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樓價租金飛升,沒有能力的,被迫屈住工廠大廈蝸居。 上月底,有人報警指位於大角嘴一住宅單位遭人爆竊,被賊人潛入偷走兩部二手舊式電視機。 警方接報到場調查,駭然發現上址並非住宅,而是一幢達四十多年樓齡的舊工廠,工廠五樓單位廠去樓空後,被人改建成廿多戶板間房,然後以比同區便宜三成的租金吸引住客,於是一班低收入的工人、新移民、獨居老人及道友等便遷到廠房居住。 一宗單純的爆竊案,揭發現今香港,在地產商控制樓市下,邊緣階層如何在廠房板間房內,過着非人的蝸居生活。 上址位於大角嘴洋松街,五層工廠,外牆污漬斑斑、鋼筋外露,不時有石屎剝落。 一至三樓只有少數單位被租用作倉庫外,四樓已改裝成乒乓球室,五樓曾經是製衣廠,但如今整層則被人用木板劏成幾十戶板間房。由於工廠樓底夠高,單位更凌空加建閣樓;其中一個門口只有一米高,進入時必須彎下身子。 樓下工廠大閘長開,沒有保安,任何人均能進進出出,治安奇差。 兩層樓,全部木製板間房,僅有兩個小型滅火器放在走廊,上面標示已經過期。 領綜援等公屋 每間板間房門外均裝上鐵鎖,拍門沒人應門,終於等到一名老伯從其中一間出來,自稱姓張,七十歲,獨居租住其中一間七十多呎板間房,月租一千三百五十元。 張伯說在該處已住了兩年多,因為毋須按金,只須繳交一個月上期,所以吸引他租住。他每月領取一千二百多元綜援租金津貼,但板間房每月租金一千三百五十元,另加每月約一百元電費,租金津貼根本付不起。 「所以喺我份食用津貼二千五百元裡面撥多兩百幾出來交租,每個月交完租後,衫都唔夠錢買多件,沖涼液、牙膏都唔買,每日都係得七十幾蚊食用,而家買個飯盒都三十幾,得嗰雞碎咁多,你話點生活?政府啲官正仆街。」張怒氣沖沖地埋怨起政府援助太少。 他表示,住在該工廠的住客約有廿多戶,因可月租或日租,住客進進出出,都是低收入、失業或領取綜援的單身漢。 「乜人都有,所以個個鎖門,都唔知啲人係做乜?啲人周圍吐痰,丟煙頭垃圾,後樓梯經常有吸毒工具,如果我唔係尿急,要出來用廁所,都全日鎖埋門唔會出來。」張伯說。 木虱屎尿為鄰 工廠從後門進入後便是一格多人共用的廁所,門外傳來陣陣屎尿惡臭。昏暗走廊,一地雜物,天花外露的電線殘舊非常,卻被住客用來晾曬還滴着水的衣衫,一旦發生火警,後果將是不堪設想。 張伯指,工廠無人維修,老鼠出沒多,最叫他痛苦的,是木虱。 「我真係冇錢,但如果夏天唔買支滅虱噴霧,真係住唔到人,全身被咬到爛晒,我買兩支滅虱噴霧,用咗我百幾蚊,唯有兩日唔食飯。」張伯帶記者進入他的房間,一張床,一個櫃、一部舊電視。地上的電飯煲及熱水煲是社工送的,這便是張伯的全部。 其實張伯兩年多前已向政府申請獨居長者公屋,但等了又等,一直未有回覆。 兇惡包租婆 正欲向張伯了解詳情時,兩名男子及一名兇神惡煞、自稱收租婆的簡姓女子一衝而上,大聲喝斥記者不要搞事,還趕記者離開。 「我係呢度負責人,呢到事無大小都同我有關。你哋出去,呢度私人地方,你哋唔好搞事。」簡姓婦人喝斥記者立即離開,身後兩名大隻男子更惡形惡相大聲附和。 翻查物業資料,發現該工廠四、五樓單位均由伍福(又名伍時福)持有,五樓連天台是七三年以三十多萬買入,而屋宇署過去三年已最少四度向伍姓業主採取行動, 由○七年底開始,屋宇署陸續發現上址四及五字樓及天台有非法改建、僭建物等,遂曾多次發警告信、清拆令及三度釘契。但記者駭然發現伍福早於一九九四年已逝 世,業權在文件上沒有註明轉讓給誰人,只有在一份遺產文件上,指伍福部分資產傳給一名伍大華的男人,相信是他的兒子。 伍大華現居於何文田高尚住宅區,記者多次到上址找他,其工人均指他外遊不在香港。 單位三度被釘契,業主卻一於少理,「疊埋心水」租樓便算,而屋宇署又無權上門趕住客離開,更無法執行清拆令,故政府卻一直沒有任何方法可處理。 廠房住宅出租 其實,大角嘴舊式工廠大廈主要在五十年代興建,由於沒有裝置電梯,工廈未能成功轉型作寫字樓,加上日久失修,新式工廈租金現亦只需七至八元一呎,舊式工廠因此自然被淘汰,現今大多人去樓空。 根據《香港物業報告2010》指出,現時本港本來建作設計為工貿的廠廈,空置率達百分之十,當中百分之五十集中在觀塘、深水埗、大角嘴和葵青等舊區。 廠房空置,但乏人買賣,近年隨着樓價和租金不斷向上,廉價住屋需求極大,於是不少業主為了賺錢,約在六年前開始把工廈非法改建成劏房。「呢啲工廠根本唔會 有人買,其實業主都係等收購重建,平日與其空置係到,不如租俾人住賺錢,一間房一千幾,三十間一個月三萬,簡直發達。」