ZKIZ Archives


藥店聯盟之變:「真金白銀」入夥

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-7/0MMDAwMDIzMTA0Mw.html

隨著醫改的深入,零售藥店行業寒意漸濃,抱團也比之前抱的更緊了。

4月3日,江蘇藥店聯盟理事長楊一峰表示:「江蘇聯盟正籌劃一些實體的聯合,而不僅僅是聯合採購。初步計劃是每個股東出一到兩個店舖,掛聯盟的牌子。」

江蘇聯盟是目前全國九個省級藥店聯盟之一,佔有江蘇10%的零售市場。同很多省份一樣,中小型藥店是聯盟的主體,大型連鎖藥店並不熱衷這種聯盟形式。

不過,4月2日的採購會上,江蘇省內知名連鎖藥店幾乎悉數到場。雷允上、同濟堂、先聲等藥店雖然不是聯盟成員,但由於哈藥六廠、同仁堂、湯臣倍健等企業的參與,令這些區域龍頭也不得不側目。

2010年湧現的各省藥店聯盟正逐步開始實體化運作,「覺醒」的小藥店將挑戰大型連鎖藥店市場地位。

聯盟亂局

改變利潤率偏低的局面,是各省藥店聯盟成立初衷。江蘇艾蘭得營養品公司市場總監倪磊介紹:「維持基本運作,一個藥店的平均毛利率必須在35%左右。逼迫藥店去銷售高毛利品種。」

對藥企來說,由於國內80%的藥品銷售額來自醫院渠道,因此除了老百姓、海王星辰等大型連鎖藥店外,中小藥店幾乎沒有話語權。銷售知名品牌藥品過程中,由於利潤空間不足,藥店自然而然轉向低質產品,追逐利潤。

但在基本藥物制度推進的過程中,大量基礎用藥需求被基層醫療機構取代了藥店的地位。基本藥物涉及2000多個品規,目前只在醫療機構提供,藥店無法以同樣的低價拿到貨源。缺乏優質而又廉價的貨源,眾多藥店面臨市場流失的風險。

中國醫藥企業管理協會會長於明德表示:「中國目前有28萬家藥店,其中三分之二為分散的業態,醫改中又很少談到藥店的話題。致使藥店與萬億醫改大蛋糕失之交臂。」根據醫改方案,2009年到2011年全國財政對醫改新增投入達11342億元。

藥店聯合看起來是必然趨勢,不過在操作中,各種聯盟沒能取得成功。

2010年初成立的山東藥店聯盟就採取了聯合採購方式,目的是拿到最低折扣。但由於聯盟由不同利益主體構成,多元化的利益訴求使得具體項目執行起來十分困難。「盟而不聯」的問題出現在浙江、河北等地聯盟。

還 有一些藥店聯盟,實際成為各中小藥店之上的總批發商,由一兩家大企業從中賺取中間差價。這部分利潤率可能高達40%以上,聯盟形同虛設。哈藥六廠OTC事 業部總監許永海表示:「我基本上參與過所有省級藥店聯盟的採購,幾乎都沒有成體系的組織。只是中小藥店受利益驅動捏合到一起,管理非常混亂。」不過江蘇聯 盟讓許永海看到希望。作為此次採購會的最大贏家,哈藥六廠現場銷售302萬元。「這也就是一般連鎖藥店客戶一兩個月的採購量,但是在勢力偏弱的華東能有這 樣的成績,還算滿意。」

哈藥的參與顯然帶動了其他藥企,強生等外資企業也明確表示將參與下一輪江蘇聯盟的集中採購。聯盟秘書長李德宏表示:「我們希望大型企業回歸,開始重視藥店這一市場。」

資本難題

雖然在眾多藥企看來,江蘇聯盟優於其他省份,但還是不能與其他大規模銷售渠道抗衡。

倪磊表示:「我們不排斥聯盟,但也不會積極參與,犧牲自己的利益。」國家對藥店政策的不明朗是他不看好聯盟的原因,「電子監管碼、處方控制等因素限制著國內藥店的發展。」

國 家藥監局力推的電子監管碼要求在藥品的最小包裝上附上藥品的電子信息,目前基本藥物全面使用。但給生產企業帶來大量投入的同時,零售終端的數據卻無法反 饋,導致這一政策無法落實。不過,未來藥監局一旦要求藥店也反饋銷售信息,勢必增加藥店的投入,進一步蠶食藥店利潤空間。

許永海也認為,聯盟規模過小令大型企業不願參與,「前兩年哈藥六廠主要靠廣告投放,今年才開始終端推進。中小藥店正是我們要主攻的市場,前兩年合作的並不多。」

參與率過低始終困擾各省的聯盟。楊一峰坦言:「我們還不足夠撼動江蘇市場,擴大股東規模還是重要工作。」

江蘇藥店聯盟目前擁有9個股東企業,計劃擴張到18個股東,由每家股東企業投資一定數額成立實體公司,並且拿出一家藥店作為聯盟的產業,以此綁定股東企業,進而引進風險投資。在五年內,聯盟計劃將旗下門店統一品牌。

全國工商聯醫藥商會連鎖藥店委員會主任徐郁平表示:「僅有採購商品功能,聯盟可能會走入死胡同。這種以資本關係約束責權的形式剛剛起步,發展壯大之後,股權分配、人員安置、內外整合許多問題會相繼到來。」

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=23968

PPTV體育拆了,久違的朱駿入夥了

http://news.imeigu.com/a/1370516763337.html

PPTV內部宣佈「體育中心」升級為「體育傳媒事業部」。這僅僅還只是開始。

本文獨家首發於新浪科技「創事記」欄目

@移動吐槽(微信公眾號:jiaxinwen360)

PPTV局中,孫正義在行動(詳見我們近期的文章),聞著肉味的投資者也隨之而來。

孫正義已出手的關鍵一招是,主導PPTV體育的分拆。我們之前曾披露過,體育內容是PPTV的明星內容板塊,也是除了遊戲聯運等增值服務部門之外,PPTV唯一盈利的業務。去年PPTV體育投入4500萬元,藉著歐洲盃的巨大營銷影響力,實現營收約8000萬元。

