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Retire Young Retire Rich 退休後繼續整餅 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/retire-young-retire-rich.html

這篇YC兄的文章很有趣,原來之前他沒有看過富爸爸系列的書籍,但所做的一切都是這類書籍所討論的,做到了成績之後,在blog內分享過,遇到blog友的交流,覺得自己需要繼續學習。到書局買本富爸爸系列的著作一看,才驚覺自己一直在做同樣的事情。



YC兄的文章 - (2008年5月29日)

最近寫呢幾篇買樓收租的文章,在答覆blog友的題問時,其中一些詞語例如現金流、財務自由等words,雖然估到佢地既意思,但覺得自己好似脫左節咁,於是昨天做完gym經過中環三聯書局,便入去買左本富爸爸糸列既書Retire Young Retire Rich黎睇。

有d驚訝原來入便所講既principles,其實自己一路都用緊買樓收租呢個投資方式黎apply緊,並且確實係work既!所以各位blog友如果想提早財務自由,就一定要買呢本書黎睇,並且要學習入便的思維方法。

第52頁「窮人和中產階級致富之路充滿艱辛,因為他們想運用自己的錢致富。如果想致富,你需要學會如何利用別人的錢,而不是你自己的。」

買樓收租就是用銀行既錢和租客既錢,令自己致富。銀行好難會借錢比你買股票(除非抽新股)、買基金,但會借錢俾你買樓收租(subject to 你有regular income),而且按揭利息比personal loan既利息平好多,我諗唔到有咩野理由唔去借囉!

租客係因為未儲到首期,睇唔通個市,或者personal reason所以每個月交租幫你供樓將筆錢消費掉,而generate唔到任何正現金流(當然如果租客將佢既saving投資係另一方面而又得到回報就另當別論)。

以我今年年頭買的太子樓為例樓價150萬,我俾左細訂之後,我便re-mortgage我海怡層樓套150萬出黎 ,然之後一筆過比哂太子樓既錢。150萬如果供25年每月供款$6729(2.5厘計)。收樓之後放租兩日便被花圃街花店老板娘租左,租金$7900,租金已經可以cover mortgage和差管有餘。

買這層樓成本只是2萬(萬五傭金加四千律師費和$100 stamp duty)。其餘所有既錢全部都係銀行和租客俾的,這層樓現時已升值超過10%,就算層樓無升值,租客每個月代我供的mortgage,有一半既供款$3000係代我還本俾銀行的,這便是利用別人的錢致富的example。

P.S. 在此我亦都好多謝blog友們,你地既提問使我重新思考一些問題,重新拿起一些財經書籍來update自己。我好幸運我可以提早財務自由,但我只係靠直覺和經驗,無正統財務knowledge去support,所以我現時每日亦都會參考其它investment blog,例如麒麟王和火燎森的blog,和睇書,觀摩學習,增進知識,為我下一步investment打好基礎。


後記(止凡):

學海無涯,怎想到早已經達到了財務自由的YC兄,事後才花時間看《富爸爸》的有關書籍。我知道雖然這本《富爸爸》是最暢銷的財經書之一,但還是被不少人所忽視,原因是當中沒有實質操作,所談的財務知識太過顯淺。

正所謂英雄所見略同,追求財務自由的,所需要的財務知識,其實都大同小異,而且頗淺白,沒有太多高深理論,甚至是一些自己也可以誤出來的道理。不少略有小成的財務自由人,都恨自己太晚才看到這本《富爸爸》,如果更早明白了解當中財務知識,一生將會改寫。

偏偏執著於要「刀仔據大樹」、「點石成金」,一下子就要找尋令自己能富甲一方的方法,對於這類相對顯淺的書籍總提不起興趣,更會批評一番。我不只一次聽過有人譏笑看《富爸爸》的身邊朋友:「這些書只是給小朋友看的,哈哈」。

這些朋友的財務路線如何?沒有什麼特別,打工仔一名,返工放工,炒下股票,供下樓,心中都沒有財務自由之類的概念。其實,《富爸爸》這類書籍對這些朋友的幫助是最大的,因為他們所缺少的正是一個正確的理財觀念。