一名地產經紀指出,工廈早年買入價 都是極便宜,租出回報極高,所以業主也懶理政府的釘契,一心一意賺取租金。 油尖旺區區議員陳文佑坦言,區內工廠違規改建情形嚴重:「單係大角嘴呢區,工廈變成住宅的房間都有百幾間,好多住客都係等緊公屋。而家租金昂貴,一間同區 細套房都要兩、三千,領取綜援或低收入人士根本租不起,因此呢啲工廠改建成的板間房有市場。」陳文佑說,工廈蝸居族亦將愈來愈多。 工廈業主四招對抗政府 屋宇署發言人指,如果發現業主在任何大廈進行違例建築工程(包括加建及改建),可根據《建築物條例》發出清拆命令。如果業主沒有在「清拆命令」所指定的日 期前清拆僭建物,屋宇署便會指示政府承建商進行清拆,並於其後向業主悉數追討工程費連監工費。屋宇署亦可根據《建築物條例》向該業主提出檢控。如不遵行法 定命令屬刑事罪行,最高刑罰為監禁一年及罰款港幣二十萬。 不過,業主一於少理,並採取以下方法對抗: 1. 工廈業主一般從不露面,不會高調透過地產代理有房出租,只會在報紙上刊登分類廣告指有房出租,用低租金吸引人租住。業主亦會着住戶不要開門給非住戶,以防被人查出改建。 2. 因為消防處、屋宇署及地政署等政府部門各顧各,沒有任何協調工作。如消防巡查時,如發現防煙門不合規格,只會着業主更換防煙門,就連內裡是非法改建的板間房亦不知,故業主亦一於少理。 3. 因為屋宇署無權入屋,部分業主採用「鎖門不開、釘契不理」的對策,屋宇署亦無符,業主繼續出租工廈劏房圖利。屋宇署發言人證實,業主拒絕清拆僭建物,單位又長期鎖門不開,屋宇署多次派員入屋調查都告失敗。 4. 當地政署介入事件,會派員到單位張貼告示,指地政署人員將會在指定日期到上址調查,此舉又是浪費時間,因住客會收到業主通知走鬼,到時逃過署方調查便可。 |
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我叫Joey,中文名洪翠玲。三 年前,我只是一個在太子聯合廣場開設「OP beauty」,賣水貨韓國護膚品的小老闆。當時每兩個月便要飛到韓國的零售店入貨,一個人拖着一個大喼,舟車勞頓,但每月只有三萬元營業額。加上從零售 店入貨,毛利只有三成,扣除租金,連自己人工都付不起,更莫說盈利。 我不想再墨守成規,希望可以有發圍。於是在韓國入貨時,順便在當地的專櫃「打躉」,花了一年半時間「飲茶灌水式」搭路,終於給我在當地遇上了生產護膚品的 廠家,讓我以批發價入貨。另一方面,我向在聯合賣衫的行家打聽下,知道近年人民幣升值,專營批發的荔枝角香港工業中心(香工)來了一大班來香港攞貨的大陸 水貨客,花錢入貨毫不手軟,故在大半年前,我決定兼做批發賺「人仔」。過去一個月,做了近八十萬元生意,淨賺十六萬元!大家近來說內地人是蝗蟲,但沒有他 們,我才頭痛。 香工最熱鬧就是星期一,一批批大陸客,晨早六、七時由深圳、廣州、無錫、西安甚至哈爾濱,拖着一個、兩個空的喼,搭火車、飛機來港「直踩」香工。來到已是 中午時分,為慳時間,他們會買飯盒蹲在大堂口食。食飽飯,他們開始逐間店掃貨。我在開鋪初期常在香工門口派傳單,即使我的店在五樓,也有不少大陸客順便 來幫襯。以前做零售,護膚品一支一支賣,一個月才有三萬元營業額。現在做大陸客生意,他們一次買三萬元貨,試過有客人一次過買二十萬元「人仔」的貨,以現 金找數。為方便他們掃貨,我索性在內地開了個銀行戶口,讓他們可直接入錢,免去兌換港紙的手續費。 從前香港人在內地入貨拿回來賣。但風水輪流轉,人民幣升值,加上內地人富起來,喜歡用「來路」貨,故不少大陸客來港入貨,回內地轉售。我有一個內地熟客, 學人「秘撈」做生意,獨沽一味向我買韓國BB霜放在淘寶網轉售,月賺五千元,好過他一個月人工。 冒險偷運水貨 他們買完貨後,會用衫把貨包好,拖到上水找運水貨的阿姐偷運過關。如此偷偷摸摸,因為根據內地法例,每件進口的產品,要徵收稅項之餘,又要申請證書,註明 生產地、存貨量。被海關發現走水貨,整批貨沒收,還要罰款。但錢作怪,他們不得不冒險。為了服侍這班貴賓,我聘請了一個內地新移民,以QQ跟他們溝通,他 與客人混熟了,客人可以電郵或電話先訂貨,讓我準備好,才來取貨。大陸人英文差,每次有新產品,我會把韓英對照的使用說明書,翻譯成中文版本送給他們,更 提議他們貼在貨架上。遇上內地客新店開張,我會抽空往內地,跟貨擺位。大陸客貪小便宜,因此每次幫襯,我便會送二十多袋試用裝給他們。我還接受客人買貨上 架後,一個月內賣不出,可以原貨退還。陳先生是我的熟客仔,他在廣州和廈門開門市賣化妝品,每兩個星期來入貨,每次花三、四萬元人民幣。