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朗廷酒店(1270)的起源

今日原本想多寫一篇財技，但是最後決定都是寫擱置已久的朗廷酒店(1270)。

這個酒店信託其實筆者打算分為3篇寫，第1篇是先介紹酒店，第2篇是介紹開支架構，第3篇是模擬計算方式。今日先談談酒店，分別是逸東酒店、朗廷酒店及朗豪酒店。

1.  逸東酒店


逸東酒店高23層，地庫4層。前身是1925年已有的普慶戲院，1955年拆卸重建，1957建成第二代的戲院，兼營粵劇及電影，但在1987年鷹君剛恢復元氣即購得此處，不久即拆卸重建成第三代普慶戲院、商場及逸東酒店，但是後來戲院經過1990年代初的繁盛期後逐步萎縮，再受金融風暴打擊，終在2000年把戲院關閉，改為商場。近期則把之注入朗廷酒店上市，2013年2月28日估值39.46億。

2. 朗廷酒店


(資料來源: 維基百科)


(資料來源: uwants.com)

朗廷酒店位於尖沙咀，有18層，加2層地庫，合共有498間客房，早期為貨倉(詳細仍需多番查找，位置約在上圖Market(即當時九龍街市，現北京道一號)對面，後被政府收回，之後重新拍賣，冷不提防在1986被胡仙及怡勝太平洋合組的財團奪得，1年後轉手予日本商人孫忠利，勁賺2億元，胡仙因而則埋下失敗之伏線。至於這地皮，在1988年建成商場和酒店部分，商店稱為為太陽廣場，早期部分租予三越，後因加租過多退出，並多番轉手，現已拆租，由新鴻基地產(16)持有。酒店則稱為華美達酒店，在1998年由鷹君購得，翻新後易名鷹君酒店，在2003年改名為朗廷酒店，2013年2月28日估值62.1億。

3. 朗豪酒店

(資料來源: 維基百科)

朗豪酒店高38層，有666間客房。其實是土地發展公司(現市區重建局)旺角七街重建的一部分，這計劃包括當年的雀仔街(康樂街)，規模非常龐大，這個發展項目分為3部分，分別是商場朗豪坊、寫字樓及朗豪酒店，這個發展項目分為3部分，分別是商場朗豪坊、寫字樓及朗豪酒店。

因業權複雜，由1989年開始收地，最終需時逾10年，至1999年方完成，在收地完成後，又遇上經濟低潮，利息又被扯高，最終投資額逾105億元，在2004年完成，共花逾15年。這個計劃把鷹君的資金拖得太長，債台高築，使公司失去1990年代及2000年大事發展，並低吸土地的機會，使一些小型進取的地產商如遠東發展(35)趁機併購多塊土地建成酒店，奠定快速發展的基礎。但這計劃建成後，使附近環境煥然一新，低檔次的妓女消失，更成為旺角新潮點，韓劇Running Man 也曾有一隻選集於該商場及酒店。

至於這個項目，其商場及酒店部分，已於2007年出售予冠君產業信託(2778)，作價125億。現又把酒店部分注入朗廷酒店，2013年2月28日估值是75.9億，正式把這個項目證券化，方便套現。

(待續)

資料來源:
1. 普慶戲院
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%99%AE%E6%85%B6%E6%88%B2%E9%99%A2

2.Alex專欄：（新）普慶戲院
http://hongkongfilms.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3245033

3. 街市及市政大廈
http://www.hk-place.com/view.php?id=206

4.朗廷酒店
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%97%E5%BB%B7%E9%85%92%E5%BA%97

4.●100年前尖沙咀廣東道水師總部對面的店舖●
http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=7992329&extra=&page=20

5.1.35　胡仙的失敗
http://finance.jrj.com.cn/book/book/detail_36284.shtml

6.朗豪坊
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%97%E8%B1%AA%E5%9D%8A

7.十年市建漫長路城市新姿由此創
http://www.com.cuhk.edu.hk/ubeat_past/991233/33city.htm

8. 朗豪坊成旺角新地標
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20040316/3918814

9. 朗豪坊啟動旺角更新效應
http://www.ura.org.hk/tc/media/press-release/2005/20050125.aspx

10. 朗豪坊注入冠君產業信託
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2008/0214/LTN20080214174_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2008/0215/LTN20080215213_C.pdf

11. 酒店簡介
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C115.pdf

12. 酒店估值報告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C133.pdf

朗廷酒店(1270)分派如何計算? (完成)

