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陳冲:中信金簽的不是普通備忘錄 一行小字 投下南山購併案震撼彈

2010-1-11  今周刊





從中信與中策簽訂備忘錄的隔天,陳冲罕見說重話開始,金管會對南山購併案的態度,越來越嚴峻。如今這份備忘錄最後的短短一行小字,更牽動金管會的敏感神經,也為這樁購併案再次投下震撼彈。

撰文‧劉俞青

近日,外資圈流傳一份報告,內容是日前中策集團與中信金簽署的互相投資的備忘錄(MOU)英文版全文,文中有一句:﹁This MOU is governed by English law and shall be interpreted and enforced in accordance with English law.﹂引發熱烈流傳;這個關鍵字眼,顯然金管會主委陳冲也注意到了,他說這份﹁備忘錄﹂的法律效力顯然不同於一般,而是必須﹁切實執行 (enforced)的﹂。金管會罕見地主動表態,讓這樁原本就風波不斷的南山人壽購併案,更添變數。

如果把這段文字翻譯成中文,在中信金去年十二月七日補充公告的重大訊息中,被翻譯為﹁本備忘錄以英國法律為準據法,並應依據英國法律解釋與執行﹂。

備忘錄卻具備法律效力

根據法界人士與外資圈一致地解讀,一般的備忘錄是一種簡單形式的條約,甚至於只是預約的效果,屬於一種暫時性質,必須等到本約簽訂之後,才有完整的法定效力。但很顯然,這次中信金與中策所簽署的備忘錄,不屬於這種﹁一般性﹂備忘錄。

這份備忘錄最後的短短一行小字,不但讓其法律效力大增,幾乎與一般正式合約無異,也為這樁購併案投下震撼彈。

一旦這紙﹁具法律效力﹂的備忘錄履約,會有什麼結果?根據備忘錄中最關鍵的內容,﹁三年之內,中信金應與中策協商,在雙方同意且法律許可之範圍內,使中策 得以增加對中信金之持股,到達『符合編制合併財務報表』之規定﹂,換句話說,中信金很可能在三年內,由於中策對其持有的股權持續攀高,最後成為香港中策的 子公司。

儘管中信金不止一次表示,此份備忘錄具有自動終止條款,﹁於二○一○年六月二十五日(得經雙方協議延長),獲最終認股協議簽署之日(以先發生者為準),自 動終止﹂,也就是說,如果到今年六月二十五日前,還不能順利轉賣三成股權給中信金,則合約自動終止。但金管會高層也提醒,別忘了備忘錄中也載明﹁雙方若有 合理預期雙邊投資無法於六月二十五日前完成,則雙方應另行協商其他可行之替代方案﹂,等於再開另一扇﹁延長賽﹂的門,雙方還是有機會繼續走下去的。

南山人壽這樁堪稱台灣金融史上最大的購併案,一路走來風波不斷,自從十月十三日宣布由台灣民眾幾乎沒有聽過的﹁博智金融團隊﹂得標後,才一個多月時間,十 一月十七日,原本出資八成的中策集團就宣布將在交割之後,轉讓其中三成股權給原本以為已經落選的中信金,在南山的股權尚未交割之前,雙方先簽下這紙合作備 忘錄,這個﹁尚未交割就轉賣﹂的大動作,引發外界對這樁交易更大的爭議。

不過,事情並未就此平息。首先雙方宣布簽署MOU的隔天,陳冲以高分貝公開說出:﹁金融機構負責人,說話的一致性是很重要的。﹂這是金管會罕見對單一購併案件發表重話。

緊接著在十二月上旬,金管會再次主動告知媒體,﹁備忘錄中有許多重要訊息都未公布,其重要的程度,甚至必須以召開股東臨時會通過才得以實行。﹂

金管會態度傾向﹁不過﹂

來自主管機關的壓力一波波湧來,中信金才在十二月七日,以補充公告的形式,將這份備忘錄全文公告出來,其中包括最關鍵的──中信金在三年之內,可能被中策編進合併財務報表一事。

金管會對香港上市公司──中策集團無法干預,只好頻頻將壓力施加在中信金身上。第一線的中信金總經理吳一揆承受壓力自然非常大,面對來自股東、金管會及中策的多方壓力,中信金壓低身段說:﹁雙方只是洽談合作備忘錄,尚待主管機關同意。﹂但金管會持續盯梢, 沒有鬆手的意思。

隔沒幾天,陳冲又繼續指出這紙備忘錄中言明具有法律約束力,必須切實執行,和一般的備忘錄大不相同。對此,中信金再度強調,一切依法行事,尊重主管機關的態度。

對整件備忘錄的簽署,陳冲甚至以﹁將軍帶頭衝,急著邀功﹂形容,將軍所指何人,可能已經不是重點,重點是金管會的態度,似乎越來越嚴峻。

陳冲還強調,親自聽過簽署之前中信金召開董事會、和董事會之前獨立董事的會議錄音帶,確定中信金未將備忘錄中的關鍵性內容告知所有董事。

金管會罕見的強硬態度,一波接一波,中信金方面承受的壓力之重,不言而喻。而同一時間,金管會內部也開始傳出,這樁﹁史上僅見﹂的購併案,金管會透露出的態度,最後恐怕傾向﹁不過﹂。

這恐怕才是一開始的博智金融團隊,或是後來的中信金最不願面對的真相;當然,如果真的如此,金管會也要付出慘痛代價。尤其在近期美台關係越顯緊張之際,外 界不免質疑,光憑台灣的金管會,是否能推翻以美國政府為大股東的AIG集團總部所做的決定?因此,金管會走廊也傳出﹁最後陳冲可能高高舉起,輕輕放下﹂之 說。

但無論如何,如果金管會的堅持把關態度,能讓整樁交易案越形透明,為南山人壽的四百萬保戶、三萬多名員工釐清新股東結構,讓公司治理更透明,終究才是台灣社會之福。



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[轉載]普通人和普通企業如何在經濟週期和通貨膨脹的不 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400100s7nn.html

