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工廈蝸居 非人生活

2011-2-24  NM




樓價租金飛升,沒有能力的,被迫屈住工廠大廈蝸居。

上月底,有人報警指位於大角嘴一住宅單位遭人爆竊,被賊人潛入偷走兩部二手舊式電視機。

警方接報到場調查,駭然發現上址並非住宅,而是一幢達四十多年樓齡的舊工廠,工廠五樓單位廠去樓空後,被人改建成廿多戶板間房,然後以比同區便宜三成的租金吸引住客,於是一班低收入的工人、新移民、獨居老人及道友等便遷到廠房居住。

一宗單純的爆竊案,揭發現今香港,在地產商控制樓市下,邊緣階層如何在廠房板間房內,過着非人的蝸居生活。

上址位於大角嘴洋松街,五層工廠,外牆污漬斑斑、鋼筋外露,不時有石屎剝落。

一至三樓只有少數單位被租用作倉庫外,四樓已改裝成乒乓球室,五樓曾經是製衣廠,但如今整層則被人用木板劏成幾十戶板間房。由於工廠樓底夠高,單位更凌空加建閣樓;其中一個門口只有一米高,進入時必須彎下身子。

樓下工廠大閘長開,沒有保安,任何人均能進進出出,治安奇差。

兩層樓,全部木製板間房,僅有兩個小型滅火器放在走廊,上面標示已經過期。

領綜援等公屋

每間板間房門外均裝上鐵鎖,拍門沒人應門,終於等到一名老伯從其中一間出來,自稱姓張,七十歲,獨居租住其中一間七十多呎板間房,月租一千三百五十元。

張伯說在該處已住了兩年多,因為毋須按金,只須繳交一個月上期,所以吸引他租住。他每月領取一千二百多元綜援租金津貼,但板間房每月租金一千三百五十元,另加每月約一百元電費,租金津貼根本付不起。

「所以喺我份食用津貼二千五百元裡面撥多兩百幾出來交租,每個月交完租後,衫都唔夠錢買多件,沖涼液、牙膏都唔買,每日都係得七十幾蚊食用,而家買個飯盒都三十幾,得嗰雞碎咁多,你話點生活?政府啲官正仆街。」張怒氣沖沖地埋怨起政府援助太少。

他表示,住在該工廠的住客約有廿多戶,因可月租或日租,住客進進出出,都是低收入、失業或領取綜援的單身漢。

「乜人都有,所以個個鎖門,都唔知啲人係做乜?啲人周圍吐痰,丟煙頭垃圾,後樓梯經常有吸毒工具,如果我唔係尿急,要出來用廁所,都全日鎖埋門唔會出來。」張伯說。

木虱屎尿為鄰

工廠從後門進入後便是一格多人共用的廁所,門外傳來陣陣屎尿惡臭。昏暗走廊,一地雜物,天花外露的電線殘舊非常,卻被住客用來晾曬還滴着水的衣衫,一旦發生火警,後果將是不堪設想。

張伯指,工廠無人維修,老鼠出沒多,最叫他痛苦的,是木虱。

「我真係冇錢,但如果夏天唔買支滅虱噴霧,真係住唔到人,全身被咬到爛晒,我買兩支滅虱噴霧,用咗我百幾蚊,唯有兩日唔食飯。」張伯帶記者進入他的房間,一張床,一個櫃、一部舊電視。地上的電飯煲及熱水煲是社工送的,這便是張伯的全部。

其實張伯兩年多前已向政府申請獨居長者公屋,但等了又等,一直未有回覆。

兇惡包租婆

正欲向張伯了解詳情時,兩名男子及一名兇神惡煞、自稱收租婆的簡姓女子一衝而上,大聲喝斥記者不要搞事,還趕記者離開。

「我係呢度負責人,呢到事無大小都同我有關。你哋出去,呢度私人地方,你哋唔好搞事。」簡姓婦人喝斥記者立即離開,身後兩名大隻男子更惡形惡相大聲附和。

翻查物業資料,發現該工廠四、五樓單位均由伍福(又名伍時福)持有,五樓連天台是七三年以三十多萬買入,而屋宇署過去三年已最少四度向伍姓業主採取行動, 由○七年底開始,屋宇署陸續發現上址四及五字樓及天台有非法改建、僭建物等,遂曾多次發警告信、清拆令及三度釘契。但記者駭然發現伍福早於一九九四年已逝 世,業權在文件上沒有註明轉讓給誰人,只有在一份遺產文件上,指伍福部分資產傳給一名伍大華的男人,相信是他的兒子。

伍大華現居於何文田高尚住宅區,記者多次到上址找他,其工人均指他外遊不在香港。

單位三度被釘契,業主卻一於少理,「疊埋心水」租樓便算,而屋宇署又無權上門趕住客離開,更無法執行清拆令,故政府卻一直沒有任何方法可處理。

廠房住宅出租

其實,大角嘴舊式工廠大廈主要在五十年代興建,由於沒有裝置電梯,工廈未能成功轉型作寫字樓,加上日久失修,新式工廈租金現亦只需七至八元一呎,舊式工廠因此自然被淘汰,現今大多人去樓空。

根據《香港物業報告2010》指出,現時本港本來建作設計為工貿的廠廈,空置率達百分之十,當中百分之五十集中在觀塘、深水埗、大角嘴和葵青等舊區。

廠房空置,但乏人買賣,近年隨着樓價和租金不斷向上,廉價住屋需求極大,於是不少業主為了賺錢,約在六年前開始把工廈非法改建成劏房。「呢啲工廠根本唔會 有人買,其實業主都係等收購重建,平日與其空置係到,不如租俾人住賺錢,一間房一千幾,三十間一個月三萬,簡直發達。」一名地產經紀指出,工廈早年買入價 都是極便宜,租出回報極高,所以業主也懶理政府的釘契,一心一意賺取租金。

油尖旺區區議員陳文佑坦言,區內工廠違規改建情形嚴重:「單係大角嘴呢區,工廈變成住宅的房間都有百幾間,好多住客都係等緊公屋。而家租金昂貴,一間同區 細套房都要兩、三千,領取綜援或低收入人士根本租不起,因此呢啲工廠改建成的板間房有市場。」陳文佑說,工廈蝸居族亦將愈來愈多。

工廈業主四招對抗政府

屋宇署發言人指,如果發現業主在任何大廈進行違例建築工程(包括加建及改建),可根據《建築物條例》發出清拆命令。如果業主沒有在「清拆命令」所指定的日 期前清拆僭建物,屋宇署便會指示政府承建商進行清拆,並於其後向業主悉數追討工程費連監工費。屋宇署亦可根據《建築物條例》向該業主提出檢控。如不遵行法 定命令屬刑事罪行,最高刑罰為監禁一年及罰款港幣二十萬。

不過,業主一於少理,並採取以下方法對抗:

1. 工廈業主一般從不露面,不會高調透過地產代理有房出租,只會在報紙上刊登分類廣告指有房出租,用低租金吸引人租住。業主亦會着住戶不要開門給非住戶,以防被人查出改建。

2. 因為消防處、屋宇署及地政署等政府部門各顧各,沒有任何協調工作。如消防巡查時,如發現防煙門不合規格,只會着業主更換防煙門,就連內裡是非法改建的板間房亦不知,故業主亦一於少理。

3. 因為屋宇署無權入屋,部分業主採用「鎖門不開、釘契不理」的對策,屋宇署亦無符,業主繼續出租工廈劏房圖利。屋宇署發言人證實,業主拒絕清拆僭建物,單位又長期鎖門不開,屋宇署多次派員入屋調查都告失敗。

