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樓價租金飛升,沒有能力的,被迫屈住工廠大廈蝸居。 上月底,有人報警指位於大角嘴一住宅單位遭人爆竊,被賊人潛入偷走兩部二手舊式電視機。 警方接報到場調查,駭然發現上址並非住宅,而是一幢達四十多年樓齡的舊工廠,工廠五樓單位廠去樓空後,被人改建成廿多戶板間房,然後以比同區便宜三成的租金吸引住客,於是一班低收入的工人、新移民、獨居老人及道友等便遷到廠房居住。 一宗單純的爆竊案,揭發現今香港,在地產商控制樓市下,邊緣階層如何在廠房板間房內,過着非人的蝸居生活。 上址位於大角嘴洋松街,五層工廠,外牆污漬斑斑、鋼筋外露,不時有石屎剝落。 一至三樓只有少數單位被租用作倉庫外,四樓已改裝成乒乓球室,五樓曾經是製衣廠,但如今整層則被人用木板劏成幾十戶板間房。由於工廠樓底夠高,單位更凌空加建閣樓;其中一個門口只有一米高,進入時必須彎下身子。 樓下工廠大閘長開,沒有保安,任何人均能進進出出,治安奇差。 兩層樓,全部木製板間房,僅有兩個小型滅火器放在走廊,上面標示已經過期。 領綜援等公屋 每間板間房門外均裝上鐵鎖,拍門沒人應門,終於等到一名老伯從其中一間出來,自稱姓張,七十歲,獨居租住其中一間七十多呎板間房,月租一千三百五十元。 張伯說在該處已住了兩年多,因為毋須按金,只須繳交一個月上期,所以吸引他租住。他每月領取一千二百多元綜援租金津貼,但板間房每月租金一千三百五十元,另加每月約一百元電費,租金津貼根本付不起。 「所以喺我份食用津貼二千五百元裡面撥多兩百幾出來交租,每個月交完租後,衫都唔夠錢買多件,沖涼液、牙膏都唔買,每日都係得七十幾蚊食用,而家買個飯盒都三十幾,得嗰雞碎咁多,你話點生活?政府啲官正仆街。」張怒氣沖沖地埋怨起政府援助太少。 他表示,住在該工廠的住客約有廿多戶,因可月租或日租,住客進進出出,都是低收入、失業或領取綜援的單身漢。 「乜人都有,所以個個鎖門,都唔知啲人係做乜?啲人周圍吐痰,丟煙頭垃圾,後樓梯經常有吸毒工具,如果我唔係尿急,要出來用廁所,都全日鎖埋門唔會出來。」張伯說。 木虱屎尿為鄰 工廠從後門進入後便是一格多人共用的廁所,門外傳來陣陣屎尿惡臭。昏暗走廊,一地雜物,天花外露的電線殘舊非常,卻被住客用來晾曬還滴着水的衣衫,一旦發生火警,後果將是不堪設想。 張伯指,工廠無人維修,老鼠出沒多,最叫他痛苦的,是木虱。 「我真係冇錢,但如果夏天唔買支滅虱噴霧,真係住唔到人,全身被咬到爛晒,我買兩支滅虱噴霧,用咗我百幾蚊,唯有兩日唔食飯。」張伯帶記者進入他的房間,一張床,一個櫃、一部舊電視。地上的電飯煲及熱水煲是社工送的,這便是張伯的全部。 其實張伯兩年多前已向政府申請獨居長者公屋,但等了又等,一直未有回覆。 兇惡包租婆 正欲向張伯了解詳情時,兩名男子及一名兇神惡煞、自稱收租婆的簡姓女子一衝而上,大聲喝斥記者不要搞事,還趕記者離開。 「我係呢度負責人,呢到事無大小都同我有關。你哋出去,呢度私人地方,你哋唔好搞事。」簡姓婦人喝斥記者立即離開,身後兩名大隻男子更惡形惡相大聲附和。 翻查物業資料,發現該工廠四、五樓單位均由伍福(又名伍時福)持有,五樓連天台是七三年以三十多萬買入,而屋宇署過去三年已最少四度向伍姓業主採取行動, 由○七年底開始,屋宇署陸續發現上址四及五字樓及天台有非法改建、僭建物等,遂曾多次發警告信、清拆令及三度釘契。但記者駭然發現伍福早於一九九四年已逝 世,業權在文件上沒有註明轉讓給誰人,只有在一份遺產文件上,指伍福部分資產傳給一名伍大華的男人,相信是他的兒子。 伍大華現居於何文田高尚住宅區,記者多次到上址找他,其工人均指他外遊不在香港。 單位三度被釘契,業主卻一於少理,「疊埋心水」租樓便算,而屋宇署又無權上門趕住客離開,更無法執行清拆令,故政府卻一直沒有任何方法可處理。 廠房住宅出租 其實,大角嘴舊式工廠大廈主要在五十年代興建,由於沒有裝置電梯,工廈未能成功轉型作寫字樓,加上日久失修,新式工廈租金現亦只需七至八元一呎,舊式工廠因此自然被淘汰,現今大多人去樓空。 根據《香港物業報告2010》指出,現時本港本來建作設計為工貿的廠廈,空置率達百分之十,當中百分之五十集中在觀塘、深水埗、大角嘴和葵青等舊區。 廠房空置,但乏人買賣,近年隨着樓價和租金不斷向上,廉價住屋需求極大,於是不少業主為了賺錢,約在六年前開始把工廈非法改建成劏房。「呢啲工廠根本唔會 有人買,其實業主都係等收購重建,平日與其空置係到,不如租俾人住賺錢,一間房一千幾,三十間一個月三萬,簡直發達。」一名地產經紀指出,工廈早年買入價 都是極便宜,租出回報極高,所以業主也懶理政府的釘契,一心一意賺取租金。 油尖旺區區議員陳文佑坦言,區內工廠違規改建情形嚴重:「單係大角嘴呢區,工廈變成住宅的房間都有百幾間,好多住客都係等緊公屋。而家租金昂貴,一間同區 細套房都要兩、三千,領取綜援或低收入人士根本租不起,因此呢啲工廠改建成的板間房有市場。」陳文佑說,工廈蝸居族亦將愈來愈多。 工廈業主四招對抗政府 屋宇署發言人指,如果發現業主在任何大廈進行違例建築工程(包括加建及改建),可根據《建築物條例》發出清拆命令。