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Retire Young Retire Rich 槓桿的威力 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/retire-young-retire-rich.html

今次這篇YC兄的文章，簡而精地分享了他姪仔的故事，短短三年就由40萬變成了操控1000萬的故事。看這些故事，不同時代的，今天環境又大不同了，從這類故事上學到多少智慧呢？這與blog友讀文章時所採納的心態有很大關係。



YC兄的文章 -（2008年6月18日）

很多blog友的回應都曾提及想通過買樓收租達到財務自由的目標。其實如果你有一份穩定的職業，用買樓收租既辦法，持之以恆，我絕對相信每個人都可達到這一個目標，重點是你有無決心去做。

我以前打政府工，很多同事能力比我強，比我勤力，我亦有和他們分享買樓收租的經驗，但他們就是缺乏強烈的「點解要做」的想法，亦唔想承擔風險，所以仍在職場努力工作。

我並不是說努力工作唔好，我只是說他們應將部份時間關註自己的資產，而不是收入。佢地唔明白剩係識得努力工作而唔去努力增加自己的資產，佢地耗費一生只係幫到老闆致富，而唔係自己。所以一個人的思維是決定你是窮人和富人的最大分別。

如果你想致富，就要少工作，多賺錢。為了做到這一點，你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿，風險也相對較低。由於大部份blog友們都 比我年青，我的故事可能有些outdated，所以我用我姪仔的例子（今年30歲，05年一月開始買樓收租）來說明買樓收租槓桿的威力，大家可能會有一些 體會。

1. 我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低，我姪仔有幸在朋友的computer firm做programmer，努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身，遺下每人40萬遺產給每一個孫，作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試 到財務槓桿的威力，從而走上快車路。

2. 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時，我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔，以113萬買了一層400呎在中環 Soho區escalator旁的舊樓，比3成首期34萬，餘款7成79萬供10年月供$7800（3.5厘），並跟著以$6500租出。07年3月銀行 估價升值至185萬，他於是re-mortgage層樓按7成130萬，130萬減銀行欠款70萬 = 60萬cash in hand。130萬供15年月供$10200（4.85厘）。新簽租約加租至$8500。

3. 套了60萬cash之後，07年4月購入帝後華庭220萬464呎單位，首期3成66萬，餘款7成154萬供15年月供$12000（4.87厘），並跟 著以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335萬，他於是re-mortgage層樓7成234萬，234萬減銀行欠款145萬 = 89萬cash in hand。234萬供25年月供 $10500（2.45厘）。新簽租約加租至$12800。

4. 套了89萬cash之後08年6月購入奧運站帝柏海灣487萬645呎單位，首期1成半73萬 另20萬（傭金，律師費，按揭保險費，stamp duty）total 93萬，做8成半按揭414萬 供25年，每月供款$18500（2.5厘計）。帝柏收樓之後估計以$19000租出（將會出租一年然後收回自住）。

5. 現Soho層樓最新估價260萬，帝後最新估價335萬，帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬，這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額，而且風險會好大。

實際供款$（10200+10500+18500）= $39200。租金收入$（8500+12800+19000）= $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓，我姪仔其中2層（帝後華庭和帝柏海灣）都是和女友一齊夾份買，而帝柏海灣是 預備下一年年尾結緍之後自住用。

這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例，在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力，以上實例可以作為參考。（會有一些補充，下一篇待續。）


後記（止凡）：

YC兄的姪仔，2005年開始買樓，加按再買樓，三年就有如此成績，YC兄說得對，這是槓桿的威力。今時今日，不少年青人都會話「這些機會不屬於我」，回看當年，若能把握機會，結果總是美好的。今天回看往日故事，有何意義呢？

每一個年代都有一些特性，可能幾年一個高低潮，不少人都總在想過往的故事，很容易便能指出今天如何不能操作，但反而忽略了當中值得學習的地方。近年樓價高企，今天照抄當年的操作，風險不低吧，但我們要了解的重點，是為何有人能把握當年的機會呢？換轉是自己又能否把握呢？

正如YC兄在文中所言：「在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力」。換轉是當年的自己，會看到什麼機會呢？假設當年的自己有資本有準備時，會是行動的一位？還是在forum討論的一位？

再往後想，我相信幾年後，如果有人願意分享的話，可能會分享他於2013年至2018年期間的操作如何成功，未必是買樓，可能是借低息貸款作投資？買股？海外物業？買債？買工廈？到202X年看其分享文章時，我們會如何呢？相信多數人的反應是：「當年的低息環境今天都沒有了」、「當年的XX市場處於低位，今天沒有這環境了」之類，但人家早已經密密地操作及入貨了。

每個年代都有其獨特環境，相應有不同的合理操作。好像80年代不要借錢，反而買個債券搞定。又例如到沙士及金融海嘯時買股票或物業，過後也回報不俗。今天的環境如何，未來不同資產、商品價值及息口會如何走向，從別人往日的成功與失敗的經驗，才可以除去「當局者迷」的規限。
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