  此文其實以前就寫好了,一直沒有發,是認為其實投資是非常私人的事情,最主要的決定因素,是個人的秉性,性格,是否容易被「從眾心理」所驅使,是否堅持安全邊際(價格離「合理區間」並不遙遠),賭性強不強等。
 
  
總結了一下:豬肉貴(最好連總理都提到了),油價高(要參考Brent油價,而不是與美國經濟關係緊密的WTI油價,目前Brent油價近117美元/桶)的時候,不是買入資產(股票房子等)的時候,豬肉油價便宜的時候,才是買入的良機。大道至簡。

在 歐美,還有「石油美元」(PetroDollar)的問題,油價高,石油出口國,通過賣石油賺錢的各種個人和公司,會把石油收入投資買入穩健的美國,德 國,英國等國上市公司的股票,2009年3月以來,油價和美國股市有明顯的同漲同跌關係。(當然這也是有前提的,就是石油價格不能越過110-120美元 這一歐美經濟衰退的臨界區間;油價超過這個區間,則歐美股市跌,經濟下滑,過段時間,油價也會降下去。這是在沒有突發事件的情況下。)

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2011.7.18 文/海寧

 

中國經濟,過去910年呈現了非常明顯的三年起落週期特點,2003-2005年是一輪,2006-2008年又是一輪,目前我看處於2009-2011年第三輪的後期。每一輪的後半期,都是出於負利率時期。上一輪負利率時期,從20072月開始。這一輪負利率時期,從20102月開始。

 

由 於長期的低利率和負利率,使得投資保值對於普通人,普通企業而言,顯得尤其重要,總體而言,儘量多擁有有形資產,而少持有現金或者銀行存款。但是,也因為 低利率和負利率,使得社會投機現象嚴重,價格會暴漲暴跌。完全能踩准經濟週期,在每個階段都能賺錢的,是不存在的。普通人能做的,就是大致踩准經濟週期的 節奏,在貨幣政策寬鬆的初期,堅決買入和持有資產,克制自己不要在通貨膨脹非常嚴重(CPI超過5%)的時候,資產價格非常高的時候去盲目,匆忙地投資。

一個完整的信貸週期或者經濟週期,大致是這樣的:
 
  

第一階段是貨幣寬鬆,在中國可以理解為貨幣供應量增長率大大超過17%,比如連續3個月增長率超過20%,確認貨幣寬鬆政策來了,36個月後,資產價格(股市,樓市,其他資產)開始上漲,經濟復甦,這個時候如果通貨膨脹不嚴重,大膽的人應該買入資產。普通企業,也可以考慮在第一和第二階段適當囤貨。

第二階段,隨著人們收入的提高,資產價格上升導致的財富效應,使得原材料商品價格出現上漲,經濟開始過熱,資產價格繼續上漲,漲速甚至更快,這樣通貨膨脹出現了,並且越來越厲害,這個時候的加息不可怕,在CPI超過5%以前的加息,並不可怕。第二階段的特徵是負利率的出現,並維持6個月以上。
 
   第三階段,貨幣緊縮,或者回歸正常的時期。當通貨膨脹突破管理者的底線的時候,在中國大致是官方CPI超過4%或者5%,其中5%基本屬於貨幣政策必然收緊的底線,這個時候貨幣政策會緊縮,或者回歸正常,股市會出現流動性問題而下降,總體經濟和樓市的表現,一般落後於股市69個月。第三階段的特徵是連續加息和提升存款準備金率和股市下跌。第三階段,特別是石油價格超過100美元,中國CPI超過5%以後,對於普通投資者而言,其實已經進入現金為王的時期了。
 
   第四階段,原材料價格上漲,或者工資-物 價螺旋式上漲,導致不能適應的企業破產。高昂的價格,抑制了需求,經濟下滑。如果第三階段加息緩慢,那麼通貨膨脹會很高,劇烈的通貨膨脹,也能引起消費低 迷,經濟下滑。然後導致原材料價格下降,經濟蕭條也使得股市樓市下降或者回調,社會會出現一些失業增加的現象。第四階段的特點之一是降息。降息之前買入安 全的債券,是個不多的選擇。

 
  

普通人常犯的一個錯誤,就是等到負利率出現6個月以上以後,才想到要去進行投資保值,這個時候其實已經比較晚了,中國CPI超過5%以後再去投資,就更晚了,因為資產價格已經非常高了,甚至很快進入下降階段了。

    

中國過去89年一個有趣的現象是,豬肉價格很好地反映了通貨膨脹和經濟過熱。當普通人都抱怨豬肉價格漲得太快的時候,往往就是貨幣政策緊縮,導致資產(股市樓市等)價格面臨下調壓力的時候。當豬肉價格很低,甚至養豬的虧損嚴重的時候,資產價格往往處於低位。

美元指數與中國通貨膨脹和資產價格

 

利用美元指數的中週期波動投資,也是一種不錯的選擇。一般而言,當美元指數從88點以上下跌到80點左右的時候,中國資產價格是上漲的,通貨膨脹有,但是不是特別嚴重。當美元指數從80跌到7472的時候,中國通貨膨脹非常嚴重,原材料價格漲得厲害。當美元指數從80點左右大漲到85以上的時候,中國資產價格,面臨下跌壓力。過去20多年,當美元指數漲過92的時候,香港房地產泡沫一般會破裂,香港股市會大跌。相反,當美元實施低利率,負利率的時候,美元指數下跌,而世界通貨膨脹越來越嚴重,香港房價大漲。