《富爸爸》能否有效幫助這些朋友呢?這就要看「財緣」了,他們持有這樣的心態,不可能接受新概念,他們的「杯子太滿了」。YC兄早已掌握《富爸爸》書中智慧,並實踐出來了,但他的「杯子」還是很空,看到書中重覆了他的點子,也如獲至寶,推介他人,絕對能做到Steve Jobs的"Stay hungry, stay foolish"。有時在批評他人之前,停下來想想,自己是否太「聰明」了?
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=167194

Retire Young Retire Rich 槓桿的威力 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/retire-young-retire-rich.html

今次這篇YC兄的文章,簡而精地分享了他姪仔的故事,短短三年就由40萬變成了操控1000萬的故事。看這些故事,不同時代的,今天環境又大不同了,從這類故事上學到多少智慧呢?這與blog友讀文章時所採納的心態有很大關係。



YC兄的文章 -(2008年6月18日)

很多blog友的回應都曾提及想通過買樓收租達到財務自由的目標。其實如果你有一份穩定的職業,用買樓收租既辦法,持之以恆,我絕對相信每個人都可達到這一個目標,重點是你有無決心去做。

我以前打政府工,很多同事能力比我強,比我勤力,我亦有和他們分享買樓收租的經驗,但他們就是缺乏強烈的「點解要做」的想法,亦唔想承擔風險,所以仍在職場努力工作。

我並不是說努力工作唔好,我只是說他們應將部份時間關註自己的資產,而不是收入。佢地唔明白剩係識得努力工作而唔去努力增加自己的資產,佢地耗費一生只係幫到老闆致富,而唔係自己。所以一個人的思維是決定你是窮人和富人的最大分別。

如果你想致富,就要少工作,多賺錢。為了做到這一點,你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿,風險也相對較低。由於大部份blog友們都比我年青,我的故事可能有些outdated,所以我用我姪仔的例子(今年30歲,05年一月開始買樓收租)來說明買樓收租槓桿的威力,大家可能會有一些體會。

1. 我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低,我姪仔有幸在朋友的computer firm做programmer,努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身,遺下每人40萬遺產給每一個孫,作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試到財務槓桿的威力,從而走上快車路。

2. 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時,我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔,以113萬買了一層400呎在中環Soho區escalator旁的舊樓,比3成首期34萬,餘款7成79萬供10年月供$7800(3.5厘),並跟著以$6500租出。07年3月銀行估價升值至185萬,他於是re-mortgage層樓按7成130萬,130萬減銀行欠款70萬 = 60萬cash in hand。130萬供15年月供$10200(4.85厘)。新簽租約加租至$8500。

3. 套了60萬cash之後,07年4月購入帝後華庭220萬464呎單位,首期3成66萬,餘款7成154萬供15年月供$12000(4.87厘),並跟著以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335萬,他於是re-mortgage層樓7成234萬,234萬減銀行欠款145萬 = 89萬cash in hand。234萬供25年月供 $10500(2.45厘)。新簽租約加租至$12800。

4. 套了89萬cash之後08年6月購入奧運站帝柏海灣487萬645呎單位,首期1成半73萬 另20萬(傭金,律師費,按揭保險費,stamp duty)total 93萬,做8成半按揭414萬 供25年,每月供款$18500(2.5厘計)。帝柏收樓之後估計以$19000租出(將會出租一年然後收回自住)。

5. 現Soho層樓最新估價260萬,帝後最新估價335萬,帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬,這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額,而且風險會好大。

實際供款$(10200+10500+18500)= $39200。租金收入$(8500+12800+19000)= $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓,我姪仔其中2層(帝後華庭和帝柏海灣)都是和女友一齊夾份買,而帝柏海灣是預備下一年年尾結緍之後自住用。

這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例,在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時,我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力,以上實例可以作為參考。(會有一些補充,下一篇待續。)


後記(止凡):

YC兄的姪仔,2005年開始買樓,加按再買樓,三年就有如此成績,YC兄說得對,這是槓桿的威力。今時今日,不少年青人都會話「這些機會不屬於我」,回看當年,若能把握機會,結果總是美好的。今天回看往日故事,有何意義呢?

