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試論房價漲跌的方式 Tess

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既然現在房地產供過於求的那一天必將到來，而且這一天越來越近，那麼對房地產的價格變化的方式進行研究，就是非常有必要的。

  任何商品的價格都是供需曲線決定的，因此，研究一個商品的價格，我們就應該研究其供需曲線，這是靜態的方式，但是說到房價的變化，是指在不同時間內，供給量和需求量的變化，所以如果研究某商品的價格，只需要研究長期內供給曲線和需求曲線的移動即可。

  由於房價下跌是我們預期的，所以我們先討論房價下跌的情況。房價下跌的發生最可能由以下三種情況導致：1，供給量上升，2，需求量降低，3供給量上升與需求量降低同時發生。當然，如果供給量的上漲超過了需求量的上漲或者供給量的下跌低於需求量的下跌時，房價下跌也是會發生的。
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如圖所示，如果現在的供給曲線和需求曲線都為1，但是我們預期未來的供給將會增加，而需求將會減少，那麼價格將會下降。但是，顯然，這也要分不同的情況，如果只是供給曲線增加，那麼將會導致價格下降而成交量增加，如果只是需求降低，那麼將會導致價格降低以及成交量降低。但是如果發生兩者同時移動的情況，則會導致價格降低，而成交量提高還是降低不確定的情況。

要想搞清楚房價下跌的速度，最好是搞清楚這些曲線的形狀。
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如果如左圖所示所示，當供給曲線和需求曲線幾乎為水平時，價格的下跌將是和緩的，如果情況如右圖所示，當供給曲線和需求曲線幾乎為豎直時，價格將會產生暴跌。那麼房價的供需曲線到底是什麼形狀的呢？

我們都知道，在供給上，房子是一種需要很長時間才能完工的商品，一個商品房一旦動工，需要至少一年才能形成供應，所以說房子的短期供給是剛性的，也就是說短期供給曲線是豎直的，而其長期供給曲線則取決於投機性住房的情況，如果投機性住房規模很大，那麼在下跌時，這些投機性住房供給將會形成長期的剛性供給，但是如果投機性住房數量比較少，那麼長期性的住房供給就將是彈性的。對投機性住房供給，我們還沒有具體的數據，因為一方面，傳聞是這個數量是非常大的，而政府的政策卻都是抑制投機性住房的。

而在房價的需求方面，一旦房價下跌，顯然投機性需求就會轉變為投機性供給，除此以外，房子是一種剛性需求，這是大家的共識。如果我們只考慮剛需，那麼我們會說房子的需求時剛性的，也就是說房子的需求曲線是豎直的。

綜合上述兩段討論，我們可以看出，未來房價的下跌，必定是短期內形成暴跌，這是不以任何人的意志為轉移的，而是供需曲線的形狀來決定的，是一種經濟規律。有些人現在往往討論說政府希望房價緩跌，或者說最好是讓房價緩跌，這只是一種幻想，而不切合實際的規律。政府唯一能做到的不是讓房價暴跌還是緩跌，政府能做到的只能是讓房價在暴跌後能迅速恢復或者讓房價暴跌後長期處於低位，這才是政府能做的選擇，而這取決於投機性住房的數量。

有的人也可能會說，如果供給量的增長超過了需求量的增長，而且差別不大，就有可能造成一種緩跌的局面。但是我們說當供給曲線和需求曲線都是豎直的時候，兩者的匹配是非常困難的。因為兩者之間任何一個有量上的輕微變動，就會造成價格的巨大變化。

好的，下面我們來討論房價上漲的情況。

有的人可能會說，如果你說房價下跌一定是暴跌，那麼為什麼過去房價的上漲不是暴漲？而僅僅是略高於GDP的速度上漲？這是因為一個產品的價格佔到收入的較大部分時，其需求曲線就會受到人的收入的制約。也就是說，如果考慮到某種商品的支出佔收入的比例較高，那麼其需求曲線將會呈現下述形狀。
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也即，當價格過高時，需求曲線是接近於水平的，而當價格低於一定水平，需求曲線就變為豎直的。過去我國房價的上漲不是那種一年上漲100%這樣的暴漲，就是因為這個原因。但是我國房價未來的下跌卻一定是暴跌。

因此，我們就可以答題描繪出我國房價未來的形式，那就是房價會在較短時間內產生暴跌，很多房產有可能跟美國一樣，跌到地板價，實際上，世界各國的歷史房地產價格，在下跌時，都是暴跌。但是暴跌之後的恢復過程，則要看投機性住房的數量，只要投機性住房的數量不大，那麼房價就有可能在比較短的時間內恢復，但是如果投機性住房的數量非常大，那麼房價就可能在很長的時間內處於低谷。

投機性住房數量這一點對於銀行是比較關鍵的，如果我們假設銀行的抵押品主要是房產的話。因為如果投機性住房的數量較低，那麼雖然房價暴跌，卻不會給銀行的資產質量造成實質性的傷害，但是隨著市場的恐慌情緒，銀行的股價可能在短期內一跌到底，這時，就是比較好的抄底銀行的時機，但是如果投機性住房的數量非常大，那麼房價就可能長期處於低谷，結果可能導致借款者宣佈破產，而到了銀行手裡的房子也無法賣掉，那麼就會給銀行的資產質量造成真正的危害。