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何為「普通住宅」?

http://magazine.caixin.cn/2011-12-02/100333850.html

  北京市最新普通住宅標準發佈後的第一個工作日,北京市住建委不但沒有等來叫好聲,反 而迎來了一批不速之客。

 

  11月28日一大早,北京東五環外樓盤「遠洋一方」的十多名業主,匆匆聚到北京市住建委門口「討說法」。這不是他們第一次造訪。此前,他們數次 集體登門,反映原普通住宅標準不公平,導致自己購買「蝸居」被征高額契稅。

  如今,新標準出台。雖然普通住宅標準放寬,令一部分業主契稅得以減免;但仍有一些業主由於在新一輪住房調控政策出台前購房,結果雖購買的是一個 小區同戶型房屋,不但要支付高額價款,還要支付高額契稅。

  「同一小區、同一戶型的房子,物業、配套、交房日期都一樣,憑什麼樓下是普通住宅,我們就是豪宅?」業主小李對財新《新世紀》說。

尷尬新標準

  按照北京市住建委制定的普通住宅新標準,以單價為標準為普通住宅劃線。2010年北京市住房平均交易價格為每平方米建築面積1.8萬元,考慮到 南北、區域區別,南五環享受政策優惠的平均單價是2.16萬元,北部為2.592萬元。只要在該價位以下即被定為普通住宅,可享受房屋買賣的稅收優惠。

  受年初以來限購政策的影響,東五環的「遠洋一方」「金隅萬科」「富力又一城」等小區相繼調低了價格。降價後買房的業主,可以按照普通住宅標準享 受稅收優惠,降價前買房的業主則劃在政策之外。

  業主小李深感政策不公平。她在2010年10月降價前以2.5萬元/平方米買了一套「遠洋一方」67平方米小戶型房,按照新政,她仍需按照非普 通住宅的標準交納5萬元契稅。但樓下同一戶型的業主,因為在降價後以2.1萬/平方米的價格購買,契稅只用交納1.4萬元。

  更讓小李們感到不合理的是,由於開發商在銷售中一般採取「小戶型低總價、高單價,大戶型高總價、低單價」的策略,90平方米以上戶型的單價最高 也只有2.1萬元/平方米,此次被納入優惠政策之內。維權業主說:「別人300萬的大房子不是豪宅,我們不到200萬的房子就是豪宅了嗎?」

  業主的困惑指向普通住宅標準設置的方式。按財政部、地稅局和住建部2010年公佈的稅收優惠標準,2010年10月1日起,對個人購買普通住 房,且該住房屬家庭惟一住房的,減半徵收契稅;如該住房小於90平方米減按1%稅率徵收契稅。但普通住房必須同時滿足三個條件——「容積率在1.0以上、 單套建築面積在140平方米以下、實際成交價格低於同區域住房平均價格1.2倍以下」。

  上述三個標準中的價格標準,最初按總價來計量。根據北京市住建委2008年底出台的「關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知」, 「三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套」,是享有優惠政策的住房價 格。

  不過,隨著房價上漲,2008年的總價限額幾乎都被突破,大部分房屋都很難享受到稅收優惠。因而從2011年11月12日起,從南五環的保利• 茉莉公館小區開始,北京五環的小區業主發起「被豪宅接力行動」,呼籲北京盡快調整「普通住宅」標準。

  11月25日,北京市公佈了前述以單價和面積為主的新標準,但並沒解決業主們的全部煩惱。小李等認為,據此標準,同一小區只因為購入價不同,就 將住房認定為截然不同的性質,說明政策有問題。而且是國家宏觀調控導致房價下降,不能讓他們承擔調控的後果。他們希望普通住房標準取消價格指標。

  與北京同步,武漢在今年12月1日起調整普通住宅標準。此前,天津、大連已經調高了普通住宅標準,但主要是在現有「容積率、面積、價格」維度內 調整了價格係數,並無更多突破。

