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對我國房地產業供需情況的分析 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/22701684
目前，國內投資界對房地產業的分析，多基於感覺，而不是依賴於科學數據及相關的經濟學原理。為瞭解決這種狀況，我於三個月前就根據國家統計局的統計年鑑收集了相關統計數據，根據這些統計數據，整理了相關圖標，但是由於懶惰的緣故，未能將分析報告寫出並公佈於眾，近日，決定將此報告寫出並公佈，希望解決國內投資界關於房地產業的爭論局面。

報告分為三個部分，第一部分為供給數據分析，第二部分分為需求數據分析，第三部分為綜合結論。

第一部分，供給數據分析

我國自改革開放以來，建築業從業人數和企業單位數就以極快的速度增長，如下所示：

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由此可見，我國的建築業處於一種迅猛發展的階段，其從業人數處於迅猛膨脹的過程中，建築業從業人數自從2001年到2011年十年間，從業人數增加了116%，如以從業人口占我國總人口的比重裡看，則可以得到下圖

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可見，建築業從人人數佔全國人口的比重已經從2000年的1.57%增長到2005年的2.06又增長到2010年的3.1%。如果以勞動力人口計算，建築業從業人數佔勞動力人口的比重，2000年為2.8%，2005年為3.47%，2010年為5.31%，

我個人認為，上述數據有可能是低估了我國建築業的從業人數，實際上存在著很多的隱性就業情況，就我親眼所見的情況譬如，我所居住地區附近的河流有諸多挖砂場，這些挖砂場是為建築業服務的，但是作為私人企業，自行開採，可能並不會計入建築業，又據我所見的情況，農村幾乎全部的壯勞動力都在從事與建築業有關的工作，認為建築業的從業人數僅佔勞動力的5.31%，是否存在統計上的誤差，尚存疑問，因此我個人認為還是用建築面積衡量更加合適。但是即使認為上述數據縮水了，依然能發現建築業獲得了多麼迅猛的發展。

如果用住宅建築面積來說明我國的建築業興旺發達的情況，則可以得到如下圖表

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可見，我國的住宅施工面積在以指數級增長，由下圖可見

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可見，開工面積增長率越來越快，若是對此圖進行最小二乘法線性模擬，則可以得其公式為增長率=-1914.66561+時間×0.96035，也即，房地產開發增速以每年0.96035的速度增加。也即，應該從1996年的2.19%增加到2010年的15.64%

從開工面積的增長也可見，我國從2000年以來十二年的房價高速增長，並非是由於供應沒有相應快速增長造成的，事實上，從2000年到2010年，我國的住宅建築開工面積從18億平方米增長為49億平方米，後者為前者的2.73倍，年均增長率為10.56%，顯然，這十二年來房價的增長並非是由於房屋的供給沒有增長，而是由於房屋供給的增長仍然沒有跟上房屋需求的增長。

下面我們從一個技術角度來探討一下房屋供給的短週期，即短期供給快速增加的情況。

我們知道，房屋是需要很長時間才能建成的一種產品，建設週期大於一年，如果我們把每年年初在建及開工的住宅建築面積作為開工面積，而把該年竣工的面積作為竣工面積，後者除以前者就得到竣工率，如果該年新開工面積非常大，則該年的竣工率就會很低，因為該年新開工的房屋建築多數不能當年完工，否則如果當年沒有新開工面積，則該年的竣工率就會很高，因為前幾年開工未完工的房屋建築會進入收尾的工作。因此，我們可以得到關於竣工率的下圖。

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可見，我國住宅建築的竣工率逐年下降，已經從1995年的76%下降為2010年的37%下降幅度達到一半之多。由此可見，我國的住宅建築在這幾年新開工面積非常之大，大量建築尚未投放市場。

下面對我國的開工面積及竣工面積的絕對數進行一下分析。

按照2010年的竣工面積計算，假設我國有13.5億人口，則人均劃2.78×0.8=1.36平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則若該竣工水平維持，意味著我國人均最終將有1.36×30=40.8平方米的住房，若假設我國居民人均住房面積均衡水平為40平方米，則顯示我國房地產竣工面積剛剛達到供需均衡。這也就難怪，為什麼我國的房地產業此後竟然繼續維持火爆的局面。

但是我國目前的竣工率處於反常的低階段，因為現在竣工的房屋是以前開工的房屋，而現在開工的房屋為以後竣工的房屋。若按照歷史平均竣工率計算，則我國的歷史平均竣工率（算數平均）為62.46476%，按照2010年的開工面積計算，則年均人均竣工住宅面積為492763.6×0.6246476/135000=2.28平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則按該水平，意味著我國人均最終將有2.28×30=68.4平方米的住房，若假設我國居民人均均衡住房水平為40平方米，則意味著現有的房地產建設強度應縮減42%，顯然，目前的房地產建設水平已經超過均衡水平，只是由於我國尚處於城市化進程之中，所以暫時尚未達到飽和。

因此，就以上數據而言，我國的房地產業的危機必定會到來的，只是到來的時間則更加具體的研究。

第二部分、需求數據分析

我們無法估計人們具體何時會需求房屋，我們只能分析那些對住在需求影響最大的因素是什麼，目前，對房屋需求最大的因素顯然是城市化的進程，因此，我們就可以通過分析我國的城市人口數量以及農村人口數量來判斷城市化進程的進度以及速度。

下圖是我國城市以及農村人口數量

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可見，我國的城市人口數量不斷增加，特別是1996年以來，增加速度明顯加快。具體如下圖。

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可見，自1980年到1995年，城市人口年均增加1069人，而自1996年到2010年，城市人口年均增加2120人，人口增加數量增長一倍。

城市的人口增長來源於農村人口，那麼農村人口又是如何的呢？

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可見農村人口在以加速度在減少，在1995年以前，農村人口數量還處在微弱的增長之中，但是在1996年以後，農村人口呈加速減少的趨勢，1996年，農村人口降低862萬人，而到了2010年，農村人口降低了1825人。

根據國家統計局《國際統計年鑑》，我們取東亞與我國類似的國家的數據作為我國到達城市化終點的比值。日本2010年城市化人口比重為66.8%，韓國城市化人口比重為81.9%，我們假設我國城市化終點的人口比重為兩者的平均值，則為74.35%。

我們假設從2010年開始，城市人口以自1996年以後的城市人口增加值的平均值為城市人口增加值，假設農村人口自1996年開始加速減少，到2010年之後依然按此趨勢運動，則我國人口數量的變化將為(有人可能注意到在2017年後我國農村人口數量的減少會大於城市人口數量的增加，這並不是什麼不可接受的現象，據統計年鑑，2010年我國的人口自然增長率已經降低到0.5%，在2017年，人口自然增長率降低到零乃至負數並不是不可能的事情。）
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可見，若是達到日韓等國的平均城市化水平，我國從現在開始還需要11年半的時間，也就是到2024年大約六月到達城市化頂點。在此之前，我國的住房剛性需求量仍將保持旺盛。

