自工業北移，全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高，業主於是租予餐廳、拳館、工作室，工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後，地政突然要「交功課」，過去兩個月列出全港十五幢工廈，重點巡查違契問題，其中有近三十個單位已被證違契，面臨結業。政府為改善工廈空置問題，一○年曾推出活化工廈措施，讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月，成功活化的工廈數目只有一百二十五幢，即不足百分之十！攭漭X當中成功變身的個案，業主大部分都是超級富豪，包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place，及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈，為他們賺錢之餘，亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說，如果這叫「勾結」，她一力承擔；活化工廈同樣由她一手湊大，事實證明大贏家多是富豪，項目已於今年初截龍，小業主已望塵莫及。這種「勾結」，她又願意承擔嗎？Bossini創辦人第三代爭考牌上位 荔枝角工廠區已不再一樣，除了有工人如常上班下班，一到放工時間或每逢週六日，人流卻愈來愈多，商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業，一眾家長帶同小孩來朝聖，小朋友邊玩波波池、玩具，一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧，二樓有個數百呎空地，每逢週末會變身市集，台上有樂隊獻唱，台下有近百檔檔主擺賣潮物，晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈，照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說，她因為負擔不起鋪租創業，故只能於週末時去不同市集擺檔，她坦言：「不過喺香港呢類市集唔多，主要都係嚟呢度，希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確，並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件，是十五年樓齡以上的工廈，申請須由大廈百分百業主提出，才能豁免補地價，讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在，會帶來消防風險，故只有大業主如羅氏，才有入場的資格。 商場月收兩千萬 D2place一期及二期，是羅氏於九三年前後用十億元買入，原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店，不過至限期前一直未有改建，估計是與政府就補地價傾不攏，有發展商高層說：「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊，同我哋心目中個價差一倍。」不過，更好的機會一○年來到，林鄭月娥提出活化工廈，羅氏集團即時「舉手」申請，並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱，兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈，十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名，相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港，已加入集團工作，不過一直寂寂無聞，透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目，一三年落成，他曾接受傳媒訪問指：「要打造成首爾的東大門！齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外，亦意指Dream，羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪，樓上出租做辦公室搵銀，其中一層是一個叫FFF的工作室，羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計，兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎，集團每月租金收入估計達二千多萬元。 阿爺是製衣配額大王 羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉，以紡織業起家，五十年代與太太創辦針織廠，七五年成立羅氏針織，八七年上市，發達當然並非一味靠「織織復織織」，而是炒賣成衣配額，他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝，被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化，製衣業北移，羅氏早已轉型做地產，八十年代購入多幢長沙灣工廈，除了D2place，現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女，分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒，一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人，做法是將生意交由子女輪流揸旗，令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」，否則被同輩追上，林鄭的活化工廈正好幫到手。 D2place 1期及2期 地址：荔枝角長義街/長順街買入價：$1.02億（93年）獲批年份：一二及一五年改裝：集零售及商廈樓面面積：約50萬平方呎平均呎租：$40 一紙批文工廈當鋪炒 活化工廈措施一出，亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出，他密密掃入多區工廈，○八年，波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心，惟業主企硬開價二億五千萬元，雙方拉鋸一年，業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是，半年後活化政策出台，波叔即為該廈申請「升呢」做酒店，一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗，再走到工廈的中心觀塘掃貨，包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢，並隨即申建酒店，持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出，賺到笑。○九年，波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈，在今年初搭上活化工廈的尾班車，向地政提出活化成銀座式商廈，地下為停車場及餐廳，二至六樓為商場，樓上為商務中心，並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後，波叔曾欲以十億元放售，亦曾有基金洽購，雙方傾談已到尾聲階段，不過工廈市況放緩，交易告吹，之後就未有承接。不過有一紙批文在手，可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外，亦做收購生意，如收購東海酒家，今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」，記者參觀上址亦見已有不少人在工作，甚至有人在上址開playgroup，猶如民間版的科學園。 而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心，翻查土地註冊處資料，四樓全層租金是二十八萬元。活化後，租金「大躍進」，由以往平均呎租僅十元，現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租，而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍，這裡可改裝的工廈亦買少見少，波叔叫價比之前更進取，達十二億元，扣除買入成本及一億的改裝費，如成功賣出，一鋪賺九億，認真和味。對於靠政策搵銀，記者曾找鄧耀昇，但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳，並沒有向政府申請活化其工廈，他說：「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀？我目標係改建做骨灰龕，個市場有需求嘛，煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance，不過到現時都未有成功個案！」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率，但根據差餉物業估價處的統計數據，工廈空置率只由措施前的百分之六，下跌至百分之五。對於市民大眾，活化工廈只是小改變，但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。 The Wave 地址：觀塘興業街買入價：$1.78億（09年）獲批年份：一六年改裝：銀座式商場及共用辦公室樓面面積：約10萬平方呎平均呎租：$50 第三代操刀活化南豐紗廠 位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠，大廈外牆掛上一大塊白布，繪上日後建築物落成的模樣，改裝未完成，已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃，而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心，並斥資七億元做改建，將於一八年才落成。如此緊張，因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地，他在五四年以六十萬元興建，和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠，十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺；只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女，找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成，及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞，返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化，她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲，兩年前才加入南豐，身形嬌小，說話亦陰聲細氣，就如一個小女孩，她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。 撰文：梁佩均攝影/攝錄：葉漢華、李育明、胡志堅資料：資料組[email protected] | ||||