上一個星期，筆者已講了這間公司的背景，現在來談談分派如何計算。

這家商業信託的會計師報告其實只可用作參考，不可用作計算用途，至於他的營運模式類似富豪產業信託(1881)，是一位包租公，只不過多了一些隨意性，租金水平較難預測，其他其實沒有兩樣，計算方法也很簡單，我們稍後再來分析。

簡單來說，其實只有收入及開支，列之如下:

(1) 收入
收入方面，其實非常簡單，只是一個租金收入，這公司把酒店租給鷹君，合約為期14年，至於租金方面分為基本租金及可更改租金兩項，分述如下。

1. 基本租金: 至2019年前為2.25億，2020年後檢討1次，為期4年，至2024年又再檢討。

2. 可更改租金: 是租金扣減下述開支分項中的(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用前的70%，但因為(4)其他少量費用金額微不足道，故我們假設為零，以方便我們計算。

(2) 開支
開支分為3部分，分別是(i)關於酒店的開支、(ii)關於商業信託的開支、(iii)融資費用、(iv)稅項，分述如下:

(i) 關於酒店的開支
1. 許可費: 為酒店所有經營收入的1%。

2. 全球市場推廣費用:為酒店客房收入的2%，按近年的數字反映，客房收入佔所有經營收入比例由2010年的54%升至2012年的58%，所以預期2013年的客房出租率增加下，會提升至60%，但是為了保守預計及方便計算，我們以後各年均是以60%計算，即是筆者會預期這支出是有經營收入的1.2%。



3. 管理費用:
(i) 基本酒店管理費用: 為酒店所有經營收入的1.5%，用作傢具、裝置及設備儲備，如有需要，這金額是會前述金額增加。
(ii) 獎勵酒店管理費用: 為租金扣減下述開支(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用後的毛利5%。

4. 其他: 包括物業稅、差餉、管理費及保險費，以富豪產業信託的假設計算，大約是收入的4%。

(ii) 關於商業信託的開支
這部分包括租金、審計費、法律及專業費、雜項費用及銀行收費、上市費、過戶登記處費、估值費、印刷報告費用及其他雜項，根據富豪產業信託的往例約略計算，這部分開支大約1,000萬，加上租用冠君產業信託(2778)的朗豪坊、鷹君的鷹君中心等物業租金及租金代理、網站等等管理費用約800萬，合計1,800萬，這兩部分估計是以每年約10%增加。

(iii) 融資費用
上市重組前，這商業信託借取了68億的貸款，利率為香港同業拆息加1.2%，以銀團貸款一般最高假設6個月拆息計，估計最高為1.75%，筆者採用此假設。

(iv) 稅項
為稅前盈利的16.5%，但由於擁有大額累積虧損，所以近3年平均大約是8.8%至11.5%，筆者取其中間數，以稅前盈利約10%作為假設。

(3) 特別調整
為提升回報，鷹君在2013年至2017年，各年放棄總股本的7.5%、7.5%、5%、5%及2.5%的分派金額，即是分派單位的基數是18.5億股、18.5億股、19億股、19億股及19.5億股，增加分派8.1%、8.1%、5.3%、5.3%、2.6%。以他累計放棄約5.5億股的分派，以及年度分派約28.4仙計算，及假設未來分派不再增長計算，他放棄的分派大約1.56億元，計及時間值則更少，但如果鷹君能夠行使超額配股權，可獲得6.2億元，其實除笨有精，但是最終因為跌破招股價，他沒法行使這個權利，對股東來說算是幸運吧。

我們下一次就會用一些假設，來看看分派有多少。

朗廷酒店(1270)分派預測之假設

(按: 筆者現持有1手該信託。)

上一篇，筆者已談及分派的各個細則，現在根據招股書提供的一些假設，以用來計算未來5年的分派，即2013年至2017年的分派。

(1) 總分派計算:
筆者對這個商業信託作出以下假設:
1. 租金收入:
根據招股書提供的假設，出租率和房租增長的假設如下:


我們假設收入增長是以上的一半，2013年為5.215%，2014年後為7.235%，2015年是2.705%，以後是2.5%。

2. 營業毛利率
根據招股書資料，以商業信託定義毛利水平如下:


可以看到，近年毛利率以超過1%速度上升，至2012年為45.81%，我們假設2013年為47%、2013年及2014年每年增0.5%
，2015年以後沒有增加。

作出以下假設後，這就作為以下分派紀錄。



(2) 每單位分派計算
(1) 關於這商業信託，我們作出以下假設:
1. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派90%計算
2. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
3. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
4. 以大股東放棄單位、管理費不折股每年分派90%計算
5. 以大股東放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
6. 以大股東放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
7. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派90%計算
8. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算，此為信託招股書上的「計入分派放棄影響前分派」假設
9. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算
10. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股不折股每年分派90%計算
11. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算，此為信託招股書上的「計入分派放棄影響後分派」假設
12. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算

