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買樓花或免交DSD 港府助地產商散貨

1 : GS(14)@2014-05-14 01:04:05

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718494

                              【本報訊】為緩和樓市供求失衡，政府急於覓地建樓增供應之外，更有意催谷一手供應。消息指，政府擬放寬雙倍印花稅（DSD）換樓計算期限，將六個月換樓期延至樓花收樓後才開始計算。一旦草案獲修訂，除刺激業主換樓意欲之餘，亦協助發展商積極散貨，加快沽售樓花步伐，有「明益」發展商之嫌。現時，待批樓花超過6,700伙，連同舊契物業等，受惠樓花達一萬伙。據了解，財經事務及庫務局局長陳家強今日將到立法會交代有關修訂。
記者：湯家明　朱連峰　莫劍弦

                消息指，政府是次乃針對買樓花人士而作條例修訂。政府消息人士強調，是次修訂並非減辣，亦不是軟化打擊樓市炒風，只是因應換樓市民實際需要，不想市民賣樓之後，又未能入住新樓，要額外租住地方增加開支。

入伙半年內沽原有住宅

                  按照現時DSD草案，換樓人士購置樓花物業，在簽訂臨時買賣合約後六個月之內，必須出售原有物業。不過，有關「先買後賣」的方式在樓花市場運作存在一定難度。
有消息指，政府有意就豁免DSD稅務上作修訂，考慮改為交吉才計算，對二手物業即多一至兩個月時間換樓。至於一手，將換樓計算時限延至樓花入伙紙批出計算。假若條例按消息所獲修訂，對買樓花的買家而言，可舒緩急於沽出舊有物業的壓力。
去年賣樓收益跌至13年來新低的長實，旗下的荃灣新盤環宇海灣即將開賣，在現有草案之下，若項目短期內開賣，買家購買新樓花後，簽訂臨時買賣合約半年內須沽出舊有物業，才可獲豁免支付DSD。不過，若草案獲得修訂，買家可於樓盤預計明年3月入伙後的半年內，即明年9月前才須沽出手頭物業，或成為第一個搶飲頭啖湯的發展商。
雖然有關修訂構思能幫助購買樓花市民，但另一邊廂，必定幫助發展商散貨。目前樓市在額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）綑綁下，交投嚴重萎縮，去年發展商開始以回贈稅項，甚至減價散貨，力挽一手銷情，面對超過6,700伙待批一手樓花來勢洶洶之勢，放寬DSD條例，有助發展商盡快沽出，以免造成囤積情況。據悉，財經事務及庫務局局長陳家強今日將在立法會交代放寬DSD修訂事宜。

       

陳家強今赴立法會交代

                  發展商風聞有關修訂幾乎「燒炮仗」叫好，地產建設商會歡迎修訂，並相信社會對措施已有太多質疑。該會執委會主席梁志堅認為，若政府在條例上作修訂，相信政府已有全面考慮。
長實執行董事趙國雄認為，放寬DSD對換樓客有幫助，對樓市影響非常正面，預料可刺激交投。
中原地產創辦人之一施永青認為，目前市場最關注問題並非「換唔換到樓」，而是中國及美國經濟前景存在隱憂，他表示：「睇唔清前景，呢個先係major factor（主因）。」施永青又指，假若政府是次乃主動修訂措施，就具有象徵意義，意味政府對後市也有保留，若修訂是針對樓花入伙計後六個月內出售第一層物業，可獲豁免DSD，對於發展商出售樓花有幫助。                                                        

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2 : GS(14)@2014-05-14 01:04:21

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718496


【拆局】
梁振英政府竭力建立不向地產霸權讓步的形象，以免遭市場指摘官商勾結，並且推出多項打壓樓市措施冷卻熾熱樓市。不過，今次政府打算修訂雙倍印花稅（DSD）草案，估計欲在樓市交投淡靜之下，測試市場反應，或是政府「撤辣」的第一步。
政府為免樓市泡沫爆破而推出的辣招措施之中，《2012年印花稅（修訂）條例草案》中涉及的住宅交易的買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）已經於今年立法會通過。目前，可以再爭取的，則是仍然在審議中的DSD草案。
測試市場反應