第三部分，對以上數據的綜合分析

根據以上數據，我們做出如下假設

1，我國的住宅全部供應城市居民

2，我國的住宅建築繼續按照「增長率=-1914.66561+時間×0.96035」增長

3，假設我國城市新增人口為2120萬人。

4，假設我國城市人均需求住房面積為四十平方米

5，2010年我國城市人均住房面積31.6平方米（該數據來自2011年統計年鑑）

6，假設房地產存量每年折舊三十分之一

7，假設開工面積的竣工率為37%（如果住宅建築投資繼續快速增長，則竣工率將得不到提高，反而會繼續降低，此處假設竣工率不變。）

根據以上假設，我們可得如下房地產供需缺口
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可見，照舊有趨勢增長下去，在2014年6月就能達到人均40平方米的水平，在2017年就能達到人均五十平方米的水平，顯然，這種趨勢是不可能持續的。但是如果我們認為先前的開工面積增長速度過快，那麼我們可以認為開工面積會按照2010年的增速維持為15.64%，而不是繼續增加，此外，我們假設竣工率仍然為0.37，那麼我們可以得到如下房地產供需表
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可見，在維持2010年的增長速度的情況下，在2015年就能達到人均四十平方米的水平，在2017年9月達到五十平方米的水平，在2020年達到六十平方米的水平。

如果我們繼續修改假設，假設我國的住宅建築按照自1995年以來的平均水平增長，也即每年8.9%，但是，如果按照這種平均的增速，我們也得假設竣工率將保持62.5%的平均水平，如此，情況將是。
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可見，在維持1995年以來的歷史平均速度，並且竣工率也是歷史平均的情況下，在2013年就能達到人均四十平方米的水平，在2016年就能達到人均五十平方米的水平，在2018年六月就能達到人均六十平方米的水平。

如果我們認為不存在投機現象，每個人都是以擁有自己的住房為滿足(假設此點為人均40平方米），那麼我認為在2013年到2015年之間房地產市場就能達到其頂峰，房價會趨於平穩，並且在此後呈現週期性的漲落，有可能在2024年開始暴跌。

但是如果我們認為房地產市場存在投機現象，有些人在囤積房屋，那麼房屋存量就有可能超過均衡水平一定點才能開始回落，那麼我們不妨假設這個點是人均五十平方米（顯然這是一個比較大的數值，人均五十平方米意味著三口之家擁有一百五十平方米的住宅），而在此情況下，我國的房價將可能在2016年到2020年期間出現暴跌，在此期間囤積的房產有可能將滿足此後我國城市化過程中的全部需要。
原文鏈接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsl.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsq.html

最後對投資研究論文中的假設做一下評論，與本文無關的。很多論文的假設滿天飛，譬如好的情況是上浮10%，差的情況是下浮10%，顯然這就是隨便取了兩個數，實際情況可能是樂觀情況上浮30%，或者5%，悲觀情況下浮30%，或者5%，如果是30%，做的樂觀悲觀就少估計了很多，而如果是5%，那麼作者的情況就誇大了。這樣的估計到底有何預測價值呢？
假設只能建立在對歷史進行了充分研究的基礎上，任何一個假設都必須說明其被採取的原因，這個原因必須具備足夠的科學性，是歷史經驗的總結。因此，本文在最後的房地產供需分析中，採用的都是來自對歷史數據進行分析之後，有可能重複的假設。

對我國住房需求的研究——2013年房地產將供過於求 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23062926
自去年以來，就企圖對房地產業進行真正基於數據的科學研究，以達到對此問題的科學化認識，服務於自己的決策。為此，我已經取得了不少的研究成果。但是目前仍有一些懸而未決的問題，有待通過數據以及分析技巧來解決，本文就是對這些問題進行研究的成果，相信這些成果，已經就目前關於房地產的大部分問題進行了研究，關於房地產的疑惑已經被逼進了一個較小的角落，對房地產的認識已經越來越逼近精確的正確（按精確的錯誤不如模糊的正確，但是我要達到精確的正確。）

在《試論房價上漲的邏輯軌跡》中，我指出，樓房作為一種剛需品，是在衣食等需求被滿足後，才被提上日程的，為此，我研究了我國的恩格爾係數和樓價上漲的關係。如下圖所示。
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可見，城市恩格爾係數在2001年開始停止急速的下降，而進入平穩的階段。這說明與衣食有關的需求被基本滿足，而我國房地產公司的住宅銷售平均價格（本文中的數據，全部來源於國家統計局《統計年鑑》）是
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可見，我國的住房價格，自2003年起開始迅速上漲。自1991年到2003年，平均每年房價上漲9.3%，而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%，速度提升了1.51%。我認為這就是與人們衣食被滿足後，剛需轉變為住房導致的。

根據我以前的分析，住房價格長期應該等於通貨膨脹，那麼實際結果是如何的呢？如下圖所示
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可見，增長速度最快的是人均名義GDP，住宅價格據第二位，房屋造價低於住宅售價，而GDP平減指數和商品零售價最低，但是GDP平減指數又高於商品零售價。對此，我懷疑GDP平減指數有可能是更加準確的通脹指標。

上述數據的年均增長率如下表所示
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若是從1995年到2003年計算，住房年均增長4.81%，其實住房售價的長期增長率應該是房屋造價，自1995年到2000年，住房售價和房屋造價的增長是同樣的幅度，但是自2000年開始，住房售價卻大幅度高於房屋造價。如果做一副圖，則如下所示。
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可見，這些年來，住房售價偏高的局面未曾改變。顯然，如果我們說住房售價高於房屋造價的部分就是房地產商所攫取的利益，那麼地方政府在獲取這些利益上更為驚人。如下圖所示
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可見，在2002年以前，土地價格的漲幅是很小的，大牛市自2002年以後，土地價格就開始加速成長，在房地產需求猛烈的階段，地方政府獲得了最多的利潤，而房地產商也獲得了比較多的利潤。對於這個局面，我想請大家看看鋼鐵業的情況。在我國對鋼鐵需求很猛烈的時候，鋼鐵廠獲得了很多的利潤，但是這裡面最壟斷的部分是鐵礦石廠商，所以當鋼鐵廠已經供過於求之後，上游鐵礦石廠商繼續獲得利潤。在電廠的建設中可以看到同樣的局面，就是電力設備廠商的利潤最豐厚。但是我們也應該注意到，這些額外的利潤，其實只會存在於很短的時間，在大部分時間裡，上游可能是無利可圖的，上游產業的週期性更強。

我這裡不能確定的就是，房屋造價裡是否含有土地購買價格。
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如圖所示，房屋建造成本也是自2002年以後開始急速上漲的，這裡面到底是因為包含了土地購置成本而導致的，還是純粹因為資源緊張導致的成本上漲（如鐵礦石價格高企，人力成本太高等等），我還沒搞明白。

如果我們認為房屋建造成本長期內是與GDP平減指數一致的，那麼這個價格就可能在未來跌33.46%，如果我們認為住房售價的增長速度應該是和房屋建造成本相一致的，那麼就可能在未來房價下跌21.45%，如何兩者共同起作用，那麼房價未來有可能下跌47.73%。

我國目前的房地產市場的市盈率是五六十倍，跌到正常水平，應該是二十五倍到三十倍，但是如果出現暴跌的情形，就可能出現十到十五倍的低價。根據上面的計算，房價跌到合理水平要跌一半，那麼腰斬再腰斬，極有可能是未來發生的現象。