    下圖是過去5年的美元指數走勢。美元指數從2006年開始下降,下跌到20079月左右的80點附近,這個時間段,中國的房地產和股市,都是大漲的。
 
  
中國股市和房地產2008年的下跌,前半段,是由中國的貨幣緊縮引起的,而後半段(2008714日以後),某種程度上,與美元指數大漲是同時發生的。20093月到8月,美元指數大跌,而中國股市漲了近一倍。20105月,美元指數在歐債危機中大漲,中國股市大跌。201152日,本拉登被殺後,美元指數從72.7反彈(72.72008317日以來的第二低點)。目前原材料價格還在反彈,或者說高位震盪,因為雖然目前經濟在減速,需求在適當下滑,但是總體經濟和需求並未出現特別的惡化。多種指標走勢顯示,2011910月 左右,又一輪經濟下滑,風險大增,和美元指數大漲將開始。那個時候,中國的房地產,將面臨真正的巨大下行壓力,不幸的是,中國房地產那個時候剛好處於高庫 存時期。目前美元匯率依舊處於非常低的低溫,而原材料價格,尚處於高位,所以還不到房地產泡沫的破裂時間。等這一波美元大反彈充分發酵之後,再看房地產泡 沫是否破裂,也不遲。 

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普通常識 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=53190

在一片唱淡聲中,昨日港股又回升上兩萬點,追高殺低,炒出炒入,時揸時沽,結果又比股票市場左一巴,右一巴。有網友問我,根據我的經驗,現在 股市是牛是熊? 我只知道,港股幾十年來都是一浪高於一浪,所以從來都是牛市,未來港股只會更反映中國經濟,港股再大牛十年,是意料之內,相反,美國國勢江河日下,負債累 累,未來美國股市好極有限。每逢港股下跌,散戶都會懷疑長線投資的成效,今天,我講一個學校不會教,父母不會講,傳媒不會說,但經我一講你就明白嘅普通投 資常識。

我經常講,長揸優質股票就是投資王道,大部份人會懷疑我這句說話,如果換上長揸物業,大部份有樓的香港人都會認同,香港地大把百萬、千萬、億萬富 豪,都係從上世紀買入物業,揸到今天,賺租賺價,因為資產升值而致富,只有少數炒家輸錢收場。但換上股票投資,起碼8成香港股票投資者都要輸錢,何解? 幾十年來,恆指不是一浪高於一浪嗎? 如果細心分析,那些在股市輸錢的投資者,大部份都是炒出炒入,以投機賭博的心態入市,絕少像持有物業一樣長揸十年廿年,無計,無論網上或是傅媒,都絕少有 人講真話,教人腳踏實地,長線投資致富,資本主義發展到今天,可能已經窮途末路。無人講真話,就等我來講,唔好同我講話一年半載之前,睇我個網誌,跟我買 股票,現在要輸錢,你一年半載前用十萬蚊一呎買香港樓,到現在輸得更厲害,長線投資致富,須時十年廿年,朝種樹,晚鋸板,註定失敗,昨日我貼出一張持有近 12年的盈富基金股票,如果你下定決心,長線投資,到12年後,無論是股價升值,或是價息兼賺,又或是股息再投資,一樣會賺到盤滿缽滿。長揸股票致富,只 是普通常識。


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何為「普通住宅」?

http://magazine.caixin.cn/2011-12-02/100333850.html

  北京市最新普通住宅標準發佈後的第一個工作日,北京市住建委不但沒有等來叫好聲,反 而迎來了一批不速之客。

 

  11月28日一大早,北京東五環外樓盤「遠洋一方」的十多名業主,匆匆聚到北京市住建委門口「討說法」。這不是他們第一次造訪。此前,他們數次 集體登門,反映原普通住宅標準不公平,導致自己購買「蝸居」被征高額契稅。

  如今,新標準出台。雖然普通住宅標準放寬,令一部分業主契稅得以減免;但仍有一些業主由於在新一輪住房調控政策出台前購房,結果雖購買的是一個 小區同戶型房屋,不但要支付高額價款,還要支付高額契稅。

  「同一小區、同一戶型的房子,物業、配套、交房日期都一樣,憑什麼樓下是普通住宅,我們就是豪宅?」業主小李對財新《新世紀》說。

尷尬新標準

  按照北京市住建委制定的普通住宅新標準,以單價為標準為普通住宅劃線。2010年北京市住房平均交易價格為每平方米建築面積1.8萬元,考慮到 南北、區域區別,南五環享受政策優惠的平均單價是2.16萬元,北部為2.592萬元。只要在該價位以下即被定為普通住宅,可享受房屋買賣的稅收優惠。

  受年初以來限購政策的影響,東五環的「遠洋一方」「金隅萬科」「富力又一城」等小區相繼調低了價格。降價後買房的業主,可以按照普通住宅標準享 受稅收優惠,降價前買房的業主則劃在政策之外。

  業主小李深感政策不公平。她在2010年10月降價前以2.5萬元/平方米買了一套「遠洋一方」67平方米小戶型房,按照新政,她仍需按照非普 通住宅的標準交納5萬元契稅。但樓下同一戶型的業主,因為在降價後以2.1萬/平方米的價格購買,契稅只用交納1.4萬元。

  更讓小李們感到不合理的是,由於開發商在銷售中一般採取「小戶型低總價、高單價,大戶型高總價、低單價」的策略,90平方米以上戶型的單價最高 也只有2.1萬元/平方米,此次被納入優惠政策之內。維權業主說:「別人300萬的大房子不是豪宅,我們不到200萬的房子就是豪宅了嗎?」

  業主的困惑指向普通住宅標準設置的方式。按財政部、地稅局和住建部2010年公佈的稅收優惠標準,2010年10月1日起,對個人購買普通住 房,且該住房屬家庭惟一住房的,減半徵收契稅;如該住房小於90平方米減按1%稅率徵收契稅。但普通住房必須同時滿足三個條件——「容積率在1.0以上、 單套建築面積在140平方米以下、實際成交價格低於同區域住房平均價格1.2倍以下」。

  上述三個標準中的價格標準,最初按總價來計量。根據北京市住建委2008年底出台的「關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知」, 「三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套」,是享有優惠政策的住房價 格。

