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20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領匯(0823)。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■  15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場18間購物商場
可出租面積311萬平方呎
車位2,756個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領匯(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
7 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言,如果不包括藍籌的領匯(0823),置富產業(0778)在以上六隻股票中最低,但是其過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託(2778)為例,收入集中,易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響,冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環,移至租金較低的港島東或九龍東區所影響,須下調租金,因而影響回報。

自由行放緩,富豪產業信託(1881)旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高,相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約,以每基金單位1元提出全購,較當時價格大幅折讓近五成,消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產(405)蛇吞象,2012年收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心(IFC)。 現時負債升至48%,酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年,往後分派利息不明朗。



本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)39.80億元
現時股價(港元)2.77元 (2016-02-19收市價)
市盈率8.39倍
每股盈利(港元)0.330港元
市帳率0.59倍
每股帳面淨值(港元)4.697港元



泓富產業信託(0808) 中期業績

泓富產業信託(0808)去年8月公布截至2015年6月底止之中期業績期內可分派收入按年升8.2%至1.25億元,每基金單位分派8.71仙。

期內收益按年升9.1%至2.16億元,物業收入淨額按年升10%至1.7億元。期內旗下物業整體出租率按年升0.7個百分點至98.5%;續租租金升幅按年收窄11.8個百分點至16.8%。

資產負債比率27.8%,對比2014年12月底止為28.6%。

泓富產業信託(0808) 2015年 中期業績


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 都會大廈

中期業績

泓富(0808)行政總裁黃麗虹表示,全年有約50萬方呎樓面租約到期,當中30萬方呎的租約已於上半年談妥,下半年需要處理餘下20萬方呎到期樓面租約。上半年泓富的平均租金調升率為16.8%,按年減11.8個百分點。

泓富不少寫字樓物業位處九龍東,黃麗虹表示,雖然未來幾年該區的寫字樓供應大增,但一方面新落成樓宇物業質素高,可帶起租金,另一方面需求仍大於供應,有信心房託本年的加租幅度可達雙位數字。

泓富產業信託(0808) 2015年 中期業績

觀塘創業街9號

泓富產業信託(0808)2014年以10.1億元向和黃收購觀塘創業街9號全數權益後,逐步進行資產增值工程。 創業街9號佔投資組合收益的8.7%,2015年上半年度出租率達到100%。 規模龐大的資產增值工程已經完成,令大廈設計和設施上,符合鄰近新寫字樓之規格,籍此提升大廈之市場競爭力。

創業街9號進駐後,整體組合規模擴大了11.2%,從而在擴大了的組合之中,有效地分攤某些營運支出。

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號


荔枝角潮流工貿中心

荔枝角潮流工貿中心,在過去幾年來都有意申請政府的工廈活化計劃,期望由工貿大廈改為寫字樓用途,並已作出可行性研究。 黃麗虹表示,會暫擱有關申請,原因是大廈需要犧牲一層樓面來增加樓面高度,以符合契約改動。黃麗虹指,當中涉及6,500方呎樓面,這會令租金收入減少,因此要小心研究,料到年底才會落實會否活化改建此廈。


財務管理

資金方面,泓富(0808)2015年6月底負債比率由2014年底的28.6%下降至27.6%%。

泓富(0808)於2014年完成再融資,為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808) KC Korea


短評

在本港上市的眾多REIT(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金明顯提升。

展望未來,九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上香港政府的基建規劃,投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區(「CBD2」)的長遠前景,依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業(808),料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱,但現時寫字樓的出租空置率持續下降,推動租金上升,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求何時放緩。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)

政府2009年10月宣佈一系列活化工廈措施,自2010年4月1日起實施,其間曾推出優化安排,2011年中期檢討時,政府亦宣佈延長申請限期至2016年3月31日。 工廈活化工程提升了泓富產業(808)現有物業質素,亦可確保租金水平持續增長及資本增值。 從舊式工商廈變身租金增幅較高的商廈,既可免補地價的優化物業組合,又可以吸引零售及服務業租戶。 旗下的泓富廣場約2013年由工廈活化成商廈後,獲准從事零售及教育等行業,公司為該大廈換入跳舞學校、化妝品零售,美容院等行業,令大廈的租金收益增加。

荔枝角潮流工貿中心樓齡17年,符合港府改變規劃的樓齡要求;但是,由於需要犧牲一層樓面來增加樓面高度,加上該區的零售、教育事業未如觀塘區般興旺,看來不會趕「活化工廈」的尾班車。

觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值,現價預期息率6.3厘,防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設5.5厘作為估值,泓富產業信託(0808)估值為3.2元。 如果用6.5厘作為估值,估值2.7元。

泓富產業信託(0808) 潮流工貿中心



預期息率

泓富產業信託(0808)現價2.77元計算,息率5.9厘。

泓富產業信託(0808)中期業績,每基金單位中期分派8.71仙,按年升7%。 估計下半年度分派8.8仙,按年上升8%。 現價2.77元計算,預期息率6.3厘。

泓富產業信託(0808) 起動九龍東



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808 1年圖 2016年2月


3年圖:

泓富產業信託 808 3年圖 2016年2月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H15_Presentation_Chi.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 觀塘工業區的活化和發展研究
http://www.kwuntong.org.hk/publications/RD_KT_Ind_District_Study.pdf

5. 泓富收入億七 分派增6.8%
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150814/00202_019.html

6. 泓富加租32%贏同業
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150316/00202_031.html


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領匯(0823)。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領匯(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
7 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託(2778)為例,收入集中,易受經濟波動影響。 自由行放緩,富豪產業信託(1881)旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高,相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約,以每基金單位1元提出全購,較當時價格大幅折讓近五成,消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產(405)蛇吞象,2012年收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心(IFC)。 現時負債升至37%,酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年,往後分派利息不明朗。



本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)41.38億元
現時股價(港元)2.87元 (2016-03-21收市價)
市盈率5.98倍
每股盈利(港元)0.480港元
市帳率0.58倍
每股帳面淨值(港元)4.98港元



泓富產業信託(0808) 全年業績

泓富產業信託(0808)3月公布截至2015年12月底止之可供分派予基金單位持有人之收益為2.54億元,按年升9.82%,每基金單位基本溢利為0.48元,下半年每基金單位分派為0.0897元,合計全年為0.1768元。

期內,收益為4.39億元,按年升8.75%,基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值為4.98元,按年升5.96%。

平均單位租金22.72元,按年升9.2%,不過出租率為96.4%,按年跌1.3個百分點。

資產負債比率27.2%,對比2014年12月底止為28.6%。

泓富產業信託(0808) 派息上升


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 都會大廈

全年業績

泓富產業信託(0808)公布,截至去年12月底止,物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元,全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元,每基金單位末期分派8.97仙。 去年整體物業組合新合約的加租幅度16.3%,平均單位實際租金按年增9.17%至每方呎22.72元,租用率按年稍降1.3個百分點至96.4%。

政府的工廈活化計劃將於今個月截止申請,泓富亦曾為潮流工貿中心做活化研究逾1年,不過主席趙國雄表示,經研究後,認為該物業活化的成本高於效益,對基金的分派沒有幫助,故決定放棄申請。

行政總裁黃麗虹補充,過去幾年,該大廈已做了資產提升工程,並引入了新的租客,租金升幅理想。據了解,該大廈如要活化成為商業用途,雖然可豁免補地價,但就需要犧牲部分收租樓面作其他非收租用途以符合規定,因此擱置活化。

趙國雄預期,由於過去幾年商廈供應較少,料未來幾年租金不會下跌。今年賣地計劃才推出較多地皮,過幾年才有新供應應市。 黃麗虹又指,今年約34%物業需續約,加租幅度仍達雙位數,強調「在不同經濟周期,有不同的雙位數字,好高的時候都有三成幾」,2015年則維持16%水平,除非經濟特別差,否則料今年能維持差不多水平。

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

收購

趙國雄指出,未來泓富收購目標會留在熟悉的區域,包括港島東及九龍東,以目前規模,可動用融資等資源進行約20億元的收購,相信足夠收購比較大的商廈項目。就會否與置富產業(0778)合作進行收購,他表示曾經研究,但由於不動產投資信託的守則限制,合作並不可行。 公司目前可動用併購資金達20億元。

不過,他表示難有收購的機會,因基金現時之股息回報率達6.2%,進行新收購的項目至少要有4.5%至5%回報,才不會拖低分派。他說,過去幾年市道較旺,賣方叫價強硬,但到今年相信有多發展商願意放售非核心區域之商廈,因為住宅市場放緩,會令發展商更願意出售非核心區域商廈項目幫補銷售。

財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2014年底的28.6%下降至27.2%%。

泓富(0808)於2014年完成再融資,為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808) KC Korea


短評

泓富產業信託(0808)2015年物業收入淨額按年增10.7%,而物業營運支出只是輕微上升2%,引致可供分派予基金單位持有人之收益上升9.8%,業績令人滿意。

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金明顯提升。 泓富(0808)2016年資產增值工程將會集中於提升紅磡都會大廈的寫字樓設施。 管理層表示今年平均加租幅度有信心達雙位數字。

展望未來,九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上香港政府的基建規劃,投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區(「CBD2」)的長遠前景,依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業(808),料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱,但現時寫字樓的出租空置率持續下降,推動租金上升,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年12月底的租用率96.4%,投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)

觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值,現價息率6.2厘,防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 如果假設5.0厘作為估值,泓富產業信託(0808)估值為3.54元。 如果用5.5厘作為估值,估值為3.21元。 如果用6.5厘作為估值,估值為2.72元。

▪  領展房產(0823)現價46.8044.35元,(2015-16年度預期)息率4.3厘。
▪  冠君產業(2778)現價3.97元, 息率5.0厘。
▪  置富產業(0778)現價8.30元, 息率5.7厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.87元, 息率6.2厘
▪  陽光房地產(0435)現價3.95元,(2015-16年度預期)息率6.3厘。