我們接著談，經過我的研究，說明住房的需求是農民進城和城市人口改善自己的需求共同導致的。如下圖所示。
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可見，我國城鎮人均住房面積，在過去每年提升0.9平方米。按照2011年年底城市人口7億來計算，每年將產生6.3億平方米的需求，而農村人口每年進城2120萬，產生6.9億平方米的需求。城市房屋更新換代，產生5億平方米的需求。可見，城市人口增加住房面積，城市房屋更新換代佔掉了住房需求的三分之二，而農民進城實際上僅佔三分之一。實際上，這就是2011年我國19億竣工住宅的分配情況。

那麼未來住房需求可能出現的變化是什麼，何時出現？我們有一些數據可以參考。根據我在《對我國房地產供需情況的分析》中得到的數據，我國在2024年可以達到城市化終點，屆時，城市人口將佔73.5%，也就是說，在2024年農民工進城的需求將會停止。

那麼我國的城市人口增加住房面積的需求會在何時停止呢？我根據統計資料已經得出了一些結論。據《統計年鑑》我分析了我國住房竣工住房的每套平均面積和住房出售的每套平均面積。如果我們認為一個家庭購買了一套住房，那麼他們必定對自己合宜的住房面積有著一定的預期，這是他們理想的住房面積，當每個人都擁有這樣的住房時，他們將會滿足。

我的數據結果如下所示。
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這是竣工商業住宅的平均每套面積
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這是售出房屋的平均每套面積。我們發現，住房售出面積在2008年之後趨於停止變動，竣工面積也向該值趨近。我認為這個值有可能就是新購房者所滿意的面積。這個面積，經過計算，是每戶105.6平方米。而據《統計年鑑》我國城鎮家庭在2011年平均每戶有2.87人，也即，我們可以認為每2.87人認為他們擁有105.6平方米住房會覺得合適，而據此推算，每人平均理想住房面積是36.79平方米。

下圖是我國住房竣工面積的數據。
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可見，住房竣工面積在2006年才開始迅速增加，我想這可能是由於住房的供給對於價格上漲具有非常強的滯後性，因為住房的建造是一個需要很長時間的事情，前面我們談到，住房價格是從2003年開始迅速上漲的，從2006年到20011年，年均住房竣工面積增加1.3億平方米。

如果我們看下圖，那麼我們就能明白後續的竣工面積會持續
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可見，住房施工面積仍在快速增長。2011年的新開工面積達到27億平方米，由此可見，我國未來幾年竣工的住房面積仍將得到迅猛的增加。
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所以，我們可以得到如下表格（下表所用到的有關數據，可以參看《對我國房地產業供需情況的分析》）。
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在上表中，假定供給每年增加1.3億平方米，每年城市人口增加2120人，城市化達到73.5%之後停止，假定人均住房面積達到36.79之後不再購買任何房屋，假定所有房屋每年折舊三十分之一，但是僅計算每人所擁有的36.79平方的折舊需求。

由上表可見，我國的住房供需局面將會在2015年達到均衡。而我國目前部分城市已經出現的房價供過於求的局面，就是一種前兆，這是由於我國國土面積大，各地發展不均衡，導致各地進入供過於求的時間有早有晚，但是在2015年左右，我國會有大約超過50%的地區達到供需均衡，並進入房價的週期。我個人相信，這個時間的節點判斷，誤差可能不大於一年的時間。

據《統計年鑑》竣工面積和出售面積有所不同，因為目前房地產採用預售制度，已經出售但尚未竣工的面積不計入人均居住面積。相關數據如下
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可見，已出售而尚未竣工的房屋有1128萬3177套，按照105.6平方米計算，是11億9150萬3491.2平方。

可見，若是考慮到預售制度，則前面表格中的供需缺口將是
查看原圖可見，若是加上已出售的套數但尚未竣工的房地產面積，房價有可能在2013年就能達到全國性的供過於求。

附註：提供一下各國人均住房面積的數據，據說這是新浪提供的一個專題上，是2009年的數據
最高的是美國，人均居住面積為67平方米，
英國是35.4平方米，
法國是35.2平方米，
德國是39.4平方米，
意大利是43平方米，
荷蘭是40.82平方米，
西班牙25.8
日本  19.6
韓國  19.8平方米

試論評估投資業績的科學方法 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23338911
人類要想不斷改正自己的行為，必須靠正確的反饋系統，而在投資中，存在一個標準，或者說一個穩定的坐標系，能夠對人的投資進行校正，才能讓我們的投資不斷進步。在這個方面，投資學界已經做出了很多努力，譬如他們就改變了用絕對收益來評估業績的辦法，而是改用相對於指數的收益。本文就是在假定一個獨立的投資者，在資金無限小的情況下，並且假定他用工資不斷增加對於股市的投資，也就是他的投資現金流是負數。在這種情況下，他應該採用何種方法來科學評估他的投資業績？

針對上述問題，我準備用三個問題來回答：第一，他應該選擇哪個作為標誌物，這就好比，我們在現實中應該選擇哪個山頭或建築為作為坐標來測量我們的路程。第二，他的資金不是同時投入的，他應該選擇加入計算的現金流。第三，他應該用何種收益率來計算？

現在我們來回答第一個問題：現在投資界用市值加權指數來衡量業績，這大概是因為如果我們假設每份資金都是相同的，那麼這種衡量方法就有助於鑑別出某個人在所有人中跑了第幾名。但是，這種鑑別方法，與投資者聲稱的自己的能力是不同的，他並不是說他能跑贏所有人，他的說法是他會選擇股票，這個股票能跑贏其他的股票。因此在這個研究中，我們就需要研究究竟是以人作為坐標，還是以股票作為坐標更加合理？

如果我們想要找一個人進行投資，那麼我們是在選擇人，譬如某個基金經理的業績是什麼樣子的，我們會拿出所有經理的履歷來進行對比，這是購買基金時的考慮，但是我們在購買股票時，我們是在選擇企業，我們拿出企業的年報以及股價（也就是性價比）來進行對比。我認為一個人宣稱他能選擇股票的性價比，我們卻拿他在所有人中跑了第幾名來給他當成績是不合適的。

這裡讓我們舉一個極端的例子，來說明用人作為標準，與用企業作為標準，會導致什麼效果。

假設，有這麼一個市場，存在兩個企業上市，A企業有一萬股，B企業有一股，這些股票的股價都是一元錢。這個市場上有一萬零一人，他們每個人只能購買一股股票，我們假設其中只有一個人甲具有選股能力，而其他人都是沒有選股能力的。在這種情況下，如果A企業低估，並且假設低估的程度是50%。那麼甲將選擇A企業，並且另外其他一萬人將會選擇其他的股票。股票市場上，只有聰明人才能看的很遠，但是隨著時間推移，每個人都將看得清楚，那麼在未來，由於A低估，它的股價將會上漲100%，這時，市值指數將是2（假設起點是1），股價指數將是1.5，這時A的市值是2，如果按照市值指數，甲將體現為沒有任何選擇能力。而如果假設在初始時是B低估50%，那麼現在市值指數將是1，股價指數將是1.5，這時，A的市值是2，甲將相對於市值指數體現為1的選擇能力，相對於股價指數體現為0.5的選擇能力。

所以我們看到，在相同的選擇能力的情況下，在假設每個企業市值不同的情況下，A的選擇能力相對於市值指數將是不穩定的，而相對於股價指數是穩定的。我認為我們應該選擇穩定的指數來衡量一個人的業績。