請留心PPTV體育的收入結構,我們瞭解的情況是去年為付費內容10%、彩票30%、廣告60%。PPTV體育內容運營團隊自己的規劃是,未來理想的收入結構為廣告40%、彩票30%、內容付費30%——這成為了PPTV分拆獨立融資發展的關鍵。

本週一,PPTV內部宣佈「體育中心」升級為「體育傳媒事業部」,同時任命體育中心負責人周亮為體育傳媒事業部總經理。

這僅僅還只是開始,實際上,PPTV體育的步子跑得比郵件中的進度快出了關鍵的幾步。

本週早些時候,PPTV的一支團隊悄然現身澳門。他們接洽了駐於當地的一家機構——它極可能成為PPTV 體育的神秘股東。

注意地點,澳門。這家神秘股東有著深厚的各類資源,尤其在博彩方面——而這也正是目前PPTV體育營收結構中的關鍵組成部門,更是利潤率顯然最高的業務。借助強大的賽事直播平台來發展合法合理的彩票業務,將賽事直播的增值部分做到更立體更商業化,是PPTV體育平台的著力方向。

我們得到的信息是,PPTV出售話題在業內炒熱、PPTV體育分拆意向釋出後,這家背景不凡、實力雄厚的神秘股東聞到氣味主動找上了門。它的能力和投資誠意顯然是PPTV、PPTV體育以及PPTV各家股東所無法拒絕的。

九城董事長、申花老闆朱駿

不僅僅是這家神秘股東。另一位在業內沉寂頗久的大佬也出現在PPTV股東名單中。他就是九城董事長、申花老闆朱駿——作為體育、特別是足球的深度發燒友,他也將以個人投資的方式成為PPTV體育的又一股東。

這位老闆的出面也不算奇怪。朱駿原本就是足球迷,九城和PPTV也是鄰居——兩家公司都在上海張江碧波路上的「張江電子港」園區內,距離不過2分鐘步行路程。PPTV體育運營了將近三年的「申花網絡電視頻道」在業內也已成為合作專業標竿。

而現在,濃情蜜意更是表露無遺,PPTV體育的團隊辦公地點如今都要直接搬到了上海康橋——申花隊的駐地就在那——它們在那造了一個體育電視化的傳媒中心,7月1日就在那正式開工裝修了。

有神秘股東,有產業資本,PE的角色顯然也不能少。於是,IDG也出現了。IDG原本就與PPTV體育於英超項目有深度合作。如今,IDG又不甘心僅僅把版權賣給PPTV,他們更希望借助PPTV體育的品牌和用戶群,打造出更大的以英超作為核心的體育內容收費商業模式。

3家股東加PPTV團隊,PPTV體育拆分齊活兒。我們從可靠渠道獲得的股權比例如下:PPTV40%、朱駿10%、IDG20%、神秘股東30%。

我們就引入外部股東一事詢問了PPTV CEO陶闖,陶闖稱對此不予置評。

全新前景展開,PPTV體育團隊也是雄心勃勃。據我們的可靠信源提供的信息顯示,未來1-2年內,他們的目標緻力於「打造足球賽事直播與互動的帝國級板塊」,搭建起「賽事直播-博彩-推介-盈利-換取禮品-線上商城」的鏈條。

在此之前,PPTV已在重點推廣期體育業務專用APP「第一體育」,其中直播、付費預約、點播、互動、博彩等功能均已集成。內容也可謂豐富,從最常見的五大聯賽到南美聯賽,再到日韓聯賽的內容都已集成其中。

話說,其實我們還挺想在其中能看到傳說中的日本高中足球聯賽……

PPTV體育拆分,算是一件有趣的視頻細分化經營案例。移動吐槽團隊也期待觀察它們未來能做到如何。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=57207

入伙兩年冷氣即壞 天晉四成單位出事


2015-05-21  NM  
 

 

入伙只有兩年的將軍澳樓王天晉爆出冷氣機故障潮,管理處記錄顯示,全部一千個單位,超過四成住戶需要維修冷氣機。業委會主席質疑,發展商新地附送的珍寶分體式冷氣機,剛過保養期即故障屬不尋常,住戶還要承擔搭棚維修費用。專家指如此大規模壞機實屬罕見,估計與製冷零件質量有關。本刊介入後,新地及珍寶立即承諾延長全屋苑冷氣機保養期十八個月,並向自費維修冷氣的住戶退款。

周先生(化名)一三年一月以四百六十萬元,買入天晉一期實用面積五百三十九呎的兩房單位,發展商新鴻基地產附送三部珍寶分體式冷氣機,分別安裝於主人房、客房及客廳,並有兩年免費保養。 今年四月尾周先生啟動主人房的冷氣機後,發現只輸出暖風,「一開始淨係出風,以為係太耐冇開,但好奇怪,第二朝起身都係冇冷氣。」由於冷氣機的兩年保養期剛過,周要自費六千元搭棚維修,「講真,我用咗咁耐冷氣,冇諗過(冷氣機)咁短命,我而家唔係買二手樓。」他於是向管理處查詢,驚聞近期有數十戶業主均有相同問題,「咁大動作去維修,但可能唔知幾時又壞過。」他曾去信新鴻基要求免費維修,惟對方一直未有回覆。

跟進:近四百單位須維修

天晉一期位於將軍澳港鐵站上蓋,六幢共有一千零二十八個單位,一二年尾陸續入伙,由港鐵負責物業管理,現時實用呎價高見一萬五千元。記者曾到天晉平台實地視察,發覺每座平均有兩至三個單位正在搭棚維修,其中第二座更出現「一座五棚」的奇景。天晉業主網上討論區,近日亦有關於冷氣壞機的討論帖,近三十位苦主留言,「徵狀」同樣是冷氣機只出暖風。本刊獲得天晉客務處發出的文件,證實單是過去一年,已經有三百七十七個單位報稱要維修冷氣,即近四成單位受影響,而單是今年首五個月,則有六十多單搭棚維修冷氣機的個案,數字非常驚人。天晉業委會主席黎兆聰表示,若連同自入伙後維修冷氣機的個案,兩年來累積個案肯定超過四百宗,尤其近兩個月天氣愈來愈熱,很多單位同時申請搭棚維修冷氣機,認為事態不尋常,「係以倍數上升,reported case成五十個……仲要之前其實已經執過幾百部(冷氣機)。」他直言珍寶冷氣質素固然有問題,但發展商新地亦難辭其咎,「好多業主火都嚟埋。」他又擔心太多搭棚工程影響外觀之餘,亦會令外牆結構損壞,促請新地及珍寶代理第一電業盡快交代。

