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朗廷酒店(1270)分派如何計算? (完成)

上一個星期，筆者已講了這間公司的背景，現在來談談分派如何計算。

這家商業信託的會計師報告其實只可用作參考，不可用作計算用途，至於他的營運模式類似富豪產業信託(1881)，是一位包租公，只不過多了一些隨意性，租金水平較難預測，其他其實沒有兩樣，計算方法也很簡單，我們稍後再來分析。

簡單來說，其實只有收入及開支，列之如下:

(1) 收入
收入方面，其實非常簡單，只是一個租金收入，這公司把酒店租給鷹君，合約為期14年，至於租金方面分為基本租金及可更改租金兩項，分述如下。

1. 基本租金: 至2019年前為2.25億，2020年後檢討1次，為期4年，至2024年又再檢討。

2. 可更改租金: 是租金扣減下述開支分項中的(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用前的70%，但因為(4)其他少量費用金額微不足道，故我們假設為零，以方便我們計算。

(2) 開支
開支分為3部分，分別是(i)關於酒店的開支、(ii)關於商業信託的開支、(iii)融資費用、(iv)稅項，分述如下:

(i) 關於酒店的開支
1. 許可費: 為酒店所有經營收入的1%。

2. 全球市場推廣費用:為酒店客房收入的2%，按近年的數字反映，客房收入佔所有經營收入比例由2010年的54%升至2012年的58%，所以預期2013年的客房出租率增加下，會提升至60%，但是為了保守預計及方便計算，我們以後各年均是以60%計算，即是筆者會預期這支出是有經營收入的1.2%。



3. 管理費用:
(i) 基本酒店管理費用: 為酒店所有經營收入的1.5%，用作傢具、裝置及設備儲備，如有需要，這金額是會前述金額增加。
(ii) 獎勵酒店管理費用: 為租金扣減下述開支(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用後的毛利5%。

4. 其他: 包括物業稅、差餉、管理費及保險費，以富豪產業信託的假設計算，大約是收入的4%。

(ii) 關於商業信託的開支
這部分包括租金、審計費、法律及專業費、雜項費用及銀行收費、上市費、過戶登記處費、估值費、印刷報告費用及其他雜項，根據富豪產業信託的往例約略計算，這部分開支大約1,000萬，加上租用冠君產業信託(2778)的朗豪坊、鷹君的鷹君中心等物業租金及租金代理、網站等等管理費用約800萬，合計1,800萬，這兩部分估計是以每年約10%增加。

(iii) 融資費用
上市重組前，這商業信託借取了68億的貸款，利率為香港同業拆息加1.2%，以銀團貸款一般最高假設6個月拆息計，估計最高為1.75%，筆者採用此假設。

(iv) 稅項
為稅前盈利的16.5%，但由於擁有大額累積虧損，所以近3年平均大約是8.8%至11.5%，筆者取其中間數，以稅前盈利約10%作為假設。

(3) 特別調整
為提升回報，鷹君在2013年至2017年，各年放棄總股本的7.5%、7.5%、5%、5%及2.5%的分派金額，即是分派單位的基數是18.5億股、18.5億股、19億股、19億股及19.5億股，增加分派8.1%、8.1%、5.3%、5.3%、2.6%。以他累計放棄約5.5億股的分派，以及年度分派約28.4仙計算，及假設未來分派不再增長計算，他放棄的分派大約1.56億元，計及時間值則更少，但如果鷹君能夠行使超額配股權，可獲得6.2億元，其實除笨有精，但是最終因為跌破招股價，他沒法行使這個權利，對股東來說算是幸運吧。

我們下一次就會用一些假設，來看看分派有多少。