採用股價指數來衡量一個人的業績的原因還有，假設A企業有一萬股，B企業只有一股，那麼一個人面對的其實是A和B兩個企業，而不是面對一萬零一股股票，如果我們在一個袋子裡裝進了一個紅球，一萬個藍球，蓋住讓這個人挑選，那麼我們才能選擇市值指數，因為他摸到任何一個球的概率是相同的，但是如果我們把一個籃球堆成一堆，把紅球再堆成另外一堆，那麼他就可以或者選籃球，或者選擇紅球。在股市中，我們面對的不是每一股股票，而是很多企業，我們從這些企業中挑選，而不是選擇每一股。

因此，我認為股價指數更能測定出一個人的識別股價的能力，在評價人的選股能力上也會更加穩定，是更科學的測量基準。

既然第一個問題已經回答，那麼我們現在來回答第二個問題。我們應該採用什麼現金流？

我認為，如果一個人想要進行投資，如果我們不考慮風險問題，他就應該充分考慮利潤的最大化，或者，是現值的最大化，而不是進行收益率的最大化。這裡我顯然自造了一些術語，為了讓大家明白我說的意思，我舉例來說明。

假設某個人手裡有一萬元錢，他想投資股票，但是他不具有觀察股價漲跌的能力，於是他就只投入了一元錢，然後每次下跌20%，他就再將金錢增加一倍，譬如下跌了20%，他就又投入了2元，接著下跌了20%，他又投入了4元。這樣導致的結果將是，如果他僅僅計算自己投入的資金，也就是這一元，兩元，三元，那麼他就很容易賺錢，因為一個很小的反彈就能夠讓他賺錢，而他由於投入的資金非常少，就能保證他總是有足夠的資金進行加倉。但是這種方法其實只是自欺欺人，因為他的資金其實並未得到充分的利用。因此，在面對這種情況時，一個人應該立即將自己可以投入股市的所有資金都立即算進現金流當中。只有在用工資進行投入，或者某筆資金只能在某時間到賬，而不能由自己決定何時投入時，這種資金才能在到帳的時間時計入應該計算的現金流。

因此，我對上面這一段再明確一下：如果一個人現有一定數量的資金A，這些資金是他可以自由支配的，而且他現在計劃將這些資金在未來某個時間投入股市，或者他在後來由於股市下跌了而投入了股市，而他現在就有能力自由決定這筆資金的使用，那麼這筆資金現在就應該計入現金流，而不是在投入股市的時間計入現金流。在這種情況下，某些人的存款，以及準備在股市下跌時出售了來買入股票的房屋，都應該算作資產配置的一部分，立即就應該計入現金流之中。這種計算方法的原因是，既然我們想測定一個人的收益，那麼是由他的自由意志決定，而不是外界強加的現金流分配，都應該算是他的能力決定的範圍。

好的，現在我們來解決第三個問題，就是一個人應該採用何種收益率來作為收益率的標準。

我認為這個最佳的答案應該是內部收益率。當股市的上漲完全按照固定的收益率呈指數上漲時，一個人任何時間投入資金，他所實現的收益率就是內部收益率。而我認為，股市的長期上漲就應該是這樣子的。在長期內，股市是可以削平波動的。這樣，無論在牛市還是在熊市，這種內部收益率都可以大致恰當地描述一個人的業績。

但是如果存在牛熊交接或者熊牛交接，就會出現由於這種底部和頂部的出現，而取得低估或者高估自己的業績的情況，特別是加倉的資金越多，就會越歪曲。但是我個人傾向於認為，這種情況我們應該忽視。

但是我這裡知道一個更加準確的辦法，可以測定一個人的收益率。那就是如果一個人拿他的錢去購買指數，他會實現什麼樣的收益率？他把這個收益率與他購買自己的股票的收益率相比較，就能完美地解決熊牛交接或者牛熊交接的高估或者低估投資能力的現象。

因此，我這裡就對科學評估投資能力的方法進行了分析總結，而這種科學方法改採用的主要原理就在於，我們應該測定的是一個人的自由能力，並且這種自由能力是他自己所宣稱的，我們應該把一個人所不能決定的情況視為給定條件，我們測定的是一個人的自由能力所能取得的成果。而我們參照系應該是按照現在的已有的科學成果所能解決的最好的收益率。考慮到科學是人類的共有知識，這種知識即使不能被每個人所使用，但是至少能被很多人所認識，並且能夠進行廣泛的傳播和教學，所以這種科學知識的獲取可能是大多數人所能做到的。而我們對某個人的投資能力的測定是指他對投資知識的熟練運用程度，這種對多種科學知識的綜合的熟練運用，不是每個人所能做到的，而是某些人的天賦或者勤勞所賦予，我們測定的就是他通過發揮自己的才能所能達到的超過共同科學知識的成果。當然只有在極長期內，我們才拿共同科學知識作為基準，而在具體的實踐過程中，為了穩定的測量一個人的投資能力，考慮到市值的不同，以及我們測量的時間太短，所以我們使用平均股價指數來作為測量基準。

試論房價漲跌的方式 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23480687
既然現在房地產供過於求的那一天必將到來，而且這一天越來越近，那麼對房地產的價格變化的方式進行研究，就是非常有必要的。

  任何商品的價格都是供需曲線決定的，因此，研究一個商品的價格，我們就應該研究其供需曲線，這是靜態的方式，但是說到房價的變化，是指在不同時間內，供給量和需求量的變化，所以如果研究某商品的價格，只需要研究長期內供給曲線和需求曲線的移動即可。

  由於房價下跌是我們預期的，所以我們先討論房價下跌的情況。房價下跌的發生最可能由以下三種情況導致：1，供給量上升，2，需求量降低，3供給量上升與需求量降低同時發生。當然，如果供給量的上漲超過了需求量的上漲或者供給量的下跌低於需求量的下跌時，房價下跌也是會發生的。
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如圖所示，如果現在的供給曲線和需求曲線都為1，但是我們預期未來的供給將會增加，而需求將會減少，那麼價格將會下降。但是，顯然，這也要分不同的情況，如果只是供給曲線增加，那麼將會導致價格下降而成交量增加，如果只是需求降低，那麼將會導致價格降低以及成交量降低。但是如果發生兩者同時移動的情況，則會導致價格降低，而成交量提高還是降低不確定的情況。

要想搞清楚房價下跌的速度，最好是搞清楚這些曲線的形狀。
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如果如左圖所示所示，當供給曲線和需求曲線幾乎為水平時，價格的下跌將是和緩的，如果情況如右圖所示，當供給曲線和需求曲線幾乎為豎直時，價格將會產生暴跌。那麼房價的供需曲線到底是什麼形狀的呢？

我們都知道，在供給上，房子是一種需要很長時間才能完工的商品，一個商品房一旦動工，需要至少一年才能形成供應，所以說房子的短期供給是剛性的，也就是說短期供給曲線是豎直的，而其長期供給曲線則取決於投機性住房的情況，如果投機性住房規模很大，那麼在下跌時，這些投機性住房供給將會形成長期的剛性供給，但是如果投機性住房數量比較少，那麼長期性的住房供給就將是彈性的。對投機性住房供給，我們還沒有具體的數據，因為一方面，傳聞是這個數量是非常大的，而政府的政策卻都是抑制投機性住房的。

而在房價的需求方面，一旦房價下跌，顯然投機性需求就會轉變為投機性供給，除此以外，房子是一種剛性需求，這是大家的共識。如果我們只考慮剛需，那麼我們會說房子的需求時剛性的，也就是說房子的需求曲線是豎直的。

