仲量聯行：加辣無阻樓價漲 料明年升5%
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GS(14)@2016-11-29 07:22:38【明報專訊】政府近期推出新辣稅後，樓市交投隨即放緩。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平稱，由於市場累積一定住屋需求，且不乏具實力買家，加上按揭息率低，認為辣招對樓價影響不大。雖然住宅成交量將回落，預期明年中小型住宅及豪宅樓價將平穩，升幅最多為5%。
內房續與本地發展商爭港地
曾煥平認為，由於新辣稅政策存有漏洞，未有直接持有物業的投資者，仍可透過一份買賣合約購買多個住宅節省印花稅；此外，發展商又能提供現金回贈以抵消銷印花稅的影響，相信樓市將繼續由新盤市場主導，估計明年二手交投佔整體成交有機會跌至五成。
至於土地市場方面，該行估價部亞太區董事周若瑜預料，明年內地發展商將積極投地以擴充在港業務，本地傳統發展商則更著力競投新界及鐵路上蓋項目，土地市場競爭將持續激烈。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8982&issue=20161129
仲量聯行料樓價升5%
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GS(14)@2016-11-29 07:50:55【本報訊】政府本月加辣調高印花稅，仲量聯行預期短期內只會影響成交量，惟樓價仍會保持平穩上升，估計明年仍有最多5%升幅。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平指，因首次置業人士未受高印花稅影響，而政策亦存有漏洞，個別未有物業的投資者仍可大手掃貨，加上按揭利率仍低企，新辣招對樓價影響不大。雖然成交量回落，但預期明年中小型住宅及豪宅樓價將保持平穩，升幅最多為5%。曾煥平重申，政府多次出辣招後，打擊所有二手物業，業主更難賣樓，發展商會繼續以回贈方式抵銷印花稅的影響，未來住宅幾近只有一手市場。今年整體住宅交投中，二手市場只佔68%，遠低於2010年錄得的90%。相信明年二手交投比例有機會跌至僅餘五成。明年政府換屆，曾煥平認為由於有多項辣招，極其量只為樓市降溫，但未買樓的年輕人都不會受惠辣招而買到樓，「仍未上車嘅年輕人，都因為借唔到錢買樓而繼續上不到車，相信邊個做特首個情況都會差唔多」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161129/19848819
仲量聯行料今年樓價升逾一成
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GS(14)@2017-04-28 09:43:12http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1004&issue=20170428
【明報專訊】雖然政府於本月初收緊「一約多伙」辣稅，不過仲量聯行研究部高級經埋車永筠表示，儘管政府推壓抑樓市需求的新措施，新盤仍繼續吸引首置客興趣。由於多個大型新盤將於未來數月推售，近期二手市場交投反彈，今年全年住宅買賣將超過2016年錄得的54,700宗，除非金融市場急劇變化或出現其他外在衝擊，否則中小型住宅樓價將續升，預期今年升幅介乎10%至15%，較原先預期5%為高。該行又指新措施主要影響投資者，或轉而購買成交金額較大的單一單位，料勢將推高豪宅樓價。
新例4年 一手登記額首破2000億
一手住宅新例已實施4年，美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以過去一年（2016年5月至2017年4月26日止）計共錄20,186宗一手私樓登記個案，按年大幅回升約44%，創13年高；涉及金額2373.4億元創新高紀錄，較前一年更高出約66%。
仲量聯行：辣招反成樓市幫兇
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GS(14)@2017-06-08 07:57:38http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4114&issue=20170608
【明報專訊】樓市熾熱，外界有指現時與1997年情况雷同，不過，綜合市場人士看法，均認為現時樓市較1997年健康，並預期樓價在短期內沒有回落的可能，甚至預期下半年樓價會再升5%。
曾煥平：供款負擔佔入息47%
仲量聯行昨日發表《土地及住宅市場回顧》報告，提及香港回歸20周年以來，樓價較1997年高峰期高出75.9%。
仲量聯行董事總經理曾煥平（圖）表示，政府近年推出多項調控樓市辣招，反而成為樓市幫兇，實質上亦鋤弱扶強，把所有購買力推向一手樓，特別是有實力為買家提供按揭的大型發展商。他表示，樓價升勢只會沒完沒了，樓市唯一潛在風險，是政府再推出更多樓市措施，而今年上半年，整體樓價已上升9.1%，預期下半年仍有5%升幅。