在樓市一片淡風之中，早前已經有審議DSD的立法會議員建議就「先買後賣」換樓人士設定退稅安排，期限則考慮由樓花入夥紙發出後半年計算，一切細則如稅率等則維持不變。
相對而言，換樓客向來只佔市場很少數目，招攬該批客源對樓市影響不大，意義在於一旦進行修訂，意味著政府「企硬」姿態有變。
事實上，隨著為遏止樓市過熱時推出的「港人港地」政策消失，不排除政府是次再讓步，測試市場反應，屬政府「撤辣」的第一步。
《蘋果》記者

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3 : GS(14)@2014-05-14 01:04:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718498


【本報訊】業界認為，若政府放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，在發展商貼市價及提供優惠銷售新盤下，換樓客將湧去換入新盤，二手樓價無可避免受壓。學者則指換樓客主要看整體樓價走勢，DSD獲放寬並非換樓主因。
學者：未必有大量成交

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，若DSD換樓期限獲放寬，將大大提高市民的換樓意欲，「過往限於半年內換樓，才豁免稅款，令好多業主擔心賣唔切樓，打消換樓念頭」。
布少明續稱，政府放寬DSD對一手樓盤有幫助，他說：「好多新盤要一、兩年內先交樓，換樓客要換新盤，之前系夾唔到個時間，而家延長期限，一手樓搶去二手購買力的情況將更明顯，對二手造成更大衝擊」。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才坦言，若放寬DSD換樓期限，雖然換樓客選擇的單位及時間增加，但不代表市場會有大量換樓成交出現，因為影響換樓客換樓意欲，並不單止是稅款獲得豁免，而是整體樓市走勢，麥萃才表示：「換樓客系咪急於換樓呢？都有層樓住緊咯，目前雙倍印花稅上限稅率為8.5%，較一般印花稅最多多了4.25%，如果樓價跌5%至10%呢，條數都喺番度，始終換樓是要考慮樓價」。

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4 : GS(14)@2014-05-14 01:04:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718501




【話你知】
政府去年2月推出新一輪打壓樓市措施，向本港永久居民買第二層樓，要徵收雙倍印花稅（DSD），並首度伸延至工商舖等非住宅物業。200萬元或以下的交易，印花稅的稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率則全面增加一倍，由以往最高（樓價2,173萬元或以上）4.25%大幅增加至8.5%。

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5 : Louis(1212)@2014-05-14 10:52:33

[周顯的社論寫相當不錯]

微調印花稅為了政治利了商界

【新論】 2014年05月14日

在前天，傳出政府有意在新的《印花稅條例》（俗稱「辣招」），作出某程度上的微調，其中包括了多個方案，例如說，放寬豁免雙倍印花稅的換樓期限，從簽臨時買賣合約起計，改成為簽正式買賣合約起計，這可以把付款期拉長了30日至45日，還有另一個可能性，就是「先買後賣」的換樓人士，在出售舊物業時的期限，從6個月延長至12個月，又或者是，把計算換樓的時間，可以寬限到在現樓交收之後，才開始計算6個月（如果前述也通過了，則是12個月）。

政治交換通過印花稅

政府的立場是對於此事極度重視，畢竟，梁振英政府上台至今，唯一見到成果的政策，就是實施了「雙辣招」，在這方面，他們要「鎖定勝利的果實」，當然不容有失。因此，在立法會印花稅修訂條例草案委員會開會時，財經事務及庫務局局長陳家強出席會議時，也提及了此事。看來，政府對某程度上的「微調」印花稅條款，是事在必行，只是不知究竟在哪一個方面、哪一條條款，去作出「微調」，以及不知這項「微調」的程度究竟有多微，或者究竟有多大而已。

