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對我國房地產業供需情況的分析 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/22701684
目前，國內投資界對房地產業的分析，多基於感覺，而不是依賴於科學數據及相關的經濟學原理。為瞭解決這種狀況，我於三個月前就根據國家統計局的統計年鑑收集了相關統計數據，根據這些統計數據，整理了相關圖標，但是由於懶惰的緣故，未能將分析報告寫出並公佈於眾，近日，決定將此報告寫出並公佈，希望解決國內投資界關於房地產業的爭論局面。

報告分為三個部分，第一部分為供給數據分析，第二部分分為需求數據分析，第三部分為綜合結論。

第一部分，供給數據分析

我國自改革開放以來，建築業從業人數和企業單位數就以極快的速度增長，如下所示：

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由此可見，我國的建築業處於一種迅猛發展的階段，其從業人數處於迅猛膨脹的過程中，建築業從業人數自從2001年到2011年十年間，從業人數增加了116%，如以從業人口占我國總人口的比重裡看，則可以得到下圖

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可見，建築業從人人數佔全國人口的比重已經從2000年的1.57%增長到2005年的2.06又增長到2010年的3.1%。如果以勞動力人口計算，建築業從業人數佔勞動力人口的比重，2000年為2.8%，2005年為3.47%，2010年為5.31%，

我個人認為，上述數據有可能是低估了我國建築業的從業人數，實際上存在著很多的隱性就業情況，就我親眼所見的情況譬如，我所居住地區附近的河流有諸多挖砂場，這些挖砂場是為建築業服務的，但是作為私人企業，自行開採，可能並不會計入建築業，又據我所見的情況，農村幾乎全部的壯勞動力都在從事與建築業有關的工作，認為建築業的從業人數僅佔勞動力的5.31%，是否存在統計上的誤差，尚存疑問，因此我個人認為還是用建築面積衡量更加合適。但是即使認為上述數據縮水了，依然能發現建築業獲得了多麼迅猛的發展。

如果用住宅建築面積來說明我國的建築業興旺發達的情況，則可以得到如下圖表

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可見，我國的住宅施工面積在以指數級增長，由下圖可見

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可見，開工面積增長率越來越快，若是對此圖進行最小二乘法線性模擬，則可以得其公式為增長率=-1914.66561+時間×0.96035，也即，房地產開發增速以每年0.96035的速度增加。也即，應該從1996年的2.19%增加到2010年的15.64%

從開工面積的增長也可見，我國從2000年以來十二年的房價高速增長，並非是由於供應沒有相應快速增長造成的，事實上，從2000年到2010年，我國的住宅建築開工面積從18億平方米增長為49億平方米，後者為前者的2.73倍，年均增長率為10.56%，顯然，這十二年來房價的增長並非是由於房屋的供給沒有增長，而是由於房屋供給的增長仍然沒有跟上房屋需求的增長。

下面我們從一個技術角度來探討一下房屋供給的短週期，即短期供給快速增加的情況。

我們知道，房屋是需要很長時間才能建成的一種產品，建設週期大於一年，如果我們把每年年初在建及開工的住宅建築面積作為開工面積，而把該年竣工的面積作為竣工面積，後者除以前者就得到竣工率，如果該年新開工面積非常大，則該年的竣工率就會很低，因為該年新開工的房屋建築多數不能當年完工，否則如果當年沒有新開工面積，則該年的竣工率就會很高，因為前幾年開工未完工的房屋建築會進入收尾的工作。因此，我們可以得到關於竣工率的下圖。

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可見，我國住宅建築的竣工率逐年下降，已經從1995年的76%下降為2010年的37%下降幅度達到一半之多。由此可見，我國的住宅建築在這幾年新開工面積非常之大，大量建築尚未投放市場。

下面對我國的開工面積及竣工面積的絕對數進行一下分析。

按照2010年的竣工面積計算，假設我國有13.5億人口，則人均劃2.78×0.8=1.36平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則若該竣工水平維持，意味著我國人均最終將有1.36×30=40.8平方米的住房，若假設我國居民人均住房面積均衡水平為40平方米，則顯示我國房地產竣工面積剛剛達到供需均衡。這也就難怪，為什麼我國的房地產業此後竟然繼續維持火爆的局面。

但是我國目前的竣工率處於反常的低階段，因為現在竣工的房屋是以前開工的房屋，而現在開工的房屋為以後竣工的房屋。若按照歷史平均竣工率計算，則我國的歷史平均竣工率（算數平均）為62.46476%，按照2010年的開工面積計算，則年均人均竣工住宅面積為492763.6×0.6246476/135000=2.28平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則按該水平，意味著我國人均最終將有2.28×30=68.4平方米的住房，若假設我國居民人均均衡住房水平為40平方米，則意味著現有的房地產建設強度應縮減42%，顯然，目前的房地產建設水平已經超過均衡水平，只是由於我國尚處於城市化進程之中，所以暫時尚未達到飽和。

因此，就以上數據而言，我國的房地產業的危機必定會到來的，只是到來的時間則更加具體的研究。

第二部分、需求數據分析

我們無法估計人們具體何時會需求房屋，我們只能分析那些對住在需求影響最大的因素是什麼，目前，對房屋需求最大的因素顯然是城市化的進程，因此，我們就可以通過分析我國的城市人口數量以及農村人口數量來判斷城市化進程的進度以及速度。

