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Retire Young Retire Rich 風險

上一篇文章,YC兄分享了他姪仔的買樓經驗,是運用槓桿的烕力,短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險,以及YC兄對這些風險的看法。很多時,沒有預計將會發生的事情,這是很大的風險,但如果投資者早早意料之中,作出部署準備,別人眼中的風險可能不算什麼。



YC兄的文章 -(2008年6月20日)

有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦,如果摸頂入市怎麼辦,如果D樓沒有人租怎麼辦,如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行,而機會卻從身邊溜走,很是無奈!

我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,因為我都係咁做。在我《買樓投資(三)》寫過不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產,才可以達到財務自由的目標。

我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄,一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年,樓市的上上落落,息率和租金的升跌,不同類形既租客,都見過唔少,我的經驗是:

1. 加息便加息囉,沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘,於是自不然要節衣縮食,生活未又係咁過。喂!當樓價升就鬼死咁開心,供款加少少就鬼殺咁嘈,邊有咁著數架!

2. 如果樓市的大勢係向上,中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點,賺10%、15%不要去看,賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍,01年中環區買既永利升左3倍,05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

有blog友說樓價跌20%點算,咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉,銀行又唔會迫你賣,so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會,樓價升時便re-mortgage套錢,樓價回軟時就入貨,個遊戲就係咁玩。

當然買樓收租長揸唔放,唔係呢個遊戲既目標,買樓收租只係一個過程,目標係適當時機賣樓賺錢,97年我miss左一個套現既chance,黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓,看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位,跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓,就算你層樓買貴左好多,現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要,所以我買樓一定唔會高追。

4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓,都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租,有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市,由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作,升職加薪,然後再re-invest。就算touch wood你無左份工,你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

但買樓收租亦唔可以去得太盡,尤其現時通脹升溫,一定要量力而為。7成按揭最好,唔好做多過8成半按揭,除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例,一千萬asset之中有七百幾萬係負債,即係等於做七成按揭,屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve,並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇!

買樓收租的theories and examples已經教晒大家,有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多,因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法,normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇!

其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生,而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流,會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢,而這些現金流係唔會因你退休而減少既!去到呢個step先至海濶天空,進入人生另一個境界!


後記(止凡):

今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險,即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等,我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資,可以適用任何投資,任何的資金來源,說到底都是對投資項目的了解,通盤考慮,財務知識。

投資失敗最多的死因是什麼呢?多是未來走勢與自己的預測不符,若投資時「全力以赴」,槓桿再槓桿的去作出投資,出現以上任何一個或多個不利情況的話,自然凶多吉少。這涉及投資計劃的考慮,以計劃去對待一個投資,自然會想得周全,鮮會預測未來及估市。

未來的風險,會想的,已經很不錯。想完,怕出事的,可以不作行動,這沒有問題。另一個境界,是想完風險之後,深入分析了解過,找到應對方法,確認能處理得來,這就可以作出行動。這境界的人不多,多數人都是沒有行動的,或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子,「樓沒人租」這個風險,我沒有這方面的經驗,但也常聽到不少人會想這問題,想怕了,也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中,「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係,加上了解YC兄所持有的物業特性,了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

最後,YC兄提出的退休後境況,可見好的計劃有多麼好的將來,近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘,我們若靠這些政府的計劃維持退休生活,真的是我們想過的退休生活嗎?這值得深思。
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