📖 ZKIZ Archives

當一個市場冇左秩序之後，喺會好大鑊，因為冇左清晰座標，好難炒上。

舉一個例。如果無晒炒家，市場由用家主導，咁明明某屋邨呢個月嘅呎價喺升左，但喺忽然間走兩間古怪屋出嚟；譬如一間漏水落樓下，用家唔敢買，驚孭鑊。另外一間改過間隔，用家睇唔慣，唔識改，唔敢買。咁佢兩間賣極賣唔到，仲減到低過市價，依然困死唔賣得。呢個情形，就會拖住成個屋邨嘅呎價。

咁價錢升又唔升得，處於膠著狀態，十分混亂。如果閣下呢個時間要攞層樓去賣，agent一定叫你低開：阿牛生，17座有間中層B，同8座有間高層A都喺$4500，都未走到，成兩個幾月喇，我地建議你都喺開四千三、四穩陣。

佢地冇講大話，的確喺咁，當然佢地唔會話你聽好多正常貨$4800都喺咁走，佢地淨喺想你開平啲同俾佢做獨家。

市場一遍混亂。

換轉以前，呢兩間嘢，一日之間就俾炒家接左貨，隔個禮拜已經裝修緊。Agent亦可以斬釘截鐵講明俾買家聽，無晒平嘢，新價喺比上個月貴$200一呎，全部四千七，四千八；大家就等創$5000呎價。咁賣嗰個又開心，買家又有信心，個市先會平穩向上。

個市咁先有鑊氣㗎。

無左秩序，市場要升，就好似玩堆沙咁；花好多心機都堆唔起，啲沙一堆上頂，佢就順勢從側邊滑番落嚟，堆極唔高，用好多沙同時間都唔堆得高。

當 然，沙夠多，個山丘都一定會堆得高，但喺就事倍工半囉。要等佢堆高就等到發霉，兼堆出嚟個沙丘浮嘅，冇料到嘅。堆得好好地，如果忽然間有啲小調整，因為冇 炒家頂住個價，同埋殺清啲平貨，三幾個業主一驚，一低開，咁就成條邨風聲鶴淚，因為幾個低價盤鐵一般的事實擺在眼前，要揾人買左佢又一時間揾唔 到，agent就算話俾啲用家聽：呢個超筍，唔合理咁平；反而俾人窒：咁又冇人擒擒青買晒佢？令人為之語塞。

如果有秩序，就等如攞啲沙去打沙磚，打實之後一塊塊疊起，好快就疊到好高。而且有乜依郁，有業主想走貨，又有炒家頂住個市，接左啲平貨，連小小調整風浪都唔覺，個價好硬淨咁向上。

沒有炒家的市場，同沙漠差唔多，不宜久留；千祈唔好擔水去灌溉。

1) 住宅樓難炒，啲資金去晒炒舖，炒寫字樓，同埋工廈：

冇錯，舖喺好穩陣，阿牛都承認，但喺貨疏同難炒嗰吓死呢。樓上幾百單位，樓下得一個街舖，你話有幾黔貴呢，不過正因為咁，亦都貨疏到冇得炒，唔可能做到你又炒，我又炒。而且炒舖屬高專業投資，要嘅錢又多，因為價碼大，按揭成數又少。

商 廈同工廈，唔多得舖幾多，而且炒唔起尤自可，炒得起就分分鐘俾政府，『同炒同閹』，咁一齊攞去抽稅，就立即死亡。大家諗諗，寫字樓租金如果貴到外資要撤 離，咁就影響香港嘅商業地位；你做政府，你會點？抽稅嗰吓嘢就已經抽緊，好似煮餸隻油鍋就已經燒滾鑊油，順便放多兩件落去炸炸，你話有幾困難喇。

                             * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

2) 遲啲樓價更貴，因為賣家要加埋增加左嘅成本落樓價度：

即喺咁，你話要娶老婆，後生時唔娶，人到中年，娶個四十幾歲嘅老妻，成本仲重呀，因為你外父額外養多左個女二十年，多花嘅米飯錢，胭脂水粉，衣服鞋襪，住宿費，交通費，醫藥費，全部要計晒落啲禮金度。你娶嘅老婆越老，禮金就越貴，因為啲成本轉嫁晒到你身上。

無賴啲講句：我好驚呀！

                              * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

3) 抽額外稅，屬暫時性質，見到成效就遲啲會撤消：

你唔駛幻想喇，冇可能撤消嘅。有兩個理由。第一，就喺我地政府決定政策喺超慢超保守，尤其喺已經實施緊嘅嘢，喺冇人會提出取消嘅。以前留落嘅嘢，好地地，有問題又冇人要負責，因為喺歷史遺留落嚟嘅問題；但邊個手痕攪佢，有乜依郁，就孭鑊孭到應，頭上嘅烏紗就喺咁先喇。

今次曾蔭權先生，手起刀落，夠膽推出呢條例，阿牛都超讚佢，有膽色，有承擔。推出之後，以後睇怕都冇人敢取消。

第二，就喺推出之後，業界都仲死頂，扮冇嘢，話個樓市仲頂得住。淨喺得阿牛一個斬釘截鐵，話今次死梗，其他人都一喺睇唔通，一喺扮冇嘢。咁即喺話俾政府聽呢招唔夠重喇，可以繼續，甚或乎再出多一兩招，打擊吓添都仲得。