對於不少市民都把現時樓市與1997年相比，曾煥平表示：「唔知點解要同20年前比。」現時平均按息僅2.25厘（1997年為11.25厘），扣除通脹後實際按息為0.25厘（1997年為5.55厘），現時供樓負擔佔入息比例為47%（1997年為100%），故目前樓市較1997年健康得多，唯一不同的是，目前平均樓價為每年家庭平均入息的17倍（1997年為14倍）。
世邦魏理仕：現况比97年健康
另外，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平亦表示，樓市現况比1997年健康，而1997年間的新供應每年平均2萬伙，買家全屬本地人；相對現時每年新供應約2萬伙，加上近幾年市場出現不少非本地買家，需求大於供應，令樓價向上。他預計，樓價短期內沒有掉頭回落的可能。
仲量聯行炮轟樓市辣招
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GS(14)@2017-06-10 13:07:03【本報訊】市場關注樓市會否重現97風險，仲量聯行董事總經理曾煥平昨日就大力批評政府的辣招就是樓市幫兇，令二手市場盤源鎖死，變相新盤幾貴都會買，將買家推向發展商把口。
將買家推向發展商
曾煥平昨日發表《土地及住宅市場回顧》報告時表示，香港回歸20年以來，樓價較97年高峯期高出75.9%，政府的辣招根本是將買家推向發展商，根本二手市場無盤源，變相新盤幾貴都會有人買，如是者，政府每一次出招，發展商一定好高興。他強調，現時樓市根本不危險，甚至是健康，只是二手市場供應被鎖起。而且至今年5月底，按揭供款佔私人住宅家庭入息比率47%，較97年的100%水平健康。他認為，樓市最不明朗的因素就是不知政府幾時再出招，樓市升勢料「沒完沒了」，未見到任何逆轉的原因。他料樓價今年將升10%至15%。至於土地市場，仲量聯行國際董事劉振江表示，今年所有政府招標出售的住宅官地全由中資奪得，香港地產商開始有土儲壓力，需要買地增土儲；中資在籌備資金多了關卡，令本地財團投地競爭力提高，有可能會令地價平穩甚至回落少少。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170608/20048375
地鐵通車 帶動胡志明市樓價 仲量聯行：去年樓價平均升7%
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GS(14)@2017-09-17 11:41:07【明報專訊】越南胡志明市近年發展迅速，相比起筆者在2011年到訪時，多了許多現代化建築，當地人表示，近年日本企業積極投資越南，城市規劃及基建也較之前有改進。胡志明市在今年底及明年也有不少新盤落成，加上預期最快明年地鐵通車，交通擠塞情况將得到改善，胡志明市吸引力自然提升。
明報記者 龍彩霞
第一太平戴維斯（Savills）銷售經理Romain Piasecki表示，胡志明市新盤開售都得到香港及中國內地買家支持，在越南購買物業要留意土地所有權，而外國人從發行所有權證書之日起最多擁50年所有權（在50年後可以再申請續期50年）。
外國人可獲50年所有權
越南上年經濟增長略為放緩至6.2%。該國於2016年初發生嚴重旱災，令稻米出口貨值下跌21.2%。雖然農業表現低迷，但反觀其他經濟行業仍然向好，其中工業及建造業顯著增長7.6%。外資企業對越南的投資意欲依然強勁，年內海外投資流入上升9%至158億美元的歷史高位。由於越南盾匯價穩定，年內兌美元匯價僅下跌1.2%，因此通脹仍處於可控水平。
不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀，預期受內需殷切及以出口主導的製造業帶動，今年仍會是區內表現最佳的國家之一。
根據亞洲房產網指出，雖然越南現在很大程度上仍然是未發展國家，但海外投資者應該注意的是，當地的有效人口超過9500萬，而其中60%的人口為勞動人口，加上平均年齡27歲，人口年輕，生產力高，意味越南可以有潛力及空間發展經濟。
新加坡人開始投資當地物業
同時，這亦代表越南地產市場將會繼續發展，無論是自住還是作為地產投資，這些勞動人口將會是下一批購買越南物業的潛力買家，2017年第一季在越南錄得新登記的外國直接投資升幅為77.6%。有報道指，新加坡人也因為越南物業價格低廉，開始在當地投資。政府亦正制定法律框架，以吸引更多海外投資。
越南自2015年向海外投資者開放房地產市場，仲量聯行報告顯示，高端和豪宅公寓住宅平均叫價分別為每方呎1585港元及2882港元。另外，Romain Piasecki表示，以去年該公司代理一些一手物業為例，今年升值了8%至10%，仲量聯行報告亦顯示去年胡志明市物業價格平均上升7.4%。
外地買家難承做按揭 可分3年付現
不過，Romain Piasecki表示，海外投資者在胡志明市買物業較難承做按揭，多數會以全現金支付，但可以3年攤付，首期為10%。當地人表示，現時每月收入500萬越南盾（約1718港元），需要與父母同住及節衣縮食，若可以有1000萬越南盾（約3437港元）則可以租樓，生活較舒適。Romain Piasecki指出，現時高端和豪宅公寓購買力主要是來自海外投資，或其他國家派駐當地工作的人士。要留意的是，在越南購買物業，外地買家須親自前往越南簽約，亦須在當地開設銀行戶口才能完成交易。
