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美國巴塔哥尼亞 （Patagonia）、德國Bogner、法國Lafuma，或者是耐吉（Nike）、愛迪達（Adidas）、彪馬（Puma）等……，這些來自不同 國家、不同品牌，卻都有一個共同的來源：一段位於大台北地區的黃金加值鏈；一群賣布為台灣一年賺進一千六百億元的鐵皮工廠；一個中國廉價工廠、韓國大型企 業也打不倒的鐵皮屋精神。

鐵皮屋很醜，生鏽斑駁又補漆貼皮，冬天時，凜冽的北風無孔不入的灌進工廠，在十度的低溫中吹天然冷氣；夏天時，鐵皮屋頂吸熱吸到發燙，工廠內設備又維持一 百到一百三十度的高溫，讓在溫度四十五度鐵皮屋內工作的人，洗免費三溫暖。

打死不退的骨氣日夜守著機器，拚出客戶要的東西

這樣水裡來火裡去的日子，鍛鍊出打死不退，中國、韓國也打不倒的大台北鐵皮屋傳奇。紡織業其實也曾有黃金時期，登記業者超過六千一百家，股價破百元的紡織 股比比皆是，雖沒有紡織新貴這個名詞，但一夜致富的傳奇也曾經出現在這個行業。

國際競爭是每個行業都必須面對，紡織業比其他行業更早展開了大洗牌，淘汰了迷失在財富遊戲的人，華隆、中興、東帝士或力霸集團嘉食化，一個個不見往年風 光，紡織股變成了雞蛋水餃股，也讓很多人誤以為紡織真的是夕陽產業，這個行業早就消失了。

其實，台灣紡織業一直還走在世界最前端，賣世界一流的布。中國紡織廠是機器一開，一個月、甚至一年都做同一種布，太尹針織董事長李銀山說，這裡是每天、甚 至每小時都可能織不一樣的布；別人一覺睡到天亮，台灣是寒冬中每隔幾小時都在翻棉被，永遠沒辦法一覺到天亮。

不睡的鐵皮屋，趁別人睡的時候，偷偷帶著台灣往前進，菁華工業董事長黃彥一拿起一塊布，一邊搓一邊說，全世界任何一塊特殊的布，拿到樹林的針織廠一摸，用 什麼纖維、什麼織法，全部說得出來，然後自己設定機器，織出一模一樣的布，甚至可以更好。

鍛鍊這樣的本事，靠的是一股拚到最後也不放棄的骨氣，黃彥一說，「他們都是校長兼撞鐘的，是老闆、也自己管機器，有問題、有急單，半夜帶個床就睡在工廠， 守著機器日夜不停，拚出客戶想要的東西，找到解決方法為止。」就這樣蹲出台灣的國際競爭力。

上下游廠的義氣當品牌廠後盾，刁鑽訂單也接

這個精神背後，還有一個很抽象的東西存在，它叫義氣，寧美總經理王園甯說，「寧美能把布賣向全世界，是因為背後有這群講義氣的鐵皮屋老闆，你對他們好，他 們拚命當你的後盾。」接大品牌的單，拚也要拚出來，光泰紙印花董事長黃錦江說，「現在跟（紡織廠）旭寬合作，接大品牌的訂單竟然還要考試，但乎你考我麥倒 （讓你考不倒）。」

鐵皮屋老闆已經習慣接這些刁鑽的訂單，於是一百八十天的交期，變九十天、甚至四十五天；本來一次一萬碼的訂單一個月做完，硬是拆成十個月做，一個月交一千 碼，價格卻不變，等於天天都在替客戶改產線、改工法。這些，中國、韓國的大工廠做不來，台灣的鐵皮屋能接。

旭榮集團執行董事黃冠華說，「三、四百家工廠每個都有獨門功夫，組起來就是台灣的國家代表隊，中國、韓國則不一樣，一家公司就是一隊。」進一步說，當國家 跟國家對決時，一家大企業再強，也可能只有三或五個絕招，但對上有三、四百個鐵皮屋絕招的台灣，規模大的中國與韓國，未必能占上風。

養成這個特殊能耐的，還藏著一個更奇特的潛規則，紡織研究所產品部副主任施陽平說，這叫作分享，也就是說大家做不一樣的東西之後，發現彼此不存在競爭關係 時，還會互相分享與合作。這一句話解釋了大台北地區的針織廠，就算三步一小家、五步一大廠，但每個廠織出來的布，真的都不一樣。

只織一種布，規模永遠做不大，所以當你問鐵皮屋老闆，怎麼不擴大規模？答案都是，「我們也沒要上市櫃，不靠股票賺錢，何必搞這麼大。」從更深層的角度來 看，他們早看穿了昔日紡織業也玩過的財務遊戲，不羨慕別人拿股票跟投資人拿錢，蓋玻璃帷幕大樓，搖身成為新貴；他們寧願窩在鐵皮屋內，冬天吹冷氣、夏天洗 三溫暖。

於是，真正的競爭力是這樣來的，智晟實業董事長花再發說，原油價格飆漲，光是油錢就要燒掉七百萬元，但出廠價格不變；還要砸下三千多萬，將設備大幅更新， 引進可以染化學纖維的機器，轉型做機能布；接著要轉向歐美買高級染料與助劑，把自己定位在做高端染整市場，走少量多樣路線；這還不算，還要投資做廢水、廢 氣的環保改善工作。一邊砸錢、一邊喊不好做，卻甘之如飴，花再發說，這一行是真正的「艱苦事業」，但「我要做到做不動為止！」

所以下次經過高速公路看到鐵皮屋時，別再說真落後、沒競爭力，世界最高檔的品牌來這裡買布，也為台灣賺進了外匯、創造了就業機會，是鐵皮屋讓大台北成為世 界紡織布料的黃金加值鏈，成為台灣人的驕傲。

不過是半年前，樓盤開價「萬萬聲」大家已嘩聲四起，嫌貴又嫌唔值。不過今時今日，幾萬蚊一呎已屬平常。上週三，發展商恒基宣布位於西半山干德道的豪宅天匯，其中一個複式單位，以每呎七萬元成交，成交價四億三，成為全球最貴分層單位，震懾全港。

對於這個天匯買家的身份，眾說紛紜，市場透露買家是將項目六成權益賣予李兆基，自己保留天匯四成權益的「收樓天王」楊世杭的相關人士。

在現今香港樓市，「造價造市」在法例上「無王管」，加上銀行水浸、息口偏低及大陸人狂掃貨；撥一撥火，就能創造天價成交，令絕大部分的香港人，都已經買不起香港樓。

天匯這個呎價七萬一千多元的六十八樓A室複式單位，有六千一百多呎，以四億三千多萬元成交。樓盤只是位處西半山干德道，但呎價比位於山頂的倚巒獨立洋房每呎五萬二，或天比高每呎四萬多元更貴。

這 個呎價，已打破英國倫敦One Hyde Park紀錄，成為全球最貴的分層住宅單位。按此計，單位內一個冷氣機房，已值一千一百萬元。四億，甚至可以買起「一整棟」天水圍嘉湖山莊單位。若天匯的 新業主付三成首期，以年息二點五釐，分十五年攤還計，每個月就要供二百萬元，即每個月可以買入一個嘉湖山莊或沙田第一城單位「儲貨」。若單位拿來收租，要 有三釐的租金回報，租金叫價要高達一百萬元，是不少人的畢生積蓄。種種比較都在說明，此天價在一般香港人眼中，實在太誇！