泓富產業信託(0808) 潮流工貿中心



息率

泓富產業信託(0808)上半年度分派8.71仙,下半年度分派8.97仙,全年分派0.1768元,按年上升8.5%。 泓富產業信託(0808)現價2.87元計算,息率6.2厘。


泓富產業信託(0808) 起動九龍東



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808 1年圖 2016年3月


3年圖:

泓富產業信託 808 3年圖 2016年3月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/38
http://www.prosperityreit.com/files/FY15_Presentation_Chi_Final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 泓富可分派收入2.54億 增9.8%
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160303213958059-0303_00842_001

5. 趙國雄:泓富產業有20億買商廈!
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160303/54825269

6. 泓富淡市伺機購商廈
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160304/19515661

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言,指加息理據在近數月加強,惟沒提到何時加息,僅稱應循序漸進。 分析員認為,根據耶倫想市場有準備今年內加息,是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為,聯儲局去年啟動了加息的第一步,每年行多一小步,每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下,美國聯儲局加息的步伐有多快,仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言,最近長實放盤的傳言亦令市場關注,李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域,不願言明新業務類型及所涉範疇,更稱除了總部長江中心之外,其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤,作價350億港元,為時6個月。 一旦交易成功,中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事,亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託(0808)能否有機會從母公司收購商廈,暫時是未知之數。 或許,長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的,但中環中心肯定是「太大件」了。

長實(01113) 香港物業估值

中資機構對本港寫字樓需求殷切,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,可支持租金升幅,冠君產業(2778)受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富(0808)物業收入5成半,亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)等。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 物業

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,以非核心商廈為主,受惠於政府致力發展東九龍的政策。



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公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)52.34億元
現時股價(港元)3.61元 (2016-08-26 收市價)
市盈率7.52倍
每股盈利(港元)0.480港元
市帳率0.71倍
每股帳面淨值(港元)5.12港元




泓富產業信託(0808)中期業績

泓富產業信託(0808)8月公布截至6月底止,物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元,全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元,每基金單位末期分派8.97仙。

期內,收益同比增長3.3%至2.229億港元;物業收入金額同比增長3.1%至1.76億港元;平均單位實際租金同比增長4.8%至每平方呎23.47港元;租用率減少1.8個百分點至96.7%。

每基金單位資產淨值5.12港元,同比增長2.8%;資產負債比率減少0.7個百分點至26.5%。

資產負債比率26.5%,對比2015年12月底止為27.2%。

泓富產業信託(0808) 派息上升

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

業績摘要

於報告期間,泓富(0808)錄得 9.6% 的租金調升率,租用率亦保持於 96.7%的穩定水平。 泓富(0808)物業組合的平均單位實際租金錄得 4.8%的增長,達每平方呎 23.47 港元。

收益及物業收入淨額分別按年增加 3.3% 和 3.1% 至 2.229 億元和 1.76 億元。 而未經審核可分派收入為 1.314 億元,每基金單位分派為 0.0906 港元,按年增長 4.0%。

集團在九龍東的物業投資組合佔總物業收入淨額的 35.4% 。而在觀塘的一座商用物業 - 泓富廣場,其收益及物業收入淨額分別按年增長 13.2% 和 25.9%。

泓富產業信託(0808) 2016年 中期業績


財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2015年底的27.2%下降至26.5%。

泓富公布,已與銀行就一項定期貸款融資訂立一份融資協議,涉及提供本金總額為8億元之定期貸款,息率將按香港銀行同業拆息加1.05%年利率計算,且將於提取日起計五年到期及須予償還。

根據資料,泓富於2014年融資,為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808) KC Korea


短評

泓富產業信託(0808)2016年上半年物業收入淨額按年增3.1%,可供分派予基金單位持有人之收益上升5.3%,每基金單位分派上升4.0%,業績符合預期。 今年股價上升2成後,現價預期息率5.1厘,預期息率仍略高於被視為高息(扣除股息稅後)、派息正在逐步減少的內銀股。

■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金明顯提升。 租金調升率過去2年急升後,今年上半年幅度放緩至9.6%,未來租金增長將取決於整體市場情況。 根據資料,泓富於2014年完成再融資,為按 HIBOR 加年利率1.35%至1.50%不等,2019年11月之前並無重大再融資的需要。 泓富近日訂立的8億元定期貸款,息率將按 HIBOR 加1.05%年利率計算,將有助集團減低財務開支。

本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,泓富產業信託(0808)資產以非核心商廈為主,雖然不及冠君產業(2778)受惠,亦同樣受惠。 泓富(0808)較不受本港零售市道疲弱打擊,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證,擁有抗逆能力。

