國際（163）的羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖，面積約3,068方呎，作為卡地亞（Cartier）專門店，租金原為210萬元，剛在去年續租，加至每月約276萬元，呎租900元，租期至2017年11月。由於過去數月貴價鐘錶生意不景，消息人士透露，英皇國際現推出該舖位頂租，叫租與現租價相若，如有租客出價承租，將踢走同系鐘錶店。若果舖位成功頂租，英皇鐘錶珠寶可慳共30個月租金支出，即共約8,280萬元，否則仍要完成整份租賃合約才可遷出。本報向英皇國際執行董事張炳強查詢有關詳情，他表示對市場消息不予置評。其實此舖位原本一直由英皇國際租予其他零售商，過去十年曾租予A|X Armani Exchange及慕詩國際（130）等時裝品牌，每月收租逾75萬元。不過，鐘錶珠寶在2010年起積極搶租羅素街舖位，包括周生生、周大福（1929）及太子珠寶鐘錶等都在附近一再擴張，所以英皇國際亦將舖位租予同系公司以保競爭力。現時英皇鐘錶珠寶在銅鑼灣共有五間分店，全部位於最核心的羅素街，連同上址在內共有四個舖位業主為英皇國際，每月向其交租約1,502萬元。至於另一間向「舖后」兆安李太租用長達12年的羅素街59號地下B1至B3號舖，現時月租250萬元，最近被加租擬棄續約，或於今年9月底搬走。租金下跌，銅鑼灣周邊舖位亦見劈價，有投資者剛向兩名業主購入利園山道9及11號兩個地舖，面積各1,500方呎，成交價分別為1.72億及1.748億元，合共近3.5億元，較業主叫價低最多26%。


■林太

【市民心聲】

林太：「銅鑼灣吉舖增加，覺得與旅客唔來唔關事，主因啲租太貴，相信會有其他品牌來租呢啲舖。」


■劉先生


劉先生：「嘥咗啲舖，呢度黃金舖嚟嘛，呢啲黃金地段，後面全部名牌……名牌個舖減租啦，一定貴啦！」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150428/19127918

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「自製」劈租潮施壓　業主堅持250萬叫減租不成　英皇撤出羅素街舖王

1 : GS(14)@2015-09-18 01:58:55

■英皇鐘錶珠寶昨撤出銅鑼灣舖王，店內人員正收拾物品。羅君豪攝


【本報訊】零售業吹寒風，英皇鐘錶珠寶終棄守承租12年的銅鑼灣羅素街「舖王」。本身坐擁羅素街多間街舖的英皇集團，在淡市中與舖王業主議租過程頗戲劇化。英皇先削同街5間舖位租金，打造減租趨勢，然後坊間再有消息指舖王劈租七成變短期租約的傳聞。不過業主仍然維持月租叫價250萬元，英皇珠寶昨撤出舖王。記者：陳家雄



舖王位於羅素街59至61號地下B1至B3號舖，面積為1,408呎，屬本港最貴一線地段黃金四角之一，業主為兆安地產董事李佘少鴻。英皇鐘錶珠寶租用舖王12年，日前傳出租約談判破裂，正式棄租。消息人士日前透露，該店昨日起不再營業，租約本月期滿後，將交吉交還業主。


■英皇集團董事局主席楊受成（前）旗下物業紛紛減租。

旗下6舖減租30%至42%

記者昨午12時到現場，見店舖已落閘關門，櫥窗空空如也。從外窺探店內，有人正在包箱，昔日放滿名貴珠寶鐘錶的透明玻璃櫃，不見任何貨品。傍晚時段，店內人員把一箱箱貨物推走。對於英皇是否棄租此舖，該公司發言人表示，暫時沒有回應。這個銅鑼灣舖王租約事件撲朔迷離，今年4月已傳棄租。接着5月，英皇鐘錶珠寶主席楊諾思股東會後表示，今年旗下8間店舖需要續租，或關閉一至兩間位於黃金地段的分店。市場估計羅素街分店將是其中一間，因該店租約9月到期。就在租約到期之際，英皇國際本月1日發出通告，宣佈旗下6間舖位全部減租30%至42%，其中5間位於羅素街。當中羅素街8號地下3及5號舖，面積3,068呎，原由卡地亞以月租276萬元承租，惟已退租，向英皇賠償320萬元，據悉，舖位獲尋新租客卓悅，月租160萬元，較舊租平42%。