  不過,隨著房價上漲,2008年的總價限額幾乎都被突破,大部分房屋都很難享受到稅收優惠。因而從2011年11月12日起,從南五環的保利• 茉莉公館小區開始,北京五環的小區業主發起「被豪宅接力行動」,呼籲北京盡快調整「普通住宅」標準。

  11月25日,北京市公佈了前述以單價和面積為主的新標準,但並沒解決業主們的全部煩惱。小李等認為,據此標準,同一小區只因為購入價不同,就 將住房認定為截然不同的性質,說明政策有問題。而且是國家宏觀調控導致房價下降,不能讓他們承擔調控的後果。他們希望普通住房標準取消價格指標。

  與北京同步,武漢在今年12月1日起調整普通住宅標準。此前,天津、大連已經調高了普通住宅標準,但主要是在現有「容積率、面積、價格」維度內 調整了價格係數,並無更多突破。

  華遠地產董事長任志強認為,僅憑面積大小和價格高低確定住房的等級是「不合理」的。決定房子價格的是多種因素綜合的作用,比如地段、周邊的地 鐵、樹木、學校等配套設施等,價格一上漲就「兜不住了」;郊區的房子雖然面積大,但因為地段偏遠,不能算作「豪宅」,而市中心地段的房子,面積可以非常 小,但仍有可能成為普通人消費能力之外的「豪宅」。

調控造成混亂

  一般而言,世界各國住房發展分為「解決房荒」「擴大住房面積」「提高住宅質量」「社區協調和匹配」四個階段。事實上,主要發達國家早就將滿足住 房需求的重心從注重數量轉向提高質量,但中國長期卻面對著住房數量供應不足的矛盾。

  上個世紀60年代,原建工部向決策層提出「解決房荒」問題。至1990年,城鎮人均居住面積水平方從建國初期的4.5平方米提高到1990年的 7.1平方米,進入擴大「住房面積」階段。但當時全國仍有無房戶和住房困難戶800萬戶,佔全部城鎮人口戶數的25%,其中50萬戶人均居住面積在2平方 米以下。

  提升人均住房面積一直是住房市場監管者的主旋律,標準一再提升。2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部提出小康社會居住的21項指 標,規定城鎮人均居住面積35平方米、每套住宅平均面積在100平方米-120平方米左右。城鎮最低收入家庭人均住房建築面積大於20平方米,保障面達到 98%。

  不過,上述政策目標很快便遭遇房價的飆升和連續的樓市調控政策。面積、價格作為可量化的指標,成為政府調控的工具。在2005年房地產調控政策 中,「普通住宅」作為中央著力引導的住房類型被首次提出,並在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面,給予優惠政策支持。

  為了引導住房消費結構,政策規定普通住宅的標準是「住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別 土地上住房平均交易價格1.2倍以下」。並允許各省單套建築面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

  一位接近住建部人士解釋,這三項指標主要參考的是面積。其中容積率大於1.0,是為了推廣土地利用高密度、集約化的社會目標;120平方米是綜 合考慮了人均住宅面積、戶均家庭人口、現有住房存量、普通商品房、小康社會目標等多重因素。考慮到各地的不同差異,所以設定了20%的浮動空間。

   北京則據此制定了「小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下」的普通住宅 標準,並承諾「各土地級別住宅平均交易價格」要依據「上年住宅平均交易價格」確定「每年公佈一次」。

  但因調控效果不彰,決策者隨後進一步下調面積指標。自2006年6月1日起,國務院重下文件要求「凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面 積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」,即引發業界諸多議論的「90/70政策」。

  這一面積標準顯然與此前140平方米的標準相左。在任志強看來,現行以價格評定普通住房的標準是中央和地方政策博弈的結果。他分析,自此,為了 迴避140平方米的面積尷尬,北京、上海等城市開始弱化面積標準,而是將「超過多少錢就不算普通住房」的價格指標作為主要參照系。

  不少業內人士也認為,在90/70政策出台後,北京普通住宅界定標準中的容積率、面積指標實際上已經「形同虛設」,因為「房價快速上漲,普通工 薪階層能買得起的大多是90平方米以下的中小套型」,價格成為主要參考指標。

  上述住建部人士則對財新《新世紀》記者表示,90/70政策不是對2005年調控政策的否定,但他承認,標準並不完善,但出於調控目標的考慮, 總要有參考指標,為稅收、金融優惠政策提供依據。

與需求錯位

  其實,對於相當數量的消費者而言,即便是套均90平方米的面積也很難滿足實際需求,何況規定的標準僅僅是建築面積,並非使用面積。但這部分需求 到底有多大,目前市場監管者並未發佈過相應的數據。至於標準劃線的確切依據,至今也未見到明確的官方解釋。

  當代節能置業股份有限公司總工程師陳音對財新《新世紀》記者分析說,他認為普通住宅標準很難用簡單的面積指標或價格標準來限定。「普通住宅的設 計標準其實是更廣意義上、社會學層面的事情,就是人對居住的要求是什麼?」陳音解釋說,要制定這樣一個標準,應基於廣泛的社會調查,瞭解快速變化的中國人 口結構、家庭結構、工作生活模式、城市社區形態等因素,看看現行住宅設計標準需不需要做些改變。

  現在「兩室一廳、三室兩廳」幾乎是所有住宅設計的定式。但一般三居室的面積或價格往往與目前政府所定的普通住宅標準不符。對此,陳音說,在歐美 等國家並不需要設定專門的普通住宅標準來調控消費結構,市場選擇會讓開發商更傾向於建設市場需要的住宅套型。他以在國外考察的見聞為例說,瑞典沒有規定什 麼是普通住宅、沒有統一面積標準,但絕大部分的住宅設計都不約而同是100—120平方米左右,趨勢是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是 100平方米,到馬爾默可能就是120平方米,總體上大部分住宅都比較緊湊,是面向普通家庭的。