(2) 在各假設下，總分派如下:


(3) 在各假設下，分派單位數字如下:



(4) 每單位分派:
1. 各單位分派如下



2.以收入價4.05元計算，息率如下:


可以看見在較保守假設下，在不計放棄分派下，尚算達到，但如果計及，是達不到招股書預期數字的，但年化派息率約7.5%已是不錯了。

3. 各項假設效果增加較基本分派增加如下:


4. 各項假設效果增加較基本分派比率增加如下:


5. 各項假設效果增加較招股書假設分派增加如下:


6.各項假設效果增加較基本預計分派增加息率如下:


(5)合計單位分派:
1. 各單位分派如下



2.各項假設效果增加較基本分派累計增加如下:



3.各項假設效果增加較招股書合計分派增加如下:



4.各項假設效果增加較基本累計分派比率增加如下:


(3) 敏感度分析
1. 如經營收入增加或減少1億至5億，對分派變化如下:


2. 如利率變化0.25%至5%，，對分派變化如下:


這篇已談及了分派的情況，下一篇我們又談談富豪產業信託在收購之後的變化，最後一篇就是比較兩者的分派。

富豪產業信託(1881)收購和朗廷酒店(1270)派息之比較(完成)

富豪產業信託(1881)剛於2013年7月18日通過對上環酒店的收購及北角酒店期權之收購。由於朗廷酒店(1270)和富豪產業信託兩者業務非常相近，又屬同一家族，具強大的可比性，所以這一篇文章為題，作一個簡單的比較。

其實在上年9月24日及今年1月20日，筆者曾經提及富豪產業信託的分派，結果富豪上市時酒店部分收入較筆者預計更樂觀，達9.222億，但富豪薈僅增約5%，至4,633萬，雖然因翻新導致傢俱儲備達超於預期的7,788.9萬，但是因為分派率提高至98.1%，故分派達7.7仙，全年分派達14仙，超於筆者的預期。

在2012年6月28日，公司落實上環酒店及北角酒店的收購安排，決定以15.8億收購上環的酒店，該酒店預期在2013年底前落成，並以暫定16.5億收購北角酒店，預期在2014年中落成。因為金融管理局對於銀行就工商物業融資設下抵押值40%的限制，所以富豪產業信託資金來源主要來自發行中期票據的融資支付，目前公司已發行兩批票據，一批在3月22日發行，金額為7.75億元，利率是4.125%，一批在5月22日發行，金額1.5億美元，利率是4.1%，如未來中期票據仍不足以支付，富豪酒店會提供融資，利率4.375%。

關於收購的開支，由富豪酒店持有管理人按照最初產業信託的上市規定，收取收購作價1%的收購費用，合共大約3,230萬，另外應付受託人的額外費用及其他費用，大約587.6萬元。

至於租賃酒店的安排，在收購後的首3年，富豪酒店的附屬作為承租人，各年保證租金為作價的5%、5.25%及5.5%，其後則按舊例，需要按測量師的作價而定。

最新的消息顯示，公司成功重組48億銀團貸款，利率降至香港銀行同業拆息(HIBOR)加162點子，預期新銀團貸款於9月19日動用，故此筆者會更新之前的假設，各項假設如下:

1. 收入
(1) 原有酒店收入及富豪薈酒店收入
1. 原有酒店
按之前朗廷酒店假設，以2012年的9.222億及保底租金會由7.34億為基礎，2013年為5.215%，2014年後為7.235%
，2015年是2.705%，以後是2.5%。

2. 富豪薈酒店
富豪薈酒店以2012年的4,633萬為基礎，以每年5%作增長。

(2) 新收購酒店貢獻
預期上環酒店在2013年12月31日收購完成，在2014年開始帶來貢獻，北角酒店在2014年6月30日收購完成，在2014下半年年開始帶來貢獻，2015年帶來全年貢獻。在3年租期完結後，按重整增長後收購價4.6%作為租金。

