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當你手上持有台北市西門町土地，八年價格漲了二．七五倍，你是賣掉，還是都更？小股東想的是前者，然而國泰金控董事長蔡宏圖，想的卻是後者。 去年底，持有國泰一號REITs（不動產投資信託）的小股東，「揪團」向國泰一號的管理機構國泰建經提議，賣掉旗下三棟資產之一，位於台北西門町的「中華大樓」。 國泰一號持有的中華大樓，一樓租給零售業者美華泰，樓上則由國泰世華銀行及國泰人壽承租。小股東盯上中華大樓的原因，是其帳面價值大幅低於市價，收租不如賣樓。 小股東看上高報酬市價估逾六十億，賣比租賺 據商用不動產公司第一太平戴維斯估算，中華大樓市價應在六十億元以上，當初中華大樓持有成本約十六億八千萬元。賣掉大樓，每股可以退還股東三元以上，比起現在每年每股拿約○．四八元的租金報酬還高，小股東因此提起處分議案。 此次揪團的小股東共有三十到四十人，共持股七．五％，投資國泰一號的時間從兩年到六年資歷不等，背景有來自飯店和營建業等產業。 去年十二月十六日提案後，據傳持股一九．二％的最大股東國泰人壽，還當面跟這小股東碰過面，十天之後，國壽提起都更案，和小股東提案互別苗頭。 大股東殺出都更案國壽現金滿手，看長不看短 細看國泰人壽過去五十年，除了把大樓證券化為REITs之外，沒賣過一棟大樓。對蔡宏圖發出說帖之前，這群小股東準備十足，不僅研讀兩本一百四十多頁公開說明書，請了兩家鑑價機構評估中華大樓市價，還查出此棟大樓符合都更的要求，連每層樓由樑到地面高度約為二．九公尺，用來當辦公室壓迫感太大的說帖，都能夠一一提出來。 只是沒想到半路卻殺出國泰人壽的都更案。國泰人壽發言人林昭廷指出，長期投資，都更土地的價值才能彰顯，五百多坪的建地，都更後會有一萬坪以上樓板面積，租金收益比現有的一億至少多上一倍。 至於為何「恰巧」在此時提出都更案，林昭廷指出，是要因應以後台北市《都更自治條例》趨嚴，對屋齡限制可能由三十年延長到五十年，因此為捍衛權益而提出。 從事營建業的張姓股東表示，REITs託管架構下，「不是喊句口號都更，寫個五千字提案這麼簡單，」從聘請顧問公司、營建、招商都得公開招標，他質疑都更能否如外界估算五年內完成。 不動產服務公司高力國際台灣研究部董事李日寶指出，「賣掉獲取眼前利益，或者改造賺取更高租金，是看長和看短的爭議。」都更如果做得好，獲利也不少，二○一○年私募基金亞太置地，以三十億元買下西門町的萬國大樓，改裝商場承租，二○一二年以六十七億賣給富邦人壽，獲利超過一倍。 讓外界疑惑的是，賣大樓分到最多的是大股東國泰人壽，為何國壽要反對？ 林昭廷表示，對壽險業來說國內固定收益市場不大，「錢退給我，還是得再投資，賣掉是短線想法，我們希望長期持有。」國內壽險業雖滿手現金，卻須符合金管會「投資不動產年化報酬率不得低於二．八七五％」要求，苦無投資之處。 七．五％比五○％的對抗小股東持股難敵壽險三雄 國泰一號還有一個大股東是新光人壽，新光金控董事長吳東進已經支持都更案，展現長期投資的態度。預料，另一個大股東富邦人壽也會支持，三家壽險合計持股逾五成，七．五％對五○％的戰爭，小股東恐怕很難贏。 在壽險業已經滿手現金的現狀下，壽險業大老闆大多支持繼續保有大樓，小股東想要享受到處分資產利益難如登天。 國泰人壽和小股東的爭議，也揭開了國內REITs無法有效營運、幫投資人創造更高價值的問題。 除了籌碼集中在壽險業者手上外，李日寶認為，國內REITs的資產主要以「現金流量折現法」計算，當不動產價格大幅上揚，REITs淨值無法反映市價，以中華大樓為例，去年帳上價值為二十八億八千萬元，不到市價二分之一，自然讓精明的REITs投資人要求處分資產或者清算套利。 加上，國內的REITs採信託制，管理機構收到的費用，不會因為REITs淨值提高而變多。在國外，例如採「公司制」的新加坡，管理機構分多少，決定於REITs的收益多寡，相形之下，國內REITs管理機構自無誘因幫投資人創造更高收益率。 觀察約和台灣同期發行REITs的新加坡（第一檔REITs在二○○二年發行），現在已有二十檔以上REITs，專注辦公室、商場、廠辦等，各有特色，市場活躍，而台灣自二○○七年後無新REITs發行。 當初發行REITs是希望活絡不動產證券化市場，只是國內REITs的設計難以達成目的，如果管理制度不改，注定成為另一資金冷凍庫。 【延伸閱讀】 市價翻逾1倍，小股東想賣卻不能動——國泰1號REITs投資標的 喜來登飯店 資產/土地面積：2,190坪（坪）初期投資成本：104.9（億元）市價估算：200（億元）現狀：租給喜來登飯店，租約至2017年，租金水準符合當地行情 西門大樓 資產/土地面積：660坪（坪）初期投資成本：17.6（億元）市價估算：45~50（億元）現狀：誠品整棟承租至2029年，租金略低於市價2成 中華大樓 資產/土地面積：520坪（坪）初期投資成本：16.8（億元）市價估算：60~65（億元）現狀：分別租給美華泰、國泰人壽和國泰世華銀行，最長租約到2018年 資料來源：第一太平戴維斯、國泰1號不動產公開說明書 整理：曾如瑩 | ||||||