然而，無論如何，地產市場對於這宗消息，有着一定的憧憬，因此，前天多隻地產股大升，昨天也能維持着價格，所以市場對於這個消息，反應是正面的。然而，究竟政府的心意和目的為何，這個放寬假如落實，對於地產市道，又會有甚麼影響呢？
有人認為，政府這次「變相減辣」，是向地產商「叩頭」，以便地產商在市場上「散貨」，多點賣出一手樓，這是官商勾結原因。有人說，這是因為政府見到地產市道的勢頭不對，所以先一步減辣，以免樓價大跌，這是經濟原因。另一種說法，則是政府為了換取印花稅的加快通過，所以作出了這個讓步，以作為交換條件，這是政治原因。

我們的看法，首先是否定了政府因為地產市道不對頭的理由，因為地產市場炒至去年的高位，至今日只是微微的跌了幾個巴仙，如果以此理由，就去貿然「減辣」，這個政府可未免太過離譜了，這政策也未免太過兒戲了。所以，我們也傾向於相信，政府是為了政治原因，為了盡快通過《印花稅法例》，才作出這個政治交換。因為，在今日香港這個瞬息萬變的政治局勢，任何政策還是生米煮成熟飯盡快通過為佳。換言之，我們是不相信經濟原因，認為這是政治原因居多。

創造雙贏何樂而不為

然而，政府此舉，是否向商界讓步呢？答案當然是的。我們有理由相信，商界在這方面，是向政府施壓了，而商界也應該預聞了，政府應該在某程度上，將會作出「微調減辣」。有目共睹的是，在這一年多以來，地產商的售樓數目一直不多，低於市場估計。當然了，這些累積下來的存貨，不管地產商們是多麼的財雄勢大，終究是要出售的。如果政府宣布微量「減辣」，相信大大的有利於地產商的推出新樓，到了這個時候，地產商便可以乘機散貨了。

故此，反對政府的人對於「政府幫助地產商散貨」的說法，是正確的。但是，把更多的樓盤推出市面，終究是可以改善市民的居住環境，而快點通過《印花稅條例》，也的確是有利於加快落實政策。我們是實事求是的人，也永遠支持政府實事求是地去工作，只要是實質上有利於公眾的政策，我們便支持。如果印花稅在大前提上，是有利於香港的大部份市民，現時政府只是微調一下，便能夠盡快通過，這又何樂而不為呢？記着，香港人的立場不是鬥氣，我們的立場原意也不是「餓死地產商」，而是希望創造雙贏，令到香港人得到最大的好處。如果要堅守立場，一步不讓，結果是兩者皆輸，這叫做「食砒霜毒老鼠」，我們當然是義無反顧地反對的。

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6 : Louis(1212)@2014-05-14 11:49:41

DSD取消與否　香港的樓價必漲
（香港大學建築系博士候選人　鄭林子）


■政府雙辣招實行一年多，香港樓市成交量下降，而樓價只是微跌。資料圖片

不管今次政府是否放寬或取消DSD，香港的樓價都有很大機會大幅度上漲。更廣泛一點說，香港樓市之所以從2009年開始就漲得厲害，暫時拋開土地財政這個大問題來談，很大程度上是由於政府一輪接一輪「打壓炒樓政策」的結果。

為甚麼會這樣說？地產市場之複雜人盡皆知，要了解和掌握它的走勢，不妨從淺中求。

房價取決於市場的供給和需求，是最淺的理論。兩層含義，一是市場上的供給與需求經過互相作用會形成一個時期內（經濟水準等因素不變）的出清價格（market-clearing price）；二是價格是供求雙方的市場決定指引。在政府制訂樓市政策時，這第二層含義很容易被忽略。

當政府打壓市場需求時，如果經濟形勢沒有變差，被打壓的僅僅是成交量，而成交量只是需求量的一部份，此時的價格是成交價格，並不能反應市場上的真實需求，因此發揮不了對住房供應方的投資指引作用。而這一指引作用的缺失，正是樓價將會上漲的主要原因之一。

先看地產商如何應對。雖然政府出辣招的意圖是打壓樓市上的投機者和外地買家，但對地產商的影響不可小覷。很簡單的邏輯，稅賦加大使潛在買樓者取消或推遲買樓計劃，一段時期內，房屋成交量銷售慘淡，導致地產商資金鏈收緊。資金實力不同的地產商會做出不同的反應。