2. 支出
(1) 管理費用
以過往租金收入約11%計算管理費用。

(2) 傢俱撥備
因投入高峰已過，估計2013年約5,000萬，並按每年增長假設增加。

(3) 富豪薈、租用經營物業及信託費用支出
按朗廷酒店假設，以10%增加。

(4) 收購費用
上環酒店及北角酒店開支計算於2014年。

(5) 利息開支
2013年9月19日前銀行貸款約47.80859億，以6個月LIBOR加210點子，即2.64357%計算，之後以6個月LIBOR加162點子，即2.16357%計算。票據因為在收購前利息由富豪支付，所以不列作利息支出，直至2014年才正式計算。至於2014年中，則假設北角酒店16.5億的收購資金，成功以4.125%借取，不用動用富豪的賣方融資計算。

(6) 稅務開支
之前假設亦利用10%，本假設也繼續利用10%。

3. 單位假設:
假設未來兩年單位均以現金收取，單位不變，均為3,257,431,189份。

在列出所有假設後，我們可以計算出分派如下:


至於每單位分派方面，我們作出以下仙設:
1.  不以股折分派，作90%派息
2.  不以股折分派，作100%派息
3.  以2.31元折股折分派，作90%派息
4. 公司以2.31元折股折分派，作100%派息

可分派金額如下:


單位數目如下:


派息如下，如以90%預期，派息率較2012年略差，有13.9仙，但以100%派發，則較2012年增加10%，有15.4仙。


息率如下:


4. 敏感度變化
假如原有酒店及富豪薈酒店租金有所變動，分派變化如下:


息率變化如下:


如利息息率變化，分派及息率變化如下


5. 富豪產業信託(1881)的朗廷酒店(1270)比較
筆者的富豪的假設和朗廷假設如下
1.  不以股折分派，作90%派息，此為前博文的朗廷假設1
2.  不以股折分派，作100%派息，此為前博文的朗廷假設3
3.  以2.31元折股折分派，作90%派息，此為前博文的朗廷假設7
4. 公司以2.31元折股折分派，作100%派息，此為前博文的朗廷假設9
現實假設，即假設富豪不以股折分派，作98.1%派息，朗廷按前文假設11派息

分派息率如下圖:


可以看到，在各假設中朗廷實肉息率較富豪差約4.9%，至17%，但靠著財技，朗廷的派息率首2年竟較富豪多約12%以上，但第3年只剩下4%，第4及第5年分派富豪反高8%以上，所以朗廷只是靠財技製造，富豪卻是硬橋硬馬，但是講到未來資產注入，朗廷較富豪似乎更多，所以其實個人認為真是各有所好。簡單來說，富豪這增長已確定，但實際卻未顯露，所以股價升也是接近肯定的事，朗廷未來派息有下降危機，但要看公司是否注資。總體來說，所以要確定買富豪，要增長朗廷可能較好。

20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

朗廷（1270）是由鷹君集團分拆的投資信託，朗廷—ＳＳ是合訂証券，與REITs相近每年將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式派發給單位的持有人。 REITs受證監會的房地產信託基金守則監管，而朗廷酒店投資根據信託契約，不得從事授權業務以外的任何其他業務活動。 合訂証券所受的限制較少，借貸比率不像REITs限制最多45%。

合訂証券 Stapled Securities SS 是合訂証券，即Stapled Securities 的簡稱，指一間公司發行的證劵實際上是透過法律效力將不同類型的證劵捆綁在一起。 目前在港上市的商業信託總共有4只，一隻是由電訊盈科（0008）分拆出來的香港電訊（6823）；一隻是電能實業（0006）分拆出來的港燈（2638）；一隻是由鷹君集團（0041）分拆出來的朗廷酒店（1270）；另一隻是由方興地產（0817）分拆出來的金茂投資（6139）。 除此四間公司外，長實及新世界都曾計劃透過股份合訂證劵形式分拆酒店業務上市，不過計劃最後擱置。

於2015年，訪港旅客按年減少2.5% 。 這是自2004年以來香港之訪港旅客總數首次出現負增長。 根據香港旅遊發展局之酒店調查，於2015年之平均酒店入住率為86.0%，較2014年下跌4個百分點，而所錄得之行業平均房租則下調9.2%，導致平均可出租客房收入（平均可出租客房收入）按年下跌13.3%。

	2015 年	比 對 2014 年
訪 港 旅 客 總 數	59,307,596	-2.5%
- 過 夜 旅 客	26,686,026	-3.9%
- 不 過 夜 旅 客	32,621,570	-1.4%
酒 店 平 均 入 住 率	86%	-4 百 分 點
酒 店 平 均 房 租	1,337 港 元	-9.2%
過 夜 旅 客 平 均 留 港 時 間	3.3 晚	不 變
過 夜 旅 客 人 均 消 費 額	7,234 港 元	-9.1%
與 入 境 旅 遊 相 關 的 總 消 費	3,323 億 港 元	-7.5%