如果業主沒有在「清拆命令」所指定的日 期前清拆僭建物,屋宇署便會指示政府承建商進行清拆,並於其後向業主悉數追討工程費連監工費。屋宇署亦可根據《建築物條例》向該業主提出檢控。如不遵行法 定命令屬刑事罪行,最高刑罰為監禁一年及罰款港幣二十萬。 不過,業主一於少理,並採取以下方法對抗: 1. 工廈業主一般從不露面,不會高調透過地產代理有房出租,只會在報紙上刊登分類廣告指有房出租,用低租金吸引人租住。業主亦會着住戶不要開門給非住戶,以防被人查出改建。 2. 因為消防處、屋宇署及地政署等政府部門各顧各,沒有任何協調工作。如消防巡查時,如發現防煙門不合規格,只會着業主更換防煙門,就連內裡是非法改建的板間房亦不知,故業主亦一於少理。 3. 因為屋宇署無權入屋,部分業主採用「鎖門不開、釘契不理」的對策,屋宇署亦無符,業主繼續出租工廈劏房圖利。屋宇署發言人證實,業主拒絕清拆僭建物,單位又長期鎖門不開,屋宇署多次派員入屋調查都告失敗。 4. 當地政署介入事件,會派員到單位張貼告示,指地政署人員將會在指定日期到上址調查,此舉又是浪費時間,因住客會收到業主通知走鬼,到時逃過署方調查便可。 |
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我叫Joey,中文名洪翠玲。三 年前,我只是一個在太子聯合廣場開設「OP beauty」,賣水貨韓國護膚品的小老闆。當時每兩個月便要飛到韓國的零售店入貨,一個人拖着一個大喼,舟車勞頓,但每月只有三萬元營業額。加上從零售 店入貨,毛利只有三成,扣除租金,連自己人工都付不起,更莫說盈利。 我不想再墨守成規,希望可以有發圍。於是在韓國入貨時,順便在當地的專櫃「打躉」,花了一年半時間「飲茶灌水式」搭路,終於給我在當地遇上了生產護膚品的 廠家,讓我以批發價入貨。另一方面,我向在聯合賣衫的行家打聽下,知道近年人民幣升值,專營批發的荔枝角香港工業中心(香工)來了一大班來香港攞貨的大陸 水貨客,花錢入貨毫不手軟,故在大半年前,我決定兼做批發賺「人仔」。過去一個月,做了近八十萬元生意,淨賺十六萬元!大家近來說內地人是蝗蟲,但沒有他 們,我才頭痛。 香工最熱鬧就是星期一,一批批大陸客,晨早六、七時由深圳、廣州、無錫、西安甚至哈爾濱,拖着一個、兩個空的喼,搭火車、飛機來港「直踩」香工。來到已是 中午時分,為慳時間,他們會買飯盒蹲在大堂口食。食飽飯,他們開始逐間店掃貨。我在開鋪初期常在香工門口派傳單,即使我的店在五樓,也有不少大陸客順便 來幫襯。以前做零售,護膚品一支一支賣,一個月才有三萬元營業額。現在做大陸客生意,他們一次買三萬元貨,試過有客人一次過買二十萬元「人仔」的貨,以現 金找數。為方便他們掃貨,我索性在內地開了個銀行戶口,讓他們可直接入錢,免去兌換港紙的手續費。 從前香港人在內地入貨拿回來賣。但風水輪流轉,人民幣升值,加上內地人富起來,喜歡用「來路」貨,故不少大陸客來港入貨,回內地轉售。我有一個內地熟客, 學人「秘撈」做生意,獨沽一味向我買韓國BB霜放在淘寶網轉售,月賺五千元,好過他一個月人工。 冒險偷運水貨 他們買完貨後,會用衫把貨包好,拖到上水找運水貨的阿姐偷運過關。如此偷偷摸摸,因為根據內地法例,每件進口的產品,要徵收稅項之餘,又要申請證書,註明 生產地、存貨量。被海關發現走水貨,整批貨沒收,還要罰款。但錢作怪,他們不得不冒險。為了服侍這班貴賓,我聘請了一個內地新移民,以QQ跟他們溝通,他 與客人混熟了,客人可以電郵或電話先訂貨,讓我準備好,才來取貨。大陸人英文差,每次有新產品,我會把韓英對照的使用說明書,翻譯成中文版本送給他們,更 提議他們貼在貨架上。遇上內地客新店開張,我會抽空往內地,跟貨擺位。大陸客貪小便宜,因此每次幫襯,我便會送二十多袋試用裝給他們。我還接受客人買貨上 架後,一個月內賣不出,可以原貨退還。陳先生是我的熟客仔,他在廣州和廈門開門市賣化妝品,每兩個星期來入貨,每次花三、四萬元人民幣。他為免麻煩,有時 拿多幾個空喼,放在我的店,當他沒帶喼,我會免費提供紙箱,借架「車仔」給他拉返大陸。這些小恩小惠,對內地人來說,不過是理所當然,他們最終還是以價格 決定入貨。陳先生跟記者說,他發現我店售賣的貨品比其他店平二成。當然啦,為了降低入貨價,我花了不少心機。 五大暢銷貨 ^(每月計)包括太子、香工及銅鑼灣分店 好心有好報 以前我在聯合廣場開店,跟一般水貨店一樣,都是親自飛到韓國,在零售店入貨,賺差價及水腳,但這樣毛利最多三成,難以降低價格與行家競爭。我知道向廠家直 接買貨,入貨價較平才是出路。於是往當地入貨時,我額外花時間在專櫃「打躉」了解行情。我不懂韓語,韓國人不諳英語,最初有識韓文的朋友陪同,但「長貧難 顧」,其後我一個人走到東大門、南大門、新川等旅遊區的百貨公司護膚品專櫃,找個身上掛了能說國語牌仔的銷售員,還要專揀女性,因為韓國男人看不起女人。 我帶齊筆記簿、錄音機,記低每種護膚品的成分及用途。去得專櫃多,我發現有一班行政人員,明明在護膚品牌The Saem的專櫃見過,其後在Innisfree專櫃又遇到。