外資多於第二郡設廠 住屋需求料增
Romain Piasecki指出，胡志明市第一郡是越南首府的核心商業區，不過由於區域面積有限，少有新樓盤供應，愈來愈多新樓盤進駐第一郡隔河相望的第二郡，這是越南樓市近年的重要變化之一。第一郡與第二郡以西貢河相隔，連接兩郡的西貢河隧道（又名首添隧道）於2011年建成，令第二郡與第一郡之間交通極為方便。第二郡亦緊鄰西貢高科技園區（Saigon Hi-Tech Park）地處的第九郡，該區是海外投資設廠的熱門地，英特爾和三星電子在此均有設廠，增加了第二郡的樓市需求。再者，地鐵第一線及第二線也鄰近第二郡，未來交通料更方便。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20170915
仲量聯行：物業變「共居」 租金多兩成
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GS(14)@2017-11-22 12:10:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4764&issue=20171122
【明報專訊】樓價高企令「共居」成為社會現象，仲量聯行分析研究指，投資者如把手持物業改造成共居項目再出租，租金增幅料可近20%，租金回報或增加逾一成；該行研究部主管馬安平指，共居項目遍佈油尖旺、九龍城等區，而鄰近大學地區更是共居熱門點，因可吸引大學生入住，而共居風氣已蔓延至豪宅區，如壽臣山，專攻年輕專業人士。
年輕專業人士學生為主要租客
馬稱，現時共居項目的租金由每月2800元（單人牀位）至每月約2萬元（小型單位）不等，共居住客主要為年輕專業人士及學生，因他們置業能力較低，亦未能享用公屋，推算目前約有5.85萬年輕專業人士、與6.8萬名本科生及研究生，需與家人居住或在私人租賃市場租屋。
仲量聯行研究認為，以一幢可提供72個單位的住宅為例，假設各單位面積約150方呎，各單位月租約7000元，每月租金收益約50萬元，料租金回報率約3厘；若投資者把物業改造成共居項目，每單位居住2至3人，推算可提供約150個牀位，而各牀位租金約4000元，每月租金收益可增至60萬元，即租金收益提升兩成，而回報率料可增至3.4厘，回報率增逾一成。
據了解，投資者通常會把舊樓，或兩三星級賓館改裝成共居項目，而改裝舊樓可帶動更高的租金上升勢頭，因舊樓原租金偏低，而且樓底較高（至少3.5米或11.5呎），可放置高架牀，提升空間使用率。另較小型酒店及賓館，由於只需作少量改動，亦適合改成共居項目。
舊樓具一定改裝優勢
另有市場人士指，現時有香港大型發展商亦考慮將舊樓改造成共居物業。馬安平認為，共居價格相宜、而且能解決年輕人住屋需要，既不用與家人居住、也不用與人合租單位或住進劏房，而共居與劏房不一樣，因共居設有共用空間。不過，投資在共居項目仍有潛在風險，馬安平指現時實用200方呎以下納米樓新供應增加，月租可低於9000元，租金水平與共居項目相差不算大，對共居項目的需求或會下降，另共居項目租期較短，可能會影響投資者的現金流。
明報記者 徐愷婷
仲量聯行：明年樓價或升兩成
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GS(14)@2017-12-18 03:35:17【明報專訊】有外資代理行對明年樓市樂觀。仲量聯行董事總經理曾煥平表示，今年樓市以一手為主導，每月成交量維持於1594宗，二手成交量卻持續偏少，首10個月平均每月3462宗，比2003年SARS時期還要低7.9%。不過他預計，市場未來對中小型住宅需求仍強勁，預計明年住宅樓價將最少上升10%，若豪宅新盤銷情理想，升幅或可達20%，預計樓價400萬元或以下的盤源將進一步減少。
戴德梁行預期豪宅跑贏大市
至於投資市場，曾指，2017年以甲廈的價格升幅最高，按年升17.5%，主要受中環美利道地皮以高價出售有關，預計甲廈價格明年將升10%。另今年工廈買賣亦活躍，政府有意重啟活化工廈政策，令不少投資者重投工廈市場，預計工廈價格明年上升10%。仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷表示，中環甲廈寫字樓租金於今年首11個月上升5.2%，超越2008年高位1.5%，中資企業對中環寫字樓的需求殷切，帶動中環甲廈租金上升，惟部分租客因租金上漲而遷往港島東及九龍東。雖然如此，中環寫字樓空置率偏低因素下，預計中環甲廈租金於明年仍有5%的升幅。
此外，戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，現時經濟穩健，失業率低，預計明年上半年整體樓價再升10%，豪宅市場則會跑贏大市，明年上半年將升10%至15%。美聯住宅部行政總裁布少明表示，看好明年樓市可延續升勢，主要由於低息環境持續、「父幹」購買力未見底，以及「新香港人」誕生帶來需求新血。他又預計，二手樓價「高處未算高」，明年有力更上一層樓，全年升5至10%，再創有紀錄以來的高位。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6600&issue=20171212