旅遊業是香港經濟重要一環，面對環球經濟尚未完全復蘇、內地經濟持續放緩、貿易相關的活動表現疲弱、訪港旅遊業大不如前，旅遊業無可避免需進入調整期。 業內人士擔心，香港旅遊業吸引力不足，加上強港元，料今年酒店業經營狀況仍會表現遜色。 在內地旅客人數減少的同時，來自歐美、東南亞各國的旅客人數卻有不同程度的上升。 政府推出的一系列措施，包括推廣香港天然景色和獨特歷史文化，能否提高香港對旅客的吸引力，尤其是能否吸引更多過夜旅客來港，將對酒店業有直接的影響。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷—ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

選擇出租股時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 訪港旅客去年開始下跌、區內經濟放緩、強港元（兌日圓、歐元和澳元）令香港旅遊業吸引力不足，香港酒店業於整體入住率與平均房租均有所下降。 酒店業放緩到影響令到息率下跌，朗廷（1270）去年可供分派收入減14.5%。 投資者應該要留意以上因素的改變與及入住率等的數字何時出現見底跡象。

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朗廷酒店投資（1270）全年業績

朗廷酒店投資（1270）2016年2月公布，去年股份合訂單位持有人應佔溢利14.42億元，增長1.58倍，若撇除投資物業公平值變動，應佔溢利減少14.5%，有3.43億元。

集團去年可供分派收入4.78億元，減少14.5%，總租金收入6.82億元，減少9.2%，淨物業收入5.63億元，減少9.7%。

未計及放棄分派，末期每股合訂單位分派12.2港仙，全年計共分派23.3港仙，若計及放棄分派後的影響，末期每股合訂單位分派12.9港仙，全年計共分派24.6港仙。

於2015年，酒店組合的可出租客房平均收入按年下跌10.6%至1,472 港元，原因為平均房租下跌6.7%及入住率下跌3.9個百分點。此外，2015年的可出租客房數目下跌，導致年內客房收入較2014年下跌12.7%。於2015年，客房收入佔酒店組合總收入的54.1%。

於2015年12月31日，資產負債比率為 36.2%（2014年： 38.4%）。



朗廷酒店投資（1270)

朗廷酒店投資（1270）是由鷹君集團分拆的商業信託，是於2013年上市，招股價5元。 朗廷的收入來自香港3間酒店，包括旺角康得思酒店（前名為香港朗豪酒店）、尖沙嘴朗廷酒店的及逸東酒店。

▪　　香港朗廷酒店（The Langham Hong Kong) 共有498間客房，酒店坐擁於尖沙咀繁華購物區。
▪　　香港康得思酒店（Cordis Hong Kong at Langham Place) 擁有664間客房的處於旺角購物旺區亦連接「朗豪坊」辦公大樓及商場物業。
▪　　香港逸東酒店（Eaton Hong Kong) 擁有465間客房，位於繁華幹道彌敦道上。



酒店表現

於2015年，香港朗廷酒店（The Langham Hong Kong) 及香港康得思酒店（Cordis Hong Kong at Langham Place) 的客房數目減少乃由於客房分階段持續進行翻新工程所致。兩者的平均收入跌幅均較低於其所屬的甲級高價酒店市場（被視為五星級酒店）的 10.8%。 香港朗廷酒店最後128間客房的翻新工程亦已於2015年9月完成；而香港康得思酒店全部逾600間客房的翻新工程已分階段進行並於2015年11月順利完成。

▪　　香港朗廷酒店按平均可出租客房457間（2014年：465間）計算，可出租客房平均收入於2015 年按年下跌8.7%。
▪　　香港康得思酒店（於2015年8月由朗豪酒店重塑的品牌）按平均可出租客房620間（2014年：650間）計算，於2015年的可出租客房平均收入則下跌8.9%。

香港逸東酒店（Eaton Hong Kong) 跌幅高於其所屬的乙級高價酒店市場（被視為四星級酒店）的14.4%。

▪　　香港逸東酒店面對低價酒店的激烈競爭，房租下跌導致該酒店於 2015 年可出租客房平均收入下跌16.1%。

財務管理

朗廷酒店投資（1270）擁有現金結餘3.04億元，借貸總額為68億元；資產負債比率（計算公式為未償還借貸總額佔總資產的百分比）為 36.2%（2014 年：38.4%）。