  陳音說,中國住房市場發展不成熟,不夠理性,在這一階段,政府通過稅收優惠引導中小套型住房建設方向是正確的,但最好的方式仍是由市場去選擇, 政府過多干預市場會讓市場信息失靈,扭曲市場供求關係。

  實際上,將目標定為持續提高居住面積的同時,功能質量標準亦開始受到決策層重視。在2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部從居住功能 角度,提出「到2020年住房從滿足生存需要,實現向舒適型的轉變」目標,要求基本做到「戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全」。只不過,在隨後 的調控中,面積和價格成了壓倒性標準。

  與中國出於調控目的設定普通住宅標準不同,日本、歐美等地則更側重按功能制定居民基本住房標準。

  長期研究國外住房政策的旅日學者王琋慧告訴財新《新世紀》記者,日本在「二戰」後處於住房短缺階段,政府制定了滿足基本需求的住房標準,如餐 廳、客廳一體化,兩個人共用一個房間,但要有「廚房、衛浴等基本衛生條件」。

  在美國,1949年的住房法案提出,讓每一個美國家庭,包括最貧困的家庭,都能在適宜居住的環境裡擁有一個舒適的家。「舒適的家」最初含義是 「必要的住房設施、不擁擠的住房空間」,如完備的排水設施、每間住房居住人數不超過1.5個人等,並隨著經濟發展標準不斷提高。

  中國到底應該制定什麼樣的普通住宅標準?任志強曾撰文指出,隨著收入差距拉大,中國住房轉入增量階段時,尋求住房高質量的消費和殘留解決住房困 難的問題同時湧現出來。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問題尚未完全解決,另一方面追求擴大房屋面積和追求高質量房屋消費的需求同時衝入市場。

  他認為,這要求中國從特殊情況出發,不僅要建設用於社會保障的最低水平的「住得下」住房,還要有滿足住房需求擴大的「住得開」住房,以及用於滿 足高質量生活要求的房屋。否則,數量雖然短期提升,未來仍將不得不面對住房結構性的短缺。

  全國人大財經委副主任委員吳曉靈曾公開呼籲,政府根據中國社會經濟發展與資源承載能力,確定一個「質和量統一」的居民住房目標,從數量上可以人 均30平方米-35平方米,質量上基本做到「戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全」。

  針對當前普通住宅標準的尷尬,中國社科院學者丁一認為,享受優惠政策的普通住宅標準應從保障基本人權著眼,儘量將所有具有剛性需求的購房主體納 入這一優惠政策範圍之內,政策制定不宜過於嚴苛。且因為房地產市場價格的波動,住房平均交易價格應該每年及時調整公佈,且不排除在房價上漲幅度過大時進行 臨時調整,以保障老百姓的住房權。

  對於如何合理劃定土地級別或者確定區位係數,丁一認為,不妨採取公共聽證程序,廣泛吸納公眾參與,真實反映老百姓的需求,更科學更細緻地制定政 策標準,以保障公平。

  財新《新世紀》實習記者王箐豐對此文亦有貢獻

  

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[轉載]普通常識並不普通 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dvzn.html

很有哲理,市場總會不斷地給大家洗腦。

「凡是有違常理的東西都是會引起一場災難。常識人人都有,幸運如我輩者則除了生活常識外可能還擁有一些經濟學與管理學常識,但在一些人的忽悠下,尤其是忽悠者還具備一定的名氣、名望、背景時,能有幾個人還能一如既往地堅守常識?在這為數不多的人中,包括你和我嗎?」

    普通常識並不普通,這是投資大師吉米羅傑斯先生給他女兒的忠告。他一共給了十二條忠告,其中,給我印象最深、啟迪最大的是這一條。

    羅傑斯先生不愧是投資大師,他的這一忠告不僅飽含投資哲理,也飽含生活哲理。

   在我以前的一篇關於堅守常識的博文中,我提到英文單詞「disarster」是由兩個拉丁詞根「dis」與arstro」組成,前者意思是違反,後者的意 思是常識,意思是說凡是有違常理的東西都是會引起一場災難。常識人人都有,幸運如我輩者則除了生活常識外可能還擁有一些經濟學與管理學常識,但在一些人的 忽悠下,尤其是忽悠者還具備一定的名氣、名望、背景時,能有幾個人還能一如既往地堅守常識?在這為數不多的人中,包括你和我嗎?

    我記得我不止一次地問過我的長輩們,你們當年是否堅信我國幾年內就將趕美超英?大煉鋼鐵時你們真的覺得自己是在親手打造一個超級鋼鐵大國?文革的狂熱是否 讓你們覺得你們真的是在輸出世界革命、是在建設一個人間天堂?答案大都為是,是的,長輩們說,當時我們對此堅信不疑。其實,在今天看來,這些都是一些常識 性的問題,但是我的長輩們(他們大多數都接受過那個時期非常稀罕的高等教育)卻幾十年迷失其中,我有事也想,假如我早生三十年,我能在那種狂熱的氛圍下,堅信常識嗎?答案真的很難說。

    改革開放後,到八十年代末九十年代初,我大學畢業開始參加工作。而後1996年開始業餘做投資,親身經歷了證券市場的風起云湧、潮起潮落,吃了幾次虧後, 痛定思痛,我愈發意識到堅守常識的重要性。最近幾年的幾次荒謬的有違常識的狂熱我都提前識破:什麼利潤不是問題,市盈率不重要、什麼市夢率概念、什麼二十 年大牛市等等。正是對這些有違常識的東西的提前識破並提前退場,雖然也一度讓我少賺了一點錢,但卻讓我避開了日後更可怕的虧損與套牢。