專家話:零件質量或有問題

本刊邀請驗樓師賴達明到其中一位苦主單位檢查冷氣機,即使將溫度調校至最低,即約攝氏十八度,紅外線測溫器卻顯示出風溫度高達攝氏三十度,比室溫還高,冷氣機啟動後十分鐘情況依舊,熱能掃描器則顯示,單位外的製冷機處於停機狀態,賴估計其內部零件質量有問題,發展商應檢討當初驗收程序。「好大機會同冷氣零件質量有關,供應同發展商應該盡快檢查。」理工大學電機工程學系教授鄭家偉了解事件後推斷,冷氣機突然只送熱風,可能是壓縮機或連接的電子板有問題,一般情況下前者壽命長達十年,後者亦達五年,估計電子板失靈的機會較大,但天晉單位冷氣機兩年即壞屬非常罕見。「好少兩年就壞機……電子板線路失效,連帶會影響壓縮機感應器,自然冇製冷……可能係批次或質量問題。」他建議小業主收樓前,可將冷氣機調校至最低溫度,並長開半日,以測試冷氣機性能,如發現製冷能力差甚至只送熱風,應即向發展商反映。

回應:新地即時延長保養期

本刊向新地及第一電業質詢,兩公司即時「補鑊」。新地回覆,第一電業將會為天晉全部單位的冷氣機,由單位兩年維修保養期完結日起計,延長十八個月維修保養期。保養期內進行的相關維修費用及保險,毋須業戶支付,至於已自費維修或正維修冷氣機的業戶,將會獲退款。但對於自費延長保養期業戶可否獲退款則沒有回應。新地又指出全屋苑超過四千五百部珍寶牌冷氣均由第一電業供貨及安裝,全部均有合格證明。對於冷氣機短短兩年便出事的原因,兩間公司並無回覆。(陳君沛)

壹判官

劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)新地肯第一時間補救抵讚,但係入伙短短兩年就大規模壞機,兩間公司都要盡快查明真相,否則叫消費者點再信你哋。

 
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=146939

章子怡黃渤入夥:偶像派?StarVC是實力派、是入口!

來源: http://www.iheima.com/news/2015/1013/152338.shtml

200910916175

一年多前由黃曉明、李冰冰和任泉創立的Star VC今天正式升級,迎來了章子怡、黃渤兩位重量級明星成為新的合夥人。根據2015福布斯名人榜數據顯示,黃曉明、李冰冰、章子怡、黃渤四人收入加起來超過2億元,並投了“融360”向互聯網金融進軍。

從這一天開始,Star VC的“戰略半徑”一下子加大了。

李冰冰在微博中表示,“歡迎子怡和黃渤的加入!如果說一年前Star VC創立是一次旅行的開始,你們就是旅途中最棒的相逢。”

一年多前,我在評論中提出,Star VC是“勢能投資”模式,從一年來Star VC涉足的領域來看,這幾位娛樂圈的大咖玩投資也絲毫不業余,而且將自身的“勢能優勢”發揮的恰到好處。

Star VC的升級最該緊張的是其他VC,因為Star VC不僅有錢有名,在專業程度上也不輸專業投資公司。這就好象一個集偶像派與實力派於一身的明星,不紅都難。

【用影響力對接互聯網,投資變現水到渠成】

近年來,投資領域的火熱程度備受關註,即便是在所謂“寒冬將近”的當下,也有大批創業公司融了ABC好幾輪。然而,專註於互聯網及各個細分領域的VC受知識結構、背景經驗的限制,總是未能全面發掘有成長潛力的初創公司。

Star VC的“勢能”則來自於五位合夥人各自的影響力、判斷力、人脈,以及此五人獨有的娛樂圈超級經驗。

換句話說,Star VC是借“勢能投資”的優勢,走與其他VC完全不同的差異化投資之路。

“差異化”是其中最為值得關註的點。如果將眼光離開BAT等平臺型大公司,會發現實際上傳統領域的投資人在投互聯網項目的案例中,成功的例子比比皆是(這里的成功不一定指的是上市,也有大批公司很賺錢卻很低調)。

一些初創公司往往是在最開始接受了來自傳統領域的資金,直到擁有一定的知名度之後,才被互聯網VC所關註到。

說到底,互聯網的各個領域都是商業,脫離不了經濟規律,也逃不過行業頂尖人士的眼光。譬如對融360的投資,不僅體現了Star VC在互聯網金融領域的野心,更體現了他們的眼光。

Star VC的五位合夥人無疑就是娛樂圈金字塔頂端的那個少數群體,他們對行業趨勢、經濟大勢、商業環境的了解,以及對獨有信息、特有人脈、高端風向的掌握,都決定了Star VC的投資變現只是水到渠成之事。

當然,這種玩法兒是超級明星特有的玩法,其自身的影響力就是價值所在。用這種影響力去對接互聯網或其他行業,就相當於航船出海的第一動力。

【獨一無二且不可複制,入口效應引發價值大爆炸】

明星做投資的不少,尤其是港臺明星,炒樓、炒商鋪、開夜店酒吧那都是投資;也有明星收藏古董,投資藝術,收購股權,也賺的盆滿缽滿。但明星組團投資,像一個投資公司那樣運作,卻幾乎沒有。

