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一宗排期六年的「縮水鋪」官司， 近日在高院開審。案中的「縮水鋪」位於油麻地「現時點」（中僑國貨舊址）地下，買家是陳志軒屬下公司，於九七年以一千四百五十萬買入，一個月後收鋪，陳發 現鋪位的建築面積原來只得二十六呎，並非交易時所講的七十多呎，遂控告業主，即馮國保有關公司違反協議，並追討賠償。千四萬買廿六呎鋪，平均每呎四十八 萬，不單創了香港紀錄，還令兩名原本十分低調的富貴炒家，因對簿公堂而曝光。原來控辯雙方也甚有來頭。七十三歲的陳志軒，正是Yasaki波鞋的老闆，在 八十年代攻陷低檔波鞋市場。而馮國保，曾任東方紅主席兼大股東，後把東方紅賣盤給地產神童羅兆輝。 陳、馮二人九六、九七年大舉炒鋪，最後因這鋪位而大打官司。油麻地中僑國貨改建而成的「現時點」商場，是不少炒家及租戶的噩夢。商場空置率達三成，人流稀 疏，仍開鋪的手機店、時裝店門可羅雀。持有鋪位至今的業主，也一殼眼淚。其中近入口一個小小的凹位鋪，被畫滿塗鴉，就像露宿者最愛瑟縮的角落。這原來就是 陳志軒於九七年，以千四萬買下的超貴地鋪，比當時奶路臣街鋪王，每呎三十四萬元還要貴。陳志軒在九七年九月扑鎚，買入這個當時還在改建中的地鋪，一個月後 完成交易，陳收鋪方發覺自己買的鋪位原來只得廿六呎，頂多可用來放部銀行櫃員機。陳志軒馬上找持有該鋪的馮國保「講數」。他們相約在銅鑼灣利景酒店見面， 陳志軒要求馮國保以一千二百五十萬替他買回那鋪位，而他自己則情願損失二百萬。馮國保以百升投資有限公司，持有該物業，他佔三成半大股，另外還有好幾位拍 檔。馮把陳的要求與拍檔商量，一眾拍檔都不首肯，回購一事最終擱置。陳志軒氣上心頭，遂與馮等打官司，一拖便六年。上月底官司終於開審，七十三歲的陳志軒 不願再提起這超貴鋪，只動氣說：「這單官司已交咗俾律師處理！」

勇炒家靠球拍起家據土地註冊處資料，陳志軒在九六、九七年大舉出擊，斥資一 億三千萬買入十多個地鋪，除三個及時在一、兩個月內轉手有賺外，其餘大部分鋪位均變「蟹貨」，總結戰績，陳志軒這幾年賬面蝕過千萬。炒鋪甚勇的陳志軒，做 生意作風卻較為保守。陳家三代均從事體育用品生意，陳志軒的父親於五十年代，在家住的灣仔六百呎住宅內，設立陳來興體育用品公司，專做球拍加工、穿線。至 六十年代初，陳志軒接手生意，並開設「洪記公司」改攻批發。「當時我哋無錢買貨車，兩隻手攞滿貨就搭電車去送貨。」陳志軒的次子陳偉洪憶述，陳家第一家門 市設於灣仔莊士頓道，他們把球拍加工後批給大百貨公司，如先施、永安、大新等。其後陳志軒與日本Yasaki簽署獨家代理權，負責代理其運動器材及波鞋。 七十年代初，陳家進一步成為Puma及Adidas在香港的經銷商，「但毛利很低，只有百分之五，所以我哋索性自己買隻牌子來做。」陳偉洪說。

Yasaki 日貨變土產七八年，陳志軒向日方買下Yasaki這品牌，在大陸及台灣生產，並在香港及其他東南亞國家經銷。走大眾化路線的Yasaki，在八十年代攻陷 低檔波鞋市場。八四年，陳志軒再創立Kamachi，走中價路線，一對波鞋賣四百元左右。陳偉洪回想Yasaki最輝煌的年代，在八七、八八年。「當時我 哋一嚟百五隻四十呎的貨櫃，都唔使拆箱，就可以全部運晒去印尼、南非，每隻貨櫃都有六千幾對鞋！」當時，Yasaki年賣二百萬對波鞋，做一億六千萬生 意；單是宣傳費，每年便用上千五萬，並贊助澳門賽車等。當時，陳志軒見生意已上了軌道，便把公司交與三名兒子打理，自己則專注於地產投資。Yasaki今 日的生意額，較八十年代高峰期跌了一半，但仍能維持兩成的利潤，故陳志軒仍可死守蟹貨，做「收租公」。