行家質疑成交

無 論如何，天匯成交新聞一出，附近業主的心態已「不平衡」。居於天匯附近的聯邦花園、七十歲退休人士曹先生聽到消息後，興奮得不得了，立即把自住單位加價 「封盤」，他指手畫腳地表示：「嗰日有幾個代理打電話叫我放盤，我個單位千一呎，由一千一百二十萬，叫價提高到千二萬，但我都係唔放住啦，我俾多十萬裝修 到佢靚靚仔仔，遲啲叫到二千萬都仲得！」

天匯這個「表面」樓高八十八層的樓盤，由於風水理由，不好意頭的四及七字尾單位通通沒有，故「樓 層」只是一個稱號，「八十八樓」實質只得三十三層。雖然樓盤前無高樓，高層單位可望維港海景，但附近十多年樓齡的殷樺花園及三十多年樓齡的聯邦花園等，坐 擁的景觀大同小異，呎價只是一萬元。

就連其他地產商如恒隆集團主席陳啟宗，本週二亦公開表示豪宅價錢「信唔晒」，「買得起豪宅不是傻仔，有何理由隔籬賣一元，呢度賣兩元，你估我哋係細路仔！」

買家身份揭秘

對於該個萬眾矚目的買家身份，恒基營業部總經理林達民說得隱隱晦晦：「佢講廣東話嘅，有濃烈的普通話口音，應該學緊普通話啩！」在場記者聽罷亦不明所以。發展商又對外放風，買家是內地超級富豪，愛該盤私隱度高，有獨立升降機。

據 市場中人透露，此買家其實與「收樓天王」楊世杭關係密切。而天匯原址樂基山莊，就是由楊世杭逐家逐戶拍門收購得來的，其後楊將項目六成權益售予李兆基，其 餘四成留下自己持有，李再賣自己權益予恒基，故這個盤由恒基與楊世杭拍檔。「個買家直接同發展商傾，好少人知佢身份。恒基同經紀講呢個單位售價係六萬八千 元一呎，但賣出來竟然係七萬一，買家唔講價反而加價，我哋都覺得奇怪。而且據知呢個買家亦有用低價買咗樓盤低層其他單位，拉上補下。」一名知情人士說。

有 「山東李嘉誠」稱號的楊世杭，一直是恒基御用的收樓專家，亦是全港最大的收樓財團。班底十多二十人，而且十分低調，無人得知他們的身份。他們過往收樓的招 數已層出不窮，如會用人頭買入欲收購的樓盤單位；加入業主立案法團，在業主間周旋；又以神秘買家身份買入單位落釘等，作風一向神秘「踩界」。數年前本刊向 李兆基查詢，提起楊世杭他已笑到見牙唔見眼：「佢好叻仔，做得幾好！」

而天匯這個盤，總共六十六個單位中，已經預留二十五個，平均呎價四萬元。但實情是，「預留」並非真成交，無論日後是否真有成交，發展商亦不須交代澄清。

法例上無王管

對於造出全球最高呎價的天匯六十八樓A單位，是否由佔天匯四成股權的收樓天王楊世杭親友或相關人士購入，恒基公關部職員未有正面回應，只不斷推說：「林生（恒基營業部總經理林達民）之前咪講咗囉！」來回應。

若 楊世杭親友或相關人士買入他自己有股權的樓盤，這種做法在股市，會被指為造價造市，構成關連交易。而現時這做法如無欺詐成分，以吸引買家入市，則不是犯 法。而且地產建設商會只建議地產商遵守賣樓守則，地監局只管地產代理，證監會亦無權干預，黃國桐律師指：「樓市講demand同supply，係自由市 場。現時根本無一條法例監管發展商。證監會只管上市公司股票嘅內幕交易，但管唔到商品（住宅）的內幕交易。如果有人因為聽發展商話預留咗幾多而買入，只可 以話佢蠢。不過，如果發展商進行一個好大scale嘅虛假交易，例如一棟樓有七成單位都係自己人買入，而且用呢一點作為宣傳，誤導後面買家因為咁而入市， 可能構成deception（欺詐），有關人等會被檢控，而買家亦可以申請合約無效。」

事實上，過往有發展商見樓盤未有聲勢，曾以BVI公 司購入部分單位，然後再在市旺時把以BVI公司購入的單位在二手市場上放售。還有的絕招是，樓盤開賣前，同區樓盤或附近樓盤往往都會有個別單位出現「非理 性」的新高成交，而此乃是發展商以BVI公司二手掃入造勢，令買家以為樓市氣氛良好，如這樣做，則有欺詐成分。

扭曲價錢觀念

在發展商刻意經營下，買家對呎價的概念亦愈來愈模糊。一手樓的價錢是否合理，一般都以附近的同區二手盤作比較。不過，近年開的新盤，如將軍澳的日出康城，經紀把它比喻為「太古城翻版」，就教買家以太古城的呎價做比較；而大圍站上蓋名城，長實則表示參考九龍塘豪宅。以往大型屋苑叫價五、六千元已經叫貴。現在新盤開價萬多元是合理，只要平過一萬元，已經有買家覺得便宜，扭曲了一般人對住宅價錢的合理預計及期望。

新 地於上週六開售位於牛池灣但被歸類為「飛鵝山」山腳的峻弦，連日來便吸引了數萬本地及內地人到國際金融中心參觀其示範單位。峻弦平均每呎九千二百元，同區 樓盤平均呎價只介乎四千五百至五千元；而位於彩虹港鐵站上蓋的清水灣道八號，其二手呎價亦只需六千五百元，足足比峻弦平近三成。其實，這個宣稱位於飛鵝山 的豪宅，其確實地址為牛池灣豐盛街，距離彩虹港鐵站的步程需要廿五分鐘，若乘坐公共交通工具離開峻弦，也只有一架要行經三個屋苑及商場的16A小巴循環線，有車也未必有位上，但開售兩日間已出售了逾一百二十伙單位。購入一個三房單位的蔡先生說：「我實地視察過，覺得環境好。」

內地人入侵

能 夠讓發展商「搭」出高昂呎價的，是一批批來自內地的生力軍。峻弦開售時，「風馬牛不相及」的移民顧問關景鴻，竟帶着一行三十個內地人到場參觀示範單位，其 中四人落實購買，涉資四千多萬元。關景鴻表示：「由於申請嚟香港嘅投資移民，一定要喺香港有最少六百五十萬投資，所以佢哋好多會揀買樓。」發展商新鴻基及 恒基亦看中這一點，故與關景鴻合作，「我同呢兩間公司好好朋友，所以佢哋有新樓盤啱我嘅客人時，我就會帶佢哋嚟參觀。若果客人成功買樓，佢哋嘅移民顧問費 用就由發展商俾。」關景鴻指：「之前天璽開賣時，我特意安排佢哋同雷生（新地代理執行董事雷霆）見面同握手，有啲移民客原本只諗住買一間屋，因此最後就買 咗兩間！」

本刊亦把過去一年，「撩」高樓價的一些新高造價豪宅買家大起底，結果發現大部分都是內地人，當中竟然還包括國家領導人、國家副主席習近平親 戚。今年初，成交價高達一億五千萬元的港島南區麗景道四至十號B屋，單位面積逾五千呎，另加三千呎花園的獨立屋。資料顯示，買家叫張燕南，其拍檔鄧家貴， 銜頭是北京地產商中民信的總經理，但二人的另一身份更矚目。鄧的妻子齊橋橋，是中民信的董事長，而且是國務院前副總理習仲勛的大女兒，習近平胞姊，隨母姓齊，而張燕南則為習仲勛外孫，亦即是國家副主席習近平的外甥女，項目以現金一筆過付款。