   這種有違常識的全民性癲狂在世界各國都時有發生,但卻不像我們這樣頻繁。我們不去深入探究這一原因,但是作為投資人我們要時刻注意並利用這種全民性癲狂帶來的機會。

    最後,讓我們以以下試驗來測試自己究竟適不適合做一名個人投資人。三月份日本地震引發的搶鹽風波,搶鹽的隊伍包不包括你?如果答案為是,則你可能很難在股 市賺到錢,因為你不會獨立思考、喜歡跟風。如果答案為否,你沒有參與搶購,並且對搶購者嗤之以鼻,那麼,你有獨立思考的習慣,初步具備在股市賺錢的可能。 如果你不僅沒有搶購,而是事先囤積了一批鹽,賣了高價,賺了一筆,那麼你適合在證券市場上做莊(此事無關道德的討論,做莊成功後你去做慈善吧)。

    其實,長期在證券市場賺錢的訣竅可能就是:獨立思考,堅守常識。


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普通常識 CKM001 Blog

http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/659088/index

到了廿一世紀,香港正步入一個反智時代,連豬同狼都可以選特首,政府更聯同大地產商,壟斷住房供應,並一路推高樓價,令年青一代無法置業安居,港交所只懂大做生意,引進大量窩輪與牛熊證等的衍生工具,美其名是投資產品,實際上是賭博工具,再加上劵商、傳媒與一眾財經打手推波助瀾,令無知散戶以為股票投資,就是炒出炒入,同賭馬、賭波無分別。在網路世界,已經沒多少有心人,同你講出真相,今天,我同大家講述一些投資常識。

近5年來,港股由三萬點的高位回落,若果閣下在過去5年有投資股票,如果有錢賺,已經跑贏8成以上的散戶,在過去5年,大部份散戶都是輸錢,傾家蕩產的不計其數,但長線來講,香港股市總是趨勢向上,長線賺息賺價,複利增長自然會令回報倍增,一般散戶不懂選股,所以只能假手於人,投資於各類股票基金,但可惜大部份基金都是行分散投資,分注買一百幾十隻股票,回報與大市同步,再加上基金之手續費,其實簡單的買數隻股票指數基金如2800、2828,都有相同回報,想長線跑贏大市,一定是靠選股與集中投資,基金經理如是,散戶也如是。上篇文章,我指出的內銀與內險股,就是箇中選擇,再加上等待公司估值遠低於股價之買入時機,長線必然跑贏大市,大部份散戶希望靠炒出炒入賺大錢,實在是枉費心機。

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《證券分析》普通股分析中的股息因素的總結 潘潘_堅持價值投資

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6651bc6c0102dy1l.html


   總結:

    在某些情況下,股東從極端保守的股息政策中獲得積極的利益,即:通過最終獲得多得多的收益和股息而得利。在這種情況下,市場因其股息率低而壓低股價的判斷被證明是錯誤的。這些股票的價格應該更高,而不是更多,原因是利息用來增加里盈餘,而不是支付了股息這一事實。

 

    然而,更常見的現象是,股東從股息支付中獲得的利益遠遠超過從公司盈餘增加中得到的好處。這是因為:

    1. 用於再投資的利潤無法成比例地使盈利能力得到提高;

    2. 這根本不是真正的「利潤」,而是為維護企業運行而必須保留的準備金。

 

    在這種多數情況下,市場強調股息而無視盈餘增加的觀點證明是合理的。

 

    思維的混亂源於這樣一個事實,即股東贊成第一種假說,卻根據第二種假說進行投資。如果股東能明智地堅持自己的權利,那麼這一矛盾將趨於消失。因為那樣一來,預扣很大比例收益的做法將成為一種例外,受到股東的嚴格審查。或許股東會表示同意,因為經考慮他們確信這種保利將有利於股票持有人。較低的股息率經過這樣一個正式的認可,可能適當消除股市對這一點的懷疑,允許價格除反映用於支付股息的部分收益之外,也反映累積起來的盈餘。

 

    潘潘按:巴菲特用了更精練的話:每1美元的留存收益最終能夠轉化為至少1美元的市場價值,否則就應當儘量分紅。
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【問對職場】海歸困局:從「非你莫屬」到普通龜

http://www.infzm.com/content/76638

近日,李開復在微博上發起抵制職場節目《非你莫屬》的活動,強烈抨擊《非你莫屬》中主持人和嘉賓對一位年輕海歸求職者的不尊重,短短數日就有近30萬人投票抵制該節目。看完節目視頻後,我有兩個感觸:第一是被主持人和嘉賓的刻薄無知所震撼。在節目中愣說海歸的簡歷造假。事後網友發現簡歷大有可疑的居然是嘉賓!第二,作為一名海歸,深感留學經歷在中國職場曾經的優勢幾乎蕩然無存。

一、海歸的職場困局

(問對網/圖)

80年代海歸說「出去看一看,世界無限大」,國人說「盼你回來,你瞭解外面的世界」。大部分80年代的海歸歸國後從事「高、精、尖」領域的研發工作,貢獻可圈可點。90年代至20世紀初,中國進入人才飢渴期,大批企業及院校引進留學生,並以引進留學生為榮。海外學歷如耀眼的光環,幫助留學生輕取常人奮鬥多年才能獲得的位置。李彥宏、張朝陽等海歸創業者的成功令國人對海歸的敬仰達到巔峰。

好景不長,2010年前後,海歸們的職場優勢一落千丈,2011年的一份統計報告稱,海歸的起薪在3000-5000左右,僅略高於本土大學畢業生的平均工資。到2020年時,海歸還能保住這僅存的一點點優勢嗎?

二、海歸不再是小群體

海歸作為一個巨大的、具有特殊性的群體,其職場發展狀況值得全社會關注。海歸曾經是個小群體,是一種「稀缺動物」。正如80年代北京大街上的老外,很容易遭人圍觀。近幾年,隨著歐美就業難度的增加以及國內收入的提高,海歸數量年年攀升。2007年至2011年間,海歸數量的年複合增長率達43%,2011年高達19萬人。可以說,海歸從一種稀缺動物發展為一個巨大的群體。我想在咱們問對網這個平台上,有海歸經歷的人大概也成千上萬。

失去光環,對巨大的海歸群體當然不是件開心的事情。對社會來說,也許不見得是件壞事。

三、海歸群體的本質

10-20年前的海歸的整體水準遠比現在的海歸高。海歸,這曾經的「金龜」群體,淪為了「普通龜」。現在,國人知道:國外也有野雞大學;缺乏工作經驗的海歸不見得比本土大學生能力強;留學生的口語一樣磕磕巴巴。《非你莫屬》的這位海歸是個例,他在鏡頭前毫無自信、面對指責一味忍讓。其他海歸水準怎樣呢?比他強多少呢?