每一個年代都有一些特性,可能幾年一個高低潮,不少人都總在想過往的故事,很容易便能指出今天如何不能操作,但反而忽略了當中值得學習的地方。近年樓價高企,今天照抄當年的操作,風險不低吧,但我們要了解的重點,是為何有人能把握當年的機會呢?換轉是自己又能否把握呢?

正如YC兄在文中所言:「在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時,我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力」。換轉是當年的自己,會看到什麼機會呢?假設當年的自己有資本有準備時,會是行動的一位?還是在forum討論的一位?

再往後想,我相信幾年後,如果有人願意分享的話,可能會分享他於2013年至2018年期間的操作如何成功,未必是買樓,可能是借低息貸款作投資?買股?海外物業?買債?買工廈?到202X年看其分享文章時,我們會如何呢?相信多數人的反應是:「當年的低息環境今天都沒有了」、「當年的XX市場處於低位,今天沒有這環境了」之類,但人家早已經密密地操作及入貨了。

每個年代都有其獨特環境,相應有不同的合理操作。好像80年代不要借錢,反而買個債券搞定。又例如到沙士及金融海嘯時買股票或物業,過後也回報不俗。今天的環境如何,未來不同資產、商品價值及息口會如何走向,從別人往日的成功與失敗的經驗,才可以除去「當局者迷」的規限。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=169863

Retire Young Retire Rich 風險 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/retire-young-retire-rich_22.html

上一篇文章,YC兄分享了他姪仔的買樓經驗,是運用槓桿的烕力,短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險,以及YC兄對這些風險的看法。很多時,沒有預計將會發生的事情,這是很大的風險,但如果投資者早早意料之中,作出部署準備,別人眼中的風險可能不算什麼。



YC兄的文章 -(2008年6月20日)

有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦,如果摸頂入市怎麼辦,如果D樓沒有人租怎麼辦,如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行,而機會卻從身邊溜走,很是無奈!

我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,因為我都係咁做。在我《買樓投資(三)》寫過不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產,才可以達到財務自由的目標。

我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄,一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年,樓市的上上落落,息率和租金的升跌,不同類形既租客,都見過唔少,我的經驗是:

1. 加息便加息囉,沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘,於是自不然要節衣縮食,生活未又係咁過。餵!當樓價升就鬼死咁開心,供款加少少就鬼殺咁嘈,邊有咁著數架!

2. 如果樓市的大勢係向上,中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點,賺10%、15%不要去看,賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍,01年中環區買既永利升左3倍,05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

有blog友說樓價跌20%點算,咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉,銀行又唔會迫你賣,so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會,樓價升時便re-mortgage套錢,樓價回軟時就入貨,個遊戲就係咁玩。

當然買樓收租長摣唔放,唔係呢個遊戲既目標,買樓收租只係一個過程,目標係適當時機賣樓賺錢,97年我miss左一個套現既chance,黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓,看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位,跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓,就算你層樓買貴左好多,現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要,所以我買樓一定唔會高追。

4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓,都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租,有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市,由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作,升職加薪,然後再re-invest。就算touch wood你無左份工,你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

但買樓收租亦唔可以去得太盡,尤其現時通脹升溫,一定要量力而為。7成按揭最好,唔好做多過8成半按揭,除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例,一千萬asset之中有七百幾萬係負債,即係等於做七成按揭,屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve,並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇!

買樓收租的theories and examples已經教曬大家,有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多,因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法,normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇!

其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生,而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流,會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢,而這些現金流係唔會因你退休而減少既!去到呢個step先至海濶天空,進入人生另一個境界!