我問一個與我投契,來自台灣的女銷售員,她說:「那是工廠的阿頭,韓國很多護膚品牌子,其實來 自同一間廠。」我立刻遞上名片,着她若知道下次「廠佬」出巡,麻煩通知我,我想直接向他們入貨。誰知這個台灣女子幾個月後,寄電郵向我說家中有事,問我借 三萬元港幣。我當然十分掙扎,她信得過嗎?但她連身份證副本都寄給我,我當賭一鋪,便匯錢給她。好心有好報,她不但還錢給我,從此更成了我的「二五仔」, 告訴我工廠的聯絡資料。 硬食「豬頭骨」 透過「二五仔」打聽,終於聯絡上廠家,但初時都是一些中小型工廠。雖則這班廠家會說英語,但相約他們傾生意時,我仍然膽戰心驚,他們很強硬,我一講價他們 便「發」,故最初我不敢講價,更要硬食「豬頭骨」。記得當初向他們買Etude House三千支BB霜,他們要求我兼買「責貨」的爽膚水套裝,共三萬元港幣,他們才把每支BB霜的價格減一美元,即足足便宜七、八元港幣。除了 Etude House,我還會向他們買入一些連卡佛等專櫃少有的新進牌子如innisfree、韓國人氣樂隊組合CNBLUE代言的Holika Holika等,原因是來貨價平,每件貨十多元,但我可以賣逾百元,毛利八成。不過,內地人始終喜歡大牌子,於是又入了些雪花秀,不過成本高,毛利只有三 成,因此我只花了十萬元入貨。 現時每隔三個月,我便會飛去韓國與廠家打交道,每次買成萬元一個的LV、PRADA手袋去「拉關係」。但韓國大男人主義,收到手袋仍不滿地說:「呢個我都 有啦。」我惟有跟他們道歉,皮笑肉不笑地說:「下次送新款的。」有時與廠商進餐,辣到我嘴唇如「孖膶腸」,仍死頂要話「唔辣」,其實都是希望下次來新貨 時,他們多給我幾元折扣。現時能夠直接向廠家入貨,比韓國的零售店入貨,每支成本平十多元。如一支雪花秀妝底霜,我賣三百七十元,比香港的專櫃平近四成, 比莎莎及卓悅平一成。我知道做批發賺得多,但入貨量大,故所需資金亦多。例如內地熱賣的Etude House BB霜,廠家要求每次最少要入三千支,一批貨最少逾十萬港元。為了多個途徑去貨,四個月前,我在銅鑼灣地帶開分店。幸好,去年初一個台灣客開護膚品店,竟 向我買入十八萬元貨,我要求他先落訂六成,然後再向家人借了逾四十萬元,才夠錢讓我走向批發之路。現時每月淨賺十六萬元,但我不會亂花錢,因為做批發,要 有足夠的彈藥,我每月會買入最少二十萬至五十萬元存貨,使有足夠的貨賣予突然「殺到」的大陸客。 韓國人嗌難賺 水貨韓國護膚品成行成市,同樣位於太子聯合廣場地下,亦有一家「韓潮館」,老闆是韓國人金先生。開業三年,「韓潮館」每月有十五萬元營業額,未扣除老闆人 工,盈利只有二萬元。金先生是一位操不純正廣東話的韓國人,曾到澳洲留學的他,除了懂韓文外,亦能說流利英語。他透過在韓國化妝品公司打工的朋友,以折扣 一成至兩成半取貨,再以貨品正價高約一成出售,毛利約三成半。他們認為香港人直接接觸廠家買貨是無可能:「韓國人英文好差,佢哋連email都要用韓文 打。」不過,他根本未試過亦未有打算向廠商直接入貨,他說:「我覺得未係時候,我諗嗰啲拎一次貨起碼都要幾萬蚊,我哋呢啲細鋪仲未做得到。」事實上,除了 在facebook開設專頁及在U Magazine上寫韓國旅遊文章外,他們在價錢競爭上,只以減價迎戰,相比Joey較為被動,金太Adie說:「愈來愈多人賣韓國化妝品,旺角都多咗好 幾間,以前價錢仲可以提高啲,而家賣得好平。」曾有客人表示其他店鋪賣得較平,令他們試過要減價一成半吸客。「唯有睇吓邊度可以降低成本,例如只用船運, 又會夾埋其他鋪頭一齊入貨,大量入就會平啲。」甚至為了一個小偷,而用膠紙封了部分貨架,令客人不能拿貨物上手看,「之前試過俾人偷走咗支雪花秀,唯有咁 做。」Adie說。 營業資料(12/2011)(香工) 營業總額:$780,000租金:$10,000人工#:$20,000入貨:$580,000雜費:$8,000盈利:$162,000#兩名全職員 工,未包老闆人工 開業資料(6/2011)(香工) 租金*:$30,000入貨:$200,000裝修:$20,000雜費:$2,000總投資:$252,000*兩個月按金,一個月上期 | ||||||
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二十五歲的周志釗(阿釗),時下典型愛hea又貪玩的 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42561 工廈變「綠茵場」踢出「錢途」
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=52025 工廈王子大反擊