曾傳轉半年短約

坊間有分析指，英皇鐘錶珠寶租用銅鑼灣舖王租約本月屆滿，巧合地母公司就宣佈出手減租，似乎向業主施壓，務求要同步減租。在英皇宣佈減租後數日，市場即傳來銅鑼灣舖王獲短租半年，月租70萬元，較長租250萬元平72%。然而業主李佘少鴻根本沒有與英皇鐘錶珠寶簽訂短租協議，據悉該舖月租仍然叫價250萬元，維持現租金水平。對於今次租約風雲，英皇國際執行董事張炳強指沒有這回事，「我哋喺羅素街有5、6個舖位，而家將佢調整，都係好平常嘅一件事」。對於零售業情況慘淡，他回應：「大家覺得經營係困難，目前將持有嘅羅素街（舖位）租金下調，我哋都係跟住市場嚟行。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150917/19298587

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米蘭站貴租姚君達街舖 63萬續租 業界﹕市價約四五十萬

1 : GS(14)@2015-12-26 10:59:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151225/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】本港零售市道下滑，早年頻現舖王的銅鑼灣亦開始吉舖處處。不過，專賣名牌二手手袋、近年頻頻削舖的米蘭站(1150)昨日公布，獲大股東姚君達減租一成，以月租63萬元續租銅鑼灣波斯富街街舖。然而有地產經紀透露，該地舖早前曾在市場放租無人問津，並稱實際市價約40萬至50萬元，意味米蘭站今次續租有「接貴貨」之嫌。

地產代理：曾以70萬至80萬元放租

去年1月至今年12月底，米蘭站獲姚君達「減租」，將銅鑼灣波斯富街街舖年租金由920萬元，調低8.7%至840萬元，相當於月租70萬元，為期1年。米蘭站昨日宣布再續租兩年至2017年，每年租金下調至756萬元，相當於月租約63萬元，較今年的70萬元調減一成。翻查資料，該地舖面積約251方呎，以此計算，呎租逾2500元；但據了解，實際連同1樓承租，所以整體呎租不詳。

不過，中原商舖部營業董事程海錠接受本報查詢時表示，該舖以月租63萬元租出，成交租金屬該區12月新高。他補充稱，該舖位置「唔算最靚」，現時該地段舖租市價約40萬至50萬元，雖然續租後該舖未來兩年租金較今年下調一成，仍較市價高出最少26%。程海錠又透露，該舖早前曾於市場叫價70萬至80萬元放租，惟未見承接。

耀才證券市務總監郭思治稱，上市公司大股東把私人持有物業租予公司，即租金「自己袋」，在實際甚為普遍。另外，此等關連交易在現行條列下，或許未有為公司盈利造成重大影響，因而未有需要小股東參與投票決議，情况如同一個商店老闆以高於普遍員工薪金聘請自己親戚一樣，其他員工只能心有不甘，只能靠大股東的個人操守，兼顧小股東利益。

郭思治：靠大股東操守 譚紹興：可向證監投訴

對於現時未有條列規管此等關連交易，香港投資者學會主席譚紹興坦言，小股東難以衡量大股東透過出租私人持有物業予上市公司所得的租金是否合理，傳媒披露有關資訊對小股東來說尤為重要。

譚紹興又稱，近年小股東逐漸關注個人權益，如小股東對有關交易不滿，可聯手於股東大會質問大股東或到證監會投訴，即使有關交易未有觸犯條例，證監會就事件進行監視亦能起一定的阻嚇作用。

明報記者 邱曉欣、湯珮然

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2 : GS(14)@2015-12-26 11:00:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151225/news/ea_eaa2.htm

米蘭站分店上市以來減半
  2015年12月25日

【明報專訊】米蘭站(1150)自2011年上市以來，業務持續每况愈下，門店數目更較上市時銳減近半，例如原位於兆萬中心的旺角唯一一間分店，於今年11月突提早超過半年退租，舖位已由流動電話服務商1010 以40萬元頂上，現時米蘭站已全線撤出自由行熱點旺角區。