對一些小型的地產商來說，現金流斷開的打擊是致命的，它們的選擇有兩個：被大房企吃掉，來一輪大魚吃小魚的過程；如果沒人吃得下，就只有必要降價售樓。而回籠的資金，或不足以進行下一輪買地與投資，它們的命運是離開地產行業，庫存出清後，不再投資建造新樓；或等待形式好轉而進行新一輪地產投資，到那時新樓上市定價必然高，因為要彌補這一季的損失，或為以後再遇到類似的低迷情況做打算。從長遠來看，整個發展周期的收入將會被拉平，不會有低於行業整體水準的利潤。這一點對實力強的地產商來說也是如此。

對資金實力強大的地產商來說，也可以先低價出售一部份，待形勢好的時候再定高價，也可以選擇捂盤──地產商吃定了政府打壓政策不會持久，因為樓價低或房屋賣不出去，地產商就不會買地，政府就沒錢出糧──等寒冬過去，形勢好轉再以高價售盤。

但不管地產商實力有多強，目前他們是資金短缺的，也不知道辣招政策會持續多長時間。而如前所述，此時的市場成交價格也不能反應真實的需求資訊，地產商對未來的銷售預期會持保留態度：一方面放慢在建樓宇的建築速度，另一方面則是在庫存壓力下不再大量購地。又由於房屋建設的周期長，對需求進行了暫時的打擊之後，一系列作用下最後的結果是：新樓供應將會變得非常緊缺。

2013－2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅，可供興建約13,700個單位，但剩餘15幅，其中11幅將滾存至下一年度，其中有2幅合二為一，另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出，帶不動地價，政府也不願意把土地放出來賣了。

這一組數字已經證明了上述推論，因此，香港樓市供不應求已是必然結果，樓價上漲也是自然而然的了。之所以說無論今次政府是否放寬或者取消DSD限制，樓價都會漲，是因為房屋供應不足，是所有潛在的購樓者都會面臨的局面，即使不放寬DSD或者撤銷辣招，香港永久居民的購樓需求已經不能被滿足；如今的成交量減少、價格微跌只是暫時情況。更嚴重的是，即使政府現在就立即撤銷辣招，幫助開發商回籠資金和重樹信心，但房屋建築周期長的特點將使得市場上可供出售的房屋數量變得十分稀少，價格上升已經是必發之勢，炒樓者也開心起來了。

樓價若真的下跌，惟有兩種情況，其一是供給增加，其二是經濟大幅度下滑。這兩點，在香港來說都很難。靠賣地賺錢的政府，再加上地產商團體施加政治壓力，政府必不願意多賣地。沒有人願意看到經濟下滑，就近幾年來看，香港經濟下行的現實，並沒有到達抑制住房需求的程度。

鄭林子
香港大學建築系博士候選人

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上月DSD價量今年新高

1 : GS(14)@2016-09-15 08:07:40

【明報專訊】樓市氣氛好轉，涉及三大辣稅的按月成交宗數、金額皆全線上升，當中雙倍印花稅（DSD）所涉宗數、金額更為今年新高。根據稅務局公布，8月涉雙倍印花稅的成交宗數為3425宗，較7月份的2422宗上升逾四成，是繼去年11月錄得3518宗後、近9個月新高；有關金額約17.9億元，較7月份的11.2億元升近六成。

業界指反映投資者入市比例增

8月份涉及買家印花稅（BSD）的成交為186宗，按月升26%，有關金額為4.76億元，按月升逾七成，是繼去年11月錄約4.98億元後、近9個月新高。額外印花稅（SSD）8月涉38宗，按月升兩成，金額為1510萬元，按月升近三成。美聯住宅部行政總裁布少明表示，英國脫歐後股市動盪，更多人傾向購買物業投資，其中新盤投資者比例由年初的兩成，大增至近月約五成，使涉雙倍稅的成交宗數及金額雙雙增加。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9796&issue=20160915