4. 當地政署介入事件,會派員到單位張貼告示,指地政署人員將會在指定日期到上址調查,此舉又是浪費時間,因住客會收到業主通知走鬼,到時逃過署方調查便可。


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工廈賣水貨 強攻大陸客

2012-2-2  NM




我叫Joey,中文名洪翠玲。三 年前,我只是一個在太子聯合廣場開設「OP beauty」,賣水貨韓國護膚品的小老闆。當時每兩個月便要飛到韓國的零售店入貨,一個人拖着一個大喼,舟車勞頓,但每月只有三萬元營業額。加上從零售 店入貨,毛利只有三成,扣除租金,連自己人工都付不起,更莫說盈利。

我不想再墨守成規,希望可以有發圍。於是在韓國入貨時,順便在當地的專櫃「打躉」,花了一年半時間「飲茶灌水式」搭路,終於給我在當地遇上了生產護膚品的 廠家,讓我以批發價入貨。另一方面,我向在聯合賣衫的行家打聽下,知道近年人民幣升值,專營批發的荔枝角香港工業中心(香工)來了一大班來香港攞貨的大陸 水貨客,花錢入貨毫不手軟,故在大半年前,我決定兼做批發賺「人仔」。過去一個月,做了近八十萬元生意,淨賺十六萬元!大家近來說內地人是蝗蟲,但沒有他 們,我才頭痛。

香工最熱鬧就是星期一,一批批大陸客,晨早六、七時由深圳、廣州、無錫、西安甚至哈爾濱,拖着一個、兩個空的喼,搭火車、飛機來港「直踩」香工。來到已是 中午時分,為慳時間,他們會買飯盒蹲在大堂口食。食飽飯,他們開始逐間店掃貨。我在開鋪初期常在香工門口派傳單,即使我的店在五樓,也有不少大陸客順便 來幫襯。以前做零售,護膚品一支一支賣,一個月才有三萬元營業額。現在做大陸客生意,他們一次買三萬元貨,試過有客人一次過買二十萬元「人仔」的貨,以現 金找數。為方便他們掃貨,我索性在內地開了個銀行戶口,讓他們可直接入錢,免去兌換港紙的手續費。

從前香港人在內地入貨拿回來賣。但風水輪流轉,人民幣升值,加上內地人富起來,喜歡用「來路」貨,故不少大陸客來港入貨,回內地轉售。我有一個內地熟客, 學人「秘撈」做生意,獨沽一味向我買韓國BB霜放在淘寶網轉售,月賺五千元,好過他一個月人工。

冒險偷運水貨

他們買完貨後,會用衫把貨包好,拖到上水找運水貨的阿姐偷運過關。如此偷偷摸摸,因為根據內地法例,每件進口的產品,要徵收稅項之餘,又要申請證書,註明 生產地、存貨量。被海關發現走水貨,整批貨沒收,還要罰款。但錢作怪,他們不得不冒險。為了服侍這班貴賓,我聘請了一個內地新移民,以QQ跟他們溝通,他 與客人混熟了,客人可以電郵或電話先訂貨,讓我準備好,才來取貨。大陸人英文差,每次有新產品,我會把韓英對照的使用說明書,翻譯成中文版本送給他們,更 提議他們貼在貨架上。遇上內地客新店開張,我會抽空往內地,跟貨擺位。大陸客貪小便宜,因此每次幫襯,我便會送二十多袋試用裝給他們。我還接受客人買貨上 架後,一個月內賣不出,可以原貨退還。陳先生是我的熟客仔,他在廣州和廈門開門市賣化妝品,每兩個星期來入貨,每次花三、四萬元人民幣。他為免麻煩,有時 拿多幾個空喼,放在我的店,當他沒帶喼,我會免費提供紙箱,借架「車仔」給他拉返大陸。這些小恩小惠,對內地人來說,不過是理所當然,他們最終還是以價格 決定入貨。陳先生跟記者說,他發現我店售賣的貨品比其他店平二成。當然啦,為了降低入貨價,我花了不少心機。

五大暢銷貨

^(每月計)包括太子、香工及銅鑼灣分店

好心有好報

以前我在聯合廣場開店,跟一般水貨店一樣,都是親自飛到韓國,在零售店入貨,賺差價及水腳,但這樣毛利最多三成,難以降低價格與行家競爭。我知道向廠家直 接買貨,入貨價較平才是出路。於是往當地入貨時,我額外花時間在專櫃「打躉」了解行情。我不懂韓語,韓國人不諳英語,最初有識韓文的朋友陪同,但「長貧難 顧」,其後我一個人走到東大門、南大門、新川等旅遊區的百貨公司護膚品專櫃,找個身上掛了能說國語牌仔的銷售員,還要專揀女性,因為韓國男人看不起女人。 我帶齊筆記簿、錄音機,記低每種護膚品的成分及用途。去得專櫃多,我發現有一班行政人員,明明在護膚品牌The Saem的專櫃見過,其後在Innisfree專櫃又遇到。我問一個與我投契,來自台灣的女銷售員,她說:「那是工廠的阿頭,韓國很多護膚品牌子,其實來 自同一間廠。」我立刻遞上名片,着她若知道下次「廠佬」出巡,麻煩通知我,我想直接向他們入貨。誰知這個台灣女子幾個月後,寄電郵向我說家中有事,問我借 三萬元港幣。我當然十分掙扎,她信得過嗎?但她連身份證副本都寄給我,我當賭一鋪,便匯錢給她。好心有好報,她不但還錢給我,從此更成了我的「二五仔」, 告訴我工廠的聯絡資料。

硬食「豬頭骨」

透過「二五仔」打聽,終於聯絡上廠家,但初時都是一些中小型工廠。雖則這班廠家會說英語,但相約他們傾生意時,我仍然膽戰心驚,他們很強硬,我一講價他們 便「發」,故最初我不敢講價,更要硬食「豬頭骨」。記得當初向他們買Etude House三千支BB霜,他們要求我兼買「責貨」的爽膚水套裝,共三萬元港幣,他們才把每支BB霜的價格減一美元,即足足便宜七、八元港幣。除了 Etude House,我還會向他們買入一些連卡佛等專櫃少有的新進牌子如innisfree、韓國人氣樂隊組合CNBLUE代言的Holika Holika等,原因是來貨價平,每件貨十多元,但我可以賣逾百元,毛利八成。不過,內地人始終喜歡大牌子,於是又入了些雪花秀,不過成本高,毛利只有三 成,因此我只花了十萬元入貨。 現時每隔三個月,我便會飛去韓國與廠家打交道,每次買成萬元一個的LV、PRADA手袋去「拉關係」。但韓國大男人主義,收到手袋仍不滿地說:「呢個我都 有啦。」我惟有跟他們道歉,皮笑肉不笑地說:「下次送新款的。」有時與廠商進餐,辣到我嘴唇如「孖膶腸」,仍死頂要話「唔辣」,其實都是希望下次來新貨 時,他們多給我幾元折扣。現時能夠直接向廠家入貨,比韓國的零售店入貨,每支成本平十多元。如一支雪花秀妝底霜,我賣三百七十元,比香港的專櫃平近四成, 比莎莎及卓悅平一成。我知道做批發賺得多,但入貨量大,故所需資金亦多。例如內地熱賣的Etude House BB霜,廠家要求每次最少要入三千支,一批貨最少逾十萬港元。為了多個途徑去貨,四個月前,我在銅鑼灣地帶開分店。幸好,去年初一個台灣客開護膚品店,竟 向我買入十八萬元貨,我要求他先落訂六成,然後再向家人借了逾四十萬元,才夠錢讓我走向批發之路。現時每月淨賺十六萬元,但我不會亂花錢,因為做批發,要 有足夠的彈藥,我每月會買入最少二十萬至五十萬元存貨,使有足夠的貨賣予突然「殺到」的大陸客。