「呢單交易曝光，令習總好麻煩；中央覺得佢身為國家領導人，親屬以咁多錢去香港買豪宅，不能接受，對佢有啲微言，難免影響仕途。」知情人士說。習近平早已千叮萬囑，叫張燕南以BVI公司名義買樓，但有人貪方便登記自己名字「闖禍」。而根據土地註冊處記錄，張燕南及另一些親屬早於九十年代已活躍香港樓市，最主要投資灣仔會景閣，現在該盤持有三個單位，涉資五千萬元。

無獨有偶，今年八月成交的東頭灣道三十五號獨立屋，成交價同為一億五千萬，買家弘康置業的股東兼董事為洪宏，市場指洪與習近平亦有親戚關係。過去數年，洪宏炒賣香港物業，獲利逾五千萬。如今，洪宏手中仍持有兩個會景閣單位、兩個嘉亨灣單位及舂磡角道四十二號紫荊園獨立屋等，總值過億元。

樓市兩極化

香港豪宅的內地買家，買樓原因都是貪香港政策較內地穩定，或是買一個投資移民的身份。據經紀指，他們買入豪宅後，並不會把單位出租或放售，閒時會來度假，有的甚至當是放置名貴古董的陳列室。如最受一般內地買家歡迎的九龍站，該區經紀說：「君臨天下同凱旋門啲高層或者特色單位，都是無人住的。講真，個單位咁貴，佢哋又唔捨得租俾人住，咪擺喺度囉。」

故此豪宅的空置率較一般住宅物業為高，乾炒成分甚高，而樓市升得急，亦跌得快。有本地銀行高層表示，豪宅泡沫顯而易見，普通住宅市場仍呆呆滯滯。截至本週二為止，十月份的二手屋苑交投量只有三十宗，成交宗數只及九月交投量一半。「豪宅咁癲，冇錯係好多內地人來買，但大家睇報紙都知，佢哋三更窮五更富，一唔小心豪宅變成銀主盤，銀行要孭上身，所以我哋寧願做較穩定、風險低的用家市場。」

另一方面，中國去年亦推出四萬億刺激經濟方案，有廠家表示銀行貸款明顯放寬。「唔少行家借咗錢，但就走去炒內地樓或A股，當中部分亦來香港買豪宅、股票等。」但該廠家指最近有感內地銀行借貸開始收緊。而中央人民銀行九月底時，表示要引導貨幣信貸「合理適度」的增長，市場解讀內地銀行銀根政策「明鬆暗緊」。

現時，本港息口仍然低企，如渣打為吸引買樓客推出的以香港同業拆息（HIBOR）為基準的按揭計劃。根據現時的拆息率，利息只約一釐，而上限是二點五釐，看似很抵；滙豐十一月亦會跟隨推出；但只要息口一加，這股豪宅的泡沫便輕易爆破。就如○五年，香港跟隨美國進入加息周期，一年內，銀行七度調高最優惠利率至七釐半及八釐，至第四季，銀行加息幅度甚至高於美國，出現追加息現象，令樓價應聲下挫兩、三成，樓市隨即進入「小寒冬」。各位，前車可鑑。

發展商賤招賣樓十式

發展商為求催谷樓市氣氛，近年賣樓花招多多。由於地監局只管地產代理，地產建設商會只會建議地產商守規則，證監會又只監管證券，發展商賣樓可謂「無王管」。以下十招屬「基本功」：

常聲稱「以港為家」的長實主席李嘉誠，見港人搶樓搶到癲，特別趁超額申請的白表居屋免補地價抽籤當日，贈港人一條「出路」。本週一長實藉地契沒有「不准散賣」的條文，拆售葵涌酒店雍澄軒；實用面積呎價七千多元，較動輒過萬元呎價的新盤吸引得多，兼且可「走辣」，避開只徵收住宅的特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）。

政府竭力打擊樓市炒風，不過李超人動一動腦筋，就將打壓措施輕輕卸去，堪稱一絕。近年地產熱潮由拆商鋪、到拆工廈、拆車位，如今連酒店都拆；無寶不落的誠哥，似乎看準樓市高位散貨，未嘗不是見頂啟示。

本週一黃昏，中環長江中心地下電梯大堂擠滿了人，「市面一個幾百呎嘅住宅單位，閒閒哋都要四、五百萬，但而家雍澄軒一個兩房兩廳嘅酒店房，先至三百幾萬，咁平你話去邊度搵？」一名經紀向排了約一小時隊的一家三口謂，父母點頭稱是，穿著球衣的廿來歲兒子則繼續眈天望地。這時，一名在港工作的內地男士，收工匆匆趕來，旁邊女友埋怨道：「去年叫你買樓，你不聽，結果出BSD，現在可別把機會給溜走了。」男的落力點頭，把女友的手拖得更實。

他們守候的，正是長實破天荒拆售的酒店房間；酒店位於葵涌和宜合道，名為雍澄軒，○九年已開始營運。今次發售的酒店房，建築面積由六百五十多呎至九百多呎，呎價平均五千二百元，較旁邊同由長實發展的服務式住宅雍雅軒，平一成。長實指其平均出租率逾九成半，每間房平均月租一萬三千五百元，由於是商用物業，並非住宅，所以無須繳付SSD（特別印花稅）及BSD，亦可以公司及私人名義購買，回報率約四釐。長實執行董事趙國雄還得戚道：「呢項係劃時代嘅全新地產投資項目，買咗，你可以好似李嘉誠咁同親友講，嚟我間酒店度住吓啦，幾威、幾型呀！」

其實，最型是酒店房間可套入「住宅」概念，變相拆解了政府針對住宅的兩大辣招，亦因而吸引了大批炒家到場搶購。其中四十多歲、有四層樓揸手的潘太，前晚帶兩名友人一同到長江中心排隊，她其中一位朋友細聲笑道：「佢（個黑色袋）入面係二百萬現金，用來俾首期，佢志在必得啊！」說完向記者展示他拍下的一疊疊未入袋嘅金牛相。潘太把黑色袋夾得更緊，笑道：「你聽佢亂噏。」只是太多人爭，潘太與友人到週二才只分得一間，要夾份炒，「摸得出就摸啦，摸唔出用嚟收租都好。」現時市場錄得幾宗即買即放，摸貨叫價較買入價高百分之八至十五。