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54411 住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Bloggerhttp://homebloggerhk.com/?p=8979假設2014年再買物業,到時男友單名買,由於本身沒物業,借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間,再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的,不過要有合理的解釋原因,例如買樓比家人住,要書面說明此書,如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出,更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以,但現時因借貸收緊,證據同原因都要堅實些少。咁有人問,我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上,通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間,原因合情理絕有可能。另外提一提你,如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租,女友便沒自住樓係身,可以做九成上會。因看之重點,是申請人有否多於一間的自住物業。
至於三間都買上車盤,對於一般打工仔來說,已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬,有時七百萬都係上車格局,或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈,建議如果你沒搵生意經驗,又冇人帶路,你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆,如果你連老闆都未做過,咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面,你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既,就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢,即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭,話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%,係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修,再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面,最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客,冇消防樓梯,你話係咪搵黎攪?
所以初心者一定由住宅開始,你一定做過用家,而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐,佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做,消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法,可向舊樓及間房單位出發,相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下,市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下,舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩,自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高,但做運算及人生編排都做得好好,只要不一是大貪買入符合不來的單位,三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間,離供滿贖契還遠。 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=63187 屋宇署唔執法工廈業主瘋狂僭建鎖逃生門
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=73290 兩大新盤工廈鬥明渠
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74528 工廈免費變身 明益富三代2016-10-13 NM