韓國人嗌難賺

水貨韓國護膚品成行成市,同樣位於太子聯合廣場地下,亦有一家「韓潮館」,老闆是韓國人金先生。開業三年,「韓潮館」每月有十五萬元營業額,未扣除老闆人 工,盈利只有二萬元。金先生是一位操不純正廣東話的韓國人,曾到澳洲留學的他,除了懂韓文外,亦能說流利英語。他透過在韓國化妝品公司打工的朋友,以折扣 一成至兩成半取貨,再以貨品正價高約一成出售,毛利約三成半。他們認為香港人直接接觸廠家買貨是無可能:「韓國人英文好差,佢哋連email都要用韓文 打。」不過,他根本未試過亦未有打算向廠商直接入貨,他說:「我覺得未係時候,我諗嗰啲拎一次貨起碼都要幾萬蚊,我哋呢啲細鋪仲未做得到。」事實上,除了 在facebook開設專頁及在U Magazine上寫韓國旅遊文章外,他們在價錢競爭上,只以減價迎戰,相比Joey較為被動,金太Adie說:「愈來愈多人賣韓國化妝品,旺角都多咗好 幾間,以前價錢仲可以提高啲,而家賣得好平。」曾有客人表示其他店鋪賣得較平,令他們試過要減價一成半吸客。「唯有睇吓邊度可以降低成本,例如只用船運, 又會夾埋其他鋪頭一齊入貨,大量入就會平啲。」甚至為了一個小偷,而用膠紙封了部分貨架,令客人不能拿貨物上手看,「之前試過俾人偷走咗支雪花秀,唯有咁 做。」Adie說。

營業資料(12/2011)(香工)

營業總額:$780,000租金:$10,000人工#:$20,000入貨:$580,000雜費:$8,000盈利:$162,000#兩名全職員 工,未包老闆人工

開業資料(6/2011)(香工)

租金*:$30,000入貨:$200,000裝修:$20,000雜費:$2,000總投資:$252,000*兩個月按金,一個月上期

 


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工廈hea出搵銀術

2013-1-10  NM
 
 

 

二十五歲的周志釗(阿釗),時下典型愛hea又貪玩的


工廈變「綠茵場」踢出「錢途」

2013-02-28  NM
 
 

 

有「牛下女神」之稱的單車女將李慧詩被傳媒捧上天,但香港職業運動員中,能捱「出頭」的只是少數,不少更要為退役後的生活而苦尋出路。曾是香港青年軍的退役足球員朱偉霖(阿霖)、黃俊傑(阿虎)、張耀聰(阿聰)等,夥拍現役流浪足球員黃展鴻(大眼仔),投資過百萬在觀塘工業大廈開設Master5競技場,打造室內五人足球場,希望將踢波經驗化為一盤生意。開張個多月,散客、公司客陸續上門,雀躍之際卻收到地政署信件,指其違反該大廈的土地用途。真正的考驗才剛開始,要在石屎森林中踢出新天地,先要跨越眼前的重重障礙。

上週五晚上七時,佔地逾一萬呎、提供兩個室內足球場的Master5競技場好不熱鬧。每個場都有十數名剛收工的男士在追逐較勁,其中一隊是碧堤半島屋苑足球隊,隊員Daniel指﹕「成個深井都冇足球場,雖然觀塘唔算近,但每人夾一百蚊就有個私隱度高又有冷氣鮋地方俾我懐踢波,唔使踢石地場,又唔使同街外人踢!」晚上六時後,場地每小時收費六百八十元,但在場的上班族都不嫌貴,有波友直言:「十幾個人夾兩個鐘,每人最多百幾蚊,食餐飯都唔止啦。」故幾乎一到收工時間,場地都爆滿。另一個場的缳訊電訊,租了兩小時供員工踢波,負責人Jackie說:「打算每個月都租兩至三次場,租足一年,俾員工放工輕 鬆纒!」

晴天霹靂 隨時要走

開張僅一個月,客人反應熱烈,一眾老闆理應開香檳慶祝,但全職在場內「打骰」的阿霖,卻經常眉頭深鎖。細問下,才知公司最近收到地政署信件,大廈屬工業用途,用來做室內足球場已違反土地用途,勸諭他們在三月十九日前將場地還原為工業用途。一眾老闆異口同聲指﹕「真係無心違規,一定會配合地政署,我懐只係想提供一個地方俾大家踢波﹑推廣足球。」過百萬投資隨時「泡湯」,但他們只能將信件轉交業主,等待回覆,徬徨時更反問記者:「有冇方法幫到我懐?」足球員出身,沒什麼創業經驗的老闆們,從沒料到做生意要留意的魔鬼細節。阿霖憶起創業的辛酸,不禁流下男兒淚道:「今次搞呢盤生意係最後搏一鋪,老婆其實唔支持,叫我打份工就算,但好彩有前老闆同我隊波『天旭』鮋班主幫助,我先可以同班兄弟搞個場出鈬。」他們曾向地政署查詢,該署表示須由業主向署方申請改變場地用途,阿霖表示﹕「大廈剛翻新,希望業主補辦手續後,可以繼續留低。」不過,他們所簽訂的租約上,曾提及在單位內辦出租足球場生意,租客自行承擔一切風險。一旦業主「卸責」,Master5沒有任何保障。

室內場需求大

公司前路未明,但阿霖等人深信室內五人足球場有市場。Master5是香港第二個室內足球場,提供兩個合乎國際室內五人足球比賽標準的場地,阿霖指﹕「草地係內地訂製鮋仿真草,無真草咁跣,又唔會踢到成腳都係泥。」香港現時有四十多個真草場地,及逾二十個人造或仿真草足球場,但週末﹑日或平日晚上等熱門時間都被租用作足球聯賽和球隊訓練之用,一般市民想爭場踢波十分困難。不少上班族貪室內場有中央冷氣,一年四季都可踢波,更不用擔心天氣。由於場地四周設有圍板,沒有界外球,節奏較一般十一人的比賽快。不過,樓底只有十呎高,壓迫感較大。老闆之一、現為流浪隊長的大眼仔解釋﹕「室內足球主要係踢地波,高度唔係咁重要。」老闆們坦言,要找一萬呎兼少柱位的工廈單位甚難,「荃灣﹑火炭﹑香港仔都搵勻,搵鰦三個月先租到呢度。租金成十萬,但包冷氣費,大廈又剛翻新,慳鰦裝修,觀塘交通亦方便。」阿霖說。

健身室吸客

競爭對手﹑同樣位於觀塘工廈內的iSoccer,只提供室內足球場,Master5為增加賣點,加設健身室及拳擊班用的設備。「踢波鮋人鍾意健身,呢度可以鍛鍊到唔同部位鮋肌肉,有助提升踢波技巧。」阿霖曾在California任職健身教練,現亦為客人提供健身教練指導,一對一收費約四百元一堂。買下二十多堂健身指導班的客人Jimmy指﹕「阿霖教鮋健身會加入有足球元素鮋帶氧運動訓練,對踢波鮋人鈬講好有用。」若無需指導,客人只須額外支付四十元,就可使用健身室三小時。另外,對手場內只有男更衣室,Master5加設女更衣室,阿霖表示﹕「我懐之後會搞瑜伽班,希望吸引到附近返工鮋OL鰠午餐或者返工前鈬上堂。仲同女子足球隊傾緊上鈬練波,有多鱓女士鈬踢纒波就更好啦!」公司另有兩個收入來源,其中最易賺是賣飲品。由於場內水機只提供免費熱水,幾乎所有客人都會買冷凍的水或飲品。公司直接向太古入貨降低成本,收入佔了近一成生意額。另外就是在場地牆壁上賣廣告,現在有間同區的火鍋店簽了約,一年收費六千元。