如果將Star VC也看成是一個產品,這個產品本身就極具投資價值。

在互聯網產品普遍進入“入口稀缺”的市場格局之時,Star VC或是一種另辟蹊徑的嘗試。將五位明星合夥人的影響力放大到極致,就自然形成了平臺,有了平臺就有了入口。這與阿里影業邀高曉松做董事長的邏輯如出一轍。

可以預料到的一點是,這一平臺是一塊土壤肥沃的處女地,一些與娛樂、視頻相關的產品或能從中找到自己獨特的定位。

毫不誇張的說,Star VC有望成為投資圈的另一極,這是入口效應之下所產生的價值大爆炸。

【結束語】

前段時間,Star VC創始人之一的任泉不聲不響地參加了今年的博鰲論壇,參與青年領袖圓桌會議環節,與會嘉賓還包括大名鼎鼎的企業家董明珠、雷軍等。

自從完成長江商學院的學業後,任泉開啟了一場“脫娛入商”的華麗轉身。事實上,在經濟趨勢之下,參與這種身份轉換的明星不在少數,包括Star VC的其他合夥人李冰冰、黃曉明、章子怡、黃渤,都在從娛樂金字塔的一端轉向商業金字塔的那一端。

盡管轉換跑道的嘗試並不會一帆風順,但Star VC已經漸成具有獨特氣質的一家專業投資公司,並且將這五名合夥人的影響力充分發揮,料將在日後的商業格局之中,占據顯要之位,就好象他們當中的四位實力偶像派(李冰冰、黃曉明、章子怡、任泉),和一位偶像實力派(黃渤)已經取得的成就那樣。

版權聲明:本文作者王冠雄,文中所述為作者獨立觀點,不代表i黑馬立場。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=164290

新盤入伙爆分租全國政協劏出男女宿舍

2016-06-09  NM

香港的劏房,不是環境太差,就是地點極遠。要價錢平,總要有犧牲。不過,在經濟寒冬下,「窮人佳音」陸續出籠!記者發現,誠哥口中「心曠神怡」的大型新盤日出康城,最近竟然出現大量分租房及劏房出租,價錢最平五、六千蚊,不但可住新樓,而且可免費享用豪華會所中的室內外泳池、band房設施。其中第三期「緻藍天」,入伙不足一個月,業主已即刻無限劏,爽!對業主來說,租金由每呎二十元大躍進至六十元,回報可觀。誠哥當初已把部分大單位設計成四房四廁,早有「先見之明」。難怪身家雄厚的全國政協委員,亦加入行列,劏出男女混合宿舍。政協度假屋2啤夫婦再住單身女

領凱9座高層業主:嘉泓有限公司(董事為全國政協委員楊孫西)買入價:$829萬(13年)預計租金收入:$22,000回報率:3.2釐*業主自住其中一間

記者按租樓網廣告的聯絡方法,找到負責人Jimmy ,他了解過記者的年齡、性別及職業後,表示可安排第二日早上參觀其「領凱」單位,並直接給予單位門牌,叫記者自己前來。新樓果然是新樓,保安毫不鬆懈,一抵達住宅大堂,就先要向保安登記,向業主確認才放行。單位是高層山景,望出窗外的確「心曠神怡」,屋主用一紮紮薰衣草布置客廳,播放着輕柔的音樂,完全忘記了這就是……堆填區,陣陣垃圾味都已被蓋過。外表三十多歲的Jimmy,表示自己都是住在其中一間套房,他力銷記者說,「呢個單位放咗盤三個星期,一路不停都有人約睇o架。臭味?呢度人口愈嚟愈多,唔會再臭o架喇。」他自稱是單位業主,當初買入單位只為打吓牌、開吓party,「不過入咗伙一段時間,都用唔着,空置了接近兩年,咪分租出去。」他表示租客需簽一年生約一年死約,不設短租,「租三個月嗰啲我唔prefero架。」

男女同屋無規矩

這個四房單位有三個套廁,實用面積九百多呎,其中三間房已有人住,餘下一間可租予記者。這房大約一百呎,已有床及衣櫃;客廳及廚房可共用,Jimmy向記者索租$6,000。另外,每個月的水電煤就攤分,他表示「好着數」:「呢度四間房,我分五份,我自己會俾兩份,大份啲。」現時四間房,原來除了其中一間Jimmy與妻子自用,另兩間房已租予一對夫婦及一名單身女租客。一間屋又男又女,記者問在使用公共地方時有沒有規矩,意指例如不可穿短褲或者要著衫等等,Jimmy表示沒有,「總之保持安靜就得啦。」不過劏房有市,即使要男女同住,這單位在記者放蛇睇樓一日後,該分租房已成功租出。記者翻查土地註冊處,發現這單位屬於嘉泓有限公司,一三年以八百二十九萬元買入,董事包括老左派、現為全國政協常委的楊孫西及其太太黃美玲及兒子楊華勇。現年六十五歲的楊孫西,是福建石獅人,自十二歲來港,六九年創立香港國際針織製衣廠,主要生產羊毛衫,後來轉攻針織及梭織時裝。六十年代至八十年代,他仍住在太子一帶唐樓及低密度分層單位,九二年他才突然斥資二千萬買入清水灣道大屋,地點與日出康城相近,估計市值已過億,並裝修到猶如後花園一般。同為民建聯顧問的楊孫西家底雄厚,買入日出康城單位分租,一屋十姓十九幾人是平常事吧,記者找楊孫西回應,但其公司職員指他不在香港。