他為免麻煩,有時 拿多幾個空喼,放在我的店,當他沒帶喼,我會免費提供紙箱,借架「車仔」給他拉返大陸。這些小恩小惠,對內地人來說,不過是理所當然,他們最終還是以價格 決定入貨。陳先生跟記者說,他發現我店售賣的貨品比其他店平二成。當然啦,為了降低入貨價,我花了不少心機。 五大暢銷貨 ^(每月計)包括太子、香工及銅鑼灣分店 好心有好報 以前我在聯合廣場開店,跟一般水貨店一樣,都是親自飛到韓國,在零售店入貨,賺差價及水腳,但這樣毛利最多三成,難以降低價格與行家競爭。我知道向廠家直 接買貨,入貨價較平才是出路。於是往當地入貨時,我額外花時間在專櫃「打躉」了解行情。我不懂韓語,韓國人不諳英語,最初有識韓文的朋友陪同,但「長貧難 顧」,其後我一個人走到東大門、南大門、新川等旅遊區的百貨公司護膚品專櫃,找個身上掛了能說國語牌仔的銷售員,還要專揀女性,因為韓國男人看不起女人。 我帶齊筆記簿、錄音機,記低每種護膚品的成分及用途。去得專櫃多,我發現有一班行政人員,明明在護膚品牌The Saem的專櫃見過,其後在Innisfree專櫃又遇到。我問一個與我投契,來自台灣的女銷售員,她說:「那是工廠的阿頭,韓國很多護膚品牌子,其實來 自同一間廠。」我立刻遞上名片,着她若知道下次「廠佬」出巡,麻煩通知我,我想直接向他們入貨。誰知這個台灣女子幾個月後,寄電郵向我說家中有事,問我借 三萬元港幣。我當然十分掙扎,她信得過嗎?但她連身份證副本都寄給我,我當賭一鋪,便匯錢給她。好心有好報,她不但還錢給我,從此更成了我的「二五仔」, 告訴我工廠的聯絡資料。 硬食「豬頭骨」 透過「二五仔」打聽,終於聯絡上廠家,但初時都是一些中小型工廠。雖則這班廠家會說英語,但相約他們傾生意時,我仍然膽戰心驚,他們很強硬,我一講價他們 便「發」,故最初我不敢講價,更要硬食「豬頭骨」。記得當初向他們買Etude House三千支BB霜,他們要求我兼買「責貨」的爽膚水套裝,共三萬元港幣,他們才把每支BB霜的價格減一美元,即足足便宜七、八元港幣。除了 Etude House,我還會向他們買入一些連卡佛等專櫃少有的新進牌子如innisfree、韓國人氣樂隊組合CNBLUE代言的Holika Holika等,原因是來貨價平,每件貨十多元,但我可以賣逾百元,毛利八成。不過,內地人始終喜歡大牌子,於是又入了些雪花秀,不過成本高,毛利只有三 成,因此我只花了十萬元入貨。 現時每隔三個月,我便會飛去韓國與廠家打交道,每次買成萬元一個的LV、PRADA手袋去「拉關係」。但韓國大男人主義,收到手袋仍不滿地說:「呢個我都 有啦。」我惟有跟他們道歉,皮笑肉不笑地說:「下次送新款的。」有時與廠商進餐,辣到我嘴唇如「孖膶腸」,仍死頂要話「唔辣」,其實都是希望下次來新貨 時,他們多給我幾元折扣。現時能夠直接向廠家入貨,比韓國的零售店入貨,每支成本平十多元。如一支雪花秀妝底霜,我賣三百七十元,比香港的專櫃平近四成, 比莎莎及卓悅平一成。我知道做批發賺得多,但入貨量大,故所需資金亦多。例如內地熱賣的Etude House BB霜,廠家要求每次最少要入三千支,一批貨最少逾十萬港元。為了多個途徑去貨,四個月前,我在銅鑼灣地帶開分店。幸好,去年初一個台灣客開護膚品店,竟 向我買入十八萬元貨,我要求他先落訂六成,然後再向家人借了逾四十萬元,才夠錢讓我走向批發之路。現時每月淨賺十六萬元,但我不會亂花錢,因為做批發,要 有足夠的彈藥,我每月會買入最少二十萬至五十萬元存貨,使有足夠的貨賣予突然「殺到」的大陸客。 韓國人嗌難賺 水貨韓國護膚品成行成市,同樣位於太子聯合廣場地下,亦有一家「韓潮館」,老闆是韓國人金先生。開業三年,「韓潮館」每月有十五萬元營業額,未扣除老闆人 工,盈利只有二萬元。金先生是一位操不純正廣東話的韓國人,曾到澳洲留學的他,除了懂韓文外,亦能說流利英語。他透過在韓國化妝品公司打工的朋友,以折扣 一成至兩成半取貨,再以貨品正價高約一成出售,毛利約三成半。他們認為香港人直接接觸廠家買貨是無可能:「韓國人英文好差,佢哋連email都要用韓文 打。」不過,他根本未試過亦未有打算向廠商直接入貨,他說:「我覺得未係時候,我諗嗰啲拎一次貨起碼都要幾萬蚊,我哋呢啲細鋪仲未做得到。」事實上,除了 在facebook開設專頁及在U Magazine上寫韓國旅遊文章外,他們在價錢競爭上,只以減價迎戰,相比Joey較為被動,金太Adie說:「愈來愈多人賣韓國化妝品,旺角都多咗好 幾間,以前價錢仲可以提高啲,而家賣得好平。」