  華遠地產董事長任志強認為,僅憑面積大小和價格高低確定住房的等級是「不合理」的。決定房子價格的是多種因素綜合的作用,比如地段、周邊的地 鐵、樹木、學校等配套設施等,價格一上漲就「兜不住了」;郊區的房子雖然面積大,但因為地段偏遠,不能算作「豪宅」,而市中心地段的房子,面積可以非常 小,但仍有可能成為普通人消費能力之外的「豪宅」。

調控造成混亂

  一般而言,世界各國住房發展分為「解決房荒」「擴大住房面積」「提高住宅質量」「社區協調和匹配」四個階段。事實上,主要發達國家早就將滿足住 房需求的重心從注重數量轉向提高質量,但中國長期卻面對著住房數量供應不足的矛盾。

  上個世紀60年代,原建工部向決策層提出「解決房荒」問題。至1990年,城鎮人均居住面積水平方從建國初期的4.5平方米提高到1990年的 7.1平方米,進入擴大「住房面積」階段。但當時全國仍有無房戶和住房困難戶800萬戶,佔全部城鎮人口戶數的25%,其中50萬戶人均居住面積在2平方 米以下。

  提升人均住房面積一直是住房市場監管者的主旋律,標準一再提升。2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部提出小康社會居住的21項指 標,規定城鎮人均居住面積35平方米、每套住宅平均面積在100平方米-120平方米左右。城鎮最低收入家庭人均住房建築面積大於20平方米,保障面達到 98%。

  不過,上述政策目標很快便遭遇房價的飆升和連續的樓市調控政策。面積、價格作為可量化的指標,成為政府調控的工具。在2005年房地產調控政策 中,「普通住宅」作為中央著力引導的住房類型被首次提出,並在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面,給予優惠政策支持。

  為了引導住房消費結構,政策規定普通住宅的標準是「住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別 土地上住房平均交易價格1.2倍以下」。並允許各省單套建築面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

  一位接近住建部人士解釋,這三項指標主要參考的是面積。其中容積率大於1.0,是為了推廣土地利用高密度、集約化的社會目標;120平方米是綜 合考慮了人均住宅面積、戶均家庭人口、現有住房存量、普通商品房、小康社會目標等多重因素。考慮到各地的不同差異,所以設定了20%的浮動空間。

   北京則據此制定了「小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下」的普通住宅 標準,並承諾「各土地級別住宅平均交易價格」要依據「上年住宅平均交易價格」確定「每年公佈一次」。

  但因調控效果不彰,決策者隨後進一步下調面積指標。自2006年6月1日起,國務院重下文件要求「凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面 積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」,即引發業界諸多議論的「90/70政策」。

  這一面積標準顯然與此前140平方米的標準相左。在任志強看來,現行以價格評定普通住房的標準是中央和地方政策博弈的結果。他分析,自此,為了 迴避140平方米的面積尷尬,北京、上海等城市開始弱化面積標準,而是將「超過多少錢就不算普通住房」的價格指標作為主要參照系。

  不少業內人士也認為,在90/70政策出台後,北京普通住宅界定標準中的容積率、面積指標實際上已經「形同虛設」,因為「房價快速上漲,普通工 薪階層能買得起的大多是90平方米以下的中小套型」,價格成為主要參考指標。

  上述住建部人士則對財新《新世紀》記者表示,90/70政策不是對2005年調控政策的否定,但他承認,標準並不完善,但出於調控目標的考慮, 總要有參考指標,為稅收、金融優惠政策提供依據。

與需求錯位

  其實,對於相當數量的消費者而言,即便是套均90平方米的面積也很難滿足實際需求,何況規定的標準僅僅是建築面積,並非使用面積。但這部分需求 到底有多大,目前市場監管者並未發佈過相應的數據。至於標準劃線的確切依據,至今也未見到明確的官方解釋。