緻藍天全新業主間牆招租一條龍

緻藍天5座中層業主:Chong Yuk Yin買入價:$680萬(15年)預計租金收入:$22,500回報率:3.9釐

「緻藍天」屬於日出康城第三期,去年開賣,今年才陸續收樓,記者在網上找分租單位,已經有大量廣告彈出來。相約其中一個業主陳小姐,睇樓前要先「查家宅」,除了一般的收入及職業,連記者的婚姻狀況、幾多個小朋友,現時住邊都要知。翌日,她親自帶記者參觀單位,她表示單位剛裝修好,廚廁全部新簇簇,其餘房間的租客都只搬入了幾天。在一直往單位的路上,記者見其他單位亦正在搬傢俬。 一打開門,是完全的劏房格局。這裡是六百九十一呎的三房兩廁單位,但被業主劏成五個單位,「我先生做裝修,其實呢度suppose係直廳,呢間同呢間都係佢間出嚟,而家五房,留番一間俾我先生擺雜物。」大房連套廁以七千五百元租出,租客是單親媽咪,她打開房門給大家參觀,「係咪幾好呢?我盞燈靚唔靚,係陳小姐幫我整o架。」另外已租出的兩間細房,則分別以四千及五千元租予兩名女士,她們需共用一個廁所。其中一個租客搭嘴說:「呢度幾好o架,陳小姐開咗個WhatsApp group,我哋幾時用廁所、廚房大家都喺個group度講聲。」記者見陳小姐用1至4分好房間號碼,可各自佔用廁所、廚房中的儲物櫃,又有卡通漫畫提醒大家如廁時保持衞生。

排好房號儲物櫃

記者睇的房間是約一百呎的尾房,月租六千元。房間雖小,但最正的是自己獨享一個小露台,望正一片片綠油油的草地(如果不計較臭味)。陳小姐表示所有條件與一般租屋差不多,都是兩按一上,一年生約一年死約,水電煤開支平分。由於她不是同住,有時管不到太多,「成年人,自己自律啦。」睇樓當日,與記者同行的,還有一對母女睇房客,該母女表示現時有家人一個單位在樓下,不過唔夠住,而現時樓價太貴,又不欲買多個單位,才暫時找這類劏房,「我剛剛喺出面賣咗間屋,無理由而家買番,等回多少少再算。」對於發現在這個新屋苑有幾千元有交易租到房,她們表現得很雀躍,「六千蚊,呢度喎?」而對於陳小姐來說,收入又可大幅增長。現時緻藍天的平均呎租只有二十一元,如陳小姐當普通單位放,收入只有一萬四千多,現時卻跳至兩萬二。不過要注意,在單位內建「非主力牆」先要向屋宇署申請,如果被發現僭建可被釘契,屆時得不償失。

變女生宿舍十二點前要歸家

領凱10座中層業主:Law Pik Luen買入價:$482萬(13年)預計租金收入:$11,200回報率:2.7釐*業主自住其中一間

「我呢度嘅住客多數都係學生,個個都好乖,返嚟之前會話聲我知,過咗十二點我就鎖埋道門o架喇,點知咩人會入嚟。」業主羅小姐的單位只有三間房,她自己佔用一間,其餘一間則由一個在銀行工作的女士租用,品流並不複雜。她外表如一個媽媽,對分租房的租客要求最多,記者見房門貼出一系列要遵守的規定,例如曬衫三天內要收回、濕的內衣褲不可掛在廁所,生病一定要戴上口罩,而且客廳及廚房都不可使用,大家回家後基本上就要返房,規矩多多,如女生宿舍。不過她亦最細心,「房間有雪櫃,個衣櫃裡面個櫃有鎖,貴重嘢可以放入去。」而一百呎的房間收五千六,對於「窮人」來說,平得幾百就幾百。翻查土地註冊處,羅小姐於一三年,以四百八十二萬買入這個六百多呎單位,估計每月供款一萬五千多元,但羅小姐表示近來已退休,「不過就算收咗租,都係幫補吓管理費、未完全幫到供樓。」她指自己一個人生活,不過當年買樓見這類大單位平均呎價可以接受,才決定買入,入伙後見到市場流行劏房又跟風做,結果反應很好,「基本上客接客o架,我之前個租客走咗,我post咗兩、三日已經有好多人睇過。」一個寂寞的屋主,搵到收入之餘,又為寂靜的單位帶來一點聲音,一個劏房、一個故事。

四房四廁分租易

這類劏房及分租的單位租金平,業主多數自己在網上放盤,而不會找地產代理代勞。記者隨便在網上找日出康城分租房,廣告多不勝數,但大部分都已出租。一名地產代理說這裡單位,有價有市,一推出市場就被消化,平均租金於五千至八千之間,但亦有業主心雄放租九千,那麼貴就當然未有客,他直言:「$9,000嗰間(分租房)就由佢擺吓啦。」而租劏房的高峰期在暑假,估算近百宗成交。劏房及分租房過去多在舊樓及村屋出現,如今竟然在日出康城大規模出現,有地產代理透露,因為當日買入日出康城多為投資者,尤以內地人居多,與其把單位空置,不如分租,其他人見有得搞便一傳十、十傳百,「日出康城多大單位,而家搵人租大單位唔易,反而細單位易租出。」日出康城「領凱」的單位有四房三廁,方便「劏房」,但未算絕,新入伙的緻藍天,有部分單位更出現四房四廁,擺到明是分租格,誠哥的確具「先見之明」!

撰文:江嘉樂、梁佩均攝影:鄭樹清、廖健昌、林志謙[email protected]

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199727

東涌昇薈入伙兩月 業主即斷供

1 : GS(14)@2016-07-13 04:45:06

【明報專訊】過去一年樓市出現調整,而部分早於兩、三年前樓市高峰期發售、近年入伙的半新盤,均出現銀主貨,其中最「離奇」一宗,要數南豐發展的東涌昇薈,項目今年2月才入伙,短短兩個月,4月已有單位淪為銀主盤,最終以較銀主開價620萬元低近一成的價錢售出;上述為昇薈9座低層D室,原由外籍客於2013年底以497萬元購入,4月底由銀主放售,至5月以563.6萬元售出,實呎8399元,呎價與早前發展商重推的部分同類貨尾相若,但價錢仍較兩年前售價升值66.6萬元或13%。

另入伙約一年的荃灣環宇海灣,於上月出現首間銀主盤,單位為7座高層B室,實用497方呎,叫價570萬元,物業最終以575萬元售,實呎11570元,比原業主2014年購入價568.7萬元高6.3萬元或1%。

「士多大王」現崇山銀主貨 低購入價兩成售

不過,數最多銀主盤半新盤,則為黃大仙現崇山,項目過去一年有三個銀主單位,其中「士多大王」許金祥持有的1座高層D室,銀主以1450萬元放售,較2013年購入價1835萬元低385萬元或兩成。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4147&issue=20160713
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303471

