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20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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泓富產業信託(0808） 中期業績

泓富產業信託(0808）去年8月公布截至2015年6月底止之中期業績期內可分派收入按年升8.2%至1.25億元，每基金單位分派8.71仙。

期內收益按年升9.1%至2.16億元，物業收入淨額按年升10%至1.7億元。期內旗下物業整體出租率按年升0.7個百分點至98.5%；續租租金升幅按年收窄11.8個百分點至16.8%。

資產負債比率27.8%，對比2014年12月底止為28.6%。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）



中期業績

泓富（0808）行政總裁黃麗虹表示，全年有約50萬方呎樓面租約到期，當中30萬方呎的租約已於上半年談妥，下半年需要處理餘下20萬方呎到期樓面租約。上半年泓富的平均租金調升率為16.8%，按年減11.8個百分點。

泓富不少寫字樓物業位處九龍東，黃麗虹表示，雖然未來幾年該區的寫字樓供應大增，但一方面新落成樓宇物業質素高，可帶起租金，另一方面需求仍大於供應，有信心房託本年的加租幅度可達雙位數字。



觀塘創業街9號

泓富產業信託（0808）2014年以10.1億元向和黃收購觀塘創業街9號全數權益後，逐步進行資產增值工程。 創業街9號佔投資組合收益的8.7%，2015年上半年度出租率達到100%。 規模龐大的資產增值工程已經完成，令大廈設計和設施上，符合鄰近新寫字樓之規格，籍此提升大廈之市場競爭力。

創業街9號進駐後，整體組合規模擴大了11.2%，從而在擴大了的組合之中，有效地分攤某些營運支出。




荔枝角潮流工貿中心

荔枝角潮流工貿中心，在過去幾年來都有意申請政府的工廈活化計劃，期望由工貿大廈改為寫字樓用途，並已作出可行性研究。 黃麗虹表示，會暫擱有關申請，原因是大廈需要犧牲一層樓面來增加樓面高度，以符合契約改動。黃麗虹指，當中涉及6,500方呎樓面，這會令租金收入減少，因此要小心研究，料到年底才會落實會否活化改建此廈。


財務管理

資金方面，泓富（0808）2015年6月底負債比率由2014年底的28.6%下降至27.6%%。

泓富（0808）於2014年完成再融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。

展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求何時放緩。



政府2009年10月宣佈一系列活化工廈措施，自2010年4月1日起實施，其間曾推出優化安排，2011年中期檢討時，政府亦宣佈延長申請限期至2016年3月31日。 工廈活化工程提升了泓富產業（808）現有物業質素，亦可確保租金水平持續增長及資本增值。 從舊式工商廈變身租金增幅較高的商廈，既可免補地價的優化物業組合，又可以吸引零售及服務業租戶。 旗下的泓富廣場約2013年由工廈活化成商廈後，獲准從事零售及教育等行業，公司為該大廈換入跳舞學校、化妝品零售，美容院等行業，令大廈的租金收益增加。

荔枝角潮流工貿中心樓齡17年，符合港府改變規劃的樓齡要求；但是，由於需要犧牲一層樓面來增加樓面高度，加上該區的零售、教育事業未如觀塘區般興旺，看來不會趕「活化工廈」的尾班車。

觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值，現價預期息率6.3厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設5.5厘作為估值，泓富產業信託（0808）估值為3.2元。 如果用6.5厘作為估值，估值2.7元。





預期息率

泓富產業信託（0808）現價2.77元計算，息率5.9厘。

泓富產業信託（0808）中期業績，每基金單位中期分派8.71仙，按年升7%。 估計下半年度分派8.8仙，按年上升8%。 現價2.77元計算，預期息率6.3厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H15_Presentation_Chi.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 觀塘工業區的活化和發展研究
http://www.kwuntong.org.hk/publications/RD_KT_Ind_District_Study.pdf

5. 泓富收入億七 分派增6.8%
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150814/00202_019.html

6. 泓富加租32%贏同業
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150316/00202_031.html

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