綜合上述兩段討論，我們可以看出，未來房價的下跌，必定是短期內形成暴跌，這是不以任何人的意志為轉移的，而是供需曲線的形狀來決定的，是一種經濟規律。有些人現在往往討論說政府希望房價緩跌，或者說最好是讓房價緩跌，這只是一種幻想，而不切合實際的規律。政府唯一能做到的不是讓房價暴跌還是緩跌，政府能做到的只能是讓房價在暴跌後能迅速恢復或者讓房價暴跌後長期處於低位，這才是政府能做的選擇，而這取決於投機性住房的數量。

有的人也可能會說，如果供給量的增長超過了需求量的增長，而且差別不大，就有可能造成一種緩跌的局面。但是我們說當供給曲線和需求曲線都是豎直的時候，兩者的匹配是非常困難的。因為兩者之間任何一個有量上的輕微變動，就會造成價格的巨大變化。

好的，下面我們來討論房價上漲的情況。

有的人可能會說，如果你說房價下跌一定是暴跌，那麼為什麼過去房價的上漲不是暴漲？而僅僅是略高於GDP的速度上漲？這是因為一個產品的價格佔到收入的較大部分時，其需求曲線就會受到人的收入的制約。也就是說，如果考慮到某種商品的支出佔收入的比例較高，那麼其需求曲線將會呈現下述形狀。
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也即，當價格過高時，需求曲線是接近於水平的，而當價格低於一定水平，需求曲線就變為豎直的。過去我國房價的上漲不是那種一年上漲100%這樣的暴漲，就是因為這個原因。但是我國房價未來的下跌卻一定是暴跌。

因此，我們就可以答題描繪出我國房價未來的形式，那就是房價會在較短時間內產生暴跌，很多房產有可能跟美國一樣，跌到地板價，實際上，世界各國的歷史房地產價格，在下跌時，都是暴跌。但是暴跌之後的恢復過程，則要看投機性住房的數量，只要投機性住房的數量不大，那麼房價就有可能在比較短的時間內恢復，但是如果投機性住房的數量非常大，那麼房價就可能在很長的時間內處於低谷。

投機性住房數量這一點對於銀行是比較關鍵的，如果我們假設銀行的抵押品主要是房產的話。因為如果投機性住房的數量較低，那麼雖然房價暴跌，卻不會給銀行的資產質量造成實質性的傷害，但是隨著市場的恐慌情緒，銀行的股價可能在短期內一跌到底，這時，就是比較好的抄底銀行的時機，但是如果投機性住房的數量非常大，那麼房價就可能長期處於低谷，結果可能導致借款者宣佈破產，而到了銀行手裡的房子也無法賣掉，那麼就會給銀行的資產質量造成真正的危害。

1、存款利率的決定因素 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/24548217
這篇文章是我關於銀行業系統分析的一部分，因為懶惰的緣故，文章尚未寫完，這裡只是為了爭論而貼上來一部分。

先對存款利率進行分析，本部分假定所有的管理費用都用於獲取低成本存款，這在一定程度上是正確的，因為在我國，關於存款的競爭是主要的競爭，而且許多銀行在此方面有考核指標。但是並非所有銀行都是如此，譬如民生銀行的管理費用就有很大一部分用於貸款領域，因為民生銀行對更小的客戶服務，人均貸款額度較低。對此，我們只在適當的時候指出，但是如果沒有指出，則默認任何高於平均水平的管理費用是為了低成本的存款而產生的。

如果我們取2012年的存款利率與2012年的總資產，則可以得到下圖。
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我想上圖其實非常容易理解，那就是存款利率基本上是與銀行的規模呈反比的，規模越大，存款利率越低。因為經濟學上認為存款的個人成本主要是皮鞋成本，銀行規模越大，意味著網點越多，越多人到達銀行的距離就越短，皮鞋成本就越低，因此居民就更樂意去這些銀行存款。

當然，這些銀行中有極個別的例外，那就是農業銀行，招商銀行，和寧波銀行，這三家銀行的存款利率低到與他們的規模不相符，但是只要看看他們的管理費用率就很明白，他們的管理費用率要遠高於其他銀行。

拿農業銀行為例，其存款利率比其他三家大銀行的利率平均低0.17%，但是管理費用率高0.49，因此實際上農業銀行獲取這些低成本存款是得不償失的。以招商銀行為例，其存款利率比同規模的浦發興業民生中信低0.31%，其管理費用要高0.24%，可見其優勢僅有0.07個百分點。但是民生銀行的高管理費用主要用於貸款段，如果我們去掉民生銀行，則招商銀行的存款利率比另外三家銀行低0.25%，但是管理費用比其他銀行高0.35%。如果以寧波銀行為例，其存款利率比南京銀行低0.31%，但是其管理費用高0.45%。

因此通過上述研究表明，銀行的存款利率實際上主要與銀行業的規模有關，如果試圖通過加強管理來獲得低成本存款，實際上是得不償失的。即使在對獲取存款有優勢的時期，寧波銀行和農業銀行也不能靠存款利率的降低收回存款成本，而招商銀行也只有微弱優勢。

如果我們拋掉這三家靠提高費用獲取低成本存款的銀行，那麼我們可以得到下圖。
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我們看到，存款利率與銀行規模的對數呈現相當好的一致性，因此，我們可以毫不猶豫地確認，大銀行在獲取存款方面具有小銀行不可比擬的優勢。當然，其中存在一些存款利率相對於規模來說顯得較低的銀行，特別是浦發和北京，這兩家銀行的管理費用較小，但是存款利率同樣較低，顯示其在獲取存款方面具有一些其他銀行不可複製的能力，而平安，光大，民生三家銀行則在獲取存款方面具有與其規模不相稱的劣勢，顯示其可能存在一些依靠提高利率拉存款的行為，甚至可能存在一些見不得人的秘密。

試論心態和技術何者更為重要？ Tess

http://xueqiu.com/6920515637/26193359
關於心態和技術的問題，一直是投資者中間，更準確的說，是股民之間討論的主題之一，這個問題的性質，一直未曾有人準確地指出過，只有在纏中說禪的博客中曾經說「技術好的一般心態都好！」這顯然是他閱歷廣而觀察到的，但是他並未對此進行理論闡述。本文的目的，就是證明技術決定心態，股民中間流傳的所謂炒股主要靠心態的說法是荒謬的。

斯賓諾莎說過一句為馬克思所經常引用的話：「自由是對必然的認識！」這句話真可謂真理之見，我國有一句與此意義差不多但是表述得範圍有些窄的話，叫「藝高人膽大」。只有技術更高，才有有更大的膽子，這才是正常的情況。

不妨讓我拿走鋼絲來說明一下吧！假設兩個一百層高的樓房間車上一根很細的鋼絲，讓你從上面走過，你會覺得如何？對於大多數人來說，他們肯定非常害怕，畢竟每個人都非常珍惜自己的生命，假如把我們中的大多數人放在上面，都會嚇得面如土色，這時無論你怎麼告訴自己要鎮靜，你都難以做到。

有的人會說，也有少數人，他們天生膽大，可以從這條鋼絲上輕易走過，但是，這樣做的結果，不過是從鋼絲上摔下來，落個拜見閻王爺的後果。不信，咱們可以看看那些玩雜技的，假如我們挑出任何一個普通人，不經任何訓練就進行這樣的運動，一定是凶多吉少。

