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投资香港地產：地產新形勢(二) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=4709

點解話個市瓜左呢？

好簡單，阿牛以乜身份講呢：炒家

咁如果在炒家立場已經冇得再炒，個市仲唔喺瓜左喺乜？

即喺好簡單啫，等如你去追女仔，人地女仔都同第二個男人結婚，咁除左喺『瓜晒』，仲可以喺乜呀？

當然，瓜晒唔喺真喺有人瓜左，亦唔喺個個冇晒幸福。你女友新婚燕爾，仲好開心，好甜蜜添；所謂瓜晒，喺純講我地自己，『我地冇晒運行』，『我地已經冇晒機會』，人地點，人地嘅事，唔關我地嘅事，因為我地已經一敗塗地。

如果你而家先恍然大悟：車，咁樓市唔喺瓜左，喺健康咁發展緊。

咁樣你同阿牛就有啲誤會，因為阿牛個Blog一向都喺講揾錢，講發達，樓喺用嚟炒，唔喺用嚟住嘅。呢度唔喺講安居樂業，唔喺『置安居』網站呀，大佬！

炒家點瓜法，基本上都唔駛阿牛解釋，因為政府將買賣成本加大咁多，基本上揾唔到食嘅喇。

樓市市場上一向都存在著幾類人，包括炒家，用家，大陸人，無謂人，等等等等。而家忽然間話短線炒家，全線絕跡，咁成個市場嘅生態環境，就完全變晒，個成交亦少左三份一。阿牛都相信，市場嘅大概三份一交易，喺炒家做嘅，而佢地喺最進取，亦喺在市場維持秩序的一群。

例如炒家經常有的行為，就喺買晒啲平貨；譬如說，$5200一呎的某屋邨的海景單位，全部吸納，又$4800一呎的山景亦全部見貨就買。咁樣叫做『一浸』。

所以當任何其他買家賣家在當時入市，都要迫著接受呢個『時價』，此之謂秩序也。亦因為有秩序，樓市先可以拾級而上。但喺如果冇晒炒家，換轉來說，就從來都冇用家咁樣買樓，用家一定喺揀啱自己的呎數，坐向，間隔等等，先決定買邊間；喺睇吓邊間鐘意，而唔喺單單睇價錢嘅。

當市場上冇左短炒炒家之後，個市場遲啲就會漸漸出現越嚟越多嘅『古怪盤』，就喺平又平過人，點睇都睇唔到佢有乜唔妥，但喺賣極都買唔出嘅樓盤。

好簡單，就喺用家睇極都唔啱嘅貨，agent亦揾唔到炒家接貨，因為根本冇炒家。賣樓，變成要講彩數，冇晒『商品』意味，變左有『藝術品』意味。

記得阿牛一九九幾年去倫敦第一次買樓，就見識過咁嘅情形。當時英國樓市在谷底，一個炒家都冇，阿牛亦除左香港樓市之外，乜都未見識過，根本唔知道一個『冇炒家』嘅市場會喺點嘅。

阿牛睇中一層在Kensington嘅apartment，隔條馬路就喺肯盛頓皇宮，即喺戴安娜皇妃屋企；而嗰間屋又四正，又夠大，但喺唔合理咁平；阿牛就懷疑agent整蠱，有景轟。於是盤問個agent，而個agent亦答得巧妙：

“Although it is near, but it is not part of the Palace, so it is reasonably priced, it has been on the market for a few months and the landlord had just further reduced. It happens all the time here in London.”

『物業雖然臨近，但始終不是皇宮的一部份，所以只賣平民價錢，而且已經放售了幾個月，乏人問津，所以業主剛又減了價。倫敦這裡經常如此的。』

結果阿牛買了它，後來不知幾肥仔。

但個agent句說話，阿牛就到今時今日先完全明晒。

去執呢啲平嘢，而個市場正逐漸走出谷底，就梗喺好喇。

但喺，如果個市場剛剛開始走入咁嘅谷底，咁就慘過去絕情谷囉。