曾有客人表示其他店鋪賣得較平,令他們試過要減價一成半吸客。「唯有睇吓邊度可以降低成本,例如只用船運, 又會夾埋其他鋪頭一齊入貨,大量入就會平啲。」甚至為了一個小偷,而用膠紙封了部分貨架,令客人不能拿貨物上手看,「之前試過俾人偷走咗支雪花秀,唯有咁 做。」Adie說。 營業資料(12/2011)(香工) 營業總額:$780,000租金:$10,000人工#:$20,000入貨:$580,000雜費:$8,000盈利:$162,000#兩名全職員 工,未包老闆人工 開業資料(6/2011)(香工) 租金*:$30,000入貨:$200,000裝修:$20,000雜費:$2,000總投資:$252,000*兩個月按金,一個月上期 |
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二十五歲的周志釗(阿釗),時下典型愛hea又貪玩的 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42561
工廈變「綠茵場」踢出「錢途」
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工廈王子大反擊
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住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Bloggerhttp://homebloggerhk.com/?p=8979假設2014年再買物業,到時男友單名買,由於本身沒物業,借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間,再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的,不過要有合理的解釋原因,例如買樓比家人住,要書面說明此書,如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出,更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以,但現時因借貸收緊,證據同原因都要堅實些少。咁有人問,我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上,通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間,原因合情理絕有可能。另外提一提你,如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租,女友便沒自住樓係身,可以做九成上會。因看之重點,是申請人有否多於一間的自住物業。
至於三間都買上車盤,對於一般打工仔來說,已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬,有時七百萬都係上車格局,或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈,建議如果你沒搵生意經驗,又冇人帶路,你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆,如果你連老闆都未做過,咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面,你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既,就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢,即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭,話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%,係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修,再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面,最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客,冇消防樓梯,你話係咪搵黎攪?