仲量聯行倡警校遷大灣區 釋地建屋
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GS(14)@2018-07-11 12:30:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9897&issue=20180711
【明報專訊】為紓緩困擾本港的住屋問題，社會各界現正進行「大辯論」之際，外資代理仲量聯行更有「破格」建議；該行董事總經理曾煥平表示，除了填海和發展新界棕地外，當局亦可考慮將現有的政府用地改變用途；他指出，佔地18公頃的黃竹坑警察學校，相等於大約200萬方呎，如提高地積比率，而又以按興建面積600方呎單位計算，初步推算可建13,000個單位，可紓緩新供應不足的問題，甚至指出：「警校是否一定要在黃竹坑？或可以將警校搬到大灣區。」
批評空置稅「打錯人」
此外，他認為政府推出空置稅是「打錯人」，因為目前約9000個一手空置私人住宅中，對民生影響較大的中小型單位其實只佔少數，空置率較高的主要是豪宅盤，因此，發展商寧願將豪宅空置而不會以低價賣出。
料下半年樓價升勢放緩
曾認為，新空置稅項推出後，符合一般市民承擔能力的中小型單位，供應量亦不會大幅增加，因而可謂「打錯人」。同時，發展商為避免空置稅，會將豪宅盤租出，預料豪宅盤在租務市場供應量會上升。
另仲量聯行發表下半年樓市展望報告，本港樓價於上半年有8.6%升幅，相信下半年樓價升勢將會放緩，全年升幅則維持10%至15% ；甲級寫字樓租金上半年整體上升3.6%，由於中資和跨國公司對寫字樓需求持續，預料全年寫字樓租金將上升5%至10%。
明年樓市預測 最悲料跌25% 仲量聯行：10年升市結束
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GS(14)@2018-11-14 14:33:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5741&issue=20181114
【明報專訊】面對中美貿易戰及股市波動等不利因素，近月樓市開始回調，仲量聯行作出市場最悲觀預測，該行指10年升市確認結束，明年底前樓價將跌15%，若中美貿易戰惡化，樓價更有機會下跌25%之多。
明報記者 林尚民
年底前業界開始對明年樓價進行預測，市場普遍預期明年樓價將跌10%至15%不等。事實上，若參考差餉物業估價署公布的樓價指數，2016年3月至2018年7月，本港樓價已連升28個月，累升達45%，撇除在8、9月份樓價指數累跌兩個月共1.51%，若樓價一如仲量聯行預期再跌25%，不但抵消28個月逾半升幅，樓價指數亦將重返2016年第三季水平（見圖）。
相當於抵消28個月逾半升幅
仲量聯行董事總經理曾煥平（圖）表示，中小型住宅樓價自金融海嘯後已上升2倍，並超越1997年高位63%；不過，經濟前景未明已令中小型住宅樓價在連升約28個月後，於過去2個月下跌逾1%。由於中美貿易戰加劇對香港經濟及樓市的打擊，加上內地經濟增長放緩，預期香港樓價於明年底前下跌15%，香港長達10年的樓市上升周期已告完結，若中美貿易戰惡化及股市持續下滑，住宅樓價跌幅或會高達25%。
各類物業中，曾煥平指，除供應罕有的超級豪宅「不可用常理估計」外，其餘物業都會受到影響，當中供應量多的地區及細單位抗跌力最低，更形容「200幾呎納米樓根本是有問題，扣除牆身、平台等面積，實際可用只有約100呎」，故若要賣出「納米樓」，可能要更低價。
交投低迷或令樓市「硬着陸」
曾又指，為冷卻過熱的樓市，政府已推出調低貸款與估值比率、額印、買家印花稅等一連串的樓市「辣招」，不但已令物業成交宗數跌至歷史低位，並為樓市「硬着陸」構成重大風險。他認為，樓價已開始下跌，政府應盡快重新檢討過去數年引入的部分冷卻樓市措施，否則不但會加劇樓價調整，更會對本地經濟造成極大打擊，希望政府撤銷額印，檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率。
利嘉閣料明年樓價升5%
不過，部分代理行則較樂觀，估計農曆新年後樓市將會恢復平穩。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，年底前樓價將會較8月份高位下跌6%至8%，明年首季將繼續回調，但本港資金豐厚、以細價樓而言，減價一成多已有承接力，故預期到農曆新年後樓市將會反彈，期後平穩發展，故明年全年樓價或有5%升幅。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則表示，今年第四季樓價將下跌約5%，明年首季會再下跌5%，再長遠的樓價走勢，則要視乎中美貿易戰情况再作估算。
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