四、你想成為海歸嗎?

作為留學生,我想給打算出國的朋友幾點建議:

1、缺乏工作經歷的海外經歷是低價值的。海外的精彩在校園中只能體驗到冰山一角。而海外的工作經驗、管理經驗對個人職業發展更為重要;

2、誓讀名校。以MBA為例,排名前幾名的哈佛、斯坦福,和排名30多名的學校差距不是30名這麼簡單,可以說是天壤之別。就如拿GDP排名第一的城市上海,和排名30多的濰坊對比,不具備可比性;

3、從投資的角度,出國的性價比相當低。每年動輒20萬人民幣的學費,4年下來弄不好比中國大學多了100多萬元的投資。如果你立志回國發展,想靠工資掙回這100萬還真不容易。需要多久?我想也許是一輩子;

4、從感性的角度,想出國就出吧!有想法有能力就去實現,人生決策不能光看性價比,幸福感很難量化。體驗一種完全不同的環境和生活方式,興許是留學的最大收穫。

(作者林夏鳴系問對網的特約顧問,資深戰略諮詢顧問。問對網是一個解決工作裡實際問題的專業問答網站。)


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普通人的交流比數字更重要:中非關係的另一種視角

http://www.infzm.com/content/79184

數據是人們在描述中非關係時最樂於使用的,但並不是所有的非洲人都滿足於如此「數字化」的成績。在剛剛結束的中非論壇上,中國國家主席胡錦濤在講話中特別提及,要讓發展成果「惠及非洲民眾」。

「數字化」中非關係的背後

2012年7月19日至20日,中非合作論壇第五屆部長級會議在北京舉行,中國與非洲的關係再次引起全球矚目。

直到十幾年前,多數中國人對中非關係的印象還停留在傳統友誼、援建坦贊鐵路和「非洲兄弟幫助中國恢復聯合國席位」等話題上。1999年,中非貿易額僅為64.8億美元。

但隨後的中非關係,尤其經貿關係,以人們難以想像的程度急速升溫。數據是人們在描述中非關係時最樂於使用的方法論,尤其進入2000年以後,中非貿易額畫出的那條耀眼而陡峭的曲線。

2000年中非貿易額為106億美元,2006年已達555億美元,到2011年,這個數字已經是驚人的1663億美元,是10年前的16倍。

中國對非投資也在大幅增長,2001年中國直接對非投資5044萬美元,2005年還僅有4億美元。但2010年中國對非直接投資流量已達21億美元,是2001年的40倍。

2002至2007年,中國對非優惠貸款223.8億美元,政府撥款18.5億美元,債務免除13億美元,佔全體中國對外援助的72%。(數據來源:非洲經濟轉型中心,ACET

在人們對數目增長津津樂道的同時,並不是所有的非洲人都滿足於如此「數字化」的成績。塞內加爾記者阿瑪杜·希(Hamadou Sy)在參加香港大學新聞及傳媒研究中心主辦的「中非報導圓桌論壇」時發言說:「普通的非洲人可不能拿那些數字過日子,它們不能吃也不能喝。」

剛剛結束的中非合作論壇上,中國國家主席胡錦濤承諾,中國將在未來三年內向非洲國家提供200億美元貸款。

在他的講話中,胡錦濤特別提及,要讓發展成果「惠及非洲民眾」,並提出要為非洲培訓3萬名各類人才,提供政府獎學金名額1.8萬個,派遣1500名醫療隊員,同時為白內障患者提供相關免費治療,幫助非洲加強保護森林、改善引用水等。對此,《紐約時報》的報導稱,「這對中國來說都是新的努力。」

「中國小伙子」,「非洲姑娘」

非洲經濟轉型中心(ACET)的政策顧問巴迪·布魯庫(Buddy Buruku)將中國和非洲的關係做了一個有趣的比方。「非洲就像是庭院裡的姑娘,」布魯庫說,「中國則像是想要她的小夥子。」

2011年,閃亮的1663億美元中非貿易額還不能和同年中美貿易的4467億美元、中歐之間的5672億美元相比。但從非洲方面而言,中國以驚人的成長速度已經連續三年成為其第一大貿易夥伴。

在「中非報導圓桌論壇」上,布魯庫展示了ACET的研究數據,顯示在2009年的中非貿易中,中國從非洲進口的產品,70%為石油、天然氣、煤炭等燃料能源,15%為鐵礦石、銅礦和有色金屬等原材料,而加工品只佔8%;與此同時,中國出口到非洲的產品90%是加工成品。

這種貿易結構可能引發的問題在中非雙方間都已引發廣泛關注。

2012年7月19日,中非合作論壇第五屆部長級會議的開幕式上,依次問候中國國家主席胡錦濤、聯合國秘書長潘基文、非洲聯盟輪值主席、貝寧總統托馬·亞伊和其他中非領導人之後,南非總統雅各布·祖馬發表了致辭。

