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全台最大住宅聯合開發案美河市，在去年十二月遭監察院糾正後，交屋進度陷入停擺。眼見距交屋期限只剩三個月，一紙糾正案文，賠上的不只是一千六百戶住戶的權益，還可能使日勝生成為第一個因聯開案與住戶對簿公堂的上市建商，最高賠上兩百億天價。

位小碧潭捷運站上方，基地綿延河岸一公里的美河市，因其案量龐大、總戶數達兩千兩百戶（包含北市府分回部分），向來是新店當地的指標建案。

自二○○七年預售以來，因捷運宅具交通優勢、相對抗跌保值，預售成交價從當年的每坪三十一萬，一路漲到四十六萬，面河景觀戶甚至有五十萬以上的行情；長銷三年後，於二○一○年宣布完銷。不過，直到去年為止，幾經轉手，市場甚至出現六、七十萬開價，較六年前狂漲一倍。

一坪現賺三十萬，不僅讓人眼紅，也因此引來監察院注意，導致今日危機。有建商因此直言：「以前賣不好的時候不查，現在監察院看日勝生賺大錢了才來糾正！」

違約金以日計算一旦遲交，兩百萬天天付

依據美河市的預售屋契約，今年九月十五日為最後交屋期限。若以業界一般交屋需三個月計算，最晚，日勝生須在六月十五日取得土地產權、進行交屋過戶，若遲至九月中仍未移交，則罰款以「天」計算，三個月後，住戶將可提出告訴。

契約寫明，每遲交一天，日勝生就須付出住戶已繳款項萬分之五的違約金；若以日勝生總計分回約兩百億、目前已收頭期款兩成計算，每天，日勝生要付兩百萬。

三個月後，若仍未交屋，住戶依法可提出解約，除退還款項，還可追加求償總價的一五％；也就是說，若全體住戶共同提出告訴，日勝生不但拿不回超過一百六十億的建造成本，還須賠償三十億，倒賠近兩百億。

因此，六月十五日起，只要一天無法交屋，日勝生離鉅額賠款的夢魘，就更近一步。只是，交屋期限未到，美河市的延宕，已經對日勝生財務開始產生負面影響。

二○一三年第一季，因美河市近兩百億的營收未能如期認列，日勝生每股稅後虧損○．三二元，每股淨值更從二十四．三四元降至九元。原本預計可為公司每股稅後純益貢獻十元的美河市，竟變成看得到、吃不到的金雞母，日勝生的心急可以想見。

擔保金要三十五億市府解方，引爆決裂危機

一名券商研究員分析，若交屋拖過九月中，日勝生還沒進入訴訟，現金流量便可能先出現緊張狀況。他分析，目前日勝生在手現金十九億六千四百萬，到了第三季將有一筆六億五千萬的現金股利支出，若再扣除估算約十億的營運資金需求，約僅剩三億可運用。

加上日勝生副總經理周惠玉明確指出，除美河市，今年沒有其他可完工認列的建案，可以推論，將今年營收孤注一擲、全賭在美河市上的日勝生，若九月中開始天天繳罰金，現金壓力將逐日攀高。

六月十五日，美河市的定時炸彈開始倒數，而將日勝生逼入財務險境的，就是台北市政府。

有鑒於美河市案進入調查階段，台北市政府不願將土地產權移交給日勝生，導致交屋時程已拖延半年，一千六百戶始終無法正式入住。五月十六日，台北市長郝龍斌在議會備詢時，提出解方：若日勝生提交該案公有地權值五○％、折合為三十五億三千萬的擔保金，即立刻移交土地。

郝龍斌口中的解方，卻是雙方決裂的導火線。同日，日勝生發出聲明，表示市府所提擔保金於法無據、金額過高，「我們簽的約都是白紙黑字、符合法規，怎麼可能現在又付三十五億，不合理！」周惠玉強調。

事實上，日勝生與政府關係向來密切，除美河市，手上還有永春E. A.T、信義18號、京站等聯開案，其他諸如合宜住宅、BOT、地上權案，也處處有日勝生的身影。也因此，其他建商評論，北市府此招相當「傷感情」，幾乎是逼日勝生上談判桌，「自己中箭、還拖人下水，」要對方一起承擔責任。

對三十五億三千萬的爭議，台北市捷運工程局表示不便對外回應。但是，面對這場不能輸、也輸不起的戰爭，日勝生已經做好準備。

號召一千六百住戶以戰逼和，成功重啟協商

五月十六日當週，美河市住戶皆收到一封署名日勝生董事長林榮顯的信件，信中將三十五億擔保金描述為蠻橫要脅，並強調近期會主動召開說明會，鼓勵住戶一起向市府爭取權益、要求盡速交屋。