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=221106 玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁1 : GS(14)@2016-03-16 15:32:592016-03-12 NM 今時今日,大富翁沒樣看,不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman,其實跟身邊朋友沒兩樣,屋邨出身,喜歡穿間條Tee配牛仔褲,目標是一年去4次旅行,覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人,他畢業不足10年已由零開始達至財務自由,靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路,現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是,他沒被金錢和安逸沖昏頭腦,仍記得自己有個夢想亟待實現。 不願上鏡的Starman,成長自單親家庭,媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計,已懂得自製筆記賣給同學,也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學,會考考不上。重讀那年遇到一位好老師,愛上了Econ,一年就讀晒A-level的課程,到預科就連大學的都學埋,結果高考成績好好,大學順理成章讀經濟及金融。」 股市大熱的2007年,Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作,過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙,不分晝夜,有時忙到沖涼都唔得閒,每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多,很快已學到不同的知識,建立了人脈。而且花紅可觀,每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙,他根本沒時間消費,扣除每月固定開支後,其餘全數儲起。 不炒細價股 鍾情REITs債 很多人認為,從事金融業的人都很會投資,甚至炒賣收入多過正職,但Starman寧可將時間花在工作上增值自己,也認為財富應靠複式效應累積,而非靠爆炸性投資,故從不沾手細價股,取而代之的是REITs(房地產信託基金)和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。 他認為,買REITs跟買樓差不多,但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間,然後每年坐享派息增長,他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘,回報不俗。「領展我最鍾意,由20蚊儲到現在,每次都以股代息滾存,及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目,開始抽調資金買債券。 「揀穩健的大公司,查Credibility(信用度),3年後還錢某程度上有保本概念,另外每半年派一次息,每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行,可融資到八成資金,即是實際付兩成錢就可賺到十成,當時回報是7厘,但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘,賺取中間的差價,3年已差不多回本。」 假設他以100萬元買入7厘息債券,一年收息7萬元,將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金,一年付息約1.04萬元,換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差,3年便已賺17.9萬元。他透露,這組合滾存多年,就成了他達至財務自由的關鍵,正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」,就是由此而來。 買住宅自用 投資揀工廈 一直渴望組織自己家庭的Starman,在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位,與女友拉埋天窗。完成人生大事後,正式踏上物業投資之路,抽調約150萬元與友人成立公司。 公司最先的投資項目,是購入一整層葵涌工廈進行大翻新,之後再將單位分契拆售,項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後,公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目,3年間完成了20個,遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡,而投資回報少則有五成,多則可倍數計。 