所以初心者一定由住宅開始,你一定做過用家,而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐,佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做,消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法,可向舊樓及間房單位出發,相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下,市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下,舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩,自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高,但做運算及人生編排都做得好好,只要不一是大貪買入符合不來的單位,三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間,離供滿贖契還遠。 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=63187
屋宇署唔執法工廈業主瘋狂僭建鎖逃生門
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兩大新盤工廈鬥明渠
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工廈免費變身 明益富三代2016-10-13 NM
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工廈變遷1 : GS(14)@2011-01-08 16:31:042010-12-30 HT 在起居飲食當中,居住問題永遠是香港人的夢魘。大型發展商建樓愈建愈豪,中低下階層如何能解決棲身之所? 結果,工廈成為搶手貨。香港的藝術家一早進駐工廈,一解空間缺乏的痛苦,從畫廊、band 房到書室,一一出現在工廈的大小角落裏,為沉寂的工廈注入生命,堪稱是一股自然活化力量。 工廈見證了香港製造業的光輝歲月,隨着廠家紛紛北上撤走後,工廠地區一片死氣沉沉,猶如久延殘喘的老人。難得有一批年輕人拿着結他、畫筆、書本為工廈帶來彩虹,這本來是一件美事。 近年更有人把工廈改建成為套房,比市價低五成,成為低收入人士的「天堂」。當然,工廈變為各創意產業工作者的工作室還可以,如果成為變相住宅,則牽涉到安全防火問題,萬一有甚麼意外,後果堪虞。 日前香港一電視台拍攝到工廈內的套房現況,加建的廚房門外放置了一大堆家庭雜物,煲煲鑊鑊東擺西擺,的確令人擔憂其安全措施。 其實,空置的工廈變廉價住宅也無不可,只要能解決安全問題便是。既然香港土地短缺,為何不地盡其用?但有人卻指,這會衝擊住宅的租務市場。 近年香港的租金升是不爭的事實。市區一個普通屋苑三百多呎單位,也要八千多元月租;套房的呎價更離譜。 左看右看,在一幢舊樓間出多個套房,其實不比工廈那些變相套房安全。政府除指出這等套房的安全問題外,也必須承認因為香港的居住難題而催生了上述的情況。 只要香港人的住房繼續處於水深火熱之中,形形色色的居住方式將會此起彼落出現,這就叫做市場的無形之手。 香港人開口埋口表示要尊重這隻無形之手,到最後大家還不是為地產商的利益團團轉? 究竟港府的活化工廈政策又是怎麼一回事?(二之一) 2 : GS(14)@2011-01-08 16:31:40 2010-12-31 HT 變相住宅 特區政府年前推出活化工廠政策,讓發展商低價收購工廈翻新,以滿足多種用途。發展商當然在商言商,有申請蓋酒店者,也有改建商場者。總之,一切皆從「利」字出發,不過,我們還可以研究一下,商業利益如何結合市場中弱勢社群的需要,以達至皆大歡喜。 有人形容活化工廈目的雖以推動創意產業的發展,但結果卻造成文化大迫遷。工廈翻一番之後,呎價也翻一番,令艱苦的文化人無力負擔。 最近,我去看過一個活化了的工廈,搖身一變儼如服務式住宅。 每個單位除了設有獨立洗手間和淋浴設備外,還有會所,會所裏有游泳池、健身室、桑拿室和餐廳,二十四小時保安出入。 每個五六百呎的單位售價在一百萬元上下,聽聞有業主和租客索性以住宅居住,發展商標榜「工作生活一體化」。 細想之下,這或許真的能滿足市場一部分人的需要。 老實說,近年工作形態不斷改變,自由職業(freelancing)逐漸流行,特別是文化工作,靠接項目為生的個體戶成為趨勢。例如設計、繙譯、資訊科技、寫作等等,大多可以在家中工作。 Home office(家中辦公室)是這個世代工作的新方式。在外國,home office 絕對可行,人家房屋大,在家中工作更可免卻開車上下班,節省時間和能量,甚為環保。 可是,在香港,不少人居住在斗室,與家人同住,有小孩又有老人家, work from home 幾乎沒有可能。 在外租用商業大廈單位?租金很貴啊!住宅單位更不用想。但又不想在缺乏安全加上殘破的工廈工作,上述活化了的工廈的確是個選擇。 要知道,文化工作很難有固定的上下班時間,有時一趕工便日夜顛倒,能在單位過夜最好。當然,政府要管制不能濫用。(二之二) PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272478
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