商仲業者分析，日勝生深知「民氣可用」，因此極力聯合住戶、向政府施壓。而一千六百戶的可觀數字，也的確是目前最讓日勝生有恃無恐、十拿九穩的有利籌碼。

周惠玉不諱言：「一千六百戶，論人數就是文林苑的多少倍？如果抗爭，影響一定比文林苑大！」言下之意，暗示若北市府始終不放行，不排除美河市可能成為「文林苑第二」。

也許是「文林苑效應」發酵、雙子星弊案纏身，顏面盡失的北市府不願重蹈覆轍使然，據了解，雙方近日已私下重啟協商，日勝生甚至表示為加速交屋，已經備好三十五億的資金。

這三十五億，是開啟雙方談判的門票，卻不表示日勝生願意認輸，「『擔保金』的存在還是不合理，況且一次付出三十五億，對財務影響很大，我們會盡力協商。」周惠玉說。

房產專家Sway（鄭詩韋）批評，日勝生搞民粹，以戰逼和，確實對弊案連連、大失民心的北市府有威脅效果，但是，為自己的利益捲入無辜第三者、刻意造成政府與人民間的對立，也稱不上是有道德的做法。

看來，在美河市案件中，雙方各有盤算；而夾在其中的一千六百戶住戶，不只有家歸不得，更在不知情下成為談判桌上的籌碼，才是整起事件中最大的受害者。

【延伸閱讀】日勝生發信，籲住戶硬起來！

【延伸閱讀】監院提三大爭議 美河市陷圖利疑雲

一九九九年招標的新店機廠聯合開發案（住宅案名為美河市），自規畫第一天起便爭議不斷。去年十二月，監察院糾正此案，提三點質疑，認為市府有圖利建商之嫌：

建商報高建物成本，權益分配拿回七成，北市府真不知情？

一般合建案雙方權益分配多為五、五對分，但美河市竟依三（市府的土地貢獻成本）、七（日勝生的建物貢獻成本）分配。監察院指出，從日勝生提出的建物成本不難發現，同筆支出竟以「直接工程費」、「間接工程費」分別呈報，巧立名目，但市府卻採信、放棄自身權益。

低價徵收捷運用地，卻讓建商蓋出總銷二百八十億的住宅大案？

北市府以交通建設名義強制徵收土地，卻在原地主不知情的情況下，更改為聯合開發用地。不只如此，原九九．二四％的公有地，竟七成轉入日勝生名下、成私有地。監察院分析，徵收後將交通用地改為聯合開發用地，在法律上不被禁止、亦不被允許，但的確損害公平正義。

容積七倍大放送，地價卻比誰都便宜？

依一九九一年土地公告現值，美河市用地當年經土地鑑價，估算為二十七萬一坪。但監察院指出，若參考當年法令，該地容積率僅三四％，但本案實際開發後，容積率竟高達二四一％，約為七倍，地價、容積率明顯採計標準不一。（文●郭子苓）

每週五下班前，台北市政府各局處首長及其機要秘書的電子郵件信箱裡，都會出現一封來自市長室的「急急如律令」。

信裡是兩個列管追蹤表格，一個是市長交辦事項，另一個是市議員和里長們要求處理的事項。市長室秘書會在每週五，從Excel檔案裡的總表中，分別匯出每個局處該負責而尚未完成的項目，並提醒局處首長們「請來預約可以跟市長報告的時間」。

管事》市政重點全列管急迫、要事先辦，哪個局處打混都知道

如果某個局處打混，局處長收到的未完成追蹤表格就會越積越多；而柯文哲也可藉由檢視這些表格，了解各局處的工作重點與進度。

他要快速掌握市政，除了用先問結論、沒問題就決行的「結論式開會法」，還仰賴管理台大醫院外科加護病房近三百人時期，建立的三種電腦化管理表單，協助他管事、管人、管時間。

如前述追蹤表，每天早上七點半召開、由副市長和重要幕僚固定參與的市長室會議，以及每週二由所有局處首長參加的市政會議，就是市長交辦事項的主要來源。

截至一月二十六日，市長交辦的追蹤事項已經累計到三百零五項，而已經完成、結案的，只有三十五項。但其中「分數」越高的追蹤事項，完成度越高。

為大大小小的列管項目「打分數」，是柯文哲排定處理事情優先順序的方法。他與幕僚將重要性和急迫性各用四分來排序，最急迫、必須馬上處理的事情是四分，而重要程度基本上依據人命和金錢來判斷，造成死亡的事件如公安意外，涉及金額一億元以上的如大巨蛋BOT爭議，都是四分。