工廈的「分契拆售」做法成功後,Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地,然後翻新成有機農莊,再間細至數百呎至千呎轉售;另外又買入接近邊境的倉地,興建有蓋倉庫,吸引國內外企業租用。他坦言,受惠於早年農地的低水價格,農莊項目的回報可達1倍至3倍,而倉地回報雖未及農地,但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫,公司連同其他周邊業務,累計總資產達數千萬元。 跟着Starman考察致富路 第一站:工廈 潛力所在:工廈罕為貴 未來工廈供應不會增加,反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等,令工廈買少見少,愈發矜貴。 樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行,創造出一定需求,而政府亦在2030年策略報告中提及,會更改工廈用途,鼓勵轉型。 眾多工商物業中,工廈入場門檻較低,目前部分區域仍處低水。 賺錢大法:改裝大翻身 在買入工廈後,由註冊認可結構工程師重新設計,將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位,再由律師進行「分契」,做到每個單位都有獨立樓契,然後再拆售。每個項目投資逾千萬,單是啟動金額也需數百萬,但可賺取的回報高達五成至數倍。 由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展,故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍,賺盡時間和成本。 Starman表示,改裝工廈非一般散戶能力所及,但他們仍可投資細碼工廈單位,價錢視乎地區及樓宇質素,租金回報約4至5厘,較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位,價錢最低只需50萬至60萬元(逾100平方呎),買家購入後可將單位交由發展商代出租,以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意,無論哪類工廈,按揭最多只可做四成。 投資心得:要有裝修 ★工廈與住宅一樣,都是位置最重要,要留意該區交通是否方便,附近有否商場、地舖;工廈、商廈和人流是否集中。 ★若單位買入時沒裝修,則客路非常局限,影響出租機會。若要花錢裝修,則要有心理準備地方大裝修費自然高,留意對投資回報的影響。 ★一定要實地視察,留意單位附近及上下層的使用情況,若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層,單位有窗有獨立廁所會較易租出。 地區心水:看好西九 ?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展,事關它是全港的最中心點,輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型,酒店及新商場進駐帶來動力,據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建,到時「話變就變」,潛力較大。 ?大西北地區看好屯門,一來仍處低水,容易入手;二來將有港珠澳大橋等大型基建,加上接近前海新發展區,問題是升值需時不可速食。 ?最好不要集中投資在同一工業區,可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地,以分散投資風險。 第二站:REITs+債券組合 組合優點:避開辣招 與投資物業差不多,但REITs好處是不用自己研究,有大集團計好數,衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高,且由大集團做按揭融資,投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。 部分REITs限制公司須將九成盈利作派息,根據往績年回報有5厘至8厘,比住宅租金回報更豐厚。 債券入場門檻雖較高,優質債約需20萬美元(約156萬港元),但債券回報不俗且穩定,買債3年後取回本金,某程度上是已保本;另每半年派息一次,年回報約7厘,若結合槓桿,回報可逾10厘。 投資心得:最緊要大 ★REITs最喜歡領展(00823),另外是越秀房產(00405),它們的主要業務都是收租,比較穩陣。 ★投資債券最緊要選大公司,有良好信譽便可。次級債入場費較低,約10萬元美元(約78萬港元),但風險相對較高。 ★債券投資本身傾向保守,但引入槓桿就變得進取,一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿,要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意,即可以槓桿形式投資債券,提高回報,相反若其他投資都屬較進取的,就盡量不要使用槓桿。 