劏房媲美山頂 年底遇入伙潮 住宅租金拋離樓價

1 : GS(14)@2016-08-22 02:47:32

2016-08-13 im
樓市暖化有迹可尋,二手買賣成交外,租金上漲勢頭更急。百大藍籌屋苑租金連升4個月,沙田第一城呎租破頂,豪宅空置率保持低位;但綜合分析,不足400平方呎小型單位,將在租賃市場愈來愈搶手,原因是政府對工廈措施轉變、租盤蒸發及新盤樓花期偏長,據了解位於銅鑼灣鬧市的迷你租盤,雖然質素良莠不齊,呎租卻逾百元媲美山頂大宅。展望暑期旺季過後,租賃市場勢受兩大因素左右,包括新盤入伙潮及金管局煞停高成數按揭,市場人士不妨留意。

租金水位悄悄高漲。據差餉物業估價署《香港物業報告8月補編》顯示,本港6月份私人住宅樓價指數持平,按月無升跌,中止短暫升勢,反觀私人住宅租金方面,差估署數據已經連升兩個月,6月份指數錄得165.1點,按月升0.49%,兩月間累積「加租」1.1%,雖然相比去年9月樓市高峰期177.5點,依然相差約6.98%,但已反映出租金抗跌能力較同期樓價強,原因是樓價去年9月後一度跌幅多達15%,即使近月醞釀反彈,迄今仍累跌9.93%。

7、8月為傳統租務旺季,不少家長客依照子女升學的派位結果,選擇心水地區租盤,並紛紛趕於新學期前「拍板」,以便利用暑假完成搬屋,更重要是近年大學宿位供不應求嚴重,來港內地生夾租、甚至獨租私樓如雨後春筍,像近日6名內地女生預繳30萬元合租大圍盛世三房戶,推高各大學附近租金。業界指6月份住宅租務成交宗數已重返2013年8月旺市情況,可以預計,反映暑假市況的未來兩個月租金指數,很大機會進一步水漲船高。

第一城呎租50元破紀錄

全港100個大型屋苑的平均租金,據中原地產公布新簽租約統計資料,近4個月不斷向上,累升達到4.3%,7月平均實用面積呎租為31.6元,按月升1.3%,各涉逾萬戶的紅磡黃埔花園及「樓市寒暑表」鰂魚涌太古城,近4個月租金分別躍升10.9%及9.5%,成為芸芸屋苑之冠,沙田第一城和嘉湖山莊升幅逾8%,美孚新村及麗港城反彈6%以上。中原高級聯席董事黃良昇指出,今年旺租期提早來臨,學生、家長客以外,主力新租戶是國際企業外籍員工,刺激平均租金上望去年9月的34元高位。

近日租務市場,最矚目為沙田第一城的45座頂層兩房單位,實用面積284平方呎,屬該屋苑最細戶型,但連天台及裝修,故放租一周,即獲外區家庭客垂青,不議價下以每月1.4萬元承租,實用呎租49.3元,高市價16.7%,刷新屋苑歷史紀錄,呎租直逼九龍站豪宅水平。翻查業主去年7月才以斥資438萬元買入,是次租金回報率3.8厘,較一般新盤不足3厘理想。綜合個案反映目前租務市場,以細單位租盤潛力較高。上述連續兩月報升的差估署租金指數,最大動力正是A類單位(實用面積431平方呎或以下),單月升幅為0.83%,兩月累升1.7%,均跑贏大市;相反地,面積達1,076至1,721平方呎,甚至1,722平方呎以上的豪宅大戶,租金同時回軟0.6%。

藍籌屋苑租盤數目下降

租金拾級而上,首要原因是缺盤嚴重。美聯物業放盤數字可見,十大屋苑7月底合計總放租單位,共有2,260個,對比上月初為2,350個,換言之一個月間淨減少約90個租盤,減幅3.8%。以太古城為例,7月份平均呎價靠近39元,屬去年12月底後新高,現時屋苑租盤剩下望內園或街樓景居多,部分上手租客剛搬出,業主仍在翻新單位,故真正放租的鎖匙盤已大幅降至約56個,優質租盤更加罕有。

租賃有價有市,一方面因為樓市前景未卜,準買家擱置入市而轉買為租,業主或許賣樓售後租回,另一方面也和新盤供應息息相關。過往一手盤樓花期短,華懋及嘉里建設(00683)等發展商都傾向出售現樓,不少買家可即買即住,但自從政府2013年開始,把住宅預售申請期由20個月放寬至30個月,發展商於提早套現及減少利息開支的誘因下,愈來愈集中推出遠期樓花盤,若干鐵路上蓋或舊契項目,更早在樓花期38個月時已經申請賣樓。目前樓花期30個月以上項目,已佔新盤市場比率74%,按年增幅三成。

放眼市場,近日受追捧、分別標榜197萬元及276萬元低價入場的南豐屯門豐連和宏安(01243)馬鞍山薈朗,不約而同樓花期26個月以上,前者開售沽318伙成為今年最強新盤,開放式及一房戶認購一空。這反映上車客對細碼單位的置業需求依然濃烈,但新盤樓花期長,即使今日簽約當業主,到項目落成及交樓有2至3年空白期,形成巨大的租樓需求,長遠會繼續支撑租金水平。

違規工廈逐步被取締

紀惠集團行政總裁湯文亮提出另一個更值得細味的租市走勢因素,就是政府對於工廈居住政策即將大大扭轉。「早前城中連環發生火警,引起社會大眾注意,因為當中牽涉到工廈劏房,再嚟多一場火就唔得掂,所以當局未來打擊工廈住宿用途,在執法上一定會非常地嚴厲。很多現時住在工廈劏房的人,即將被通知搬走並要另覓棲身之處,以他們的入息,只能租得起迷你單位,小型單位租金接下來會被扯高。」