【圖表】第1張表》重要性評分表

人事的選任，例如世大運籌備正如火如荼的時候，卻發生體育局長出缺，因此重要性和急迫性也各是四分。

將重要性和急迫性的分數「相乘」，最高的就是十六分，亦即最優先處理。至於只得一分的事項，就有空再辦。

不過，凡事求快的他，對於追蹤事項並非草草結案。追蹤事項負責人向他報告解決方案後，大約有一半會被他打回票，得改進或重擬方案，到他滿意後才能結案。

除了柯文哲交辦的事，最近，市議員或里長要求各局處協助處理的事情，市長室也開始用類似的表格列管追蹤，實施兩天就列出二十六個追蹤事項。

【圖表】第2張表》事項追蹤表

管人》員工好壞讓數字說話同事互評，看出誰是人才或老鼠屎

喜歡數字管理，除了以「打分數」區分事情輕重，他也打算在市政府引進台大醫院時期的同仁相互評分系統，也就是他口中的「六七八制度」，做為年度考核員工表現的指標之一。

【圖表】第3張表》未來擬用台大醫院678制度表

柯文哲解釋，他發現會打別人低分的人比較多，因此在滿分為十分的情況下，取七為中位數，六分到八分代表中等評價。而低分的範圍大，造成負面效果較凸顯，也會使得領導人較注意負面評價。

互評方式是透過內部網路投票系統，若認為某個同事表現優秀到超過八分，或者差勁到低於六分，網路程式會自動跳入說明欄，要求打分數的人填寫理由，否則就無法完成評分。最後的評分結果，會讓被評者知道，但不會顯示誰對誰打幾分、誰填寫正負評。

台北市長辦公室主任蔡璧如解釋，網路投票快速、準確，又具隱密性，可提高同仁互評意願。她舉自己在台大醫院外科加護病房時期為例，護理師對醫師們的評分投票率就超過九成。此外，主治醫師和小護士沒有階級之分，都是一人一票，以避免官大學問大。

而且，不同的職務有不同的被評分項目，例如柯文哲認為主治醫師個人形象、管理能力、責任擔當、溝通協調這四項最重要，護理人員則是工作態度和工作能力。

要把這套員工互評系統引進組織龐大的市政府，最麻煩的倒不是網路程式設計，「我要先想好誰可以評誰，」柯文哲說。因為，必須要讓評分具有實際參考性，被評分人也要能接受其公平性，才能透過互評達到互相砥礪的效果。

根據台大經驗，這套互評機制下，分數高者，每年分數都高，反之亦然，主管很容易從中分辨誰是人才，誰有人望，誰是庸才與不合作者。

在挑選新進同仁時，他管理台大醫院團隊時採用的「○X△」投票法，也已在遴選局處首長時採用。做法是讓現有團隊成員都有投票權，對候選人打「○」代表一分，「X」是負一分，「△」是零分，最後統計投票結果。此方法會讓團隊選出最能被多數人接受的新成員，同時避免被討厭的人加入，目的在讓團隊能愉快共事。

【圖表】第4張表》新進人員評選表

不過，這種模式放大到專業領域更多元、人際關係更複雜的市政府，卻可能出現用人「小圈圈」、保守的結果。但他還是相信這套模式，最近的新任體育局長、廉政委員會開放六名自薦委員，也將用這方式由團隊評選。

管時間》公務排程統統上網未來想和市長有約，得通過效益評估

進入市府後，他前兩週最混亂的就是行程排定問題，因為每天湧進來的活動邀約、會面，數量是選舉時的五倍。於是，主掌市府第三天，他決定以後不跑紅白帖，接著訂出四個出席公務活動原則，包括：有助於市政推動、與行政業務有關、有利於行銷台北、能帶給市民正面能量；其餘邀約則不考慮，或歸為私人行程。

重視網路工具的他，除了要求首長行程全都用Google Calendar雲端分享，讓群組成員都能看到，目前也正在找人寫程式，要在市府網頁裡加入一個市長與一級首長參加活動的填表連結，包括府內人員安排首長行程，或民眾邀約首長參加活動，都須透過網路申請、管理，負責收案的人員還須填寫「活動效益評估」。

