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27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言，指加息理據在近數月加強，惟沒提到何時加息，僅稱應循序漸進。 分析員認為，根據耶倫想市場有準備今年內加息，是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為，聯儲局去年啟動了加息的第一步，每年行多一小步，每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下，美國聯儲局加息的步伐有多快，仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言，最近長實放盤的傳言亦令市場關注，李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域，不願言明新業務類型及所涉範疇，更稱除了總部長江中心之外，其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤，作價350億港元，為時6個月。 一旦交易成功，中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事，亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託（0808）能否有機會從母公司收購商廈，暫時是未知之數。 或許，長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的，但中環中心肯定是「太大件」了。



中資機構對本港寫字樓需求殷切，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，可支持租金升幅，冠君產業（2778）受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富（0808）物業收入5成半，亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）等。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，以非核心商廈為主，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

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泓富產業信託(0808）中期業績

泓富產業信託（0808）8月公布截至6月底止，物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元，全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元，每基金單位末期分派8.97仙。

期內，收益同比增長3.3%至2.229億港元；物業收入金額同比增長3.1%至1.76億港元；平均單位實際租金同比增長4.8%至每平方呎23.47港元；租用率減少1.8個百分點至96.7%。

每基金單位資產淨值5.12港元，同比增長2.8%;資產負債比率減少0.7個百分點至26.5%。

資產負債比率26.5%，對比2015年12月底止為27.2%。





業績摘要

於報告期間，泓富（0808）錄得 9.6% 的租金調升率，租用率亦保持於 96.7%的穩定水平。 泓富（0808）物業組合的平均單位實際租金錄得 4.8%的增長，達每平方呎 23.47 港元。

收益及物業收入淨額分別按年增加 3.3% 和 3.1% 至 2.229 億元和 1.76 億元。 而未經審核可分派收入為 1.314 億元，每基金單位分派為 0.0906 港元，按年增長 4.0%。

集團在九龍東的物業投資組合佔總物業收入淨額的 35.4% 。而在觀塘的一座商用物業 - 泓富廣場，其收益及物業收入淨額分別按年增長 13.2% 和 25.9%。




財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2015年底的27.2%下降至26.5%。

泓富公布，已與銀行就一項定期貸款融資訂立一份融資協議，涉及提供本金總額為8億元之定期貸款，息率將按香港銀行同業拆息加1.05%年利率計算，且將於提取日起計五年到期及須予償還。

根據資料，泓富於2014年融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

泓富產業信託（0808）2016年上半年物業收入淨額按年增3.1%，可供分派予基金單位持有人之收益上升5.3%，每基金單位分派上升4.0%，業績符合預期。 今年股價上升2成後，現價預期息率5.1厘，預期息率仍略高於被視為高息（扣除股息稅後）、派息正在逐步減少的內銀股。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。 租金調升率過去2年急升後，今年上半年幅度放緩至9.6%，未來租金增長將取決於整體市場情況。 根據資料，泓富於2014年完成再融資，為按 HIBOR 加年利率1.35%至1.50%不等，2019年11月之前並無重大再融資的需要。 泓富近日訂立的8億元定期貸款，息率將按 HIBOR 加1.05%年利率計算，將有助集團減低財務開支。

本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，泓富產業信託（0808）資產以非核心商廈為主，雖然不及冠君產業（2778）受惠，亦同樣受惠。 泓富（0808）較不受本港零售市道疲弱打擊，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證，擁有抗逆能力。



展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年6月底的租用率98.5%， 2015年12月底的租用率96.4%， 2016年6月底的租用率96.7%， 物業組合租用率自2006 年以來均在95%以上， 投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富（0808）的資產負債比率為26.5%， 與REITs 上限45% 有一定的距離，公司目前可動用併購資金達20億元，集團對上一次是2014年收購創業街9號。 由於收購物業需找回報達4至5厘的項目，才不會拉低整體回報，集團仍在尋找收購目標。 李澤鉅說除咗長江中心之外，乜嘢物業都可以賣，子公司的泓富能否從長實地產（1113）收購什麼資產，暫時是未知之數。



泓富(0808）現價計算，2016年上半年租金收入增長放緩，按年只上升4%，升幅低於過去數年。 如果沒有新的物業加入組合，除非經濟下行幅度厲害，相信未來數年的派息只會每年增加3%至9%，不會有什麼驚喜，但卻是穩穩陣陣。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.65厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年泓富(0808）的股息上升速度。

▪　　領展房產（0823）現價56.50元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價5.00元， 息率4.0厘， 2016年度預期息率4.6厘。
▪　　置富產業（0778）現價10.14元， 息率4.6厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.61元， 息率4.9厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.92元，（2015-16年度預期）息率5.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價5.14元， 息率6.0厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.46元， 息率7.7厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.41元人民幣， 息率7.9厘。




資產淨值，派息

泓富產業（0808）近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右，加上近年平均派息0.15元，股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價相除，9倍。 泓富產業（0808）現價市盈率7.5倍，這個數字算是接近9倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2011年	3.62元	0.1202元
2012年	4.24元	0.1354元
2013年	4.57元	0.1495元
2014年	4.70元	0.1630元
2015年	4.98元	0.1768元
2016年	--	0.0906元 (中期)

預期息率

泓富產業信託（0808）上半年度分派9.06仙，按年上升4.0%。

筆者初步估計，泓富產業信託（0808）2016年度派息按年上升4%，預期股息0.1839元。 現價3.61元計算，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 傳長實50物業放售 涉逾1180億 包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈
http://paper.hket.com/article/1490423/%E5%82%B3%E9%95%B7%E5%AF%A650%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%94%BE%E5%94%AE%20%E6%B6%89%E9%80%BE1180%E5%84%84?

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