疊水業主勁賺過億與陳志軒對簿公堂的馮國保，也非泛泛之輩，炒樓往績較陳志軒更可觀。馮國保與朋友以公司名義，於九六年底以三億六千萬，向羅兆輝買入油麻地中僑，並改建為「現時點」，把商場拆散悉數售出後，扣除建築成本，馮國保等人一鋪勁賺約一億五千萬。馮國保與炒家如羅兆輝、鄧成波等稔熟。而他與羅兆輝甚有淵源。九四年，從事建築生意的馮國保，以一億二購入上市公司東方紅集團（現改名恒盛東方）三成一股權，並出任主席。九個月後，他把控股權蝕賣給羅兆輝， 此後再無沾手上市公司，專心炒鋪。與馮相熟的地產代理透露，馮一向愛搵快錢。如九六年買入歷山地產代理行，不夠一年，便放盤望賺一筆，當時有買家談得七七 八八，惜遇上金融風暴，放盤不成，馮最後把歷山結束。另外馮有兩匹馬，名為「風雲」及「快速王」，但戰績麻麻，從未贏過頭馬。馮國保本身經營綜建（香港） 有限公司，專做鑽探的工程。這間公司是他父親馮偉於七三年所創建。馮國保八十年代接手，但公司有一班老臣子打理，他便入市炒鋪。兩年前，綜建因接了數項政 府的工程，佔了全行六成的生意而成為行內一哥。「但嗰幾單之後就無啦，而家我已經無做鑽探，因為（工程）價錢低得滯，無得做。」馮國保說。家族生意不復風 光，但無礙馮國保炒鋪，他還侃侃而談：「而家細場無得炒，即使旺區都一樣，你睇旺角Chic之堡就知喇。我現在睇街鋪，我睇好尖沙咀麼地道。」至於他與陳 志軒的官司，仍在審理中，雙方都不願多談。

@請參考>@

香港，絕對係一個地產之都！喺超人蟬聯地球上最有錢嘅華人之同時，原來我哋香港有條街，都蟬聯咗地球上最貴嘅街道！

英國《金融時報》最新嘅調查顯示，香港山頂施勳道再次成為全球最貴嗰條街！而根據堆填區樓市分析員（part-time嗰隻）李華華估計，應該係多次登上全亞洲最貴洋房榜首嘅倚巒帶挈施勳道冧莊嘅！

馬榮成朱立基都係業主

《金 融時報》呢個調查，搵嚟國際同各地房地產專家，列出住房均價最高嘅街道，用每平方米價格，得出一個十大最貴街道名單。咁我哋嘅施勳道到底有幾貴呢 又？Well，成條街每平方米價值7.82萬美金，大概相當於61萬港紙（以每平方呎計，即係呎價5.7萬港紙），相比前年每平方米價值7萬蚊美金，足足 升咗一成二。至於排名第二嘅，就係英國肯辛頓王宮花園；排名第三嘅，就係摩納哥蕾斯公主大街！

講番條施勳道，成條街都係鑽石級豪宅，知名度 至高嘅當然係倚巒啦，唔少富豪商賈都係業主，好似漫畫界天王馬榮成，趁金融海嘯低吸其中一間屋，即時被喻為「撈底王」，一度成為城中佳話。另外，越南華僑 朱立基、化妝品牌FANCL本港代理商陳志明都係業主，而撇開倚巒，九倉（004）主席吳光正、世茂（813）許榮茂同埋陳振聰胞弟陳振鴻等等都喺呢條街 有物業，將呢條街啲業主嘅身家加埋，分分鐘唔輸畀南區嗰邊o架！