但是，世界上還是有很多走鋼絲的人，雖然我見識短淺，還舉不出例子，但是我可以舉出一個其他的例子，就說我聽說有個蜘蛛人，他就是經常徒手爬全世界各地的高樓的，這個事情的危險程度和走鋼絲類似，我想多數人都沒有那個膽敢去嘗試一下徒手爬高樓的。而這個人之所以敢爬高樓，一定是對此進行了無數次的鍛鍊，掌握了很好的技巧的緣故。

本人從小就膽怯如鼠，以至於至今還沒有學會游泳，雖然說我們家住在水庫邊，幾乎所有人都會游泳。但是我從很小就被迫騎自行車，所以如今我騎車如飛，經常從極窄的車叢中穿行，偶爾把人家後視鏡碰歪，但是我行我故。無他，只是因為覺得技術還行罷了。

拿到股票上來說，其實也是一樣。就譬如那些技術分析者，我在兩年前，遇到一個自稱多年的老股民，雖然他看起來很年輕。他說他炒股的時候，只要超過前期高點他就買，只要低於前期低點他就賣，雖然他一直挨耳光（意思是虧錢），但是他就傻傻地做下去，最後肯定是賺錢的。理論對不對並不重要，關鍵是堅持。

其實，再也沒有比這個股民所說的更加荒謬的了。假如方法是錯的，那麼至多是虧完為止就是了。這就好比一個凡人，不懂醫術，偏要給人開刀，而且懷著相信自己正確的無比堅定的信念，結果不過是把人治死罷了。

其實我們觀察各行各業，凡是技術好的，都會更加鎮靜，凡是技術不好的，都會非常慌亂。所以有個詞語叫做「有條不紊」，只有那些具有精湛的醫術的醫生才能在做手術時有條不紊，才能把病人從死神邊拉回，只有那些熟練份額飛行員才能在槍林彈雨中穿行，不僅不被擊落，還會擊落敵機，只有熟練的軍事家才能在潰敗時能及時重組隊伍，重新構建堅強的陣線，只有具有豐富閱歷的人才能洞察人生是非，閒看大起大落，而能始終堅持理想。而那些小白，遇到這些事情時，都會做個逃兵，不是手足無措，就是當鴕鳥把頭藏在沙子裡。

因此，有幾句話都說的很好。「預期臨淵羨魚，不如退而結網」，「磨刀不誤砍柴工」，「工欲善其事，必先利其器」，這些諺語都是說明了技術對於成功的重要性，有了網，捕魚就輕快了，有了快刀，就能砍柴看得又快又好了，有了柴火和魚，就能回家讓老婆熬魚湯了鮮美地享受一頓了，而不怕回家被老婆扭耳朵了。如此而言，還有什麼比更好的技術更重要的事情呢？

古代人沒有技術，對於自然界缺乏認識，出門不知道天是否會下雨，地震了不知道是怎麼回事，還被日蝕嚇壞，看到颳風就以為樹是大妖怪，成天生活得惶惶不安，而今天，由於掌握了自然界的規律，所以人類就以為自己比天還高，那些最傑出的科學家甚至想向上帝挑戰，法國的拉普拉塔竟然要計算出宇宙在任何一個時刻的狀態。這都說明了技術的重要性。

因此，我想這個問題再也沒有進行爭論的必要了。凡是對投資的規律進行了深入的科學研究，對於人類有史以來的投資學知識進行了全面總結，並且在市場中進行了多年檢驗的人，心態肯定是最好的，而那些智商很差，對股市的瞭解完全得自周圍的幾個文盲，對股票的瞭解僅限於看了幾天的K線，縱使他聽過多少次心態比技術重要的格言，他也難逃揣揣不安的境地。

當然，談到這裡，還沒有談為什麼股民們會覺得心態比技術重要。這個問題，其實是因為人們普遍懶惰，以為不用花任何功夫，只要內心默念鎮靜鎮靜，就能發大財一樣。心態是個自我控制的活，這些人認為更簡單些，而學習浩如雲煙的金融學知識，顯然不如在家空想三分鐘省事。

這就好比，和尚們都喜歡在寺廟裡打坐，默唸佛門清淨，要清心寡慾，但是還免不了出去偷腥，於是就認為自己是心魔作怪，於是心裡繼續回去打坐，空羨人家如來佛的成就。但是，人家如來佛可是熟讀婆羅門的文獻，知道全宇宙有三個物種，有四大洲，飛蟲走獸無所不知，來生往世無所不曉，所以才能看破紅塵，而你能做到這些嗎？如來佛的法力無邊，是由於他的學識淵博的緣故，所以六耳獼猴作怪的時候，諸菩薩和神仙都束手無策，只有如來佛能識別出來，這個功夫，不是靠打坐練出來的，而要經年累月鑽研學問才成的。

英国经济学家兼投资天才李嘉图的投资史 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/42616727
本文主要根据李嘉图全集第十卷写作的。为了一睹天才的李嘉图的投资思想和投资方法，本人支出了八百多元购买了李嘉图全集共计十卷。

一，李嘉图的家世和结婚前的生涯

李嘉图是犹太人，祖上是来自于西班牙，后来由于西班牙的宗教迫害，所以移民到了荷兰。在荷兰，李嘉图的爷爷和父亲都从事证券经纪工作，生活富裕，是证券经纪所的注册人。由于当时英国政府在荷兰发行了大量政府债券，所以李嘉图的父亲就到英国伦敦去接洽相关的事务，后来就和十几个有钱的犹太人一起向英国政府申请落户了，大约类似于当时的投资移民吧，因为英国政府需要这些人的贡献。李嘉图的父亲在西班牙和葡萄牙的犹太中具有很高的地位，还负责管理犹太教会的财产。

李嘉图1772年出生于伦敦，在大约11岁时，被父亲送往荷兰的犹太法典和经典学校，上了两年学，然后在英国的公立学校继续读书，李嘉图14岁时，他父亲就让他在英国的证券交易所工作。

李嘉图年轻时就喜欢抽象推理和一般推理，有些人常常阻挠他，但是他坚持己见，对重要问题非经仔细研究绝不赞同。对于感兴趣的题目，他就下工夫研究到底，凡是经过深思熟虑的意见，他就固执己见。而李嘉图的父亲是一个没有受过多少教育的人，非常坚信犹太教法，所以父子俩产生了矛盾，到了李嘉图21岁时，李嘉图就和一个贵格教会的女子结婚了。

李嘉图结婚后，李嘉图的母亲坚决要求驱逐其出家门，但是李嘉图的父亲则并不完全赞同，但是在李嘉图的母亲的坚持下，全家为李嘉图举行了葬礼（只要有人离开犹太教，犹太人就宣布他已经死亡。），这样李嘉图就离开了这个家族。

这里说一下宗教问题。李嘉图离开犹太教会后，并未信仰英国国教，而贵格教会其实也是英国的异端。李嘉图离开犹太教后，加入了唯一神教派教徒，这是当时最自由主义的教派，被当时人指责“为完全取消宗教而铺平道路”的一个教派，在法国大革命时期，这个教派被视为唯理主义和共和主义的中心。所以李嘉图的叛教是很严重的行为，被犹太人指责为“甚至背叛了希伯来信仰。”因为基督教也算是希伯来信仰，但是唯一神就不是了。而这一切，都是因为李嘉图坚持独立思考导致的。后来，李嘉图的兄弟姐妹都跟随李嘉图脱离了犹太教，而李嘉图的母亲死后，李嘉图的父亲也跟李嘉图和解了。