日場成考驗

夜晚不愁生意,但場地在平日早上及下午時分,甚少有客租場踢波。公司每月單是租金已要十萬元,按每小時平均收費約五百元計算,每日每個場最少要租出四個鐘,收支才能平衡。現晚上大部分時間已經爆滿,公司仍要倒蝕二萬,因此要賺錢,就要開拓日場生意。據觀察,甚少客人使用健身室,只有少數人於中午時分來健身。「我以前有鱓客鍾意返工前去做gym,呢度附近多寫字樓,希望可以開拓呢個時段鮋客。」阿霖道。十個老闆中,只有阿霖全職「睇場」,其他人就放工後輪流來幫手,更會在客人「唔夠腳」時落場踢波。「有甲組球員陪踢波,都算賣點呀。」阿霖笑說,老闆們都熱愛足球,但現在僅大眼仔仍為職業足球員,阿霖語帶無奈道﹕「我十七歲就全職踢流浪,廿五歲退役去做健身教練。當時球壇市況好差,每個月得七千至八千蚊人工。」為幫補生計,阿霖以前練波前後都會去送貨。「差唔多退役鮋時候就考定好多健身牌,裝備好自己,鰟時做鰦California半年就有萬幾蚊收入,已經覺得好好喇!」○八年,他首次創業,與幾名足球好友合資於尖沙咀開設食肆「喜點心」,最後蝕廿多萬離場,所以這次再創業,可謂「盡地一煲」。阿霖一邊抹淚一邊激動道﹕「老婆反對我再創業,我同佢講好,想試埋呢次,有前老闆同班主咁支持我,我真係好感恩。」

兩場比併

開業資料

裝修+健身設備 $700,000租金 $450,000 *拳套 $50,000雜費 $100,000總投資 $1,300,000*三個月按金、一個月上期

營業資料

租金+水電費 $100,000人工 $10,000雜費 $5,000營業額 $95,000蝕 $20,000 一名全職,不包括老闆人工


工廈王子大反擊


2013-04-04  NM
 
 

 

喺呢個社會,每有老鋪結業,都會引起唔少回響。好似歌賦街間牛記,本來交緊四萬幾蚊租,一加就加到十二萬,店主麥炳權不滿業主大咬,業主又話佢無特色,雙方唔再續約,做埋今個月二十一號就拜拜,引來唔少食客幫襯。呢個鋪本來係工廈大王楊耀松持有,自佢○三年過身後,就將遺產交咗俾三個仔,牛記老闆打「情」字牌話 :「想當年佢老豆楊耀松未死,都嚟呢度食飯!」暗諷現業主無情。

工廈大王嘅大仔楊國佳,抵唔住頸向小宗提反擊,佢話老父指明將呢個鋪交由細佬楊國樑打理,佢無份,唔方便講嘢,只係鄭重澄清一句:「楊老先生從未於該店座位食牛腩。」近來歌賦街不斷發展,隔鄰開晒新式日本拉麵店、對面又有agnès b. café,楊國佳坦言牛記無甚特色,真係「影衰業主 ﹗」點解咁講嘅?據知楊國佳伯父楊耀熾都做地產,後人仲做得唔錯,好似謝斐道嗰幢楊耀熾商業大廈,做埋酒吧、Café集中地,收入唔錯。為咗喺家庭聚會時唔失禮,楊國佳講到明要打理好祖業,以示管理實力。所以話,有錢佬都有同輩壓力!

大國崛起

雖然內地三線城市啲廁所,仍然只得一條坑,但小宗認為大國已開始崛起。何解?上海車站呢個公廁,張貼咗多張指示,以圖畫教育公民。要蹲、要坐、定要企,大便定小便,揀好位置先至好去,睇吓幾乾淨!圖中嘅英文,仲要係無串錯字o架!

柏文BB發育完全睇

半年減咗八十磅,瘦到面都凹咗嘅孫柏文呢排好紅,仲被封做柏文BB。聽到呢個名,真係少啲心血都唔得。佢自己都話:「連我阿媽都無叫過我BB,一直係叫我肥仔。」其實睇番孫柏文啲BB相,的確曾經可愛過、仲瘦過。小學時候,佢最鍾意抱住「馬仔」影相,佢話:「我老豆一直想養隻馬,養唔到咪養狗,阿媽話咁不如叫隻狗做『馬仔』。」「馬仔」死時,孫柏文抱住馬仔,哭得死去活來,眼淚成身都係,這種少男情懷,佢可謂無變過。變嘅,只係身形,因為到咗大學,BB已經開始肥到走樣。

Give me a book:睇書學知彼

最近中港照相﹙1123﹚主席孫大倫Dennis,向小宗介紹咗本書,叫《當論語遇上算盤》。本書係明治時期,日本人澀澤榮一所寫,講點運用孔子嘅哲學喺商界「搵銀」,「日本人做嘢咁仔細,皆因崇尚儒家哲學,包括『義』同『信』,唔會下巴輕輕,偷工減料,做事肯堅持,所以唔少企業都可以傳承下去!」Dennis話作者係日本企業教父,事關係佢創立「株式會社」呢種日本現代企業制度,好鬼猛料。讀書了解日本人生意之道,知己知彼,難怪Dennis間中港照相可以獨家代理富士攝影器材產品近半個世紀。英皇「樓神」張炳強亦認同知己知彼嘅重要性,佢睇嘅係《Shattered Sword: The Untold Story of the Battle of Midway》。本書係講第二次世界大戰,日本偷襲美國中途島嘅一場著名戰役。佢話呢場戰爭好有啟發性:「日本部署好偷襲中途島,點知美軍收集到情報,知道晒佢嘅部署,成功反擊日本。」佢話做生意都一樣,收集情報好重要。「唔好覺得自己弱小就一定唔夠人『鍊』,知己知彼嘅話一樣贏到!」

本週車牌

格外開恩?銀行條例規定,要用BANK呢隻字為招牌,必定要先請准攞命陳(即係金管局總裁)。呢架波子何以咁威用得呢四個字母做車牌。車主丁元中,做開科技公司,莫非佢同攞命陳有親?

金牙大狀講嘢

黑社會做特首「禮義廉」葉國謙話特首先決條件係愛國愛港,並非其他原因,而係鄧小平話過要咁。按呢個邏輯,最有資格選特首者,可能係黑社會。鄧小平有冇講過律師、醫生、以至測量師「愛國愛港」,冇正式記錄;但總舵主肯定講過「黑社會也有愛國的」,故此黑社會又豈不比其他界別更有資格選特首?明乎此,大家則又應該知道舊年特首選舉,何以有流浮山小桃園之會矣。不過,總舵主更加講過,「中央政府對香港問題的發言,我說的是正式的」。其餘趙紫陽、姬鵬飛、許家屯、外交部長及主管中英談判的發言人,亦都算數。「除此之外,所有其他的發言都無效,都不是正式的。」故此即使貴為人大副委員長耿飆及中共駐聯合國代表黃華,佢哋有關香港嘅發言都係「胡說八道」。總舵主、趙總理、姬主任已矣,而許家屯又去咗羅省休息度假,但咁唔等於話喬曉陽、王光亞、梁愛詩、譚惠珠、葉國謙之流就可以胡說八道噃。總舵主幾時話過佢哋可以講嘢?


住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=8979

假設2014年再買物業,到時男友單名買,由於本身沒物業,借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間,再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的,不過要有合理的解釋原因,例如買樓比家人住,要書面說明此書,如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出,更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以,但現時因借貸收緊,證據同原因都要堅實些少。咁有人問,我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上,通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間,原因合情理絕有可能。另外提一提你,如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租,女友便沒自住樓係身,可以做九成上會。因看之重點,是申請人有否多於一間的自住物業。

 

 

至於三間都買上車盤,對於一般打工仔來說,已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬,有時七百萬都係上車格局,或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈,建議如果你沒搵生意經驗,又冇人帶路,你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆,如果你連老闆都未做過,咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面,你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既,就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢,即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭,話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%,係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修,再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面,最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客,冇消防樓梯,你話係咪搵黎攪?