李華華

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今年一月一日，第一太平戴維斯進入大中華市場三十年來，出現首位華人執行官李偉文。在香港有「刁王」稱號的李偉文，去年帶領香港分公司促成新台幣一千億元 交易案，在香港，刁王是deal、交易王的代名詞，他是如何爬上這個以往只由英國人出任的大中華區最高職位？

撰文‧梁任瑋

香港本島深水灣「香島道三十七號」別墅，二月底以每坪約新台幣一千六百萬元成交，刷新全球住宅史上天價紀錄，促成這筆交易的背後人物，正是甫上任第一太平 戴維斯大中華區首席執行官的李偉文。

三心法

包辦豪宅商辦成交紀錄

李偉文是誰？在香港，有人稱他為「刁王」，去年他才剛以第一太平戴維斯香港總經理身分，帶領香港分公司投資買賣部門成交兩百億港元（約新台幣一千億元）交 易案，也讓第一太平戴維斯在香港商用不動產市場市占率攀高到五成，其中，最受矚目的指標案就是宏利保險大廈，以二十二．五億港元賣給香港首富長江實業總裁 李嘉誠旗下的新加坡基金，寫下二○一○年香港商辦最高成交總價紀錄。

同時包辦目前香港豪宅與商辦成交價新紀錄的李偉文，今年初可在香港不動產市場出盡鋒頭。

提到李偉文，認識他的人，第一個反應一定是「銷售天王」。曾在香港與李偉文接觸過的前美林亞太區資本投資部主管李灌晏說，「仲介的角色就像是紅娘，如果對 於每件案子的掌握度不夠，很難在爾虞我詐的商場中生存，而Raymond（李偉文英文名字）剛好在這方面特別擅長，因此獲得客戶高度信任。」從基層不動產 業務員一路爬升至執行官的李偉文，進入第一太平戴維斯已二十二年，最早他是負責辦公室租賃，因業務特質強烈，後來轉任投資買賣部門，表現依舊亮眼，去年 底，更被倫敦總部拔擢為大中華區首席執行官，掌管兩岸四地十六座城市。

心法一

永遠站在第一線衝鋒

李偉文第一個成功心法是，永遠站在第一線。

業務員是靠經營個人特色勝出，李偉文過人的魅力，來自於無比的自信。「光是宏利保險大廈，我的佣金收入就四千多萬港元(新台幣二億元)。」李偉文毫不掩飾 地說出他傲人的成績。

他的業務性格，從一張小名片就展露無遺。有別於外商公司總裁深怕讓陌生人知道手機號碼，李偉文的個人名片，頭銜下第一行字，就印著他在大陸與香港的行動電 話號碼，直接告訴客戶「要找我隨時都在」。

第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒說，李偉文是極少數位階這麼高仍在第一線做業務的領導人，跟在他身邊做事，很刺激，也很有挑戰性。

說話速度極快的李偉文，採訪過程，每十分鐘就接起一通電話，對業務親力親為的他，不只企業賣方要處分資產，直接指名找李偉文，連買家要投資，都會先詢問李 偉文有什麼好案子可以推薦，共通的原因就是「成交速度很快」。

李偉文舉例他去年成交的香港西九龍複合型不動產「奧海城」案，奧海城由香港信和集團投資興建，但股權分別屬於五個股東，信和集團占四成，另外六○％分別由 四個業主持有，背後牽涉複雜的股權結構。

李偉文說，信和集團當時請他找客戶接手股權，因為總金額太高，而且不能百分之百持有，無法吸引買方下手，於是李偉文大膽地先整合信和集團與其他四位股東的 股權，再由他找到美國私募基金接手，最後以四十五億港元拍板定案，李偉文也賺進一千七百多萬港元佣金。

此外，李偉文賣出的史上最貴豪宅「香島道三十七號」，在香港豪宅市場流通很久，李偉文坦言，買得起總價四億港元豪宅的富豪並不多，但他回過頭分析，一座城 市總有千分之一的有錢人，金額並非他們購買豪宅的關鍵，重點是房子可不可以滿足他們對豪宅的需求。