首長行程表e化，有利於公開透明，也便於查詢、內控，並進行資料統計，分析出哪些行程符合施政需要。

「柯式管理」進入市政府，各項數字管理，對內對外的透明計畫，正迅速展開。入夜後，市府辦公室的亮燈比例，也越來越高了。

土壤高度液化的台北市社子島，即將投票決定開發方案。此處為淡水河口沙洲，又屬洪患區，學者皆認為不宜開發，台北市政府及居民真的要與天爭地？

「水總要有地方去， 台北市社子島開發，洪水要往哪裡去？關渡平原、大度路以南都會被淹沒。」 一名地方政府官員提醒，社子島開發可能付出的代價；這也凸顯出社子島的問題，不只是當地居民的問題，或許全體台北市民都必須共同面對。

二月二十七、二十八日，台北市政府舉辦社子島開發i-Voting（電子投票），推出「運河社子島」、「生態社子島」及「咱ㄟ社子島」三方案。投票前一周，台北市市長柯文哲親赴社子島催票，並宣布新增「維持現狀」方案，回應近來「拒投」的聲音。

然而，二月六日台南震災剛震出全台土壤液化大危機，社子島正是高度液化區域之一，現存屋舍尚且有居住安全問題，更遑論讓人口倍增的三項開發方案，台北市政府此時推i-Voting，是否操之過急？

難題！

如何開發 三屆市長都頭痛位處北市西北側的社子島，是基隆河與淡水河沖積出的沙洲，面積約三百公頃，居民一萬多人，住戶約三八○○多戶。礙於限建法令，生活機能與發展停滯，在地人渴望改變已久。禁錮這區域的限建令，起於一九六三年席捲北台灣的葛樂禮颱風，河水暴漲吞沒社子島，淹水深達三公尺；七○年，社子島在「台北地區防洪計畫」中列為滯洪區，僅作農業用地或綠地，停發建設許可，自此限建四十多年。

過去三任市長各自推出開發案。陳水扁將面積一八○公頃的開發案，送交台北市都市計畫委員會審議；競選連任時，再提案將開發面積擴大為二四○公頃，但在選戰失利後撤案。而馬英九提出「社子島輕軌路線規畫案」，卻無下文。

郝龍斌則提出「台北曼哈頓」計畫，打算在沙洲上填八公尺高土方，耗資七百億元，最快七年完成填土，才可做後續建設。柯文哲上任後，一再表示，此案可行性極低。

「社子島問題在我任內若無法解決，未來五十年大概也無法處理。」柯文哲在社子島專案座談會上這麼說，再次展現外科醫師的明快性格，上任一年多即將開發方案火速推向公民投票這一步。

隱憂！

市府三方案 學者不看好

柯市府推出三種開發方案，看在專家眼中，根本殊途同歸，與郝市府方案的不同之處，也只是填土填得比較少。淡江大學建築學系系主任黃瑞茂直言，三種方案都要做基盤、堤防，而堤防下都留有空間、不會填實，等於創造出很大的地下室，「從建築學來看，創造了很多危險地景，這一空間如果淹水，很難清理。」再者，區段徵收可按面積配回四成，社子島居民若現在擁有三十坪房屋，僅能分回十二坪。黃瑞茂舉例，若將來新建住宅約五十坪，居民還得拿幾千萬元出來買足三、四十坪，「等於蓋章之後，大部分的人都無法住回到社子島了。」最後，也是黃瑞茂認為，市府始終沒回應的問題，「市府規畫圍牆底下要做成公共空間，還得找經費來維護；若因住戶比例不高、公設乏人使用、 維護情況也不理想，難保不會變成都市中陰暗的角落。」假使不做大規模開發，能否針對現存困境，對症下藥就好？其實，築堤保護後，地主可以原地改建，接水、接電、設門牌、建築修繕等都已改善；「現存的問題在於，有人想藉此發財。」不願具名的官員說。查詢內政部實價登錄，或許是憑藉士林區的門牌，社子每坪還有四十萬元行情。

從過去不少區段徵收案看出，一旦徵收，地價翻漲，原居民無力承購，還是投資客獲利。部分人士昧於當地土壤液化事實，堅持開發方案的容積率 (基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率) 不能僅有一六○％，恐怕也是此因。

出身社子的資深議員陳政忠說，補償條件太嚴苛、缺乏安置特別條例與容積率偏低，是當地民眾最關切的問題。市議員陳慈慧也說：「一九八八年八月一日以後的違建，不符現有法令的安置資格，卻占當地居民三分之一，是最怕無房可住的一群！」黃瑞茂認為，應有更多選項，且不見得都要開發方案，「假設多數居民無法住回去，我贊成採北市府顧問楊重信的主張，花三百億元、低密度開發，讓社子島變成一座公園。」「何時開發」是二十多年來北市府不變的思惟；然而面對越來越極端的天氣，讓社子島作為都市最關鍵的調節閥，或許也該成為選項之一。

撰文 / 陳柏樺