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9月DSD逾22億 近兩年新高

1 : GS(14)@2016-10-13 07:42:07

【明報專訊】近月樓市暢旺，9月份涉及三大辣稅的物業成交宗數及金額，均錄得按月升幅。當中以涉及雙倍印花稅（DSD）的成交個案及金額升幅最為顯著。據稅務局公布數字顯示，9月份涉及雙倍印花稅（DSD）的成交個案有4317宗，相關金額為22.88億元，兩者分別按月升26%及28%，前者是繼去年6月以來、創近15個月以來新高：後者更是繼2014年10月錄得23.87億元之後、近兩年新高。

至於涉買家印花稅（BSD）的物業成交個案，9月錄250宗涉金額5.06億元，比8月錄得186宗涉4.76億元，按月分別上升34%及6%，其中9月份錄得宗數，更是繼去年7月錄得260宗之後、近14個月新高。

林一鳴：反映投資客入市增

此外，9月涉及額外印花稅（SSD）物業成交個案，錄得51宗，涉及金額達2020萬元，比8月錄得的38宗及1510萬元，按月分別上升34%和33%。

資深地產分析員林一鳴表示，由於近月有不少細價新盤推出，入市這類物業的成本較低，即使買家本已持有物業，需付雙倍印花稅，但仍吸引他們購入投資收租。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3307&issue=20161013

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瓏門複式戶劈價13％ 加辣後首見 何畔賓吉道3號 新增15%DSD回贈

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:30

【明報專訊】政府突擊加辣滿兩周，發展商除提供印花稅回贈「解辣」外，個別一手貨尾更以直劈樓價作招徠。新地（0016）旗下入伙近4年的屯門瓏門，昨修改價單，兩伙實用同為1640方的特色戶減價13%，為加辣後首個龍頭發展商減價盤。為「抗辣」，永泰（0369）紅磡何文田山畔、大昌地產（0088）山頂豪宅賓吉道3號，均新增15%DSD雙倍印花稅回贈作對應。

明報記者 方可兒、林可為

新地今年至今估計累售逾3500伙、總套現額逾350億元而成「賣樓王」；市場人士表示，新地賣樓大豐收，加上瓏門貨尾所剩無幾，即使減價對集團亦無關宏旨，相信此舉是為加快清貨。

估計減價為清貨尾

瓏門是次減價單位，包括第3座42、43樓實用1640方呎複式D室（另連平台和天台），新定價3848.05萬元（實呎2.34萬元），比舊定價4423.4萬元（呎價2.69萬元），調減13%。上述特色戶2014年10月首次開價的定價為4273.4萬元，去年12月加價3.5%至4423.4萬元，換言之，現時新定價仍比2014年10月舊價低約10%。

另2座41、42樓實用1640方呎複式D室（另連平台和天台），新定價3735.87萬元，同樣比舊價減13%。 新地會提供6.25%直減樓價折扣、另4.25%稅項回贈，部分會贈送家具家俬。

雷霆:與伙伴商議後安排

新地副董事總經理雷霆稱，瓏門餘貨調整售價，乃因應合作發展條款，是新地經過與合作伙伴、即西鐵商議後，所作出之安排。瓏門只餘3伙特色戶待售，當中1伙價錢沒變動。

市場上亦有其他豪宅，以新增15%DSD回贈應對辣招。永泰牽頭紅磡何文田山畔，昨加推12伙高層單位，涵蓋兩房至四房戶，單位實用1002至1857平方呎。

永泰是次新增15%DSD回贈優惠，最高折扣率21.98% （包括6%特別折扣、15%DSD回贈、提前付清樓價回贈2%），整批折實實呎2.94萬至4.92萬元，單位折實售2955萬至9130萬餘元。

大昌地產（0088）山頂賓吉道3號（包括5幢實用4432至4850方呎洋房），將向買家提供的買家印花稅BSD回贈，亦由11.75%增至15%；DSD回贈則由8.5%增至15%，惟買家只可二者選一；該5幢洋房定價為4.13億至4.57億元，不設折扣。