全線撤出旺角及新界

翻查資料，米蘭站連續錄得3年虧損，集團上年蝕近1930.6萬，本年虧損收窄至668.9萬元，營業額按年跌36.6%至2.09億元。

近年零售業不景氣，集團於香港、中國內地及澳門的業務大受影響，只有新加坡市場較為樂觀，當中香港業務銷售按年下跌28.4%，至約1.71億港元。

香港區門店數目陸續下跌，原本於兆萬中心的唯一旺角分店，於今年11月突然提早超過8個月退租，並由流動電話服務商1010 以月租40萬元頂上，另外，位於屯門V city分店亦於年中結業。

香港區只餘6間分店

集團於2011年上市，時隔4年，其香港區分店數目由當初11間，大跌逾四成至今年6間，並分佈於中環、銅鑼灣、觀塘，以及尖沙嘴一帶；現時集團已全線撤出自由行熱點旺角區及新界區。

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3 : GS(14)@2015-12-26 11:00:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151225/news/ea_eaa3.htm



【明報專訊】大股東出租物業予旗下上市公司收取租金，產生持續的關連交易，在香港市場已屬司空見慣的做法。一般情况下，公司只需做足披露工作及按正常商業條款訂下租約，基本上不算犯例。大股東據此收取租金獲益同時，上市公司亦可借助租用大股東或公司董事旗下物業，在旺區以相對合理成本取得經營據點，亦無可厚非。

可在旺區以合理成本取得據點

翻查多家上市公司的公告及年報資料顯示，除了米蘭站(1150)向大股東姚君達租用物業營運之外，其他如經營地產代理的美聯物業(1200)、餐飲食肆的大家樂(0341)及大快活(0052)，以至從事中醫療診療的位元堂(0897)，以及高檔茶餐廳的翠華(1314)均或多或少，都有向大股東或股東，租用物業經營業務，情况相當普遍。這些上市公司，更多在上市公司年報的附註內，以持續關連交易的模式作出披露。

市場人士：無疑利大股東 難言不當

有市場人士認為，這種由上市公司租用大股東物業的做法，無疑有利大股東，但是亦難言不當。尤其是那些從事服務業的公司，更可以大條道理說，若將物業注入上市公司，與本業性質不同，因此可以維持與上市公司進行持續的關連交易。
《 上一頁

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羅素街舖王租值年跌五成 內地客大減 業界料舖租未見底

1 : GS(14)@2016-03-15 13:43:37

【明報專訊】零售業不景，旺區舖租大跌。差餉物業估價署公布，新一年度(2016至2017年)多個舖王的年度租值均大跌，其中以英皇(0163)持有的銅鑼灣羅素街60號地舖跌幅最勁，該舖最新年度租值為996萬元，較2015至2016年度的1992萬元大跌50%，不過仍高過2013至2014年錄得的762萬元租值。有業內人士認為，舖市租金「未跌完」，估計今年舖位租金跌幅介乎10％至15%。



明報記者 劉詠怡、林尚民

零售寒冬下，核心區舖位租值受挫。其中銅鑼灣一線核心街舖，繼2015至2016年度租值停升後，新財年普遍一線舖位租值錄得10%至50%跌幅，全港五大呎租舖王中，以銅鑼灣羅素街60號地舖跌幅最勁，該舖最新年度租值為996萬元，較2015至16年度的1992萬元大跌50%。即使對比2014至2015年度的1596萬元仍跌37%，折合月租約83萬元。

雷達表不續租 Folli Follie低價承接

上址由鐘表品牌雷達表承租多年，最近一次續租每月租金高達176萬元，惜零售市道回落，該舖於本月租約期滿後，雷達表未有續租，並由國際著名品牌Folli Follie以月租約90萬元承租，租金跌幅近五成。

毗鄰羅素街60A號地舖，早年曾由名牌手袋店BRAND OFF及藥房分別以逾百萬元承租，及至去年底藥房長租客撤出後，該空置舖於新一年度租值為684萬元，按年租值跌45%。據悉該舖現獲意向租客以68萬元洽租，如順利租出，新租金亦較舊租跌43%。

皇后大道中舖王租值跌5％

事實上，除銅鑼灣外，其餘三大核心區部分一線舖亦出現停升甚至租值下跌，其中中環皇后大道中興瑋大廈地下至3樓，現租客為Adidas，新一年度租值為4740萬元，每月租值為395萬元，較2015至2016年度的4992萬元跌5%。