  當代節能置業股份有限公司總工程師陳音對財新《新世紀》記者分析說,他認為普通住宅標準很難用簡單的面積指標或價格標準來限定。「普通住宅的設 計標準其實是更廣意義上、社會學層面的事情,就是人對居住的要求是什麼?」陳音解釋說,要制定這樣一個標準,應基於廣泛的社會調查,瞭解快速變化的中國人 口結構、家庭結構、工作生活模式、城市社區形態等因素,看看現行住宅設計標準需不需要做些改變。

  現在「兩室一廳、三室兩廳」幾乎是所有住宅設計的定式。但一般三居室的面積或價格往往與目前政府所定的普通住宅標準不符。對此,陳音說,在歐美 等國家並不需要設定專門的普通住宅標準來調控消費結構,市場選擇會讓開發商更傾向於建設市場需要的住宅套型。他以在國外考察的見聞為例說,瑞典沒有規定什 麼是普通住宅、沒有統一面積標準,但絕大部分的住宅設計都不約而同是100—120平方米左右,趨勢是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是 100平方米,到馬爾默可能就是120平方米,總體上大部分住宅都比較緊湊,是面向普通家庭的。

  陳音說,中國住房市場發展不成熟,不夠理性,在這一階段,政府通過稅收優惠引導中小套型住房建設方向是正確的,但最好的方式仍是由市場去選擇, 政府過多干預市場會讓市場信息失靈,扭曲市場供求關係。

  實際上,將目標定為持續提高居住面積的同時,功能質量標準亦開始受到決策層重視。在2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部從居住功能 角度,提出「到2020年住房從滿足生存需要,實現向舒適型的轉變」目標,要求基本做到「戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全」。只不過,在隨後 的調控中,面積和價格成了壓倒性標準。

  與中國出於調控目的設定普通住宅標準不同,日本、歐美等地則更側重按功能制定居民基本住房標準。

  長期研究國外住房政策的旅日學者王琋慧告訴財新《新世紀》記者,日本在「二戰」後處於住房短缺階段,政府制定了滿足基本需求的住房標準,如餐 廳、客廳一體化,兩個人共用一個房間,但要有「廚房、衛浴等基本衛生條件」。

  在美國,1949年的住房法案提出,讓每一個美國家庭,包括最貧困的家庭,都能在適宜居住的環境裡擁有一個舒適的家。「舒適的家」最初含義是 「必要的住房設施、不擁擠的住房空間」,如完備的排水設施、每間住房居住人數不超過1.5個人等,並隨著經濟發展標準不斷提高。

  中國到底應該制定什麼樣的普通住宅標準?任志強曾撰文指出,隨著收入差距拉大,中國住房轉入增量階段時,尋求住房高質量的消費和殘留解決住房困 難的問題同時湧現出來。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問題尚未完全解決,另一方面追求擴大房屋面積和追求高質量房屋消費的需求同時衝入市場。

  他認為,這要求中國從特殊情況出發,不僅要建設用於社會保障的最低水平的「住得下」住房,還要有滿足住房需求擴大的「住得開」住房,以及用於滿 足高質量生活要求的房屋。否則,數量雖然短期提升,未來仍將不得不面對住房結構性的短缺。

  全國人大財經委副主任委員吳曉靈曾公開呼籲,政府根據中國社會經濟發展與資源承載能力,確定一個「質和量統一」的居民住房目標,從數量上可以人 均30平方米-35平方米,質量上基本做到「戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全」。

  針對當前普通住宅標準的尷尬,中國社科院學者丁一認為,享受優惠政策的普通住宅標準應從保障基本人權著眼,儘量將所有具有剛性需求的購房主體納 入這一優惠政策範圍之內,政策制定不宜過於嚴苛。且因為房地產市場價格的波動,住房平均交易價格應該每年及時調整公佈,且不排除在房價上漲幅度過大時進行 臨時調整,以保障老百姓的住房權。

  對於如何合理劃定土地級別或者確定區位係數,丁一認為,不妨採取公共聽證程序,廣泛吸納公眾參與,真實反映老百姓的需求,更科學更細緻地制定政 策標準,以保障公平。

  財新《新世紀》實習記者王箐豐對此文亦有貢獻

  

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