後記(止凡):

今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險,即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等,我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資,可以適用任何投資,任何的資金來源,說到底都是對投資項目的了解,通盤考慮,財務知識。

投資失敗最多的死因是什麼呢?多是未來走勢與自己的預測不符,若投資時「全力以赴」,槓桿再槓桿的去作出投資,出現以上任何一個或多個不利情況的話,自然兇多吉少。這涉及投資計劃的考慮,以計劃去對待一個投資,自然會想得周全,鮮會預測未來及估市。

未來的風險,會想的,已經很不錯。想完,怕出事的,可以不作行動,這沒有問題。另一個境界,是想完風險之後,深入分析了解過,找到應對方法,確認能處理得來,這就可以作出行動。這境界的人不多,多數人都是沒有行動的,或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子,「樓沒人租」這個風險,我沒有這方面的經驗,但也常聽到不少人會想這問題,想怕了,也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中,「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係,加上了解YC兄所持有的物業特性,了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

最後,YC兄提出的退休後境況,可見好的計劃有多麼好的將來,近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘,我們若靠這些政府的計劃維持退休生活,真的是我們想過的退休生活嗎?這值得深思。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=170935

Retire Young Retire Rich 風險

上一篇文章,YC兄分享了他姪仔的買樓經驗,是運用槓桿的烕力,短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險,以及YC兄對這些風險的看法。很多時,沒有預計將會發生的事情,這是很大的風險,但如果投資者早早意料之中,作出部署準備,別人眼中的風險可能不算什麼。



YC兄的文章 -(2008年6月20日)

有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦,如果摸頂入市怎麼辦,如果D樓沒有人租怎麼辦,如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行,而機會卻從身邊溜走,很是無奈!

我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,因為我都係咁做。在我《買樓投資(三)》寫過不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產,才可以達到財務自由的目標。

我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄,一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年,樓市的上上落落,息率和租金的升跌,不同類形既租客,都見過唔少,我的經驗是:

1. 加息便加息囉,沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘,於是自不然要節衣縮食,生活未又係咁過。喂!當樓價升就鬼死咁開心,供款加少少就鬼殺咁嘈,邊有咁著數架!

2. 如果樓市的大勢係向上,中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點,賺10%、15%不要去看,賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍,01年中環區買既永利升左3倍,05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

有blog友說樓價跌20%點算,咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉,銀行又唔會迫你賣,so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會,樓價升時便re-mortgage套錢,樓價回軟時就入貨,個遊戲就係咁玩。

當然買樓收租長揸唔放,唔係呢個遊戲既目標,買樓收租只係一個過程,目標係適當時機賣樓賺錢,97年我miss左一個套現既chance,黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓,看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位,跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓,就算你層樓買貴左好多,現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要,所以我買樓一定唔會高追。

4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓,都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租,有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市,由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作,升職加薪,然後再re-invest。就算touch wood你無左份工,你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

但買樓收租亦唔可以去得太盡,尤其現時通脹升溫,一定要量力而為。7成按揭最好,唔好做多過8成半按揭,除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例,一千萬asset之中有七百幾萬係負債,即係等於做七成按揭,屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve,並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇!

買樓收租的theories and examples已經教晒大家,有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多,因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法,normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇!

其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生,而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流,會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢,而這些現金流係唔會因你退休而減少既!去到呢個step先至海濶天空,進入人生另一個境界!


後記(止凡):

今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險,即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等,我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資,可以適用任何投資,任何的資金來源,說到底都是對投資項目的了解,通盤考慮,財務知識。

投資失敗最多的死因是什麼呢?多是未來走勢與自己的預測不符,若投資時「全力以赴」,槓桿再槓桿的去作出投資,出現以上任何一個或多個不利情況的話,自然凶多吉少。這涉及投資計劃的考慮,以計劃去對待一個投資,自然會想得周全,鮮會預測未來及估市。

未來的風險,會想的,已經很不錯。想完,怕出事的,可以不作行動,這沒有問題。另一個境界,是想完風險之後,深入分析了解過,找到應對方法,確認能處理得來,這就可以作出行動。這境界的人不多,多數人都是沒有行動的,或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子,「樓沒人租」這個風險,我沒有這方面的經驗,但也常聽到不少人會想這問題,想怕了,也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中,「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係,加上了解YC兄所持有的物業特性,了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

最後,YC兄提出的退休後境況,可見好的計劃有多麼好的將來,近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘,我們若靠這些政府的計劃維持退休生活,真的是我們想過的退休生活嗎?這值得深思。
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