業界：一線街舖空置率料升

韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超認為，受內地客減少來港消費影響，本港核心區一線舖位租值回軟，雖然去年已有回落，但相信踏入新財年本港核心區舖市租賃仍會繼續「尋底」，預料調幅會較本年度溫和。有業界人士相信，今年一線街舖空置率將續升，部分月租逾百萬元大型舖位需拆細推出才有機會成功租出。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160315/news/ea_eaa1.htm

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波斯富街舖減租近半

1 : GS(14)@2016-07-09 06:43:46

【本報訊】核心區吉舖減少，因業主接受現實大幅減租。位於銅鑼灣波斯富街與駱克道交界舖位，丟空半年後以23萬元租出，較四年前舊租低近一半。上址為波斯富街24至30號寶漢大廈地下B舖，面積約850方呎，原租客為百麗國際（1880）旗下的鞋履品牌Jipi Japa，並於2012年以45萬元租用。據悉，租約至去年11月底，但租戶曾於去年中推出頂租，惟未獲承接，終完成租約才遷出。舖位的業主原開價40萬元放租，並且已較舊租低逾一成，在放租超過半年之後，終以23萬元租出，大幅減價17萬元或42.5%，同時亦比舊租金低48.9%。此外，「舖王波叔」鄧成波斥資3,000萬元購入油麻地砵蘭街73至73A號地舖，合共約2,000方呎，呎價1.5萬元，料為收購。舖位原業主於1970年以30萬元購入，現時大幅獲利2,970萬元，升值99倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160708/19686297

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大家樂2.2億購元朗牡丹街舖

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:51

【明報專訊】舖市回軟，有連鎖企業趁勢購入舖位自用。大家樂（0341）公布，以2.17億元購入元朗牡丹街23號一籃子舖位，按可銷售面積約3382方呎計，呎價6.4萬元；原業主為印度船王家族成員，於2014年以3.6億元購入地下一籃子舖位，現時已累計沽出大部分舖位，套現逾3億元。

大家樂現月租近58萬

上址為元朗康德閣地下1、2、3、5、6、7（包括其毗連庭院的相應部分）、 8、21及22號舖，現由大家樂承租作為經營餐廳之用；據了解，現時以57.8萬元租用，平均呎租為171元。原業主為印度船王家族成員，除上述舖位外，早前已先後以6000萬元沽出地下10號舖，以及約3000萬元沽出地下11至13及15號舖。

據悉，業主現只尚餘9號舖位待沽，叫價約6000萬元，如稍後順利以叫價沽出，原業主將可近平手離場。

東方表行棄租舖劈四成租出

市場消息稱，本地老牌表行東方表行（0398）承租的尖沙嘴加拿分道39號地舖，租約即將屆滿，舖位新近以65萬元、呎租260元租出，較舊租逾100萬元減租近四成。

另消息稱，新地（0016）近日拆售持有多年的美孚新邨一批車位，首批涉59個，售價由95萬至165萬元，近日已全數獲預留，總市值約6630萬元，最快下周加推另一批車位，屆時或會加價。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2363&issue=20160805

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周生生退場 羅素街舖叫租減25%

1 : GS(14)@2016-09-27 07:02:51

【明報專訊】本港舖租最貴的銅鑼灣羅素街再次出現吉舖。原由粵港澳湛周生生租用的羅素街59號地下G舖，租約已屆滿，就記者現場所見，舊租客已經遷出，舖位亦已圍板，成為羅素街目前唯一空置舖。業主黎永滔現時以150萬元放租，較市傳舊租200萬元調減25%，惟若按舖位面積約700方呎計，意向呎租仍逾2000元。除上述羅素街59號地下G舖外，現時由太子珠寶鐘錶租用、位於銅鑼灣羅素街58號舖，亦有機會於明年租約到期後不再續租，上址共約7300方呎，現時月租約290萬元。

圖：劉詠怡

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6866&issue=20160926

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劉軍沽波斯富街舖 5年勁蝕4.6億

1 : GS(14)@2017-02-24 11:46:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3445&issue=20170224
【明報專訊】核心區商舖租金持續回落，部分舖位身價大縮水，其中資深投資者劉軍於2012年以11.42億元購入的銅鑼灣波斯富街寶榮大廈一籃子舖位相繼沽出，合共6.78億元，5年帳面勁蝕4.64億元，其中冠華鏡廠或有關人士就以4.68億元購入部分樓面。