由於香島道三十七號地理位置高，視野景觀一流，李偉文最後仍透過在香港累積的深厚人脈，找到企業主買家。

如果說，房地產市場的訊息是一盤散沙，仲介就像是一個漏斗，李偉文會先過濾所有市場資訊，再向客戶介紹，因此也大幅縮短交易時間。

心法二

銷售前先提改進報告

「我們不是一般的房屋仲介，不能在大海撈針。」李偉文說，所有物件到他的手中，他都會先反問幾個關鍵問題，這棟房子要租給什麼類型的零售業者，每個月可以 收取多少租金？

李偉文成功的第二個心法是提升物件的附加價值。尤其這三年隨著房價逐漸走高，不少收益型不動產只剩二％租金報酬率，但李偉文就是有辦法讓買家願意買，因為 在銷售之前，他就已經先提出一個改進報告，甚至不惜找建築師討論動線，創造買方的想像空間。

此外，把損益表當經營之母的李偉文，除了有業務員的積極態度，更有專業經理人的數字力，是他第三個成功心法。

○四年，第一太平戴維斯為了去蕪存菁，卸下昔日包袱，剛上任香港總經理的李偉文，首度採用個人利潤中心制度經營。當時他要求會計部門列出每位業務人員的每 月總開支，包括他在內，都要做到與薪資相同的生意，才算打平。

推行一段時間後，不但淘汰不少高薪但生財力低的員工，更讓那一年香港分公司營收達到八千萬港元，比二○○三年多了八倍。

心法三

獎賞分明衝高獲利能力

○七年，第一太平戴維斯獲利陷入瓶頸，李偉文又祭出高薪挖角一招，大量吸納外商顧問公司五大行內頂尖人才。

李偉文顛覆行內固定的獎金制度，「以前大部分代理行都是要等年尾才分紅，我就改為多勞多得制，每單拆佣，另加額外獎金，在利誘之下，果然吸引業務員更賣力 替公司賺錢，○七年香港分公司利潤又破紀錄，高達一億五千萬港元。」李偉文說，雖然今年很多歐美外資私募基金仍積極在亞洲找尋標的，投資人也對辦公大樓仍 舊充滿高度興趣，但他們也遭遇愈來愈難找到合適標的的課題，因為好的辦公室資產都掌握在本地財團與家族手中，只好轉往外圍開發。

李偉文說，未來五年，中國大陸與台灣是大中華區商仲界最大的成長動能，台灣與中國大陸未來一定要整合成一個平台，共用資源，希望到二○一五年，每年可以達 到五億港元（新台幣二十五億元）的營收。

就內部管理而言，李偉文認為，第一太平戴維斯不可能會有「吃大鍋飯」的營運模式，他將祭出更高的分紅制度，只要做得好，就給獎金。第一太平戴維斯香港分公 司，去年就有員工拿到一千多萬港元的薪資，李偉文獎賞分明的經營模式可見一斑。

面對兩岸三地政府為了抑制房價，同時釋出嚴厲的打房政策，李偉文認為，市場因為信心不足問題，至少會觀望、修正一年半，到二○一二年底才會大幅復甦。

他更認為，面對未來十二個月更要步步為營，每個案子都很重要，不可以輕易放棄，以賺最多佣金的案件為優先，李偉文要把自己在香港的成功經驗，帶到兩岸四 地，讓這支優秀團隊，持續在大中華區市場稱霸。

李偉文

現職：第一太平戴維斯大中華首席執行官經歷：第一太平戴維斯香港董事總經理、第一太平戴維斯租務部主管「刁王」代表作——李偉文寫下豪宅、商辦成交紀錄的 案件標的 賣方 買方 成交金額

(港幣/億元) 備註

奧海城 香港信和集團 美國私募基金 45 股權交易宏利保險大廈 香港菱電集團 香港長江實業旗下新加坡ARA基金 22.5 2010年香港商辦最高成交總價香島道37號別墅 香港莊氏 個人 4 全球每坪最貴豪宅

執行長周永明的薪水到底是多少？」這是一位小股東在宏達電今年股東會上的最尖銳問題，因為宏達電年報寫得清楚，涵括薪水、股票分紅，周永明的「薪事」可是一舉衝破了一億元，價碼與半導體教父、台積電董事長張忠謀同等級，堪稱是科技業最貴的執行長。