朗廷（1270）5月與17間銀行簽訂一項總金額為72億港元銀團貸款協議。 該筆貸款佔68億港元為定期貸款，另4億港元為循環貸款，年期為四年。 銀團貸款利率是按香港銀行同業拆息（HIBOR）加98點子的年利率計息。所得資金主要為償還於2016年5月到期的三年期港元貸款，而該貸款的年利率為按香港銀行同業拆息加120點子的年利率計息。



發展 及 2016年目標

農曆新年「旺角衝突」後，朗廷（1270）旗下酒店生意受到影響，主席羅嘉瑞昨日出席股東會後稱，雖然只是持續數小時事件，但「掟磚」、衝突等畫面不斷在電視重播，有旅客取消訂房，影響2、3月份酒店生意，「唔只係旺角嗰邊，香港島嘅生意都受影響」。

朗廷—ＳＳ（01270）主席羅嘉瑞指當發生類似事件後，一般需要一年時間，才令旅客恢復信心，除政治事件外，港元滙率強勢，亦降低旅客訪港意欲。不過，他相信下半年會開始穩定，因香港是重要商業中心。

朗廷（1270）旗下三間香港酒店於2016年1月至3月累計入住率按年下跌2個百分點至86%，平均房租跌9.1%，導致可出租客房平均收入跌11%。 不過，羅嘉瑞指出，旗下三間酒店之中，有兩間的表現較市場平均優勝，4月入住率亦有回升的趨勢，預期今年下半年將回復穩定。

行政總裁葉毓強稱，4月開始至今已見有所改善，集團亦推出不同優惠吸客，當中唐閣及明閣兩間中菜餐廳表現理想，暫時未有需要大規模裁員，但可能在補充人手上「未必補足」。




短評

對於內地的旅客，現在辦理國外旅遊簽證不難，而日本及東南亞地方貨幣貶值，令香港購物、酒店和飲食不便宜，競爭力下降。 今年3月份訪港旅客421.38萬人次，按年下跌4.3%，是訪港旅客連續10個月下跌，表現強差人意。 今年首季入境過夜旅客有5.8%跌幅，酒店房間平均入住率亦由去年同期86%下跌至今年首季83%，情況令人憂慮。 但近月旅客人次跌幅已開始收窄，五月初勞動節假期訪港旅客更有所回升，如果勢頭持續，有助穩定零售及旅遊業表現。

朗廷—ＳＳ（1270）旗下三間香港酒店於今年首季入住率按年下跌2個百分點至86%，平均房租跌9.1%，導致可出租客房平均收入跌11%。 不過，主席羅嘉瑞指出，4月入住率亦有回升的趨勢，預期今年下半年將回復穩定。

訪港旅客於2015年首次出現負增長，調整期應該不會1、2年調整完成； 酒店業則某程度與過夜旅客數字和消費額成正比，有興趣的投資者不妨定期追蹤旅發局公佈的相關數字。




簡單計算

於2015年，酒店組合的可出租客房平均收入按年下跌10.6%，原因為平均房租下跌6.7%及入住率下跌3.9個百分點。 可出租客房數目下跌，導致2015年的年內客房收入較2014年下跌12.7%。

朗廷—ＳＳ（1270）2015年的收入包括固定基本租金（每年2.25億元）及4.52億元（2014年5.22億元）的可更改租金，緦收入為6.82億元。 扣除物業相關開支和服務費，物業收益淨額為5.64億元。 再扣除融資成本、所得稅、酒店管理費及許可費、裝置及設備儲備等的開支，2015年的可分派收入總額為4.77億元。

2015年業績數字 ▪　　基本租金 2.25億元 （2014年2.25億元） ▪　　可更改租金 4.52億元 （2014年5.22億元） ▪　　緦收入 6.82億元 （2014年7.52億元） ▪　　物業收益淨額 5.64億元 （2014年6.24億元） ▪　　可分派收入總額 4.78億元（2014年5.22億元） ▪　　每股份合訂單位分派（放棄分派前）23.3港仙 ▪　　每股份合訂單位分派 24.6港仙

鷹君集團於2015年放棄收取應得的2015年財政年度應付分派的權利（1億單位，約股權4.94%），每股單位分派24.6港仙。

假設2016年的客房收入下跌11%，由於基本租金保持在2.25億元，筆者估計2016年緦收入為6.22億元，融資成本輕微下跌，可分派收入為4.1億元左右。 鷹君集團將於2016年保持放棄1億單位的分派權利，估計2016年每股份合訂單位分派21港仙左右。