律師「試水溫」

就連雍澄軒現場，至週二凌晨十二時，仍然聚集了不少準買家，「而家唔係買棵菜，幾百萬買樓，都無示範單位？」由九龍過來的投資者失望說。「咁日後要俾維修費點搞？租客租金係咪可以自己調整？」經紀們對以上問題都啞口無言，由於長實突然賣樓，很多細節還未公布。就連雍澄軒的住客也說：「係咪有得賣？我都想買。」一位住了兩年的住客稱，居住環境方便，所以考慮買入自己居住的單位。拆售酒店房的消息一出，市場即時訊息混亂，就連地政總署的高層職員，週一晚亦被急call回總部加班，翻箱倒篋去找回當年的地契，看能否拆解長實這招。長實這着早有部署，根據土地註冊處登記的臨時買賣合約，去年十二月雍澄軒三十八樓一個房間，以三百五十九萬元售出，賣方是長實附屬公司Pearl Wisdom Limited，買方是葉建昌。八三年取得香港執業律師資格的葉建昌，是楊漢源林炳坤律師事務所的合夥人。該事務所不時與長實合作，位於天光道的半山壹號第二期，及日出康城第三期開售時，葉建昌所屬的事務所也於律師名單上。長實於去年十月曾打算將馬鞍山海澄軒、紅磡海灣軒和海韻軒，及今次主角雍澄軒以商業信託形式分拆於主板上市，到十一月二十三日出公告擱置該建議，惟十三日後，便與葉建昌簽訂出售協議，而且，代表葉建昌的正是楊漢源林炳坤律師事務所；代表賣方及酒店營運人的，則是誠哥御用的胡關李羅律師行，亦即與長實現時分拆的代表律師樓一致，擺明長實當時已想出這一條更絕的橋。本週二趙國雄回應記者時，笑笑口謂：「原本係計劃上市，但留意到市況有咁嘅需要同市場，係穩定收入嘅投資品，項目籌備超過一年，翻查過晒地契同埋問咗法律意見先推出，政府會跟進拆售是否違契，係好事。」

雍澄軒自住/出租圖

註：現時的酒店管理人為長實旗下的Horizon Hotels & Suites Limited，酒店牌照於2018年到期，長實執董趙國雄稱，屆時業主可選擇管理人，長實也會再爭取做管理人。

無「不准賣散」條文

長實可將酒店拆售，全拜地政總署以往批地條款寬鬆所賜。○二年，創意無限的長實，將紅磡服務式住宅都會軒拆售。由於服務式住宅及酒店，不論是地積比率或補地價金額，都較住宅着數，形成不公平，觸動了政府的神經，當年為城規會成員的劉秀成憶述說：「服務式住宅的原意，唔係俾你拆售嘅，規劃署內部覺得這是漏洞，最後取消了服務式住宅呢款物業。而差不多時間，地政總署亦睇到酒店的地契條款有同樣漏洞，所以就着手去搞。」而且，○三年因應經濟自沙士後回暖，及自由行增多令發展商一窩蜂向城規會申請起酒店，地政總署終在○三年七月，於日後所有酒店的地契條款，加入「不准賣散」的限制。由於雍澄軒於○二年批出，故未有「不准散賣」條文而可拆售。而地契條款的限制，只是酒店房間只可用作酒店用途，不可作私人住宅；就算是業主，亦不可以直接用作自住，只可以透過委任的酒店營運人，訂立使用准許協議（licence agreement），交了租後，再如左手轉右手般將該租金交回業主。而內籠的裝修傢俬，業主要得酒店一方許可，才可作改變，並要通過酒店要求，如防火等；不過這對長實來說，應當毫無難度。

營運管理全屬長實

一名熟悉地政運作的業界人士拆解長實今次住宅糖衣，認為日後的技術性問題相當複雜：「呢單嘢都幾複雜，似長江搵散戶入股佢酒店多過買單位，長江作為first owner，由頭到尾佢都係庄，賣晒單位都仲存在；小業主係purchaser，其實身份就好似小股東；Horizon Hotel & Suites Limited則係酒店營運者，又係長江旗下公司，賺蝕都要睇佢，而且根據葉建昌的買賣合約條款，即使全體小業主他日有共識亦唔可以換酒店營運者，仲要加埋管理公司又一定係長江自己人，簡單啲講，好似打麻將咁，三家都係自己人，想點誅你都得啦！」

買酒店房知多啲

Q：買賣酒店房間要否俾物業印花稅？A：要，稅率與一般物業無異，以雍澄軒之樓價計，稅率介乎2.25%至3%；摸貨則不須繳付任何印花稅。Q：買賣酒店房間要否繳付特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）？A：不用，因為以上兩項稅項僅適用於住宅物業。Q：酒店房間要否繳交差餉及地租？A：要，每季交一次，差餉徵收率為市值租金的5%，地租則為市值的3%；但小業主要注意，雍澄軒乃酒店項目，差管署只會以一個總數發出差餉及地租，小業主如何攤分相關費用則要向長實了解。Q：酒店房間要否繳交物業稅？A：要，由於項目為投資性質，故就算買家將酒店房間自住，亦要「交租」予酒店管理人，所以每年均要繳交物業稅，以個人名義持有，稅率為15%，公司名義持有則為16.5%。Q：酒店房間是否保證租得出？A：長實並無作出此保證，更表明「收益回報須視乎屆時全球及本地經濟及旅遊業狀況而定」。Q：買酒店房間與一般住宅單位有何分別？A：雖然都是「賣斷業權」，但酒店房間因要符合地契的土地用途，故業主必須要委任「酒店營運人」來處理其酒店房間，即買來自住亦要經酒店營運人來訂立使用准許協議（licence agreement），亦因住戶沒有「獨有享用權」（exclusive possession），所以房間作任何改動，細至增加床位，亦要得酒店營運人同意。與住宅享有的使用彈性，相距甚遠。

本週二發展局局長陳茂波終走出來呼籲，叫市民在考慮購買該物業單位時，務必小心謹慎，「在○三年七月前批出的地契，雖然並無禁止業權人將單位分拆出售，但買家必須將單位用作旅館用途，否則等同違反批地條款，如證實有違反，地政總署會採取行動，包括收回有關物業。」惟趙國雄卻早已向傳媒自爆，雍澄軒的酒店牌照於一八年到期，並謂：「有信心到時一定續到。」

誠哥絕橋賺到盡

李嘉誠常在市場有新搞作，亦屢創先河。一一年一月，和黃分拆和記港口業務，以商業信託基金（Business Trust）形式在新加坡上市，集資約四百五十五億港元，引起市場爭議。一來相關港口業務屬於香港及深圳貨櫃碼頭，卻老遠走到外國分拆上市；而當時以上限計算，是新加坡交易所有史以來集資規模最大的招股活動。由於香港並沒有涉及商業信託基金的相關法規，為此驚動政府及港交所研究是否可以類似新加坡的信託。至今，香港仍未有同類信託上市。另外，誠哥每項投資都計過度過無走雞，例如：長實與同系的和黃將合作發展鴨脷洲海怡半島，該屋苑的停車場也計到盡，曾經炮製「孖車位」出售，在大車位旁髹上灰線框，佔用屋苑附屬空間。

炮製超人神話

無寶不落的李嘉誠，以往無論是出售英國的「Orange」、印度的電訊業務，抑或是分拆TOM集團上市，都能把握高位出貨或分拆，甚至是非自家業務，例如：facebook，李嘉誠都看準時機，在facebook未上市前的○七年已入股，直到facebook去年五月上市，李嘉誠賬面勁賺二百多億港元。長實近年賣樓之餘，去年十月政府公布雙辣招後，市場資金轉向非住宅物業時，長實於十一月，先後推出大圍名城五百多個及葵涌雍雅軒約九十個車位，套現六億五千萬元。近年香港資金氾濫下，熱潮由炒商鋪、到工廈、車位，是次長實將次級酒店資產重新包裝出售，搶購反應熱烈，狠狠令誓要打擊樓市的政府臉上無光，也令市場估計，在「拆到水尾」下，誠哥又洞悉樓市下滑的先機。