 

 

所以初心者一定由住宅開始,你一定做過用家,而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐,佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做,消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法,可向舊樓及間房單位出發,相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下,市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下,舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩,自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高,但做運算及人生編排都做得好好,只要不一是大貪買入符合不來的單位,三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間,離供滿贖契還遠。


屋宇署唔執法工廈業主瘋狂僭建鎖逃生門

2013-08-08  NM
 
 

 

舊式工廠大廈問題多!有讀者購入近五十年樓齡的工廈單位,兩年來受盡天台僭建物漏水滋擾,導致單位跳掣停電,須花上逾萬元維修,卻投訴無門。專家指舊式工廈問題繁多,投資價值低,火警發生時更逃生無門,隨時貼錢買難受!

讀者胡小姐兩年多前以二百九十八萬元,呎價近一千二百元,購入新蒲崗利森工廠大廈十一樓一個單位,用作辦公室出租,惟多名租客一直投訴受天台漏水困擾,近月天雨頻仍,其中一個辦公室更因漏水突然跳掣停電,大熱天時無電燈冷氣之餘,職員更要準備多個水盆接水,狼狽不堪。「成年都好唔得閒,就算無落雨都要倒水!」從事成衣的租客英姐指,租用單位兩年來樓上不時滲水,單位天花板因而油漆剝落,電燈更閃個不停,有漏電危機,業主胡小姐曾僱人作防漏工程,情況一度改善,但近日樓上卻再度漏水滋擾租客。

上週二,胡小姐再僱工人處理滲水問題,防漏師傅於外牆搭棚勘察後,發現樓上單位僭建地台影響天台正常去水,結果滲漏至胡小姐單位的天花、牆身和樁柱。胡小姐多次自費維修花費逾萬元,卻一直投訴無門,樓上業主亦拒絕跟進事件,遂向本刊求助。

跟進僭建物霸佔逃生門

一九六七年落成的利森工廠大廈樓高十二層,公司註冊處資料顯示,於天台僭建的十二樓二室,由從事建築的「雄瀚有限公司」於二○○○年以一百萬買入,公司股東為何德英。記者上週到訪利森工廠大廈,發現整個天台空間幾乎全被僭建物霸佔,與大廈於六十年代批出的建築圖比對,「雄瀚」僭建後霸佔公家面積,單位膨脹近三倍,不但令樓下單位飽受滲水之苦,更只「霸剩」一條狹窄通道,而且堆滿建材雜物,又凌空架設多條接駁簡陋的喉管,萬一發生火警,天台的狹窄通道根本沒有足夠空位予逃生的人集合等候救援,行人有機會被水喉絆倒,雜物更會令火勢加劇,眾人性命堪虞。

屋宇署放生肇禍

更離譜的是,「雄瀚」僭建後將三個逃生出口納入單位範圍,並私自加裝鐵閘上鎖,萬一遇上火警,逃生人潮將被困梯間,全無機會逃生。翻查土地註冊處記錄,早在○八年屋宇署已兩度發出命令,指「雄瀚」有僭建及阻塞走火通道等問題,並勒令改善,惟其後「雄瀚」並無作改善工程,屋宇署亦離奇「放生」,沒有繼續跟進或將肇事單位「釘契」,「雄瀚」仍能於二○一一年獲財務公司承造按揭,而嚴重影響整座大廈安全的問題至今卻仍然存在。樓齡四十六年的利森工廠大廈設施老化殘舊,天台滿布僭建物,逃生出口堆積雜物兼被上鎖,屋宇署、消防處卻無人處理,大廈管理人更懶懶閒。投訴人胡小姐曾就樓上漏水問題向管理處及業主立案法團多番投訴,管理處不但未有介入處理糾紛,反叫胡小姐「唔好搞住樓上」。

舊工廈大火奪命

九六年香港發生轟動一時的嘉利大廈五級火後,政府已隨即修訂《消防安全(商業處所)條例》,並把涵蓋範圍擴展至一九八七年前的舊式商業建築物,以確保其防火設備達標,惟很多舊式工廈設計上難作改動,仍不符合標準,火警發生時,拯救工作難上加難。一○年長沙灣近五十年樓齡的麗昌工廠大廈發生四級火,因欠缺消防設施,走火通道又布滿雜物,增加搜救難度,令兩名煙帽隊員遭塌下的貨物壓中,消防隊目楊俊傑更不幸殉職。

專家話消防、屋宇署應插手

香港測量師學會副會長何鉅業指,現行法例規定,無論單位怎樣分間,都絕不可鎖上逃生門,否則會阻塞消防通道違反《消防條例》。他又指,由於舊式工廈多無灑水系統,火警發生時,天台是工廈一個重要的逃生地點:「所以喺天台僭建會有一定風險,如果因為僭建而封閉往天台嘅樓梯口,風險就更高,鎖住咗嘅話其他人咪唔走得!」何鉅業認為,屋宇署明知單位有問題並已發出命令,若該單位沒作改善,政府有權作出檢控,如情況太危險,政府更應主動聘請承辦商改善安全問題。地產代理監管局成員郭昶亦指,舊式工廈天台應有足夠的空間讓逃生者等候求援,但現時天台已被僭建霸佔,即使租客可逃生至天台,天台空間也不足以容納各層的用戶,情況危險,他建議事主向屋宇署施壓,爭取改善情況。

回應承諾跟進

記者到十二樓二室查詢,負責人張小姐否認單位滲水至投訴人單位,反指樓下住戶惡意針對:「樓下話漏水嘅位置係我哋嘅會議室,點會漏水?」雖然她否認單位有僭建,但言詞間透露的「會議室」其實屬僭建物。屋宇署則未有回應遲遲不執法之問題,只表示會與食環署調查滲水事件。消防處則於本刊轉介投訴後到工廈調查,發現多個樓層單位違章改建防煙門、天台有雜物阻塞走火通道等問題,處方將向負責人發通知書指令改善。但處方指,僭建阻塞天台逃生門之問題,須由屋宇署跟進。(陳凱敏、李詠珊)

壹判官

屋宇署縱容舊式工廈業主僭建兼阻塞走火通道唔執法,萬一火警出事難辭其咎!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

同場加映不要買舊式工廈

僭建、漏水、阻塞走火通道等為舊式工廈通病,專家指當年政府批核圖則較馬虎,舊工廈一般設計欠周詳,管理問題繁多,直言「免得過唔好買」。

問題一大廈設計不利逃生

以利森工廠大廈為例,七條逃生樓梯分別建於各工廠單位內,沒有公用樓梯,訪客只能搭升降機上落。如遇火警,工廠單位必須打開廠房大門,供他人入內使用其專屬逃生樓梯,否則訪客將被困升降機大堂,可謂九死一生。何鉅業解釋,不少六十年代工廈消防設計考慮「無咁周詳」,未必預計到有人會被困電梯大堂,故出現設計漏洞,如今已難作改善,一般只能在升降機加裝通訊設備,萬一發生火警升降機大堂的人可逃入升降機通知消防員其位置,等候救援。

問題二易手困難

舊式工廈間隔沒有特別設計,而且不少舊工廈地台承重量不足,難以改作其他用途,卻常有防火設計不足、難以成立業主立案法團、無人處理大廈維修、管理不善等問題,不利於投資。若買家購得的單位有僭建物,更隨時被「釘契」,銀行或會拒絕承造按揭,買賣時須全數付款,要易手難上加難。郭昶則提醒有意買舊式工廈的買家,應事先向屋宇署查詢該工廈的圖則,了解當日入則時的界線:「漏水同僭建係工廈較常見嘅問題,當日批則又批得比較馬虎,所以要特別注意。」(陳凱敏、李詠珊)


兩大新盤工廈鬥明渠


2013-08-29  NM  
 

 