冠華鏡廠4.68億購部分樓面

土地註冊處資料顯示，銅鑼灣波斯富街寶榮大廈地下入口、1樓及2樓，面積約2.1萬方呎，以約4.68億元成交，呎價約2.2萬元。上址於2012年由資深投資者劉軍以11.42億元購入，及至2014年劉軍把物業地舖部分以2.1億元沽予位元堂，現再以4.68億元沽出餘下部分，合共套現約6.78億元，共計帳面蝕約4.64億元或四成，為近年最大額蝕讓個案，新買家為冠華鏡廠或有關人士。

新蒲崗正華工廈放售 估值4億

另新蒲崗三祝街10號正華工業大廈，現以招標形式放售，市場估值約4億元。負責招標的第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示，項目總建築樓面約8.73萬方呎，現為一幢9層高工業大廈。若以市值4億元計，呎價則約4580元水平。此外，中原寫字樓部高級資深營業董事陳玉雲表示，尖東康宏廣場中層15室，面積1957方呎，成交價約2740萬元，呎價1.4萬元。原業主於2010年以呎價約9950元買入，今番易手物業升值約四成。

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東方表行棄租怡和街舖 年省1200萬

1 : GS(14)@2017-04-17 07:07:30

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2226&issue=20170417


【明報專訊】零售市道雖然稍有起色，惟奢侈品銷售仍然遜色，不少品牌放棄銅鑼灣核心區舖位。市場消息指，東方表行（0398）決定棄租已承租約7年的銅鑼灣怡和街28號逾千方呎地舖，以現時月租100萬元計，即每年可慳約1200萬元。

7年前僅28萬承租

核心零售區的銅鑼灣，區內羅素街一度是全球最貴舖租街道，但近年已失去寶座，而同區的零售舖位集中地怡和街，近期連錄多個租戶棄租個案。市場消息指，東方表行不續租怡和街28號地舖，並於下月結業。資料顯示，該舖面積1093方呎，東方表行現時以每月100萬元承租，呎租915元。該舖業主最新以150萬元放租，呎租1372元，叫價較現時月租大增五成。代理指，東方表行自2010年起承租怡和街28號舖，當時月租僅28萬元，業主在4年前以100萬元續租，較2010年舊租28萬元急升2.5倍。

1010斥25萬轉租同街細舖

除鐘表品牌棄租怡和街舖外，早前已有消息指，電訊商品牌1010「大舖搬細舖」，由原先怡和街46至54號地下G1商舖，遷至怡和街8至14號地下A舖。雖然新舊舖同時位於怡和街，只是由「街尾」搬到「街頭」，但其承租舖位面積卻大幅削減一半。原位於怡和街「街尾」的地舖面積約1002方呎，1010以月租42萬元租用，呎租419元。而位於怡和街「街頭」新租用的商舖面積560方呎，月租25萬元，呎租446元。怡和街46至45號G1舖的業主亦把商舖放盤，月租叫價僅28萬元，較1010原先承租的月租大減近四成。

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手袋店提前撤出 西洋菜街舖劈租近六成

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:22

【明報專訊】雖然有市區大型商場獲中資洽購，但零售市道未見明顯好轉，再有核心零售區商舖租戶提前撤出後，舖位以低價租出個案。有關舖位為旺角西洋菜南街4號地下D舖，新近以月租約28萬元以短租形式租出，較舊租減57%。

上述舖位為西洋菜南街4號昌記大廈地下D號舖，毗鄰旺角百老匯戲院，人流極旺，面積約750方呎，原由手袋店RABEANCO於2015年以月租約65萬元承租，租約期原定至明年10月。不過，由於市况不景，該租戶已於今年3月撤出，比原定租期早約1年半。市場消息亦稱，該舖以約28萬元獲短租客租用，呎租約373元，比RABEANCO租用時的舊租低約57%。

佐丹奴旺角店續租 租金跌46%

另市場人士又稱，原由本地時裝店佐丹奴租用的佐敦彌敦道196至198號地下A、B號舖，面積約3050方呎，以約30.8萬元短租租出，呎租約101元。據悉，佐丹奴2009年開始租用該舖位，當時月租約47萬元，最近一次是於去年續租，月租約60萬元，換言之，舖位最新租金，除較去年低近一半外，亦比8年前低約34%。此外，同由佐丹奴租用的旺角西洋菜南街38至40號地下連1樓、2樓，以約100萬元續租，舖位面積約4800方呎，呎租約208元，較2013年續租時租金約185萬元低46%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0267&issue=20170609

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