他首先熱情地讚揚東道主,稱中國對非洲的承諾「已經通過具體而實實在在的結果得到展現,尤其是在人力資源發展、債務減免和投資方面」。

隨後,祖馬話鋒一轉,表示非洲對中國發展的承諾,已從「原材料、其他產品的供應以及技術轉讓中」得到展現,但「這種貿易格局從長遠看是不可持續的」。

祖馬稱,昔日非洲與歐洲的經貿往來經歷讓非洲「在與其他經濟體簽約合作時需要謹慎從事」。但他隨後補充說,「我們當然相信,中國與歐洲的意圖並不相同。」

胡錦濤則在發言中強調要「積極探索新的合作方式」,更加重視非方優先發展領域的合作,更加重視「改善貿易結構、提高貿易質量」,「幫助非洲國家提高自我發展能力」。

布魯庫向南方週末記者指出,從非洲人的關切出發,也許中國方面可以做得更好的領域包括:減少小額貿易,比如零售業領域的擴展,不在當地使用中國工人做簡單技能的工作,以免讓當地人覺得工作崗位受到威脅;儘量控制中國公民使用旅遊簽證進行非法工作;以及最重要的事,調整與非洲合作的經濟結構。

讓人幾乎無語的問題

所有參加香港大學「中非報導圓桌論壇」的非洲記者和NGO工作人員幾乎都表達了類似的擔憂:中非關係更多地是建立在高層的政府與政府之間,而普通人民、社區、媒體、NGO和反對黨之間的聯繫過於缺乏。此外,交流的匱乏也是所有參會者的「共識」。

南非ETV電視台中國分社社長貝力(John Bailey)告訴南方週末記者一個現象:很多在南非做生意的中國人,似乎缺乏融入當地社區的意願。「也可能是語言問題,但如果當地人走進中國人的商店發現,中國人一句話也不願意多講,只是用手裡的計算器按出一個個數字,他們會怎麼想?這些人除了賺錢,他們真的尊重我們嗎?」

塞內加爾記者阿瑪杜·希也曾經試圖在當地的一次針對中國社區的抗議示威中採訪一些中國人,但讓他沮喪的是,他走訪了將近20家中國店舖,沒有一個人願意跟他講話。

貝力更加哭笑不得的是,他在北京的外國記者證上,電視台名稱「ETV」被翻譯成了中文,「南非衛星電視五台」。「也許『E'是第五個字母?」貝力說。實際上這裡「E」是「Empowering」的縮寫,意為「賦權」。

莫桑比克最大的私營報紙主編夏拉斯在當地最熟悉的中國人是按摩中心的服務員們。他告訴南方週末記者,人們對中國有著各種好奇。有人甚至來到他們的報社問道:「為什麼中國人不死?」

對於這個讓人幾乎無語的問題,夏拉斯好一會兒才搞明白。原來,當地人從來看不到中國人的葬禮,移民部門也見不到中國人的死亡記錄。他的編輯們懷疑,這在背後可能有利益糾葛:不排除有中國人利用死亡人口的文件和簽證「移花接木」,為非法入境的中國人「洗白」身份。畢竟,莫桑比克的工作簽證或長居簽證很難獲得,在黑市的價格甚至達到1500-3000美元。部分中國人則利用旅遊簽證入境,從事貿易等活動。

但無論貝力還是夏拉斯,他們都對中非關係的積極進展非常肯定。「中國幫助進行的基礎設施建設,綠色技術的轉讓,都讓非洲受益良多——畢竟歐洲的技術太貴了。」貝力說。

夏拉斯則表示,他也要求自己的報紙警惕西方的影響。「為什麼人們要不停追問中國貸款和項目的信息,而對國際貨幣基金組織或是歐洲國家的項目完全沒有質疑?」夏拉斯說,「當然不排除有中國資金缺乏透明的原因,但我也不願意我的報紙太過被西方的因素影響,甚至受到操控。」

對於中非關係中的很多問題和挑戰,布魯庫認為,雙方政府都應當承擔責任。她舉例稱有一些中國援建的醫院,由於沒有考慮到後續醫療資源問題,沒有合格的醫生可以使用那些設備,也沒有足夠的藥品和器材維持運轉,醫院就變成了沒有用的建築留了下來。

「一些中國人也許只是想要一個好的形象,這可能在一開始的確達到了目的,但這並不能長久。」布魯庫說。


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普通人如何實現財務自由 墨香

http://xueqiu.com/1235620068/23719454
財務自由是身心自由的基礎。財務自由有兩種,在有住房的前提下,一種是生存溫飽自由,你得有300萬,一種是小資式的自由,你要有千萬以上。5萬生存金*40年 +60萬子女培養+40萬醫療保障=300萬,這個公式是不考慮通貨膨脹情況下,坐吃山空需要的起碼的財產。

我們要做的是什麼,找到好的投資方式,改變這種狀況。首先投資好的公司組合,考量行業和公司在未來的三十年內能穩定生存和發展,保持本金穩健增長;然後這樣的投資組合每年通過分紅產生一定的現金流,能保證你的生存金、教育金和醫療保障。這樣只靠分紅就能維持你的生存和自由,你的本金可以留給子女或者捐獻給需要的人。

假設我們按本金投入能有4到5%的穩健分紅,在一個中等城市每年需要10萬收入為基礎,那就需要250萬或者200萬的本金投入。能夠做到這個並不容易,高利貸本金風險太大,住房出租不僅達不到這樣的水平本金風險更大,存銀行利率不穩定,從長期看銀行利率在國際範圍內都是低水平。所以按本人的能力圈看還是配置證券分紅妥當。

有人講,股票跌了那麼多還是高的,不錯,很多行業很迷茫,新股高價圈錢,但中國經濟這麼多年發展,股市十年止步不前,至少和房價比價格是低的,和高利貸比風險是小的,更何況股市各行各業,總有些經營穩健,分紅持續的公司存在,6000點跌到現在,有些公司也便宜了。技術含量是存在的,難在眼光穿透力。有人講,股市風險大,這是個能力圈的問題,股市提供了一個場所,讓判斷力好的人的長處能夠發揮,還有一個,就是存銀行也有風險,貶值的風險幾乎是確定的,在股市裡努力一下至少還有機會。

當然,我的意思不是讓你去炒股票,而是大眼量地去考量積極的行業和公司,讓好的資源和人力為我們所用,關注我們的本金穩定增長,讓持續的分紅幫助我們身心自由。畢竟時間經歷和生命才是最寶貴的財富。
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