樓市沉寂大半年、幾乎餓暈的經紀,終迎來兩個「救命」新盤。上週五,新世界(17)元朗盤溱柏率先開價,以最低二百五十萬的入場費做招徠。蟄伏多時的長實(1),翌日突擊推出荃灣蚊型盤昇柏山,以「荃灣樓平過元朗樓」開價,擺明搶客。發展商開價表面略平過同區二手,但經紀聽後都「無晒表情」,皆因兩個均非「筍盤」,但又無「筍價」,甚難搵食。本刊從位置、配套等比併兩個新盤,發現各有「特色」。其實發展商不肯劈價,皆因第四季還有逾萬伙新盤應市,屆時才是真正的廝殺戰場。現時買家入市前要先睇全相,切忌心急入錯貨。

慣性叫高開低﹑主動出擊的長實,這次賣樓部署明顯不同。昇柏山早在兩個月前,已獲批預售樓花同意書,但長實一直歎慢板,遲遲未為今年新盤開齋。直至上週一,新世界的溱柏上載樓書為開盤打響警號,長實才向代理放風,由零速轉全速。一名區域經紀當時滿心期待道:「昇柏山得四百零二伙,位置又唔好,好難有noise,黐住溱柏嚟開,玩截擊,長實最鍾意,次次都會低開嘅!」兩盤開價相近,扣除各項優惠後,溱柏首批價單平均呎價為八千四百七十四元,昇柏山則為八千七百九十二元。但是,若買家以為比較呎價,荃灣盤比元朗盤抵買的話,就大錯特錯。本刊比併兩大新盤,發現事實並非如此。

交通:鬥吊腳

兩個新盤都位置吊腳。座落荃灣國瑞路的昇柏山,與最近的港鐵大窩口站,最少要步行十分鐘,而且沿途無遮無擋,正是「好天曬落雨淋」。國瑞路兩旁緊貼的是工廠、凍倉,貨車來往甚多。該路位置偏僻,僅得兩架巴士往來梨木樹及葵芳等周邊區域。至於溱柏,隔涉程度更甚。樓盤所在的公庵路,是元朗區的新發展區,現時只有新地發展的原築一個屋苑,周邊盡是村屋及寮屋,步行至市中心大馬路的輕鐵站,最少要二十分鐘。沿着水渠步行至較近的朗屏西鐵站,則要半小時。現時,僅有一部綠色專線小巴途經樓盤去市中心,但想搭車也要考耐性,因為小巴班次雖密,惟之前會先經過四、五條村,經常客滿,等上三、四班車才有位是等閒。位置吊腳,最影響是生活購物配套。昇柏山是單幢樓,沒有商場,附近的填肚選擇主要是工廠食堂,不然就要專程搭車到附近公屋屋邨商場及街市。溱柏離元朗市中心更遠,但樓盤擁有約六萬呎的商鋪面積,未來有店鋪進駐後,應不愁日常生活用品。

景觀:鄰近地皮勢起樓

昇柏山被工廠「夾實」,向北單位望上葵涌,已是最好景,向南望到已停辦的葵涌公立學校,但該處已規劃成可建九十米高樓的政府用地。而且,活化工廠政策令附近充斥變數,國瑞路一帶已規劃成住宅戊類用地,當中新地已獲批在縉庭山對面改建住宅;而劃作綜合發展區的同珍醬油廠,亦擬建住宅及酒店。景觀影響多大仍未知,但工程展開後,肯定先「食塵」。新世界的溱柏,最大特色是樓盤與欖喜路之間的巨型明渠,由於環抱着屋苑的外圍,宛如「護城河」。住在附近幾十年的寮屋街坊周姑娘表示:「以前係細渠,年年都氾濫。早幾年先建成呢條大明渠,咁大條渠無蚊就呃人嘅,入黑我起碼點三個蚊香呀。」樓盤最靚景是向南單位,由於樓盤基座高過十米,低層亦可望穿南邊的村屋,視野甚為廣闊。不過,向北單位,尤其是第一至三座,會與隔籬的原築「打個照面」;另一面向西的單位,現時看似開揚,但緊貼的地皮已被新世界收購,並已被規劃為住宅甲級用地,他日起樓也是預計之內。

間隔:長實怪則盡出

長實計到盡的「奇則」向來令人驚嘆,近年的招牌作「棺材房」、長窗台、長走廊,盡收於昇柏山的三房單位。分布於左右翼A及B室的三房單位,有一個約七呎乘三呎的「棺材房」,緊貼客廁。長實於示範單位內,打通「棺材房」及隔壁客廁的牆,把「棺材房」改成淋浴間,充滿「創意」,但怎樣華麗粉飾,也改變不了客廁為無窗「黑廁」的事實。昇柏山另一絕,是三房單位的主人套房,房內的窗台長達七呎一吋,但卻與對面另一單位的套房窗戶「對到正」,相距近十呎。不拉窗簾,房內風光一覽無遺,毫無私隱。為遮醜,長實把示範單位的主人房窗戶以窗簾密封,把窗台改成疑似衣櫃。另外,每個單位一入大門口,就有條長長走廊,戶戶有份。 溱柏較少花巧,但大部分單位同樣有黑廁。另外,四房單位的書房窗口,對正廚房及工作平台,開窗易有油煙走入屋。參觀過示範單位的元朗居民蔡先生說:「間隔OK,但好多橫樑,好似主人房預留放衣櫃個位,橫樑約兩呎,唔夠實用。」

用料:溱柏小勝

呎價相近,位置同樣吊腳,套配及景觀又半斤八兩,買家可再比較兩者的用料。溱柏用料較有誠意,全部單位均送以往只有豪宅大單位才有的焗爐,與煮食爐一樣,都是德國牌子Miele。昇柏山送的爐具是英國品牌BAUMATIC,銅鑼灣專門店的零售價僅千五元,而溱柏送的Miele爐具零售價達一萬五千元,價錢相差十倍。抽油煙機方面,溱柏依然是Miele,但昇柏山卻是名不經傳的TEKA。隨單位附送的雪櫃,昇柏山用BAUMATIC,溱柏則是歐洲品牌Gorenje,算是打和。廳房的分體式冷氣機,溱柏及昇柏山則分別以「東芝」及「開利」應客。總結電器用料,溱柏小勝一仗。間隔用料方面,睡房門及儲物室門都以溱柏較為「重手」,用上隔音效果較佳的實心門,單位附送不銹鋼晾衫架,算是較為細心。

尾季勢劈價

綜觀兩個新盤,均非「一線」貨色,明顯是發展商試水溫之作。無論新世界還是長實,開價仍然死撐企硬,貼近同區二手盤。為免趕客,便透過提供優惠,「鬼祟」減價。現時,昇柏山及溱柏均向即供付款的買家提供百分之七的樓價折扣,而其他新盤貨尾,即供折扣僅百分之三至五;另外,買家只要填表成為長實「Club Lifestyle」或新世界「New World Club」會員,便可額外減多百分之三的樓價。換言之,兩盤即供價較開價平足足一成。「Club Lifestyle」更為長實上週五匆匆宣布成立。港大房地產及建設系主任鄒廣榮認為,發展商不直接減價,而是增加優惠,可以按市場反應,隨時將真正價錢加減,「咁樣做喺策略上較有彈性,亦係而家發展商摸唔通後市嘅試水溫手法。」他指出,因為一手新例監管及辣招所限,發展商難以再如以往營造市場氣氛,更重要是再無大陸客去盲目承價,而下一季又是發展商追業績的「死線」,故新盤售價的下調壓力只會愈來愈大。城大建築科技學部高級講師潘永祥亦贊同,現時發展商只是死撐住樓價,到第四季發展商的財政壓力將愈來愈大,尤其是賣樓目標定得高的發展商,始終要向股東交代,「現在試吓價先,到真係多大盤開,競爭大時,才直接減價。」事實上,發展商推盤勢頭才剛開始,第四季才是真正的殺戮戰場。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐(20)副主席梁志堅,早前坦言,下半年多個大型新盤將會推出市場,開價上有壓力。「每個發展商都會按自己嘅承受能力,急嘅下調少少都唔出奇。」現時待批售樓紙的二十多個項目,及已批出的屯門瓏門二期和東涌五十五B區合計,有逾一萬伙可望今年內推出。根據各發展商公布的賣樓目標,以長實的三百億大計最有壓力。更甚是,長實今年首八個月,在本地只清貨尾套現廿億多,而計其正申請售樓紙的項目,包括大埔鳳園嵐山、荃灣西站環宇及日出康城三期項目,已逾四千七百伙。向來帶頭劈價的長實,為達標套現,必定再使出撒手鐧。

小知識元朗呎價直逼太古城?