所以話呢，中左拳就扒低，大大聲呻吟，扮死喇，仲扮冇事爬起身，咪棧俾人打多兩拳。

4) 個市仲升緊喎：

冇錯，仲有高價成交陸續做到，但喺你揸緊車，要煞車，都需要一段距離喇；何況樓市咁大個市場。1997年嗰次，咁大殺傷力，都冧市後平穩左幾個月先急跌喇，何況今次。

就算今次抽稅免強捱得住，息口遲早都要加，而加息喺今次樓市嘅終極死刑，呢個已經喺市場共識。所以到息開始加喇，你話個市點頂吖？

阿牛擔心今次個市嘅壞消息出得慢，出吓一個出吓一個，唔得乾手淨腳，反而個市跌得唔夠急；咁跟住個調整就可能會無比咁漫長，阻住阿牛嘅下一步入市行動。

假如邊個認為樓市仲有得玩，就等如阿牛前日講過，你個女朋友走去嫁左第二個男人；你仲喺度講：唔喺喎，佢對我仲有好感㗎，擺酒都有請埋我，又或者佢第二日離婚呢，又或者佢老公死左呢，我仲有機會㗎......

你話呢！

下面嗰幅就喺舊年同今年的中原cci，由去年嘅57點升到今個月嘅85點。舊年升16點，今年升12點。

如果冇估錯，個市就應該在高位徘徊一段時間先會回落。但喺回落時可能都會好急，可能講緊一個月跌十點八點咁多。

呢個轉折點，會喺明年年初嘅頭幾個月出現。如果各位仲有一間屋在手，又真喺想賣，咁呢兩個月就喺最、最、最後機會喇，唔好話阿牛冇發最後通諜俾你。

到開始跌嗰個月，基本上喺冇乜感覺嘅，淨喺會覺得好似忽然間個市『平穩』左，報紙亦少左『怨氣』，好似啲寫稿嘅對個市況滿意左好多咁樣。個實際理由喺因為賣家開始冧價，反而令到agent易做成左生意，亦因為咁，成交未必會萎縮好多，反而多番少少成交都唔定。咁因為報紙啲稿喺agent俾嘅，agent怨 氣少左，啲稿嘅怨氣都少左，而且有啲好優質嘅靚貨，因為價錢都頂唔住，多少有得傾吓，最後都成交到；而又因為正正喺優質靚貨，所以個價錢仍然不俗嘅。報紙 就最鍾意攞呢啲成交出嚟賣，因為報紙地產版就一向都歌舞昇平，報喜不報憂；咁『唔識睇報紙』嘅人，仲以為市況真喺轉為平穩，之前嘅壞消息已經消化晒，甚至 開始多番高價成交。一切都在平靜中『好轉』緊。

其實就似個人臨死前，好似好精神咁，講完一大堆嘢之後，停左一停。大家以為佢稍稍休息，一陣再講過……

跟住個ccl出嚟喇，大家大吃一驚，原來跌左好多。

大家聽過乜嘢叫『迴光反照』，大約就喺咁喇。

原來停一停，人已經死左。

首先喺大陸人。阿牛一早話過佢地會陪葬，而家仍然覺得佢地會陪葬。

佢地有錢唔表示佢地識得炒樓；佢地見過樓市熊市味吖？肯定未。

國內樓市未真正試過熊市；而90年代，00年代佢地又有幾多錢可以去全世界炒炒賣賣。當時佢地就算唔喺硑手砥足，亦只喺小康，邊有咁多見識；加上佢地唔多識英文，睇唔到英文書，更加吸收唔到鬼佬資本主義的種種腐敗行徑，更璜論要炒賣得出神入化。

正如阿牛早年炒賣英國樓，一樣掌握唔到，唔好話賺盡，連應得嘅都賺唔到；你唔喺地頭虫，唔生活喺嗰度，冇可能會得心應手嘅。

大陸人更危險就喺因為佢地心底裡仲有一絲絲自卑感，覺得輸少少認輸好肉酸，覺得自己而家有錢，啲物業要守幾年冇問題，頂得到。佢地唔知道：

⑴ 你頂到，香港人頂唔到，跌起上嚟唔喺講玩。

⑵ 跌市週期要好多年，機會成本opportunity cost極貴。

你娶錯老婆，阿牛唔喺懷疑你捱唔住嗰個女人，只喺你錯過晒你應該有嘅幸福啫。

佢地如果有睇阿牛個Blog就唔駛輸得咁慘。

睇嚟阿牛應該移師新浪網。

                            * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

跟住喺湯君明先生。

湯生九月開始已經話睇見名鑄天價成交，個市已經到頂。十月時更加話，已經肯定牛市完畢，只會賣，唔會買，直至市價開始下跌。

湯先生當然叻過阿牛；湯生玩到今年秋天先收手。阿牛2010年 成年未掂過樓；因為阿牛啲細炒，要買貨返嚟，化妝再賣，每個入貨出貨週期要成七個月。如果要十一月十九出埋貨，最後一批就唔可以遲過四月入貨；而且一個唔 覺意，出唔切貨，輸一件就可能賠上之前兩三件嘅利潤；所以你都唔好攪阿牛。阿牛得閒食吓川菜，跑吓步，旅吓行，扮吓狗，四圍聞吓索吓好過囉。

希望有一日，有機會可以同湯君明先生握吓手。

                           * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 

跟住喺估樓市嘅人：

                 一號，陸東先生，出親書都賣斷市，估樓價升。

                     二號，陶冬先生，未錯過嘅專家，估樓價升。

              三號，卓百德先生，香港通，管理物業基金，估樓價升。

                 四號，湯君明先生，話樓市到頂，唔買只會賣，估跌。

                                五號，阿牛，區區在下，估跌。

     四號同五號，有承擔，有魄力，為『銀』請命，請投四號、五號全票。