誠哥大作Orange

1993年，李嘉誠頭馬霍建寧帶領和黃以少於100億元，購入英國流動通訊業務Rabbit，其後以Orange品牌進軍歐洲第二代流動電話市場。1999年，和黃以1,130億港元，向德國大企業曼內斯曼公司出售44.8%的Orange權益，創造「千億賣橙」傳奇。2007年，和黄又出售其持有的印度電訊業務Hutchison Essar（HE）約 67%權益予Vodafone（VOD），錄得稅前盈利751億元。近年歐洲低迷，去年底傳出和黃正部署趁低吸納、重新「買橙」。兩個月前，歐盟批准和記「3」收購奧地利Orange，作價13億歐元。

長江生命科技

02年創業板上市，吸引逾百倍超額認購。公司去年8月宣布將旗下、負責癌症疫苗研發的附屬公司Polynoma重組，分拆到美國上市。2011年又以4.19億元收購澳洲葡萄園業務。公司不斷轉型，但路線不明，週二股價0.73元，較招股價２元跌六成多。

tom.com

2000年3月分拆上市，超額670倍，招股價1.78元，一度升至15.38元。隨後科網股爆破，股價下跌，本週二更跌至0.91元。

facebook

facebook上市前，李嘉誠早着先機入貨。07年底通過李嘉誠基金會購入價值約6,000萬美元的facebook股份，當時facebook市值150億美元。隨後逐步增持至3%，去年五月，facebook在紐約納斯達克交易所上市，估計市值逾1,040億美元，誠哥即時賬面勁賺26.8億美元。

誠哥「鑽」出錢來

甜食，究竟怎麼吃才健康？《今周刊》為您釐清果糖對人體造成危害，及你以為天然最好的「蜂蜜」，背後又隱藏什麼樣的食品安全隱憂。

撰文‧許瓊文

在生活中，我們常不知不覺吃進過多甜食，甜食含大量的果糖與砂糖，對健康的危害超乎想像！

董氏基金會食品營養組主任許惠玉表示，雖然現在消費者愈來愈重視健康，根據董氏基金會調查，有六成以上民眾購買手搖飲料時，會主動要求減少糖量，但是，你知道半糖真的比全糖少一半的糖量嗎？

許惠玉以一杯五百ＣＣ的百香綠茶為例，全糖含量最高可達七十五克，半糖含量也有七十克，即使選擇看來比較健康的三分糖，也含五十一克，至少是十一顆方糖這麼多！

另外，董氏基金會調查也發現，加了酸口味的茶飲，比原味的茶飲含糖量多了三倍，這也解釋為什麼清玉的「翡翠檸檬茶」黃金比例的含糖量如此之高，因為必須要有高度的甜，才能平衡酸度，讓消費者覺得「好喝」。

果糖代替砂糖到底有多可怕？

「這還不是最嚴重的，」許惠玉進一步說明，「業者常使用的高果糖糖漿，才是對人體造成危害的可怕元凶。」高果糖糖漿因為是從基因改造的玉米提煉出來，價格低廉又穩定，因為不需要胰島素的幫忙，很容易形成脂肪，造成血脂過高、肥胖等現象。

過去果糖被認為可以代替砂糖，在相同甜度下可以減少熱量攝取，且血糖的升糖指數也很低，以為在預防以及控制糖尿病上較佳。但是此觀點早已遭到反駁，長庚醫院兒童內分泌暨遺傳科主任羅福松解釋，果糖就像是不會醉的「酒精」，會造成脂肪肝、肥胖，甚至會「成癮」，導致新陳代謝紊亂，使人罹患心臟病、糖尿病的機率增加。而且，高果糖糖漿並不會產生飽足感，抑制食欲，相反地還會讓你「愈吃愈多」。

近年來許多研究顯示，含糖飲料會增加罹患代謝症候群、癌症風險，產生糖上癮現象，也會抑制生長激素，影響兒童發育。二○一一年美國研究發現，青少年一周喝超過五罐含糖氣泡飲料，比喝較少的青少年，容易出現暴力行為，也有中國的研究顯示，攝取含糖飲料與產生自殺念頭有相關性。

用蜂蜜取代果糖，就沒問題？

不少上班族，為了健康選擇購買現打的蔬果汁，在購買的時候，也會提醒店家「少糖、少冰」，甚至不要加糖，而店家為了增加口感，會貼心提供「蜂蜜」取代果糖或砂糖，大部分人會認為蜂蜜是天然的糖，應該沒有問題而添加，殊不知，市面上來路不明的蜂蜜，問題才大。

不久前媒體報導，全世界皆有蜜蜂族群消失的現象，科學家解釋此為「蜂群衰竭失調」（Colony Collapse Disorder，CCD），台灣似乎也發生類似情況，導致今年蜂蜜大量減產。苗栗縣農業改良場場長侯鳳舞表示，今年國內蜂蜜減產主因是荔枝採蜜期氣溫太低，而採龍眼花蜜的時期又遇上連續下雨，導致蜜源減少，當然這也是因為全球氣候異常所致。

蠶蜂課研究員宋一鑫進一步說明，國內蜂箱數並未減少，但食物不足，群蜂的繁殖自然較弱，「去年全國大概收成一萬多噸蜂蜜，今年減少至少一半以上。」全國大約有七百多個養蜂戶，以龍眼、荔枝蜜為主，每年的產量有限，若今年蜂蜜至少減產一半，在各大通路所販售的蜂蜜，卻沒有出現缺貨狀況，不禁令人懷疑，哪裡有這麼多「百分百天然蜂蜜」？

宜蘭大學生物技術與動物科學系系主任陳裕文表示，根據最新研究的「穩定同位素」檢測方法，抽檢市售超過五十件標榜純天然的蜂蜜，「有一半以上都是假的。」而這樣的觀察，在《今周刊》的五件抽驗結果，有四件都有假蜜問題，更相互印證，蜂蜜確實存在很大的風險。

在進一步探討蜂蜜的問題前，必須先釐清，什麼是真蜜、假蜜、調和蜜。陳裕文很清楚地給予這三種定義，真蜜就是百分之百的天然蜂蜜，由蜂農採集後，經過簡單的脫水，不需要添加物，收集而成的蜂蜜，就可稱為「天然蜂蜜」。

調和蜜指的是摻雜果糖或是蔗糖的蜂蜜，在政府的規定，調和蜜應該要標示清楚摻果糖的比率，由消費者自由選擇，且價格也比真蜜便宜得多。最糟糕的要屬於假蜜，也最讓人難以分辨，「假蜜其實就是標示造假、不清，多半是摻雜了果糖，假裝為天然蜂蜜，魚目混珠，以高價賣給消費者的稱之為假蜜。」陳裕文說。

愈貴的蜂蜜 代表愈可靠？

在此次《今周刊》調查的五款市售蜂蜜，有三款標示為「調和蜜」，二款為「百分百天然蜂蜜」，但是三款調和蜜卻驗出「一滴蜂蜜也沒有」，一款百分百天然蜂蜜摻假率高達六○％。

陳裕文表示這些摻假的蜂蜜，幾乎都是以恐怖的「果糖」，調配香精以及呈現琥珀色的「焦糖色素」，來瞞騙消費者，這已經構成詐欺。根據陳裕文的經驗，在市場上愈貴的蜂蜜不代表就愈可靠，「我們驗到不少高價的蜂蜜，其實都有摻假的狀況。」而這些在市面上更是一片混亂，摻假的蜂蜜與天然蜂蜜，用同樣的高價，讓消費者混淆不清，無法辨識。

事實上，農糧署為了穩定國產蜂蜜的銷售，保護消費者及蜂農，有核發「國產蜂蜜產品證明標章」，由台灣養蜂協會經過檢驗認證發予，只需要認明這個標章，就可以買到好品質，價格合理的蜂蜜。