他指的是上月8日發生的長沙灣昌發工廠火警,被揭發違規劏房並有人居住,現場欠缺灑水系統,意外連同牛頭角時昌迷你倉四級大火受高度重視。地政總署隨即宣布本月29日起,工廈單位如違契會列作取締目標,政府有權14天內收回業權。發展局局長陳茂波也表明,在新一屆立法會將提交工廈劏房刑事化條例草案,意味全港最少涉逾1萬居民的「工廈地下樓市」,有機會從此消失。

湯文亮續指,「傳聞說工廈劏房家庭多達1.2萬戶,少數竟然聘用菲傭,真的匪夷所思,點解咁多工廈劏房戶出現,很大原因是早年關愛基金撥款,每戶劏房贈一萬元,令劏房戶一星期增加20%,像是半合法一樣,演變到今日局面,發生幾次大火才令政府對工廈劏房有所警覺。」為數不少的工廈劏房戶,預計逐步會遷走,惟公屋輪候遙遙無期,該批租客最終或流入租務市場。

有投資者洞悉先機,近期傳出不少屋苑單位改裝拆細成為住宅劏房,迎接未見底的租務需求。例如屯門市廣場8座低層一個兩房戶,351平方呎,收租多年後業主收回單位,重新間成兩劏房,各160平方呎設獨立廁所,馬上獲承租,兩房共收月租1.27萬元,比原本單位租值9,000元,大增41%。舊區物業分劏更誇張,葵涌區有租盤就位於單位洗手間內,原本是企缸的30多平方呎變為床舖,與坐廁為鄰,月租1,800元,與工廈劏房租金,及新盤兩房管理費相若。

銅鑼灣細盤租金驚人

事實上,超細碼租盤在港島鬧市也大行其道。記者近日透過「地膽」代理行,到銅鑼灣核心地段15個有匙租盤參觀,實用面積介乎60至150平方呎不等。有趣的是,其中最便宜單位,竟然位於人流車水馬龍、全球最貴重商舖林立的羅素街,該唐樓對正時代廣場,租盤在5樓,上落要攀樓梯,單位一劏四後僅餘60平方呎,放置一張碌架床後,幾乎已沒空間走動,冷氣機馬力微弱,正值炎夏不免汗流浹背,床位和洗手間以趟門相隔,廁所內設小型窗口,勉強合乎消防條例,單位叫租4,600元,呎租約77元。

另一個利舞台附近唐樓租盤採光較佳,一劏五後仍有140平方呎空間,整列窗戶向街,惟洗手間設備殘舊;百德新街有租盤翻新後裝修接近服務式住宅,但鄰房傳來寵物狗吠聲。綜觀該批租盤,呎租由55元起至108元,媲美新地(00016)山頂洋房SHOUSON PEAK呎租100至110元水平。代理透露上述租盤不准明火煮食,但距離港鐵站數分鐘路程,可靈活短租3個月起,故承租速度甚快。

據悉,近月有大型發展商替收購中的銅鑼灣舊樓招租,鄰近世貿中心及豐泰基金商廈TOWER 535,吸引投資者研究劏房後分租圖利。由於市區細單位租務需求不減,單計銅鑼灣及灣仔區,粗略約2,000個住宅劏房,現時流轉率僅1%,即每月約20個房間有租客走,幾乎一有空房就迅速被吸納。

租市年底遇入伙潮

租金強勢反彈,租賃市場未來各有好淡因素爭持。首先,今年下旬一批大型新盤蜂擁入伙,令個別區域租金受壓,重災區將軍澳南共5樓盤步入落成階段,其中最快是本月入伙的會德豐(00020)THE PARKSIDE,市場上見有50個放租盤,並錄低市價5%預租個案,未來連同帝景灣、天晉IIIA及嘉悅等5個新盤3,300伙交樓後,料有600個租盤生力軍湧現,拖低同區租金5%至10%。

長實(01113)峻瀅II期也預計9月入伙,已有30個預租盤,項目兩房戶叫租最低1.3萬元,3房戶叫租1.7萬元,估計回報率不足2.8厘。此外在東涌區,東環及東環II共2,339伙,亦最快在今年第四季入伙,加劇區內租盤競爭。

另一較正面因素,是金管局正準備出招,遏止地產商為新盤買家提供的高成數按揭。金管局近日透過問卷形式,向活躍於地產商貸款的本地及外資銀行,查詢各地產公司的未償還貸款金額規模,下一步可能是提高借款銀行的權重要求,藉此推高貸款息率,間接遏抑地產商高成數按揭潮流。

目前新地、長實及恒基地產(00012)等都有提供新盤高成數一按,貸款額高達樓價95%至123%不等,如果金管局打擊高槓桿入市,無異於增加樓市辣招,必然增加上車客入市難度及心理憂慮,或礙於首期資金不足而放棄置業,屆時將使更多有實際住屋需要人士,例如新婚家庭等轉買為租,再靜觀後市發展。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306786

Parkside獲入伙紙

1 : GS(14)@2016-09-06 22:40:15

■The Parkside昨開放其中一個四房間隔現樓單位。 陳家雄攝



【本報訊】會德豐地產宣佈,旗下將軍澳The Parkside取得入伙紙,現已啟動交樓程序。昨日開放兩個現樓單位及會所予傳媒參觀。
The Parkside昨日開放2個現樓分別是1座23樓B室,實用1,076方呎,4房間隔,望海;另一個1A座23樓B室,實用743方呎,3房間隔,望河景,用料未見大甩漏。管理費實用每呎3.68元,未算同區新盤最貴,3萬方呎會所提供室內外泳池、健身室、瑜伽室、籃球場、迷你影院、麻雀房、兒童遊戲室、桑拿室及蒸氣室。目前已有初步收費計劃,其中室外泳池收費為15元及20元,另設任游月票200元,平過康文署公眾泳池分別17元及19元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160906/19761646
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307773