泓富產業信託(0808) 起動九龍東

展望未來,九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上香港政府的基建規劃,投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區(「CBD2」)的長遠前景,依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業(808),料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱,但現時寫字樓的出租空置率持續下降,推動租金上升,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年6月底的租用率98.5%, 2015年12月底的租用率96.4%, 2016年6月底的租用率96.7%, 物業組合租用率自2006 年以來均在95%以上, 投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富(0808)的資產負債比率為26.5%, 與REITs 上限45% 有一定的距離,公司目前可動用併購資金達20億元,集團對上一次是2014年收購創業街9號。 由於收購物業需找回報達4至5厘的項目,才不會拉低整體回報,集團仍在尋找收購目標。 李澤鉅說除咗長江中心之外,乜嘢物業都可以賣,子公司的泓富能否從長實地產(1113)收購什麼資產,暫時是未知之數。

泓富產業信託(0808) 都會大廈

泓富(0808)現價計算,2016年上半年租金收入增長放緩,按年只上升4%,升幅低於過去數年。 如果沒有新的物業加入組合,除非經濟下行幅度厲害,相信未來數年的派息只會每年增加3%至9%,不會有什麼驚喜,但卻是穩穩陣陣。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.65厘左右,未來美國加息步伐緩慢,會低於未來數年泓富(0808)的股息上升速度。

▪  領展房產(0823)現價56.50元, 息率3.7厘。
▪  冠君產業(2778)現價5.00元, 息率4.0厘, 2016年度預期息率4.6厘。
▪  置富產業(0778)現價10.14元, 息率4.6厘, 2016年度預期息率4.9厘。
▪  泓富產業(0808)現價3.61元, 息率4.9厘, 2016年度預期息率5.1厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.92元,(2015-16年度預期)息率5.0厘。
▪  越秀房產(0405)現價5.14元, 息率6.0厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.46元, 息率7.7厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.41元人民幣, 息率7.9厘。

泓富產業信託(0808) 潮流工貿中心


資產淨值,派息

泓富產業(0808)近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右,加上近年平均派息0.15元,股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價相除,9倍。 泓富產業(0808)現價市盈率7.5倍,這個數字算是接近9倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2011年 3.62元0.1202元
2012年 4.24元0.1354元
2013年 4.57元0.1495元
2014年 4.70元0.1630元
2015年 4.98元 0.1768元
2016年 -- 0.0906元 (中期)


泓富廣場 泓富產業信託(0808)


預期息率

泓富產業信託(0808)上半年度分派9.06仙,按年上升4.0%。

筆者初步估計,泓富產業信託(0808)2016年度派息按年上升4%,預期股息0.1839元。 現價3.61元計算,預期息率5.1厘。

泓富產業信託(0808) 起動九龍東



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808 1年圖 2016年8月


3年圖:

泓富產業信託 808 3年圖 2016年8月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 傳長實50物業放售 涉逾1180億 包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈
http://paper.hket.com/article/1490423/%E5%82%B3%E9%95%B7%E5%AF%A650%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%94%BE%E5%94%AE%20%E6%B6%89%E9%80%BE1180%E5%84%84?


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認,削弱了收息投資產品的吸引力,但本港上市的眾多REITs收益穩定,靈活度高,滙率風險低的收息之選,仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)股價離一年高位不遠,引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。

領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)1年圖 2017年4月

現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881);鷹君(0041)旗下冠君產業(2778)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績

冠君產業信託(2778)的寫字樓收入佔6成多,而同業的泓富產業信託(0808)寫字樓收入佔比亦接近6成,受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託(0808)今年3月以8.86億元出售海名軒物業(三樓、五樓及六樓之商用物業),出售金額較於2016年12月的評估價值(即 5.94億元)溢價 49%,這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪  海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪  資產增值工程潛力已達到最大限度
▪  對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元,這代表泓富(0808)以36倍市盈率沽出物業。

泓富(0808)現時資產淨值約為75.1億元,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算,巿賬率為0.59倍。

泓富(0808)去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業,顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%,收購不獲通過。

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有t項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  一座商用物業: 泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)



本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)46.22億元
現時股價(港元)3.18元 (2017-04-07 收市價)
市盈率8.15倍
每股盈利(港元)0.390港元
市帳率0.61倍
每股帳面淨值(港元)5.17港元



泓富產業信託(0808)全年業績

泓富產業信託(0808)3月公布截至2016年底止全年業績,可分派收入錄2.58億元,按年升1.7%。每基金單位分派0.1777元,按年增0.5%,於2016年12月底之分派收益率達5.8%。

期內收益4.53億元,按年升3.2%,物業收入淨額3.58億元,按年升3.6%。公司指,主要受惠於物業組合的租金調升率增幅,以及穩定的出租率。透過優質的物業管理服務及嚴格的成本監控措施。租用率錄96.1%,按年跌0.3個百分點。

於2016年7月1日至12月31日半年度的可分派收入為1.27億元,相等於每基金單位分派0.0871元。於2016年1月1日至6月30日的中期每基金單位分派為0.0906元。

泓富產業信託(0808) 派息上升

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2015年底的27.2%下降至26.4%。

於2016年12月31日,泓富 74%(2015年12月31日:55%)未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808) KC Korea


短評

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,泓富產業信託(0808)資產以非核心商廈為主,亦同樣受惠。 泓富(0808)較不受本港零售市道疲弱打擊,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證,擁有抗逆能力。