二，李嘉图的商业

1，早期的商业活动

1793年，李嘉图与家庭决裂后，手里一共只有八百英镑财产，他是如何快速发家致富的呢？伦敦的银行家卢伯克和福斯特写信告诉李嘉图，说他们信任他，所以他不必为资金发愁，如果他能继续谨慎行事，“他们将乐于承兑他开出的任何支票。”这样，李嘉图刚开始创业，就已经具备了相关的金融知识和低利率的大量资金，这种得天独厚的条件让李嘉图结婚两年后，就和全家在布莱顿奢侈地度假了。这里，我特地强调一下李嘉图的人品问题，这两个银行家之所以乐意帮助李嘉图，是因为李嘉图为他们的生意出过力。


好吧，很多人可能说了，即使如此，李嘉图也无法用八百磅迅速印出那么多钱来，因为李嘉图的父亲有高达四万五千英镑的财产。那么李嘉图第一桶金是用什么方法赚来的呢？答案是套利。


当时英国债券的发行制度是这样的，就是发行的债权不用全额付款，而是分8次付款，在未付清全款前，是可以随便交易的，所以价格会剧烈波动，而在付清全款后，就开始登记姓名。这里请注意，当时股票尚不是很多，李嘉图主要玩的是债券，这些债券主要是英国政府债权，和少量英格兰银行和东印度公司的债权，这些债券拿到现在，基本就相当于国债了。当时未付清全部款项的新债是流通的主要债券，主要集中在投机者手中，而李嘉图这时主要是在新债价格低估时，买入这些债券，然后付清剩余款项，而把旧债卖出来获利的。当然了，大家也知道，债券的波动很小，即使有波动，价差也很小，但是问题是，李嘉图有银行家的支持，可以获得大量的资金，这就加速了李嘉图的致富速度。到了结婚五年后，李嘉图手里持有的公债已达七十万英镑，当然这其中可能部分是承担债务的（因为李嘉图临终时也只有七十万英镑的财富。）


李嘉图当时赚钱的速度是多少呢？答案是一天能赚200-300英镑，我这里举个例子说明一下这个数字有多高。马克思因为休谟一年的收入达到1000英镑，而说休谟是资产阶级，当时一个工人一年的收入大约是20-30磅。李嘉图就是这样通过不断的套利来获得早期的财富。


李嘉图的套利活动是非常迅速的，当时人说李嘉图的金科玉律是“赶紧脱手，以免多受损失”和“不断获利”，用现在的术语描述，就是加速资产周转速度。赚钱的速度是（1+r)^n，增加赚钱的速度，既可以增加r，也可以增加n，而李嘉图是增加n来加速获利的。


李嘉图还参与了当时的投机。李嘉图认为人们总是夸大事情的重要性，所以他在做债券交易的时候，一种债券有看涨的迹象，他就买进，因为他相信盲目冲动的上涨会使他产生利润，要是债权下跌，他就卖出，因为他相信惊恐会产生不应有的下跌。我这里特别提一下，当时的交易是在交易所里，可以看到大家的情绪，而现在的，大家躲在显示器背后，是无法看到别人的情绪的。所以我认为李嘉图的投机与现在的投机是完全两回事。


我这里还特别提一下，李嘉图还恰当地利用了他自己的名声，他曾经跟自己的朋友写信说，由于他的名声，一旦他买入，别人就会跟着买进，从而把价格推高，于是他就可以趁机高价卖出。现在有很多大V就是有意利用这个的。


这个时期，李嘉图在学术上主要研究数学，化学，地质学和矿物学，李嘉图本人还出钱建立了一个实验室，收集了一些矿物，他还是地质学会最早的会员。


李嘉图1799年在陪夫人去巴黎看病时才看到亚当斯密的著作，从此非常喜欢，这时，李嘉图其实已经27周岁了，结婚也已经六年了，所以说李嘉图早期的致富实在与经济学是毫无关系的，而李嘉图一生中所做出的成就也是在27周岁之后才开始研究的。


2，李嘉图中期的商业活动


到了拿破仑战争时期，英国政府发行了大量的债券以应付欧洲大陆的战争，这主要是因为：当时英国工人有全世界最高的生产效率，将英国工人征兵，会使英国工业受到巨大损失。英国当时仅有七百万人口，根本无力派出大量士兵，英国的陆军主要派到殖民地。所以英国政府就采用了出钱的办法帮助普鲁士和奥地利和法国打仗。


当时的筹款，也是类似于现在的承包制度的，是英国政府把债权卖给承包人，承包人再卖给公众，承包人要出认购金额的10%作为抵押，如果发行成功，会从英国政府那里得到百分之几的好处，就是承包人奖。当时，每次发行公债，就像现在发行股票时一样，债券价格就会暴跌，因为旧债持有人要卖出旧债，以便于购买新债，而新债的发行价格也会因此被压得很低，由于新债是分八期或十期付款的，一旦付清了前两三期，英格兰银行就会垫付其余资金。


在这个时期，李嘉图是英国政府公债的三家主要承办人之一，拿破仑战争后期，又出现了一家，那就是著名的罗斯柴尔德。1815年滑铁卢战役前夕，李嘉图参与公债获得了很高的利润，在这一次，李嘉图把钱全部投到了公债上，而且超过了自己的资本冒险进行了投资。


对于这次盈利，我希望能给大家计算一下到底有多少，首先，我说一下，这个账目是我猜测的，因为我手头没有详细的资料。当时李嘉图作为承包人，可以获得4镑8先令10.25便士的津贴，就是大约4.44镑的津贴，假设一份是100镑，承包那天，价格高出票面价值2.5%到3.25%，后来，价格涨到了高出票面价值16.5%，据此，我认为李嘉图最多也就是获得了18.5%的利润，而李嘉图借债投资的部分，他是以4%卖掉的，所以也就是获得了大约6%的利润。上述计算未必准确，因为当时的交易规则我未见到，只是以今日的情况推测的。注意，著名的罗斯柴尔德用鸽子传信的故事就是发生在这次交易，这是英国政府发行的最大和最后一笔战争公债。


1819年之后，李嘉图退出了证券交易所，开始到乡下生活。


3，李嘉图晚期的商业活动


李嘉图晚期的商业活动主要是地产投资，抵押借贷，法国公债和股票


1814年，李嘉图就开始为退出证券交易所而做准备，他准备到乡下隐居，于是他开始购买地产。1817年，统一公债价格从62涨到了83，李嘉图认为公债价格“很高”，他说：“毫不怀疑，无论什么人，只要能从地产中得到3%的利润，就一定会从公债中把把资金抽出来。”我这里特别注明一下，当时的公债利息大多是3%，按照83元的价格计算，似乎公债的收益率应该在4%上。李嘉图在这里这么说，可能是认为地产是成长股，而公债是蓝筹股吧。