筆者完全沒有營運數字作支持來計算成本，以上計算和假設是有斷估無痛苦的原則而得出，筆者不排除與實際數字有一定的出入。



首5年放棄派息百分比

朗廷—ＳＳ（1270）2013年上市時，鷹君承諾由2013年至2017年放棄部分派息，分別為1.5億單位、1.5億單位、1.0億單位、1.0億單位和0.5億單位。 這意味著如果分派收入不變，每股分派金額將於2017年和2018年輕微下跌。

基本租金，可更改租金

朗廷—ＳＳ（1270）與鷹君訂立租賃協議，包括基本租金及可更改租金，基本租金為每年2.25億元，另外可更改租金按酒店物業收入多少而定。 直至2019年12月31日止，可更改租金由酒店合計經營毛利（扣除全球市場推廣費用）的70%計算，2020年後則每4年按獨立物業估值師所釐定之基準計算。

記得，富豪產業信託（1881）是在2007年由富豪酒店（0078）分拆上市，富豪酒店（0078）再以承租方式經營有關酒店，租金包括基本租金及浮動租金。 富豪酒店（0078）與富豪信託（1881）首4年定下基本租金由6.3億元遞增至7.8億元。 不過，上述租金保證自2010年屆滿後，富豪信託於2011年收取的基本租金即由2010年的7.92億元降至5.61億元，令到2011年可供分派收入下跌4成以上。

根據資料，總租賃協議期限內（2027年到期），朗廷—ＳＳ（1270）的基本租金每年都是固定，這部份沒有富豪產業信託（1881）那麼驚嚇。




朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元，息率9.5厘，預期息率8.1厘左右，現價或許已經反映了年初至今的入住率和房租下跌的事實。 但 .... 如果更多旅客不租住酒店，改變住宿習慣，則是別話！ （一笑）

上水一間銀行分行內席地而睡 5月中，有人在社交網站Facebook上載相片，顯示有兩名女子在一間提供24小時櫃員機服務的銀行理財中心內鋪報紙「打地鋪」睡覺，旁邊則放有她們的鞋子、手提袋及行李篋。該帖迅即瘋傳，吸引不少網民留言，當中有人戲言稱「難怪酒店步寒冬」，亦有人笑指她們真識歎，因為該處既有冷氣、更有閉路電視監控防盜，可謂是「五星級酒店」。 亦有網民諷刺指「終於解開（剛完結五一黃金周， 內地訪港旅客人次）入境人數多咗，不過酒店入住率下跌之謎」，亦有人揶揄「酒店業寒冬，其實真正禍首係銀行櫃員機囉」。

朗廷—ＳＳ（1270）、富豪產業信託（1881）與金茂投資—ＳＳ（6139）同是酒店業，息率介乎8厘至10厘。 富豪產業信託（1881）於香港擁有8間酒店，是 REITs，不是ＳＳ；金茂投資（6139）在中國擁有8間酒店。

▪　　富豪產業信託（1881）現價1.88元，息率8.2厘。
▪　　朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元， 息率9.5厘。
▪　　金茂投資—ＳＳ（6139）現價4.31元， 息率10.0厘。





預期息率

朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元，去年度股息下跌17.4%至0.246元，息率9.5厘。

簡單估計，每個基金單位的分派金額下跌15%至0.21元。 現價2.59元計算，預期息率8.1厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者並沒持有 合訂証券(ＳＳ)。


參考:

1. 朗廷酒店投資 1270 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0317/LTN20160317338_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0218/LTN20160218248_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0806/LTN20150806668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/LTN20130516034_C.HTM
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C105.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C114.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C119.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C123.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C135.pdf

2. 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司
http://www.langhamhospitality.com/html/tch/main/index.jsp

3. 酒店
http://www.cordishotels.com/
http://www.langhamhotels.com/en/the-langham/hong-kong/
http://www.eatonhongkong.com/en

4. 好客之都 重塑旅遊吸引力
http://stedu.stheadline.com/sec/sec_news.php?aid=15572

5. 旅遊業統計資料
http://www.tourism.gov.hk/tc_chi/statistics/statistics_perform.html
http://partnernet.hktb.com/tc/research_statistics/latest_statistics/index.html

6. 選定行業的發展
http://www.hkeconomy.gov.hk/tc/reports/index.htm

7. 股票入門：股份合訂單位
http://notcomment.com/wp/?p=20553

8. 朗廷酒店(1270)分派如何計算?
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/65525

9. 酒店爆滿 富豪信託仍劈派息 當年上市高息財技期滿
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20120322/news/eb_eba1.htm