筆者去年8月估計泓富(0808)2016年度股息0.1839元。 由於收購觀塘商用物業開支,影响可分派金額下跌690萬元,每股分派 0.1777元低於預期。 如果扣除這個一次性收購費用計算,分派會上升3%至0.1824元。

■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808)全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績

泓富產業信託(0808) 2016年 全年業績

現時寫字樓的出租空置率持續下降,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 泓富(0808)風險因素主要是經濟不景氣打擊商廈市道,投資者亦需要觀察租用率會否穩定維持在95%以上。

去年9月提出以18.75億元收購觀塘道410號觀點中心,項目回報低和和推高負債比率都是不獲通過的原因。 泓富(0808)的資產負債比率為26.4%,出售海名軒物業後,負債比率進一步下跌,相信集團仍會繼續尋找收購目標,以壯大資產規模。

如果沒有新的物業加入組合,除非經濟下行幅度厲害,筆者相信未來數年的派息只會每年輕微增加派息,不會有什麼驚喜。 由於租金增速減慢,相信未來2、3年派息只會在0.18元至0.20元左右徘徊,較適合打算收息的投資者。

泓富產業信託(0808) 潮流工貿中心

租金

泓富(0808)持續為旗下物業進行資產增值工程,物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金和估值均獲提升。 如今租金調升率增速較過去減慢,去年平均單位實際租金增4.6%至每平方呎23.76元。

泓富(0808)旗下物業今年有35%租約到期,公司預期新租約,租金升幅保持雙位數字。

年度租金調升率平均單位實際租金 (每平方呎)
2012年 36.1%16.94元
2013年 34.9%19.03元
2014年 32.1%20.81元
2015年 16.3%22.72元
2016年 10.9%23.76元

泓富產業信託(0808) 都會大廈

資產淨值,派息

泓富產業(0808)近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右,加上近年平均派息0.15元,股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價3.18元相除,「平均市盈率」8倍左右。 泓富產業(0808)現價市盈率8.1倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

泓富產業(0808)市帳率0.61倍,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價計算,巿賬率為0.59倍。

以海名軒為例,資產實際價值高於評估價值近5成,「實際」巿賬率可能低於0.5倍。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2011年 3.62元0.1202元
2012年 4.24元0.1354元
2013年 4.57元0.1495元
2014年 4.70元0.1630元
2015年 4.98元 0.1768元
2016年 5.17元 0.1777元

泓富廣場 泓富產業信託(0808)


預期息率

泓富產業信託(0808)2016年度分派0.1777元,按年上升0.5%。

彭博綜合券商預測,2017年全年泓富每單位分派將增7%至0.19元。 現價3.18元計算,預測息率有6.0厘。

泓富產業信託(0808)每單位分派



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808 1年圖 2017年4月


3年圖:

泓富產業信託 808 3年圖 2017年4月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/fy16_presentation_chi-final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0330/LTN20170330422_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0310/LTN20170310326_C.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 泓富 三大增長動力
http://invest.hket.com/article/1729186?lcc=ai

4. 泓富 息率高於同業
http://invest.hket.com/article/1729185?lcc=ai


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=244647

泓富產業信託(0808)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:36:12

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區
2 : greatsoup38(830)@2014-10-05 16:43:15

2014-09-29 MT
泓富 四大增長動力   

  泓富產業信託(00808)行政總裁黃麗虹表示,泓富未來存在多項動力,推動租金收益增長。

  泓富上半財年(截至6月底)收益同比增長18.4%,物業收入淨額同比增加19%。雖然美國或提早加息,削弱了REITs等收息工具的吸引力,但泓富未來有4大增長動力,仍具吸引力:

一、租金增長勢頭持續

  泓富上半財年租金調升率達到28.6%(表一)。黃麗虹預期,泓富今年下半年度新租約可錄得雙位數的租金升幅。

  「展望未來一至兩年,香港經濟仍然向好,因此,我們的租務情況料理想,而過去我們租金水平都有升幅,今年上半年度已有雙位數的增長,本月份到期的租約,不少已簽訂新租約,也有雙位數增幅。」她說。

  她表示,中環寫字樓欠缺新供應,一些租戶因而選擇租用非核心商業區,例如九龍東,因為租金較核心區便宜,故預期租金有上升空間。

  泓富在九龍東持有4項物業,包括觀塘泓富廣場、觀塘創富中心、創業街9號,和新蒲崗新寶中心(圖一),都受惠非核心化的趨勢。

二、「活化工廈」進收成期

  政府早前推出「活化工廈」計劃,泓富積極參與,旗下觀塘泓富廣場早已獲批由工商綜合用途轉為商業用途,升格為寫字樓,租金正在逐步提升,上半財年租金收益增加16%。

  「泓富廣場可以租予零售及服務業租戶,我們已逐步改變租戶組合,吸納多些承租能力較強的零售及服務業租客,截至今年6月底,這類租戶佔泓富廣場租戶組合超過20%,未來計劃增至佔租戶組合約50%比例,並降低工貿寫字樓租客的比例。」