年初新居入伙甲醛中毒 「小趙雅芝」淋巴癌病逝

1 : GS(14)@2016-09-09 05:36:39

■25歲的徐婷有「小趙雅芝」之稱。



紅顏薄命。內地90後新生代女演員、有「內地小趙雅芝」之稱的徐婷,因罹患淋巴癌導致嚴重肺炎,延至前日於北京病逝,終年25歲。擁有一雙水靈大眼睛的徐婷,曾自爆於今年初入住剛裝修好的新屋不久,便因甲醛中毒入院。徐的大批粉絲和不少演藝圈朋友都為她的離世感惋惜。徐婷於7月初在微博發文,首次公開自己患淋巴癌。她指自己曾目睹好友因化療飽受折磨後死去,想過放棄治療外出旅遊;但她又指其父母絕不會讓她放棄治療,「他們說賣腎也要給我治」。徐並稱,她選擇用中醫方式治療,並強調會用良好的心態去面對,「無論還能活多久,我想在剩下來未知的時間裏快快樂樂地過好每一天」。徐透露,自己在家中七兄弟姊妹中排行老三,上大學後便自己工作賺學費,拼命熬夜拍戲賺錢給弟弟交學費,並替父母還債和買樓:「5年拍了幾十部戲賺的錢全給家裏了……在我得知得了癌症後居然有一絲的輕鬆。」



■患病期間,徐婷曾接受刮痧治療。

多地新校舍甲醛超標

不過,此前曾有內媒報道,稱徐選擇中醫治療,接受手指放血、拔罐等方法治癌,疑因此耽誤治療。而她前日肺部嚴重感染,高燒到40℃不退,滿身潰爛,多名圈中好友如李念、葛天等也作出呼籲尋求名醫協助,惟最終徐前日於北京304醫院不幸病逝。她的妹妹徐丹丹前日於微博證實姊姊的死訊,「三姐走了……我會給你打扮的漂漂亮亮的去天堂」。徐婷曾於今年3月在微博透露,自己於新屋裝修完不到3個月,住進新屋20日左右,過年期間甲醛中毒,在中醫院治療後脫離危險期。今年以來,全國各地的學校發生多宗新校舍、桌椅等甲醛嚴重超標,導致眾多學生眼部充血、肺部X光片異常,醫生推測或致癌變,令甲醛中毒事件成為社會和輿論關注的焦點。


專家:新居宜開窗一周

對於有報道指徐婷因甲醛中毒入院,本港著名驗樓師詹濟南指,新屋裝修後只要打開窗一個多星期,應可吹散包括甲醛等大部份有害物。他並稱,擺放包括吊蘭等植物,利用光合作用等可吸收淨化室內空氣中的甲醛,指效果比用活性碳好。徐婷祖籍與內地女星趙薇一樣,均為安徽蕪湖,從小有藝術天賦,於四川傳媒學院學習表演。因其出眾外表和氣質,大學期間已多次於廣告和戲劇中客串,並於2010年因參與著名導演尤小剛執導的古裝電視劇《西施秘史》選拔賽,受到公眾關注,後來她參演多套電視劇如《老爸回家》。新浪微博/新浪網


網民有話說

‧一路好走!‧臨死前才敢把心裏的鬱悶說出來……‧可憐了年輕的生命!‧天朝的裝修材料要小心!‧好恐怖!好心疼!‧新裝修房子真的不能立刻入住啊。‧以後不熬夜了……‧紅顏多薄命。資料來源:新浪微博




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160909/19765224
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308314

下月接受申請 綠置居最貴298萬 料明年中入伙 預期熱賣

1 : GS(14)@2016-09-13 07:57:42

■位於新蒲崗的首個綠置居項目景泰苑共有857個單位,只供綠表人士購買。張志華攝



【本報訊】位於新蒲崗的首個綠表置居先導計劃項目「景泰苑」下月下旬接受申請,房委會資助房屋小組委員會昨通過銷售細節,將以市價6折出售予綠表人士,857個單位最平94萬元,最貴298萬元。委員會主席黃遠輝指項目單位不多,認為銷情會理想,至於計劃會否恒常化,黃指項目明年下半年才進行檢討,屆時才決定是否推出新項目。記者:鍾雅宜



首個綠置居項目景泰苑共有857個單位,只供綠表人士購買,不包括租置計劃業主,透過特快公屋編配計劃獲配屋的住戶入住首3年亦不能申請。項目單位面積192至494平方呎,6折後呎價為5,658元,售價由94萬元至298萬元不等,下月接受申請,12月攪珠,明年1月開始揀樓,料明年中可入伙。黃遠輝會後指,有委員提出提供更多折扣,但大部份均同意以6折賣樓,而計劃參考的市價經過調整,較周邊私樓價格更低,故折扣其實不止6折,加上項目單位不多,相信可吸引公屋戶購買,認為銷情會理想。


設泵房臭氣處理設施


至於計劃會否恒常化,黃遠輝指當局會在銷售後作檢討,觀察會否吸引公屋戶交還單位加快輪候時間,但因房署收回單位後需裝修及再分配,相信最快明年下半年才可進行檢討,料2018年再決定會否恒常化。他指即使有剩餘單位亦不會將單位轉回公屋出租,擬再選時間以同樣條件出售或合併新一輪綠置居處理。房委會早前遞交予區議會的資料顯示景泰苑設有泵房臭氣處理設施,地下設有零售舖位,一樓則設弱智人士輔助宿舍等。黃遠輝承認項目設有相關配套,售樓說明書會清楚列明,故當局已經略為下調售價,而輔助宿舍等設施的出入口與住宅單位出入口分開,認為不會影響銷情。該項目在揀樓次序方面亦參考居屋做法,以有長者家庭申請者優先,有400個配額,其次為一般家庭,最後為單身申請者,單身申請者亦設有100個配額。綠置居業主在購買單位後3至5年內,如選擇在居屋第二市場出售單位,只可售予綠表買家,毋須付補價;5年後售出單位則可將未補價單位售予合資格購買資助房屋人士,或在補價後售予任何人士。房委會會在推售前將售樓資料簡介、申請表及申請須知存放於房委會客務中心,供公眾索取;揀樓期間則將售樓說明書和價單存放在客務中心,及上載指定網站,但不會再把售樓說明書和價單寄給申請者。


黃遠輝





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160913/19769222
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308832

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019