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

於2016年，訪港旅客按年減少4.5%，為逾5,665萬人次。 去年國際旅客數字雖錄得3.1%升幅，惟內地旅客大跌6.7%至4,278萬人次，而短途及長途市場則按年升4.3%和2.6%。 自內地取消「一簽多行」改為「一周一行」後，深圳訪港旅客由過去每月120萬至130萬人次，大跌至每月70萬人次，相信未來一段時間跌幅仍會繼續。

但要注意的事，相比訪港旅客減少44.5%，過夜旅客只是按年減少0.5%，來自長途國際市場的旅客更按年上升2.8%，雖然酒店業的房價仍有下調壓力，但是未算嚴重。

朗廷（1270）酒店組合入住率由2015年的88.1% 按年增長2.7百分點至2016年的 90.8%，平均房租下跌5.2%，導致可出租客房平均收入下跌2.3%。 儘管如此，鑑於 2016 年可出租客房供應較 2015 年多出 4.8%，故 2016 年客房收入實際上仍有 2.6%增長，達到 8.50億港元，佔 2016 年酒店組合總收入的 54.7%。 可分派收入錄得5.01億元，按年上升5%。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

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朗廷酒店投資（1270）全年業績

朗廷酒店投資（1270）2017年2月公布，公布2016年止年度業績，撇除非現金項目，可分派收入錄得5.01億元，按年上升5%。計及鷹君（0041）放棄分派後，末期分派13.8仙，連同中期分派，年度每股份合訂單位分派共計為25.5仙。

年內，集團總租金收入錄得7.06億元，增加3.5%；受惠經營開支的下降，淨物業收入增長5.4%至5.94億元。然而，純利倒退71.6%至4.1億元，主要是2015年錄得物業公平值增加10.99億元，令比較基數偏高。

於2016年，酒店組合的可出租客房平均收入按年下跌2.3%至1,438 港元，原因為平均房租下跌5.2%及入住率提升 2.7 個個百分點。 2016 年可出租客房供應較 2015 年多出 4.8%，故 2016 年客房收入實際上仍有 2.6%增長，達到 8.50億港元，佔 2016 年酒店組合總收入的 54.7%。

於2016年12月31日，資產負債比率為 36.1%（2015年： 36.2%）。




朗廷酒店投資（1270)

朗廷酒店投資（1270）是由鷹君集團分拆的商業信託，是於2013年上市，招股價5元。 朗廷的收入來自香港3間酒店，包括旺角康得思酒店（前名為香港朗豪酒店）、尖沙嘴朗廷酒店的及逸東酒店。

▪　　香港朗廷酒店（The Langham Hong Kong) 共有498間客房，酒店坐擁於尖沙咀繁華購物區。
▪　　香港康得思酒店（Cordis Hong Kong at Langham Place) 擁有668間客房的處於旺角購物旺區亦連接「朗豪坊」辦公大樓及商場物業。
▪　　香港逸東酒店（Eaton Hong Kong) 擁有465間客房，位於繁華幹道彌敦道上。

香港朗廷酒店和香港康得思酒店為5星級酒店，香港逸東酒店為4星級酒店。







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權益披露： 於本文章發佈之時，筆者並沒持有 合訂証券(ＳＳ)。


參考:

1. 朗廷酒店投資 1270 業績
http://www.langhamhospitality.com/presentation_link_tchi/LHIL%202016%20Annual%20Results%20presentation_2017Feb14.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0316/LTN20170316583_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0214/LTN20170214485_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0317/LTN20160317338_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0218/LTN20160218248_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0806/LTN20150806668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0313/LTN20150313702_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0216/LTN20150216362_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0318/LTN20140318610_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0218/LTN20140218319_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/LTN20130516034_C.HTM
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C105.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C114.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C119.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C123.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C135.pdf

2. 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司
http://www.langhamhospitality.com/html/tch/main/index.jsp

3. 酒店
http://www.cordishotels.com/
http://www.langhamhotels.com/en/the-langham/hong-kong/
http://www.eatonhongkong.com/en

4. 旅遊業統計資料
http://www.tourism.gov.hk/tc_chi/statistics/statistics_perform.html
http://partnernet.hktb.com/tc/research_statistics/latest_statistics/index.html
http://partnernet.hktb.com/filemanager/intranet/pm/VisitorArrivalStatistics/ViS_Stat_C/ViS_C_2016/Tourism%20Statistics%2012%202016.pdf

5. 派息8%的朗廷
https://www.investcoo.com/%E6%B4%BE%E6%81%AF8%E7%9A%84%E6%9C%97%E5%BB%B7/

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