只是，為什麼在大賣場、超市、量販店等通路，幾乎看不到貼有標章的蜂蜜販售？

台灣養蜂協會理事長吳朝生，本身也是多年的蜂農，他表示，「通路的上架費太高，百分之百天然蜂蜜的成本就比較高，在價格上根本沒有競爭力。」吳朝生進一步舉例，一般市售玻璃罐的七百克蜂蜜，若是純天然的真蜜必須賣到四百元以上，蜂農與通路商才有利潤可言，但是市場上末端售價幾乎都是二百元、特價一八八元等，蜂農完全沒有機會。

此外，吳朝生也感慨，台灣蜂農專注於生產，缺乏「品牌」、「銷售」的概念，雖然獲得認證標章，但也幾乎一半以上賣給批發商，只有少部分自己在農場做零售。筠捷蜂場蜂農鄭金崑就說：「其實養蜂已經占據我們很多時間，我也沒有力氣想怎麼銷售，零售價頂多一瓶賣二百五十元，與賣給批發商的售價差不多，我當然直接批給批發商。」但是批發商收到蜂蜜，摻入果糖增加產量，再以天然蜂蜜的價格賣到市場上，受害的不只是蜂農，更是消費者。為了讓摻假的蜂蜜聞起來跟真的一樣，不肖業者加入人工添加物以及色素，魚目混珠，賺取暴利。

更令人氣憤的是，在農糧署的新聞裡，每年抽檢蜂蜜超過一千三百件，合格率竟然高達九九％，但是本刊隨機抽樣五款，就能找到四款有問題，令人懷疑政府的把關究竟是怎麼做的？

原本為了吃得更健康、更天然，選擇蜂蜜取代果糖，卻發現蜂蜜的果糖成分更多，且難以辨識，農糧署應積極看待蜂蜜摻假問題，以及嚴格取締標示不清的廠商，避免民眾受害。

6 大方法 拒絕對身體

有害的甜分入侵

1.把水果當點心吃

水果含有豐富的維他命和礦物質，可以讓肌膚美麗，也可以換來健康。最重要的是比起甜食的砂糖、果糖或代糖，天然的果糖可要健康得多了。而且水果會讓人愈嚼愈甜，也能產生飽足感，不至於過量而發胖。

2.以果汁代替砂糖

一般喝紅茶會加砂糖，因此購買咖啡、紅茶等飲品時，裡面所含的砂糖或是果糖，都會造成人體負擔。如果把砂糖或果糖換成果汁，例如：紅茶加上柳橙汁試試看，也可以感覺到適度的甜味。

3.多攝取食物的纖維，抑制甜食欲望飯、魚、肉、蛋、豆腐、青菜、海藻、香菇等各類食物，每天都要注意飲食的均衡，尤其現代人容易攝取過多「精緻」的加工食物，各種人工添加物讓食物美味香甜的成分，都要注意別攝取過量。最好能多攝取食物纖維，就能抑制甜食的欲望。

4.找到紓解壓力的方法

壓力累積就會想要吃甜食，但是甜食並不能消除壓力。最好從運動、看書、聊天、聽音樂等自然的方法，找到適合自己紓壓的方式。

5.不必完全「戒」甜食

有些人為了減肥，很極端地任何甜食都不吃，其實這樣反而會累積壓力，造成反效果。所以不要太勉強，試著慢慢減少甜食的攝取量吧！

6.吃點地瓜，代替甜點如果總是覺得嘴饞，想吃甜的，不妨吃點番薯來代替。番薯不僅含有豐富的食物纖維，還能讓營養均衡，為了健康著想請一定要控制糖的攝取量，只要一天做一點改變，對身體一定有好處。

辨識真假蜜 5 絕招簡單上手

1.濃稠度、清澈度

手指放在瓶子後面，若看不清楚五指，表示為天然蜂蜜。或是用湯匙舀一匙往下倒，黏稠度越大，蜜絲拉得越長，則真蜜成分愈高，反之拉絲會有斷裂的情況，則假蜜可能性高。

2.結晶

天然的蜂蜜若放在冰箱一陣子，會產生自然的細緻乳白色結晶，而假蜜則不會有結晶產生。

3.加水搖晃

加入一定比例的開水，蓋上蓋子快速地搖晃，若泡沫多且消失慢，顯示含蛋白質，可推測為天然蜂蜜；若泡沫少且很快地消失，則可能為假蜜。

4.國產認證標章

最好選購經過國產蜂蜜認證的瓶裝蜂蜜，不要向來源不明的攤販購買，並且要注意標籤上的廠商標示，以及製造日期。

5.顯微鏡檢測

家中若有顯微鏡，不妨將蜂蜜拿到顯微鏡下就可知真假。只要放大400倍以上，就可以看到花粉顆粒，有花粉則表示含有真蜂蜜成分，若無則為假蜜。

十一月十二日，微軟全球總部發出一封信，宣布放棄員工分級評鑑制度（Stack ranking），這封信將改變其十多年來，對十萬名員工績效評比制度。

微軟，為何要放棄這個曾協助其市值衝到六千一百六十億美元（約合新台幣十八兆四千八百億元）的秘密武器？

放棄員工分級評鑑美國媒體一面倒報以掌聲

這套強制排名淘汰末位者的管理工具，也曾是奇異（GE）前總裁傑克．威爾許（Jack Welch）成功改造奇異的法寶。《財星》（Fortune）五百大企業中，有三成使用這個工具。包含奇異、惠普、微軟、3M都曾是愛用者，台灣的台積電也曾實行。

何謂員工分級評鑑？就是把員工依績效從最好到最差分等級，選出前二○％者。表現超乎預期者，為最有潛力員工，給予最多的獎金、升遷機會和培訓，中間七○％屬於符合預期，獎金和升遷機會比前者少，最後一○％表現未達預期者，必須改善或者離職。

傑克．威爾許在二○○○年的奇異年報中寫著：「每年必須把績效最差的一○％移除，藉由移除這些人，企業才能不斷拉高績效門檻，提升領導品質。」

曾在台積電實行員工分級評鑑，政治大學IMBA教授李瑞華指出，這個制度背後是奧林匹克精神，要透過競爭激發員工潛能，避免員工吃大鍋飯弊病。

一九九九年，全球處於人才戰爭之際，微軟被《財星》評為全球卓越企業之一，就是其能用最好的報酬，吸引最優秀人才，在育才、留才方面得到最高評比，微軟還做過內部員工調查，結果顯示「高績效員工喜歡明確工作目標，清楚知道自己表現」。

但，這次微軟一宣布放棄，美國媒體卻一面倒的叫好。《華爾街日報》（Wall Street Journal）副標題寫著：「微軟放棄充滿爭議的員工分級評鑑」，《彭博商業週刊》（Bloomberg Businessweek）網站的標題是：「微軟砍掉被廣為憎恨的員工分級評鑑」。

它，造成假性平等強制排名讓主管痛苦

原來，這個過去讓微軟創辦人比爾．蓋茲（Bill Gates）引以為豪的武器，竟在這幾年也砍掉內部眾多創新的機會！

先剖析這套制度，其邏輯是強者勝出。但其殘酷之處為：強弱是相對性的。即，你表現的絕對結果不是重點，而是，你跟別人比較起來如何。

微軟把員工的能力分為一到五，一為最好，五為最差，每年有一定比例得列為最差者。

每年六月是微軟內部最緊繃的時期，前面已經經歷兩個月績效考核、寫報告、自我評估等流程，微軟主管會一起開一場叫作校準（calibration）的會議，主管必須辯論或者維護自己部門的最佳或最差員工。