  「泓富廣場原來租金水平介乎每平方呎12至13元,倘租予零售及服務業租客,租金可提升至20元,有約7成或以上的潛在升幅。」

  除了泓富廣場,泓富還計劃活化另一工廈,為荔枝角潮流工貿中心,樓齡剛好15年,符合港府改變規劃的樓齡要求,她說,現已着手改變規劃,預計今年底或明年初會申請。

三、翻新物業提升租金

  泓富持續為旗下物業進行資產增值工程,物業翻新後,不論是租金或估值,均獲提升。

  今年進行的工程,包括正在轉型中的泓富廣場,會繼續改善其公眾空間環境,更換製冷凍水機組,以節省空調能源費用。

  此外,亦包括觀塘創業街9號,翻新其公用走廊、升降機大堂及公用洗手間。

四、收購新物業增收益

  泓富一直都有尋找適當的收購,以壯大資產規模,例如今年1月收購了創業街9號,為泓富中期貢獻1,560萬元額外租金收益。

  「未來泓富還會繼續收購新物業,收購目標要符合以下條件:全幢物業、非核心區寫字樓、有潛力提升回報的。」黃麗虹表示。
3 : simonwor(34306)@2014-11-29 19:49:16

http://cn.reuters.com/article/industryNews/idCNL3S0TI1IF20141128

路透基点:泓富产业信托获得25亿港元新贷款,用来提前偿付2010年贷款--TRLPC
2014年 11月 28日 星期五 11:19 BJT

路透香港11月27日 - 汤森路透旗下基点报导,根据消息人士和一份监管文件,泓富产业信托周五将提前偿付一笔在2010年8月签署的22亿港元五年期贷款,所用资金来自于11月14日签署的25亿港元五年期贷款。

泓富产业信托在提交给监管机构的文件中称,新贷款的利率较Hibor加码135个基点,包括20.7亿港元定期贷款和4.3亿港元循环信贷两部分。

文件还称,泓富产业信托是通过一个特殊投资载体、与四家银行签署的25亿港元贷款协议。

新贷款由泓富产业信托持有的一些地产抵押作为担保。另外,汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司与泓富产业信托的地产控股公司为这笔贷款提供无条件和不可撤销的担保。

这笔新贷款的资金也将用于一般公司运营。

2010年的那笔贷款包括两部分:17.7亿港元定期贷款和4.3亿港元循环信贷。Progain Group是该笔贷款的借款人。贷款综合收益是113个基点,利率较Hibor加码81个基点。

渣打银行和三井住友银行是2010年贷款案的牵头行兼簿记行,另外还有10家银行参与其中。

泓富产业信托是李嘉诚拥有的长江实业的子公司。(完)

(编译 高琦 审校 白云)
4 : GS(14)@2015-03-06 18:20:23

盈利降7%,至1.3億,輕債
5 : hohiareq(53614)@2015-03-06 23:59:54

香港租金看似見頂回落中........
6 : greatsoup38(830)@2015-03-08 12:25:28

工廈未必
7 : Freedom(41087)@2015-08-13 19:19:47

泓富:料全年租金保持雙位數增長,九龍東物業達100%租用率
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250813504
《經濟通通訊社13日專訊》泓富產業信託(00808)主席趙國雄於中期業績記者會表示,今年上半年租金調升率為16﹒8%,預料全年租金可以保持雙位數增長。續租方面,上半年為30萬平方呎,料下半年有20萬平方呎的續租。位於東九龍創業街9號的資產增值工程已經完成,並由去年出租率的95﹒8%提升至今年上半年的100%,展望未來東九龍區會繼續為核心商業區企業的遷址選擇,租金水平有望提升。
  對於人民幣貶值,他認為不會影響集團的收購策略,不需要特別入主內地,反而集團的收購目標並沒有地域限制,會物色對股東回報有利的物業,但暫時並沒有目標。
  他表示,集團會繼續100%的派息比率,現時收益率為6﹒27%,認為未來將會繼續保持,他指集團10年複合回報率為154﹒5%,未來將繼續為股東帶來可觀回報。(cr)
8 : greatsoup38(830)@2015-08-14 12:52:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150814/news/eb_ebd1.htm
趙國雄:不憂走資 房託仍吸引
  2015年8月14日

【明報專訊】長和(0001)執行董事、泓富產業信託(0808)主席趙國雄表示,美國今年未必加息,因為近日美元呈強,相信即使加,幅度亦很小,因要避免在強美元的推助下,資金加速流向美國,形成泡沫經濟。故他不擔心市場資金流走,稱房產信託(REITs)等高息股仍然吸引。

泓富半年可分派收入增7%

人民幣貶值,問及公司會否趁機去內地掃平貨,趙國雄認為,相對於其他亞洲貨幣貶值幅度20%至30%,人民幣貶值幅度並不嚴重,要視回報才出手。至於人幣貶值對本港樓市影響,趙國雄表示,內地人來港買樓意欲下降,對樓市影響輕微,因現時內地買家只佔5%。