元朗新盤呎價貼近一萬,沙田第一城、居屋小西灣景欣花園、公屋大埔太和邨等,呎價又是一萬。「以往太古城呎價一萬,大家會預期到沙田第一城個價係按此打個六折、七折,屯門、元朗、天水圍就得一半。但因為加入實用率呢個因素,呢啲概念都模糊了。」每日對着五十大屋苑數據做分析的利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示。這是因為太古城實用率高,售價除以實用面積後,實用呎價顯得較低;而元朗新盤實用率低,相對實用呎價便顯得較高,結果出現「區區一萬」的現象。

 

工廈免費變身 明益富三代

2016-10-13  NM

自工業北移,全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高,業主於是租予餐廳、拳館、工作室,工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後,地政突然要「交功課」,過去兩個月列出全港十五幢工廈,重點巡查違契問題,其中有近三十個單位已被證違契,面臨結業。政府為改善工廈空置問題,一○年曾推出活化工廈措施,讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月,成功活化的工廈數目只有一百二十五幢,即不足百分之十!攭漭X當中成功變身的個案,業主大部分都是超級富豪,包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place,及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈,為他們賺錢之餘,亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說,如果這叫「勾結」,她一力承擔;活化工廈同樣由她一手湊大,事實證明大贏家多是富豪,項目已於今年初截龍,小業主已望塵莫及。這種「勾結」,她又願意承擔嗎?Bossini創辦人第三代爭考牌上位

荔枝角工廠區已不再一樣,除了有工人如常上班下班,一到放工時間或每逢週六日,人流卻愈來愈多,商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業,一眾家長帶同小孩來朝聖,小朋友邊玩波波池、玩具,一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧,二樓有個數百呎空地,每逢週末會變身市集,台上有樂隊獻唱,台下有近百檔檔主擺賣潮物,晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈,照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說,她因為負擔不起鋪租創業,故只能於週末時去不同市集擺檔,她坦言:「不過喺香港呢類市集唔多,主要都係嚟呢度,希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確,並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件,是十五年樓齡以上的工廈,申請須由大廈百分百業主提出,才能豁免補地價,讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在,會帶來消防風險,故只有大業主如羅氏,才有入場的資格。

商場月收兩千萬

D2place一期及二期,是羅氏於九三年前後用十億元買入,原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店,不過至限期前一直未有改建,估計是與政府就補地價傾不攏,有發展商高層說:「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊,同我哋心目中個價差一倍。」不過,更好的機會一○年來到,林鄭月娥提出活化工廈,羅氏集團即時「舉手」申請,並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱,兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈,十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名,相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港,已加入集團工作,不過一直寂寂無聞,透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目,一三年落成,他曾接受傳媒訪問指:「要打造成首爾的東大門!齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外,亦意指Dream,羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪,樓上出租做辦公室搵銀,其中一層是一個叫FFF的工作室,羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計,兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎,集團每月租金收入估計達二千多萬元。

阿爺是製衣配額大王

羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉,以紡織業起家,五十年代與太太創辦針織廠,七五年成立羅氏針織,八七年上市,發達當然並非一味靠「織織復織織」,而是炒賣成衣配額,他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝,被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化,製衣業北移,羅氏早已轉型做地產,八十年代購入多幢長沙灣工廈,除了D2place,現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女,分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒,一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人,做法是將生意交由子女輪流揸旗,令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」,否則被同輩追上,林鄭的活化工廈正好幫到手。

D2place 1期及2期

地址:荔枝角長義街/長順街買入價:$1.02億(93年)獲批年份:一二及一五年改裝:集零售及商廈樓面面積:約50萬平方呎平均呎租:$40

一紙批文工廈當鋪炒

活化工廈措施一出,亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出,他密密掃入多區工廈,○八年,波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心,惟業主企硬開價二億五千萬元,雙方拉鋸一年,業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是,半年後活化政策出台,波叔即為該廈申請「升呢」做酒店,一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗,再走到工廈的中心觀塘掃貨,包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢,並隨即申建酒店,持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出,賺到笑。○九年,波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈,在今年初搭上活化工廈的尾班車,向地政提出活化成銀座式商廈,地下為停車場及餐廳,二至六樓為商場,樓上為商務中心,並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後,波叔曾欲以十億元放售,亦曾有基金洽購,雙方傾談已到尾聲階段,不過工廈市況放緩,交易告吹,之後就未有承接。不過有一紙批文在手,可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外,亦做收購生意,如收購東海酒家,今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」,記者參觀上址亦見已有不少人在工作,甚至有人在上址開playgroup,猶如民間版的科學園。

而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心,翻查土地註冊處資料,四樓全層租金是二十八萬元。活化後,租金「大躍進」,由以往平均呎租僅十元,現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租,而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍,這裡可改裝的工廈亦買少見少,波叔叫價比之前更進取,達十二億元,扣除買入成本及一億的改裝費,如成功賣出,一鋪賺九億,認真和味。對於靠政策搵銀,記者曾找鄧耀昇,但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳,並沒有向政府申請活化其工廈,他說:「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀?我目標係改建做骨灰龕,個市場有需求嘛,煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance,不過到現時都未有成功個案!」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率,但根據差餉物業估價處的統計數據,工廈空置率只由措施前的百分之六,下跌至百分之五。對於市民大眾,活化工廈只是小改變,但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。

The Wave

地址:觀塘興業街買入價:$1.78億(09年)獲批年份:一六年改裝:銀座式商場及共用辦公室樓面面積:約10萬平方呎平均呎租:$50

第三代操刀活化南豐紗廠

位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠,大廈外牆掛上一大塊白布,繪上日後建築物落成的模樣,改裝未完成,已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃,而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心,並斥資七億元做改建,將於一八年才落成。如此緊張,因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地,他在五四年以六十萬元興建,和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠,十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺;只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女,找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成,及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞,返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化,她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲,兩年前才加入南豐,身形嬌小,說話亦陰聲細氣,就如一個小女孩,她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。

撰文:梁佩均攝影/攝錄:葉漢華、李育明、胡志堅資料:資料組[email protected]


玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁

1 : GS(14)@2016-03-16 15:32:59

2016-03-12 NM

今時今日,大富翁沒樣看,不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman,其實跟身邊朋友沒兩樣,屋邨出身,喜歡穿間條Tee配牛仔褲,目標是一年去4次旅行,覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人,他畢業不足10年已由零開始達至財務自由,靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路,現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是,他沒被金錢和安逸沖昏頭腦,仍記得自己有個夢想亟待實現。

不願上鏡的Starman,成長自單親家庭,媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計,已懂得自製筆記賣給同學,也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學,會考考不上。重讀那年遇到一位好老師,愛上了Econ,一年就讀晒A-level的課程,到預科就連大學的都學埋,結果高考成績好好,大學順理成章讀經濟及金融。」

股市大熱的2007年,Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作,過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙,不分晝夜,有時忙到沖涼都唔得閒,每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多,很快已學到不同的知識,建立了人脈。而且花紅可觀,每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙,他根本沒時間消費,扣除每月固定開支後,其餘全數儲起。