「走進這個會議室，我就知道，雖然手下十名員工都是業界最好的人才，但至少得有一名被說表現不好……如果下面的人都表現不錯，被迫把他弄到under performance（低於標準）那種感覺??真的很差。」台灣微軟內部主管無奈的表示。

一位美國微軟主管離職後向《華盛頓日報》集團旗下的網站slate magazine透露，「強制分配對微軟、對創新，員工誠信和道德根本是毒藥，」他的上級主管甚至要求他把一定比例的員工列為「平均以下」，否則就無法過關。

它，扼殺創新潛能怕淘汰，寧訂低標、拒轉調

當Apple盡全力研發iPhone和iPad ，Google 給予員工二○％時間做創新，微軟內部卻開始因應此制度而出現各種奇門怪招。例如，每年五月訂定年度個人目標時，不能訂得太高，否則隔一年達不到後，你就可能成為被淘汰的末位者。這種生存「潛規則」，逐漸演變成「顯規則」，員工不想轉調到表現最優秀的團隊以免成為墊底者。如果你想轉調，就得冒著部門主管把你今年的績效打成五分（最低分），填補名額的風險。

於是，大家不想拚創新，因為創新初期總是會失敗，你就可能會成為末位被淘汰的人。甚至，根本拒絕團隊合作。

這是微軟執行長鮑爾默（Steve Ballmer）八月二十三日宣布一年後要退休的關鍵原因，因為微軟在成長最快的平板電腦和手機的市占率，受到蘋果和Google主導的安卓（Android）陣營夾擊，僅有個位數。

它，拖慢反應速度人人習慣留一手自保

當消費者可用一個蘋果iTunes帳號搞定蘋果筆電、手機和平板電腦時，微軟推出Window 8手機一年後，軟體開發者今年才可以用一組帳戶，同時為微軟手機和電腦開發App應用程式。

微軟有這麼多好人才，但反應速度卻比別人慢。起因是，過去強調個人主義的制度，讓大家不習慣團隊合作。大家習慣故意留一手，讓同事無法拿到足以威脅自己績效的資訊。「我幫助你，等於讓自己績效降低」的觀念逐漸扎根在微軟人心中。

中央大學人力資源管理研究所副教授林文政認為，員工分級評鑑的前提為「能力是常態分配」，但當員工能力差距越小時，公司的賺錢能力下滑，又只有金字塔頂端者能得到最佳報酬時，人性陰暗面就會出現。

它，讓人才因指標累垮主管綁手綁腳，員工陷內鬥

其實，微軟並非不知這套制度的副作用。只是，過去各產品線可以單獨作戰，只須分別銷售視窗軟體或Xbox，強調個人績效確實奏效，也為微軟帶來每年二○％到三○％的營收成長。

微軟唯一沒想到的是，蘋果與Google帶來的產業衝擊比想像中大，內部各部門若不合作就難以存活。在是否要廢除這套績效制度的掙扎期中，微軟一方面試圖想維持公平的評估制度，一方面又促成團隊合作，但另一件令人頭痛的事又緊接在後。

微軟引入三百六十度評量和平衡計分卡，這可以讓員工在跨部門合作時，被評等的更為公平，且可以讓公司的獎酬制度跟著想要的轉型方向走。但結果卻是，主管得填更多公文，注意更多指標。據微軟內部員工表示，每個部門至少有二十項指標，哪一個出現紅燈，總部會一路亮燈到台灣。微軟主管被更繁雜的績效制度纏身，而員工們的創新能量都拿來內鬥，能量逐漸被消磨殆盡。

當我們去信訪問時，微軟總部給我們：「這改變會讓我們速度、創新和團隊合作加快，帶給客戶最好的產品」的官方回答，據了解，微軟總部也還未向員工公布未來績效評量細節，只保證優秀員工的獎酬和紅利絕對不會少。其實，現在包含奇異和Adobe都放棄員工分級評鑑制度。

近期，雅虎（Yahoo）執行長梅爾（Marissa Mayer）和AIG公司，反而還逆向宣布要引入員工分級評鑑。

李瑞華提出判斷的依據，如果你的企業偏向強調競爭多於合作，員工分級評鑑還是有用的。但是微軟現在放棄此制度，要如何讓公司不會淪為大鍋飯制度，讓最好的員工感到公平，則是其下一階段的挑戰。

從一個制度選擇的背後，我們看到微軟人才價值觀的大轉彎。一個人要改變十多年的思考習慣很難，更何況是十萬人一起改。但要存活，所有人就該放棄有完美管理制度的想法，只能，隨機應變！

【延伸閱讀】員工分級評鑑制度，褒貶各有擁護者！—5大知名公司採行狀況

實行陣營：

公司：AIG──美國最大保險公司 做法：金融海嘯過後採用，前10％員工獲得升遷機會和分紅，末段班如果沒改進則會被淘汰 改變原因：在公司改造時期，此制度將紅利公平分配給最好的員工，讓員工熟知自身能力排名，加以改進

公司：雅虎──美國第二大入口網站 做法：2013年由執行長領軍，施行員工分級評鑑制度 改變原因：無說明理由，但是施行後裁員600人

取消陣營：

公司：奇異──《財星》500大第6大公司 做法：2000年將員工分級評鑑改為「差異化管理」，培訓補強員工需要的工作技能，不強制設立淘汰線 改變原因：因應策略改變，取消排名，改以差異化管理

公司：Adobe──第一大PDF軟體公司 做法：2012年放棄員工分級評鑑，以面談了解員工優缺點並加以改進 改變原因：此制度把主管綁在繁文縟節的報告裡，並未達到激勵員工的預期效果

公司：微軟──第一大視窗軟體公司 做法：2013年宣布放棄員工分級評鑑 改變原因：策略轉向更需要團隊合作，取消此制度

【延伸閱讀】

支持說法：

企業的未來取決於人才，每年必須把績效最差的10％移除，藉由移除這些人，企業才能不斷拉高績效門檻??。——奇異前總裁傑克．威爾許

如果企業不協助或不處理表現較差的員工，企業會冒著失去表現最好員工的風險。——麥肯錫顧問公司〈人才戰爭〉報告

反對說法：

強制排名讓員工傾向彼此競爭，而非團隊合作，創造了競爭大於合作的工作環境。——Adobe全球人資副總經理Donna Morris

我跟微軟裡的人談，每一個人都認為員工分級評鑑是對微軟危害最大、最惡名昭彰的制度。 ——《浮華世界》記者Kurt Eichenwald、〈微軟失落十年〉一文作者

很多經理人、執行長與業務員常會說：「在跟某某人講話的時候，很想拿頭去撞牆。」

「別急著一頭撞下去，先摸摸看哪塊磚頭比較鬆。」 找出那塊鬆動的磚頭，正是對方希望你所能做到的，如此，橫在你們之間的牆才能消弭於無形，以壓根沒想過卻行得通的方式來跟對方溝通。

說服，別再臉紅脖子粗轉低速檔，把對方變盟友

我很平凡，身兼老公、老爸和醫生三種身份，但是在很久之前，我就發現自己有一種很特別的天賦，那就是不管置身在哪種情境，都有辦法說動別人。我可以說服目中無人的主管、暴躁的員工，或是讓不停內耗的管理團隊攜手合作。我也有辦法勸導恨對方入骨的夫妻言歸於好。甚至可以讓綁匪與絕望到想自殺的人回心轉意。