泓富產業信託昨日公布中期業績,截至今年6月底止半年可分派收入為1.25億元,按年增長6.9%,每基金單位分派0.0871元,以昨日收市價2.82元計,年度分派率為6.3%。期內公司收入為2.16億元,按年增長9.1%,物業租金調升率為16.8%,整體租用率為98.5%。公司1月份收購觀塘創業街9號,上半年出租率由95.8%增至100%,貢獻收入18.8億元。

趙國雄曾表示,有意繼續收購九龍東物業,不過隨當地逐漸成為新商業區,新寫字樓層出不窮。他指出,因進駐的客戶數量同樣增長,所以不會有供過於求的現象,相信未來可維持出租率,並仍有加租空間。

9 : greatsoup38(830)@2015-08-14 14:44:41

盈利增30%,至8,700萬,輕債
10 : greatsoup38(830)@2015-09-07 00:54:40

2015-08-24 MT
泓富 租金續升   

  泓富產業信託(00808)行政總裁黃麗虹表示,泓富未來存在多項動力,推動租金收益上升,有信心全年租金增幅達雙位數字。

  泓富2015年中期(截至6月底)收益同比增長9.1%,物業收入淨額同比增加10%。泓富未來有4大增長動力,推升租金:

一、受惠九龍東發展

  泓富上半財年租金調升率達到16.8%,租用率亦保持於98.5%的穩定水平(表)。黃麗虹預期,全年租金增幅達雙位數字。

  「全年有約50萬方呎樓面租約到期,當中30萬平方呎的租約已於上半年談妥,下半年仍有20萬平方呎要洽租。泓富有多項物業位處九龍東,預計今年市場相對穩定,故有信心可加租。」黃麗虹表示。

  「雖然未來的寫字樓供應,大部分位於九龍東,但市場中不乏為節省成本而由核心商業區遷至九龍東的終端用戶及租戶,其需求將吸納部分供應。」

  「隨着新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上政府的基建規劃,以及跨國企業及投資基金的資本投資,投資者對九龍東轉型發展為香港第二個核心商業區的長遠前景,仍然充滿信心。」

  她補充,九龍東地區發展已日漸成熟,並成為核心商業區內之企業遷址的選擇。

  泓富在九龍東持有4項物業,包括觀塘泓富廣場、觀塘創富中心、創業街9號,和新蒲崗新寶中心(圖一),都受惠寫字樓非核心化的趨勢。

二、「活化工廈」進收成期

  政府早前推出「活化工廈」計劃,泓富積極參與,旗下觀塘泓富廣場早已獲批由工商綜合用途轉為商業用途,升格為寫字樓,租金正在逐步提升,綫去年中期租金收益同比增加16%後,今年中期再同比增加7%。

  「泓富廣場可以租予零售及服務業租戶,我們已逐步改變租戶組合,吸納多些承租能力較強的零售及服務業租客,截至今年6月底,這類租戶佔泓富廣場租戶組合34%,租金水平也得到提升。」

三、翻新物業 提升租金

  泓富持續為旗下物業進行資產增值工程,物業翻新後,不論是租金或估值,均獲提升。

  上半年泓富分別為泓富產業千禧廣場及潮流工貿中心增值,把一套現有製冷凍水機組,更換成更節能的型號,節省了15%的空調能源費用。此外,也為創業街9號興建空中花園,提供更多綠化大廈設施供租戶享用。

  「今年進行的工程,主要為節省能源開支。」她說。

四、收購新物業增收益

  泓富一直都有尋找適當的收購,以壯大資產規模,例如去年1月收購了創業街9號,為泓富去年貢獻2,500萬元額外物業收入淨額,出租率已由收購前的94%提升至現時的100%,今年中期物業收入淨額同比增25%。

  「未來泓富還會繼續收購新物業,收購目標要符合以下條件:具備增長前景、有潛力提升回報的、與現有物業組合產生之協同效應。」

11 : Freedom(41087)@2016-03-03 21:40:51

泓富產業信託去年可分派收入增近一成,派末期息0﹒0897元
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN260303541
《經濟通通訊社3日專訊》泓富產業信託(00808)公布截至去年12月底的全年業績,可分派收入2﹒54億元,按年增長9﹒8%,下半年向基金單位持有人分派每個基金單位0﹒0897元,全年共派每基金單位0﹒1768元,按年升8﹒5%。
  另外,物業收入淨額3﹒46億元,按年升10﹒7%,平均單位租金22﹒72元,按年升9﹒2%,不過出租率為96﹒4%,按年跌1﹒3個百分點。(tw)
12 : GS(14)@2016-03-04 12:13:16

盈利增25%,至1.77億,輕債
13 : ffazlmy(38385)@2016-03-05 13:58:30

808 堅挺
14 : GS(14)@2016-03-06 01:07:05

未來幾年都應該做得好
15 : GS(14)@2016-08-12 16:30:37

盈利增5%,至9,100萬,輕債
16 : greatsoup38(830)@2016-09-13 07:42:12

買觀點中心
17 : qt(2571)@2016-09-24 09:27:30

http://cn.reuters.com/article/id ... feedName=stocksNews

路透基點:泓富產業信託尋求19.5億港元到期一次性償還貸款--TRLPC

路透香港9月21日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,泓富產業信託正在尋求19.5億港元(2.51億美元)定期貸款,為其以18.75億港元收購香港觀塘區一處商業樓宇提供融資。