內地客1690萬購敦皓 付507萬辣稅

豐泰西半山敦皓昨有開放式戶做價直逼1700萬元，貴絕全港同類單位；上述6樓S2室實用483方呎，以約1690萬元成交，實呎逾3.5萬元，成交價創全港開放式新高。

據悉，買家為內地人並以公司名義入市，需要付30%辣稅涉約507萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0002&issue=20161119

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加辣打擊　DSD住宅成交跌84%

1 : GS(14)@2017-01-13 08:11:03

【本報訊】政府去年11月初突公佈推出的新辣招，成效開始浮現！稅務局昨公佈，去年12月3項辣稅稅收，三項數字急跌一半，其中跌幅最驚人為DSD（雙倍從價印花稅），住宅宗數由去年11月錄2,358宗，急跌至12月376宗，銳跌84%，有關稅收亦由11月15.63億元，跌至3.68億元，宗數及稅收均是有紀錄以來新低。


上月三辣稅收入減半

相反，非住宅類別DSD宗數，則由11月錄2,637宗，不跌反升至上月3,907宗，上升48%，涉及稅收亦由11月7.59億元，升至8.51億元，受非住宅類別帶挈，令DSD整體宗數為4,283宗，僅跌14.3%，稅收則12.19億元，DSD整體稅收按月跌48%。至於向非本港買家徵收的BSD（買家印花稅），按月亦激跌71%，由11月錄得的494宗，銳跌至12月的145宗，涉及稅收更由11月的10.94億元，跌至上月僅4.37億元，跌幅達60%。連同SSD（額外印花稅）上月跌至34宗，按月跌54.6%，12月份三辣稅只是共收16.8億元，較去年11月的34.49億元，按月驟減51%，即是對庫房貢獻減少一半。事實上，政府早前加辣以壓抑投資需求，惟市場怕銀紙貶值多過新辣稅，新措施於11月初實施後，已有大批資金流入一手豪宅市場。當中恒隆地產（101）旗下跑馬地藍塘道洋房，更於加辣後錄25號A號屋以3.018億元沽出，據悉買家是透過公司名義買入，即連同DSD及BSD，合共付稅達30%，涉及稅項9,054萬元，即購入洋房總價高達3.9億元，洋房每呎高達8.58萬元。另外，新世界發展（017）的尖沙嘴名鑄一伙複式戶，於11月初加辣後獲買家1.55億元買入，扣除回贈，買家付新辣稅1,007萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170113/19895368

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3辣稅金額全跌 住宅DSD宗數挫八成

1 : GS(14)@2017-01-13 11:21:36

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5607&issue=20170113
【明報專訊】政府於去年11月初加辣後，上月份涉及辣稅的住宅成交大減，其中涉及從價印花稅（DSD）的住宅成交宗數更勁減84%，惟涉及從價印花稅的非住宅成交按月勁升48%。另統計去年全年涉及DSD之成交達36,577宗，按年減少18%。

3907宗非住宅DSD 10月新高

稅務局最新公布，上月份涉及DSD的住宅成交涉376宗，較11月2358宗勁減84%，為去年3月以來最少，涉及金額3.682億元，較11月的15.63億元少76%，同為去年3月有紀錄以來最少，惟有關稅款暫以舊稅額計，仍未反映15%之新稅率。

不過，涉及DSD的非住宅有3907宗，按月升48%，創去年3月新高，涉及稅款8.516億元，按月多12%；若計及住宅及非住宅物業，涉及DSD成交有4283宗，按月少14.2%，金額約12.19億元，按月少47%。

BSD稅款僅逾4億 大減六成

上月份涉及買家印花稅（BSD）的成交有145宗，創去年2月份錄得62宗的10個月新低，較11月的494宗大幅減少70%，涉及金額則為4.373億元，較11月的10.94億元減少60%，並創去年7月後新低。

另上月涉及額外印花稅（SSD）的成交有34宗，按月少55%，稅款約2730萬元，較11月的3190萬元少14%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝統計，去年全年涉及DSD個案共有36,577宗，按年下跌約18%；BSD個案錄2448宗，按年減少約5.8%，跌幅為三辣招之中最少；至於SSD個案，2016年錄520宗，按年大減約20%，跌幅最大。

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