多數人在想要說服別人時，都會切換至高速檔，用力說服、鼓吹、爭論，甚至還強迫推銷，但在這樣的過程中，對方的反應一定是抗拒。換用我提供的技巧，效果則會完全不同，先傾聽、提問、展現同理心，再將所聽到的訊息複述給對方。這樣一來，對方會覺得受重視、被瞭解，認為自己的感受有人能體會。如此出其不意的「切換至低排檔」反而能將對方拉到跟你站在同一陣線。

最厲害的莫過於學會控制自己的思緒與情緒，因為在絕大部分的情況下，這是成功溝通的第一步。

精通自我控制的藝術可以扭轉人生，因為當你必須在高壓狀態下說服別人時，你不會成為自己最大的絆腳石。

衝突時，請按情緒快轉鍵從咒罵到OK，快速走一遍

當然，不是每回的溝通都一定會讓人神經緊繃，但許多情況都很具挑戰性，而且經常會決定你的事業與人際關係是成是敗。

因此，在壓力下取回控制權的天字第一號原則就是：先管好自己。

通常在衝突爆發的幾分鐘後，你會試圖冷靜，深呼吸、平復心跳速度；幾分鐘甚至幾個小時之後，你大概就得以控制住情緒並且開始思考解決辦法。再經過一段時間，大腦就可擬出聰明的應變策略。

但是往往會緩不濟急，到此階段前你可能已經失去客戶的訂單、挨了老闆一頓刮、受到同事排擠、失去另一半的信任，或是錯過好好表現留下絕佳第一印象的機會。

那麼，解決方法為何？事態緊急時，你必須要能在幾分鐘內控制住自己思緒與情緒，這聽來像是不可能的任務，但是……你絕對做得到！只要願意練習，就可以在兩分鐘內達成。

我把這個過程稱為﹁從咒罵到說OK」，說明如下： 「去他的！」——反應階段 「喔，天啊！」——釋放階段 「唉！」——重拾思緒階段 「好啦！」——專注階段 「OK！」——處理階段 要告訴各位的秘密就是：當你開始意識到這些階段，並且能夠分辨自己身處哪個階段時，就有辦法操控每個階段的情緒反應。

要將大腦從慌亂狀態切換至理性狀態的一個關鍵做法就是：形容自己在每個階段所感受到的情緒。身處公開場合時可以用默念的方式；獨處時則不妨大聲講。不管是哪一種情況，這都是你得以快馬加鞭控制自己的關鍵。

原由何在？南加大馬修．李柏門（Mattew Lieberman）的研究發現，當人們把情緒化為字眼說出口，像是「我很怕」或是「我氣死了」等等，杏仁核這個可以把大腦打回爬蟲類狀態的危機感應器瞬間就得以冷卻下來。同時，前額葉這個大腦比較明智的區塊就會開始上工。此區塊的大腦似乎可抑制情緒反應，讓人得以冷靜下來。

所以，把罵「去他的」當成你的起點，但千萬別就此停住，下面教你如何做到：

不要否認自己的沮喪與害怕，反而要找出這些情緒並且承認，用默念的方式形容自己的感受。

在承認自己感受到的強烈情緒後，請閉目緩緩深呼吸並開始沉澱情緒，持續到心情平復為止。

開始思考如何把損害降至最低，讓事情得以圓滿解決。

如果還處於閉目養神狀態，現在可以張開眼睛，開始著手你該做的事。

一開始，你會覺得很難快速通過這幾個階段，因為大腦還不熟悉這些流程，多加練習後大腦就能習慣成自然。

給這套辦法六個月的試用期，你將會發現即使情況再惡劣，你都是那個可以主導情勢並且順利解決掉問題的人。

練習：挑一件在過去這一年你與同事或另一半所發生過最嚴重的爭執，在心裡頭模擬，如果事件重演你要如何帶領自己走完「從咒罵到說OK」的過程。下次再與同一個人起爭執的話，你就會知道該怎麼做了。

你是否曾沮喪的想： 「要是對方對我感興趣就好了，我就可以達到目標。」這就是我要好好講一講的：正是因為卡在這樣的觀念裡，才會讓你沒辦法在人際關係上有所進展。

因為你的心思全放在要說什麼才能讓對方覺得你很棒、很聰明或很機智，這就是你搞錯的地方。看看世界級成功人士怎麼做，你就能明白箇中道理。

練口才，會問比會說有效自己有趣，不如對人感興趣

吉姆．柯林斯（Jim Collins），他出版過一本史上最成功的商管書《從A到A+》，已翻譯成三十五種不同語言版本，還獲頒史丹佛大學的傑出教學獎。二○○五年十二月一日，柯林斯在《Business 2.0》雜誌上寫一篇名為＜我的黃金原則＞（My Golden Rule）的文章，他解釋了為何不要逢人就說不停的原因：

我剛從事教職那幾年，有天賈德勒要我坐下來聊聊：「吉姆，我發現你花太多時間想當個有趣的人，為什麼不把心思放在對別人感興趣上頭？」

如果你想要在晚宴時找到有趣的話題，就先對他人講的話題感興趣；假如你想找到有趣的寫作題材，先對週遭的人事物付出關心；想要結交有意思的人，先對遇到的人產生興趣。去關心他們的人生、他們的故事。練習關心別人，你會從他們身上學到許多。

只要對別人有興趣，在他們的眼中你自然就會是個有趣之人。

真誠是裝不出來的，對別人有沒有興趣同樣假裝不了。你越想打動一個聰明成功人士，就越需要發自內心對他們感興趣。

那麼，要怎麼做呢？第一步，不要再把對話想成是網球比賽（對方得一分，你就要趕快追上一分），反之，把對話當成是偵探遊戲，可以先假定對方有一個很有趣的秘密，而你要竭盡所能的挖出它來。

這麼做時，你想挖出秘密的熱忱會在眼神和肢體語言中流露出來。問的問題自然可以讓對方講出有趣的內容，而你也不會想盡辦法要佔上風。

第二個關鍵是，你問的問題要讓對方覺得你想知道更多。當然，要先讓對方打開話匣子，你才有辦法對他的話表現出感興趣。在商業的場合中，我發現問下列問題是最有效的方式：

「你是如何進入這一行？」 「你最喜歡這工作的哪一點？」 「對你的事業（生意、人生等）來說，哪件事對你很重要，是你想要完成的？」「為何這件事對你很重要？」 「完成這件事，對你來說有何意義，可以讓你有何作為呢？」 對於初次見面的人，我會試著問些問題讓對方用「我覺得」、「我想」、「我會」 來回答。當別人問我的問題需要使我以上述方式回答時，就會覺得對方特別懂我。當別人讓我們有機會同時表達這三者時，就會覺得滿足與感激。

最終，你問的其中一個問題會卸下對方的心防，對方的身體會前傾，熱切的講著他的想法。此現象出現時，請做出正確的回應：閉上嘴巴。認真的聽、一聽再聽。當對方講完時，你再拋出問題，顯示你有認真聽、也在乎他所講的話。

練習：首先，挑兩到三個你覺得超級悶的人，目標是要從這幾個人身上挖出有趣的事情。

反過來，再挑選一個你認為有意思的人，一個你希望他能更喜歡、更尊敬你的人，當機會來的時候，像是在派對或是會議上碰到面，問些問題讓對方覺得你對他感興趣，而不是刻意表現出你是有趣的人。（本文摘自第一、第二部）