第三站:農莊 潛力所在:現價低水 農地價格仍處低水,呎價約100元,加上翻新建築費,成本仍相對較低,但重售可賣500元一呎,計算成本在內回報有一倍以上。 農地不能承按,但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等,豐儉由人,銀碼相對其他市面上的物業細,有一定捧場客。 市場上不乏自用買家,很多是住市區豪宅的有錢人,住所雖交通方便,但孩子缺乏活動空間,會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。 投資者買來出租圖利,租客亦不少,幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。 賺錢大法:拆契出售 買下農地後翻新,將萬呎農地間為數百呎至千呎不等,配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示,此投資亦存在槓桿,因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售,另兼售後兩期的的農莊,但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後,再作後期發展。若計算槓桿在內,整個項目回報可達兩至三倍,但時間稍長,約需時一年。 跟工廈一樣,改裝農莊注碼大,不適合散戶,但一般投資者仍可購入這類拆契農莊,將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租,在指定年期內提供約5厘回報。 投資心得:自給自足 ★選農地附近最好有公家路,次選是私人路。若附近只得私人路,事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路,若沒有交通工具直達可能影響吸引力。 ★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力,另可加入額外服務,如設計及裝修、代購露營車等。 第四站:倉地 潛力所在:需求上升 本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源,但近年中港物流暢旺,集運愈發普及,導致需求上升。不過,預計未來倉地供應不會顯著增加,所以競爭將愈發激烈。 賺錢大法:分段興建 買入倉地興建大型密封倉庫,一般以數萬呎計,通常包括上落貨配套、保安系統及管理,然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若,分階段興建,先建起第一期出售大部分倉庫賺錢,待資金回籠後再興建後期,另留下約三分一出租,提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍,單計租金回報則超過10厘。 投資心得:交通大小 ★位置最好接近邊境。 ★貨倉太小不值錢,面積最小要兩萬平方呎。 ★倉庫提供獨立水電錶,另要設有卸貨台、電卷閘,提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎,而且不用排隊卸貨,省回時間成本。 錢買不到的人生 月入六位數、坐擁千萬資產,對於很多人來說是遙不可及,但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功,這位過來人卻提醒,勿以財務自由為終極目標,否則會失卻人生意義。 「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標,但我覺得財務自由只是一個狀態,純粹顯示你的被動收入可抵日常開支,它不應成為一個人終身追逐的目標。」 當年他進入私人銀行做融資,每月有幾萬元收入,算是不錯,他卻看到危機:「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂,但好快就覺得個人好虛,無嘢做、無成功感、無下一步,咁做人仲有咩意思?所以財務自由最重要的不是唔使做,而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」 結果,他選擇了開設公司,建立自己的事業王國。他更透露,自己從小到大都喜愛大自然,可惜小時候沒機會接觸,故開公司後不忘拓展農莊業務,還自己一個心願。 成長自艱難的家庭環境,令現在Starman對家庭生活十分重視:「屋企夠使夠食就可以,我亦唔需要名錶名車,只希望幾忙都好,每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯,這樣的生活最幸福。」 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298195 Next Page ZKIZ Archives @ 2019 |