不炒細價股 鍾情REITs債

很多人認為,從事金融業的人都很會投資,甚至炒賣收入多過正職,但Starman寧可將時間花在工作上增值自己,也認為財富應靠複式效應累積,而非靠爆炸性投資,故從不沾手細價股,取而代之的是REITs(房地產信託基金)和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。

他認為,買REITs跟買樓差不多,但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間,然後每年坐享派息增長,他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘,回報不俗。「領展我最鍾意,由20蚊儲到現在,每次都以股代息滾存,及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目,開始抽調資金買債券。

「揀穩健的大公司,查Credibility(信用度),3年後還錢某程度上有保本概念,另外每半年派一次息,每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行,可融資到八成資金,即是實際付兩成錢就可賺到十成,當時回報是7厘,但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘,賺取中間的差價,3年已差不多回本。」

假設他以100萬元買入7厘息債券,一年收息7萬元,將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金,一年付息約1.04萬元,換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差,3年便已賺17.9萬元。他透露,這組合滾存多年,就成了他達至財務自由的關鍵,正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」,就是由此而來。

買住宅自用 投資揀工廈

一直渴望組織自己家庭的Starman,在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位,與女友拉埋天窗。完成人生大事後,正式踏上物業投資之路,抽調約150萬元與友人成立公司。

公司最先的投資項目,是購入一整層葵涌工廈進行大翻新,之後再將單位分契拆售,項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後,公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目,3年間完成了20個,遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡,而投資回報少則有五成,多則可倍數計。

工廈的「分契拆售」做法成功後,Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地,然後翻新成有機農莊,再間細至數百呎至千呎轉售;另外又買入接近邊境的倉地,興建有蓋倉庫,吸引國內外企業租用。他坦言,受惠於早年農地的低水價格,農莊項目的回報可達1倍至3倍,而倉地回報雖未及農地,但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫,公司連同其他周邊業務,累計總資產達數千萬元。

跟着Starman考察致富路

第一站:工廈

潛力所在:工廈罕為貴

未來工廈供應不會增加,反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等,令工廈買少見少,愈發矜貴。

樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行,創造出一定需求,而政府亦在2030年策略報告中提及,會更改工廈用途,鼓勵轉型。

眾多工商物業中,工廈入場門檻較低,目前部分區域仍處低水。

賺錢大法:改裝大翻身

在買入工廈後,由註冊認可結構工程師重新設計,將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位,再由律師進行「分契」,做到每個單位都有獨立樓契,然後再拆售。每個項目投資逾千萬,單是啟動金額也需數百萬,但可賺取的回報高達五成至數倍。

由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展,故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍,賺盡時間和成本。

Starman表示,改裝工廈非一般散戶能力所及,但他們仍可投資細碼工廈單位,價錢視乎地區及樓宇質素,租金回報約4至5厘,較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位,價錢最低只需50萬至60萬元(逾100平方呎),買家購入後可將單位交由發展商代出租,以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意,無論哪類工廈,按揭最多只可做四成。

投資心得:要有裝修

★工廈與住宅一樣,都是位置最重要,要留意該區交通是否方便,附近有否商場、地舖;工廈、商廈和人流是否集中。

★若單位買入時沒裝修,則客路非常局限,影響出租機會。若要花錢裝修,則要有心理準備地方大裝修費自然高,留意對投資回報的影響。

★一定要實地視察,留意單位附近及上下層的使用情況,若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層,單位有窗有獨立廁所會較易租出。

地區心水:看好西九

?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展,事關它是全港的最中心點,輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型,酒店及新商場進駐帶來動力,據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建,到時「話變就變」,潛力較大。

?大西北地區看好屯門,一來仍處低水,容易入手;二來將有港珠澳大橋等大型基建,加上接近前海新發展區,問題是升值需時不可速食。

?最好不要集中投資在同一工業區,可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地,以分散投資風險。

第二站:REITs+債券組合

組合優點:避開辣招

與投資物業差不多,但REITs好處是不用自己研究,有大集團計好數,衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高,且由大集團做按揭融資,投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。

部分REITs限制公司須將九成盈利作派息,根據往績年回報有5厘至8厘,比住宅租金回報更豐厚。

債券入場門檻雖較高,優質債約需20萬美元(約156萬港元),但債券回報不俗且穩定,買債3年後取回本金,某程度上是已保本;另每半年派息一次,年回報約7厘,若結合槓桿,回報可逾10厘。

投資心得:最緊要大

★REITs最喜歡領展(00823),另外是越秀房產(00405),它們的主要業務都是收租,比較穩陣。

★投資債券最緊要選大公司,有良好信譽便可。次級債入場費較低,約10萬元美元(約78萬港元),但風險相對較高。

★債券投資本身傾向保守,但引入槓桿就變得進取,一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿,要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意,即可以槓桿形式投資債券,提高回報,相反若其他投資都屬較進取的,就盡量不要使用槓桿。

第三站:農莊

潛力所在:現價低水

農地價格仍處低水,呎價約100元,加上翻新建築費,成本仍相對較低,但重售可賣500元一呎,計算成本在內回報有一倍以上。

農地不能承按,但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等,豐儉由人,銀碼相對其他市面上的物業細,有一定捧場客。

市場上不乏自用買家,很多是住市區豪宅的有錢人,住所雖交通方便,但孩子缺乏活動空間,會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。

投資者買來出租圖利,租客亦不少,幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。

賺錢大法:拆契出售

買下農地後翻新,將萬呎農地間為數百呎至千呎不等,配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示,此投資亦存在槓桿,因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售,另兼售後兩期的的農莊,但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後,再作後期發展。若計算槓桿在內,整個項目回報可達兩至三倍,但時間稍長,約需時一年。

跟工廈一樣,改裝農莊注碼大,不適合散戶,但一般投資者仍可購入這類拆契農莊,將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租,在指定年期內提供約5厘回報。

投資心得:自給自足

★選農地附近最好有公家路,次選是私人路。若附近只得私人路,事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路,若沒有交通工具直達可能影響吸引力。

★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力,另可加入額外服務,如設計及裝修、代購露營車等。

第四站:倉地

潛力所在:需求上升

本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源,但近年中港物流暢旺,集運愈發普及,導致需求上升。不過,預計未來倉地供應不會顯著增加,所以競爭將愈發激烈。

賺錢大法:分段興建

買入倉地興建大型密封倉庫,一般以數萬呎計,通常包括上落貨配套、保安系統及管理,然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若,分階段興建,先建起第一期出售大部分倉庫賺錢,待資金回籠後再興建後期,另留下約三分一出租,提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍,單計租金回報則超過10厘。

投資心得:交通大小

★位置最好接近邊境。

★貨倉太小不值錢,面積最小要兩萬平方呎。

★倉庫提供獨立水電錶,另要設有卸貨台、電卷閘,提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎,而且不用排隊卸貨,省回時間成本。

錢買不到的人生

月入六位數、坐擁千萬資產,對於很多人來說是遙不可及,但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功,這位過來人卻提醒,勿以財務自由為終極目標,否則會失卻人生意義。

「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標,但我覺得財務自由只是一個狀態,純粹顯示你的被動收入可抵日常開支,它不應成為一個人終身追逐的目標。」

當年他進入私人銀行做融資,每月有幾萬元收入,算是不錯,他卻看到危機:「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂,但好快就覺得個人好虛,無嘢做、無成功感、無下一步,咁做人仲有咩意思?所以財務自由最重要的不是唔使做,而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」

結果,他選擇了開設公司,建立自己的事業王國。他更透露,自己從小到大都喜愛大自然,可惜小時候沒機會接觸,故開公司後不忘拓展農莊業務,還自己一個心願。

成長自艱難的家庭環境,令現在Starman對家庭生活十分重視:「屋企夠使夠食就可以,我亦唔需要名錶名車,只希望幾忙都好,每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯,這樣的生活最幸福。」

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