所謂樹大招風，宏達電股價高，周永明的「薪情」自然也成小股東聚焦重點。因為攤開台股三大高價股的執行長薪酬比一比，股后大立光執行長林恩平薪酬不超過三 千萬元，宸鴻總經理孫大明只落在一千萬至一千五百萬元間，就算是分紅比例相對高的ＩＣ設計龍頭廠聯發科董座兼執行長蔡明介，薪酬也沒能夠跨過億元大關。然 而，周永明今年的薪酬卻一舉破億元，與張忠謀的薪酬價碼同等級，也難怪小股東拿著放大鏡在看。

如果再更進一步細探，二○○九年周永明的薪水，在不含盈餘分配和股票分紅的前提下，還不超過一千五百萬元。但一年過去，宏達電股價翻了一倍，周永明的薪資加上股票分紅，薪酬瞬間翻了十倍，也難怪小股東看到瞠目結舌。

只是，有人在乎、也有人不以為意，「執行長這麼辛苦，為宏達電賺了這麼多錢，薪水領這樣還算少的！」宏達電用這位科技業最貴的執行長，值不值得，小股東心裡自有定見。

（翁書婷）

《聯合報》才剛在九月慶祝走過一 甲子，董事長王文杉就積極將忠孝東路四段的大樓舊址，改建為每坪一百五十萬元起跳、總銷金額至少一二四億元的豪宅開發案，這步棋可說賺很大。

撰 文．梁任瑋

位於忠孝東路四段、基隆路口《聯合報》舊址，二○一○年拆除後，在寸土寸金的信義區內，變身為罕見的千坪大公園。不過，這個公園 在一年半後即將消失，而且將改建為台北市最貴的頂級豪宅，地主《聯合報》至少可獲利百億元。

這座「臨時」公園是《聯合報》申請「台北好好 看」專案，按規定可獲一○％容積獎勵。據了解，《聯合報》向台北市政府爭取都市更新容積獎勵，希望可以維持原容積約六○○％，加上其他開放空間等不同容積 獎勵，總計最後可獲八○○％容積率。

台北市政府都市更新處長林崇傑說，「台北好好看」綠化時間要超過十八個月，才會獲得原容積的一○％容積 獎勵，未來《聯合報》最後究竟可拿到多少總容積率，仍要經都市更新審委員會開會決議。

目前《聯合報》一、二、三大樓分為Ａ、Ｂ基地處理，Ａ 基地因申請「台北好好看」專案，目前改建為公園供大眾使用，未來將興建商辦與豪宅結合的住商混合大樓；Ｂ基地目前經營聯經書局，未來將整棟改建為豪宅。

由 於可拿到高容積率，Ａ基地將興建樓高三十層的複合式住辦大樓，不過，商辦只是配角，豪宅才是主角。原來，Ａ基地中低樓層設計為辦公大樓，但高樓層二十一樓 到三十樓的部分，將興建豪宅對外銷售，依目前國父紀念館周邊房價每坪一百五十萬元計算，將是一二四億元的開發案，四年後完工，若每坪房價翻一番，站上三百 萬元，總銷金額高達二五○億元，這些房子賣後「賺很大」。

由於《聯合報》土地使用分區原本就屬住宅區，曾有人建議《聯合報》全棟改建為豪宅 銷售，但考量到「社會觀感」，為避免外界扣上賣祖產的帽子，才將低樓層設計為只租不售的商辦。

受《聯合報》委託辦理都市更新程序的財團法人 都市更新研究發展基金會規畫師謝志達表示，不便回應《聯合報》都更的細節。

都市改革組織（OURs）祕書長彭揚凱批評，《聯合報》利用老舊 建物都市更新、「台北好好看」申請一大堆容積獎勵，根本就是利用假公園削政府容積，而且這些容積率全部「灌」成高樓層，變成豪宅來賣，實在有違公平正義。

《聯 合報》舊址都更小檔案基地位置 台北市忠孝東路四段555號

基地面積 1846坪

使用分區 第四種住宅區、第四種住宅區之一樓層高度 A基地：30F/B5，B基地：27F/B7 建築規畫 A基地：1~20F商辦，21~30F住宅

B 基地：全棟住宅

法定容積率 350%

原容積率 近600%（爭取容積獎勵可達800%）資料來源：台北市政府都市更新處