星展銀行為獨家牽頭行、簿記行及承銷行。 該四年期無擔保到期一次性償還貸款的利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼90.5個基點。

9月30日之前承貸的銀行將獲得6個基點的提前參貸費(early bird fee)。

銀行受邀以三個層級參貸:承貸5億港元及以上的銀行,獲牽頭行頭銜,綜合收益為120個基點,前端費112個基點;承貸2.5億-4.9億港元,獲主辦行頭銜,綜合收益118個基點,前端費104個基點;承貸1.5億-2.4億港元,獲安排行頭銜,綜合收益116個基點,前端費96個基點。

綜合收益中包含提前參貸費。

全資附屬公司Vital Vision Enterprises Ltd為藉款人,泓富產業信託提供擔保。 銀行回复截止日期是10月7日。

上周泓富產業信託宣布,將以總代價18.75億港元向私募股權地產投資企業--豐泰地產投資,收購東九龍觀塘一幢商用物業。 泓富收購的物業為"觀點中心",為一幢樓高24層附帶地庫之商用樓宇。 (完)
18 : GS(14)@2016-09-24 12:26:50

我覺得不應反對
19 : GS(14)@2017-01-24 09:14:34

出售海名軒物業...
買方就購買銷售股份及轉讓貸款應付的代價為出售金額 885,741,500 港元(並須按完成
報表所載經調整資產淨值作出之調整)。於本公告日期,信託基金管理人預計調整並
不重大。出售金額較於二零一六年十二月三十一日的評估價值(即 594,000,000 港元)
溢價約 49.1%。
20 : popoch(55392)@2017-01-24 17:04:46

greatsoup19樓提及
出售海名軒物業...
買方就購買銷售股份及轉讓貸款應付的代價為出售金額 885,741,500 港元(並須按完成
報表所載經調整資產淨值作出之調整)。於本公告日期,信託基金管理人預計調整並
不重大。出售金額較於二零一六年十二月三十一日的評估價值(即 594,000,000 港元)
溢價約 49.1%。


收9億,Gearing得25%,可以食長地30億~40億「優質」資產,長地持19% 808,斷估冇誘因派出黎。
21 : GS(14)@2017-01-26 07:35:14

食野仲好
22 : greatsoup38(830)@2017-03-12 02:19:03

盈利降1%,至1.75億,輕債
23 : ahtf(35089)@2017-05-10 02:26:44

有收購目標, 唔派特別息

長實地產(1113)執行董事兼泓富產業信託(808)主席趙國雄表示,雖然有數宗銀主盤,但過去幾個月經濟開始恢復,對今年樓市有信心,維持年初看法,料樓市波幅約10%。本周五中環美利道商用地將截標,他指長實有意入標競投,出價取決於市場。

至於有報告顯示今年財務公司承做新盤一按增加,他表示集團亦有提供高成數按揭,但買家使用比例不高。

泓富今舉行股東大會,有股東在會上重提收購觀點中心遭大股東反對一事。趙國雄表示,對所有股東一視同仁,無可能在收購前通知任何一個股東。他指「食得咸魚抵得渴」,願意接受股東投票結果,管理層會盡力做好工作。

泓富早前出售海名軒套現8.77億元,有股東要求派發特別息,他指泓富正洽談收購項目,暫未考慮派息。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170509/56671824
24 : greatsoup38(830)@2017-05-11 01:12:53

ahtf23樓提及
有收購目標, 唔派特別息

長實地產(1113)執行董事兼泓富產業信託(808)主席趙國雄表示,雖然有數宗銀主盤,但過去幾個月經濟開始恢復,對今年樓市有信心,維持年初看法,料樓市波幅約10%。本周五中環美利道商用地將截標,他指長實有意入標競投,出價取決於市場。

至於有報告顯示今年財務公司承做新盤一按增加,他表示集團亦有提供高成數按揭,但買家使用比例不高。

泓富今舉行股東大會,有股東在會上重提收購觀點中心遭大股東反對一事。趙國雄表示,對所有股東一視同仁,無可能在收購前通知任何一個股東。他指「食得咸魚抵得渴」,願意接受股東投票結果,管理層會盡力做好工作。

泓富早前出售海名軒套現8.77億元,有股東要求派發特別息,他指泓富正洽談收購項目,暫未考慮派息。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170509/56671824

海名軒回報不高,賣出也好
25 : GS(14)@2017-08-15 17:09:40

盈利增5%,至1.12億,輕債
26 : GS(14)@2018-03-16 17:10:59

盈利降5%,至1.6億,輕債
27 : GS(14)@2018-08-24 22:53:42

盈利增3%,至1.03億,輕債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285146

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