下圖是我國城市以及農村人口數量

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可見，我國的城市人口數量不斷增加，特別是1996年以來，增加速度明顯加快。具體如下圖。

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可見，自1980年到1995年，城市人口年均增加1069人，而自1996年到2010年，城市人口年均增加2120人，人口增加數量增長一倍。

城市的人口增長來源於農村人口，那麼農村人口又是如何的呢？

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可見農村人口在以加速度在減少，在1995年以前，農村人口數量還處在微弱的增長之中，但是在1996年以後，農村人口呈加速減少的趨勢，1996年，農村人口降低862萬人，而到了2010年，農村人口降低了1825人。

根據國家統計局《國際統計年鑑》，我們取東亞與我國類似的國家的數據作為我國到達城市化終點的比值。日本2010年城市化人口比重為66.8%，韓國城市化人口比重為81.9%，我們假設我國城市化終點的人口比重為兩者的平均值，則為74.35%。

我們假設從2010年開始，城市人口以自1996年以後的城市人口增加值的平均值為城市人口增加值，假設農村人口自1996年開始加速減少，到2010年之後依然按此趨勢運動，則我國人口數量的變化將為(有人可能注意到在2017年後我國農村人口數量的減少會大於城市人口數量的增加，這並不是什麼不可接受的現象，據統計年鑑，2010年我國的人口自然增長率已經降低到0.5%，在2017年，人口自然增長率降低到零乃至負數並不是不可能的事情。）
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可見，若是達到日韓等國的平均城市化水平，我國從現在開始還需要11年半的時間，也就是到2024年大約六月到達城市化頂點。在此之前，我國的住房剛性需求量仍將保持旺盛。

第三部分，對以上數據的綜合分析

根據以上數據，我們做出如下假設

1，我國的住宅全部供應城市居民

2，我國的住宅建築繼續按照「增長率=-1914.66561+時間×0.96035」增長

3，假設我國城市新增人口為2120萬人。

4，假設我國城市人均需求住房面積為四十平方米

5，2010年我國城市人均住房面積31.6平方米（該數據來自2011年統計年鑑）

6，假設房地產存量每年折舊三十分之一

7，假設開工面積的竣工率為37%（如果住宅建築投資繼續快速增長，則竣工率將得不到提高，反而會繼續降低，此處假設竣工率不變。）

根據以上假設，我們可得如下房地產供需缺口
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可見，照舊有趨勢增長下去，在2014年6月就能達到人均40平方米的水平，在2017年就能達到人均五十平方米的水平，顯然，這種趨勢是不可能持續的。但是如果我們認為先前的開工面積增長速度過快，那麼我們可以認為開工面積會按照2010年的增速維持為15.64%，而不是繼續增加，此外，我們假設竣工率仍然為0.37，那麼我們可以得到如下房地產供需表
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可見，在維持2010年的增長速度的情況下，在2015年就能達到人均四十平方米的水平，在2017年9月達到五十平方米的水平，在2020年達到六十平方米的水平。

如果我們繼續修改假設，假設我國的住宅建築按照自1995年以來的平均水平增長，也即每年8.9%，但是，如果按照這種平均的增速，我們也得假設竣工率將保持62.5%的平均水平，如此，情況將是。
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可見，在維持1995年以來的歷史平均速度，並且竣工率也是歷史平均的情況下，在2013年就能達到人均四十平方米的水平，在2016年就能達到人均五十平方米的水平，在2018年六月就能達到人均六十平方米的水平。

如果我們認為不存在投機現象，每個人都是以擁有自己的住房為滿足(假設此點為人均40平方米），那麼我認為在2013年到2015年之間房地產市場就能達到其頂峰，房價會趨於平穩，並且在此後呈現週期性的漲落，有可能在2024年開始暴跌。

但是如果我們認為房地產市場存在投機現象，有些人在囤積房屋，那麼房屋存量就有可能超過均衡水平一定點才能開始回落，那麼我們不妨假設這個點是人均五十平方米（顯然這是一個比較大的數值，人均五十平方米意味著三口之家擁有一百五十平方米的住宅），而在此情況下，我國的房價將可能在2016年到2020年期間出現暴跌，在此期間囤積的房產有可能將滿足此後我國城市化過程中的全部需要。
原文鏈接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsl.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsq.html

最後對投資研究論文中的假設做一下評論，與本文無關的。很多論文的假設滿天飛，譬如好的情況是上浮10%，差的情況是下浮10%，顯然這就是隨便取了兩個數，實際情況可能是樂觀情況上浮30%，或者5%，悲觀情況下浮30%，或者5%，如果是30%，做的樂觀悲觀就少估計了很多，而如果是5%，那麼作者的情況就誇大了。這樣的估計到底有何預測價值呢？
假設只能建立在對歷史進行了充分研究的基礎上，任何一個假設都必須說明其被採取的原因，這個原因必須具備足夠的科學性，是歷史經驗的總結。因此，本文在最後的房地產供需分析中，採用的都是來自對歷史數據進行分析之後，有可能重複的假設。