李嘉图在地产上一共投资了27.5万英镑。


李嘉图还让别人以地产、煤矿、公司为抵押像别人贷款了共计20万英镑。


除此以外，李嘉图开始投资于法国的公债和股票，法国公债的利息是5%。1817年，李嘉图用67的价格买了260万法郎（当时的一个作家司汤达认为一个巴黎富裕中产阶级的收入是八千到三万法郎。）1818年，当公债价格涨到78时，李嘉图让别人把他的全部公债卖出，到了1818年11月，法国政府收缩流动性，导致债券价格下跌，于是李嘉图以七十元以下的价格买回了200万法国公债。1821年，李嘉图共持有300万法郎的公债，当年7-11月，李嘉图以87.5的价格不断卖出公债。以后的交易记录就没有了，但是有李嘉图的信件说了他的意图。1822年6月，李嘉图说“如果法国公债的价格上升到100，我也许会想把它卖掉，然后汇到英国购买地产或者抵押贷款。”，12月，李嘉图说：“在当前的价格（88）的情况下，他不想卖出公债，但是如果价格回升到95，他准备把公债卖出一半。”当时，法国政府准备对西班牙宣战。1823年，法国政府对西班牙宣战，6月底，李嘉图以88.25的价格卖出了30万法国公债，然后他很快就去世了。


由此可见李嘉图的商业活动主要分为三个时期，早期他只是一个经验颇丰，善于独立思考的人，这时，他还是经济学盲，他主要依靠套利和投机，外加从银行家那里获得的借债来快速致富的，到了中期，这时，李嘉图已经开始研究经济学，李嘉图成为富裕的债券承包人，通过政府来获利，当时有人就声称李嘉图是投机空头的总头目，试图压低债券价格承包，然后以高价卖给公众。到了晚期，李嘉图主要投资于地产，抵押贷款和法国公债，这时他是一个较为严格的价值投资者，主要进行资产配置的工作。

李嘉图临终时，共计有地产27.5万英镑，地产收入为1万英镑，年收益率大约只有3.64%，抵押贷款20万英镑，利息是1万英镑，年收益率是5%，法国公债14万英镑，利息是8000英镑，年收益率是5.71%。

三，李嘉图的学术活动

李嘉图早年受到的是犹太教法的教育，没有受到过西方的逻辑学和科学教育（有的书籍说李嘉图没有受到过很好的教育，这是错的，只是李嘉图确实没有受到很好的科学教育），到了20岁时，第一次阅读了推理性著作，很感兴趣，对书中观点进行了深入思考，到了25岁时，开始研究数学，化学，地质学和矿物学，并成为地质学会最早的会员。1899年27岁时，在巴黎接触到亚当斯密的国富论，开始着迷于经济学，但是当时他对其它问题也有浓厚兴趣，所以用功不深，直到几年后才开始倾注大部分精力。

李嘉图在生意中与英格兰银行有密切的联系，所以对货币问题进行了专门研究，也跟朋友们交流，他的朋友们劝他把这些问题写出来，到了1810年，也就是他38岁时，他才以化名以书信体写了一篇文章，这篇文章导致了许多回信，李嘉图为了阐述，就写了一篇《关于通货的贬值》的文章，这篇文章引起了更多的争议，李嘉图被迫又写了一篇文章。这时，英国的一个议员将这个问题带进了议会，议会设立了一个委员会调查该问题，结果证实了李嘉图的学说是对的。因为这次事件，李嘉图认识了很多著名人士，其中就包括詹姆士.穆勒。这就是李嘉图对经济学问题研究的起源了。

李嘉图后来研究了两个问题，一个是地租，一个是经济货币（也就是把金银放到国外收利息赚钱，在国内使用纸币节约黄金磨损）。李嘉图本人对自己的写作能力估计不足，非常胆怯，但是詹姆士.穆勒鼓励他，说“你已经是最好的理论家了，你也可以成为最好的作家的。”于是李嘉图就开始写作《政治经济学和赋税原理》，这本书是1817年首次出版的，这时李嘉图已经45周岁了。李嘉图是1823年去世的，也就是他的成名作出世离他死亡只有六年，一代天才李嘉图只活了51岁。

四、李嘉图的家庭和婚姻。

1，李嘉图的媳妇

据当事人的记载：“李嘉图夫人是个很漂亮但又非常骄傲的女人”。“多少年来她一直参加雷特克里夫朋友协会的会议，当她在她美丽而高雅的女儿的簇拥下堂堂皇皇地来到会场的时候，人们对她不胜羡慕。”由此可见，李嘉图一辈子投机赚了很多钱，不过是为了身边的这个虚荣的女人在外炫耀。

而当李嘉图死后，李嘉图夫人获得了一笔一年3000镑的客观收入（注意，休谟因为有一年一千镑的收入，被马克思成为资产阶级，而当时英国工人只有二三十磅的收入）。对这么一笔巨款，李嘉图夫人愤愤地宣称她手里的那点儿钱简直无法保证她不跟济贫院的女工平起平坐。

1802年，李嘉图迁到乡下的豪宅，但是李嘉图夫人很不适应，非要搬到城里去，于是她就提出了要求，李嘉图也就答应了。于是1812年李嘉图在伦敦西区以每年480英镑的价格租下了一个豪宅，此时，詹姆士.,穆勒告诫说“摩登生活”有各种弊端，但是李嘉图一家还是搬进了豪宅。

2，李嘉图的儿女

李嘉图从21岁结婚，到51岁死亡的30年里，生了8个儿女，这些儿女全部继承了母亲的特点，就是只把李嘉图当成一个能赚钱让他们过好日子的人，而对于李嘉图杰出的学术天才，从而给予过重视。当李嘉图死后，李嘉图的弟弟想写一个《李嘉图传》，结果遭受了全体子女的反对，因为李嘉图的子女都已经是有财产有身份的人，都拥有大量地产，他们不愿意让公众知道他们是犹太人和商人出身。英国当时贵族思想是很普遍的。由此可见，李嘉图的子女其实大部分都是庸人了。李嘉图的子女之所以这么愚蠢软弱，是因为李嘉图对子女和媳妇都特别友好，为人和蔼，而不是如詹姆士.穆勒一样对子女严格要求。

我这里插叙一下詹姆士.穆勒，詹姆士.穆勒虽然有才华，但是不善致富，一直是中产阶级，而却生了十几个子女。詹姆士.穆勒对儿子严格要求，从小就进行高等教育，所以他的儿子约翰穆勒从十几岁时就已经帮父亲整理了《政治经济学要义》这篇著作，约翰.穆勒后来当然成了当时最杰出的逻辑学家，政治学家，经济学家以及其他各种学家。我不知道诸位如果选择，会选择当詹姆士.穆勒还是大卫.李嘉图。

五、李嘉图之死

我个人怀疑李嘉图英年早逝与他为了赚钱和研究过于疲劳有关。李嘉图在1820年，也就是只有48岁时，曾经说：“我对于活到60岁没有希冀，鉴于生活中许多意外事故，我有许多器官丧失了功能，一只耳朵已经完全聋了（李嘉图患有耳病），牙齿几乎全部脱落，几乎没有牙齿可用了。”可见，李嘉图实际上在英年时，就已经过度衰老了，我认为这很可能与他为了赚钱和研究过于疲劳，透支了自己的身体是有关系的。结果到了仅仅3年后，也就是1823年，李嘉图就去世了。李嘉图去世后，后人对他的功绩当然是给予了极高的评价，直至今日，诸多以李嘉图命名的原理仍留在经济学教科书中，而在我国流传甚广的马克思主义政治经济学，也直接脱胎于李嘉图的政治经济学。