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豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後，豪宅成交大減，市場湧現不少投資者「按爆」物業，須以平價出貨，有物業甚至淪為銀主盤。本報發現，資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」，連同葵涌一幢工廈，抵押予舖王鄧成波或相關人士，貸款4.9億元；而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地，在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為，過去樓市炒風強勁，炒家間會互相借貸炒起樓市，至近期交投轉淡，加按情陸續浮現，實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出，施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋，已被利星行財務公司收回，並以銀主盤形式放售，每幢叫價1.8億元，較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄，發現除向利星行承做一按外，亦由富益貿易有限公司承造二按，單是二按已涉及4.9億元，富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢，鄧氏稱，有關貸款並非單純為貝沙灣物業；施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢，鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭，故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成)；息口只約3厘，遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押，鄧成波則表示：「知道佢(施)唔係好掂，驚佢走我數，咪叫佢添，按埋貝沙灣」，不過，在土地註冊處文件所見，上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記，鄧指「詳細由律師處理，我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱，施曾購入葵涌兩幢工廈，並會活化成寫字樓，總投資約20億元，但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外，施佳龍自用的根德道單號屋地，自10年5月以1.628億元購入後，已先後8次由銀行及財務公司抵押，當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭，最近一次為今年4月初，但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上，近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年，豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋，一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業，向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按， 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房，去年先後5次加按物業，最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交，亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為，以往炒風強勁之時，不少炒家都會加按物業，增加流動資金，投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜，令該批加按物業遲遲未能賣出，部分業主唯有以平價沽貨，更有業主因斷供而被銀主沒收物業，料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸，冼稱，過往都有不少炒家兼任放數，並會要求買家增加其他物業作抵押，一方面可賺取利息，另一方面若買家「走數」，除可收回原有物業外，更可多賺其他物業；不過若遇上淡市，買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列２)

明報記者 林尚民、李宛婷

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2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針，其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖)，發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破，還是2003年SARS、2008年金融海嘯，中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若，而97年、08年兩次，都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年，亞洲金融危機爆發，特首董建華又提出「八萬五」政策，重創地產市道。1997年5月至1998年10月，大單位樓價指數跌幅達48.36％，中小型單位則跌44.45％。2012年底起推出的辣招，包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅，對豪宅市場影響明顯較大。去年2月，大單位樓價已率先下調，迄今共跌3.93%，而細單位則要到半年後，即去年8月才跟隨下調，迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清，去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示，今次樓價調整主要由於辣招，並非經濟因素，故預期豪宅樓價將繼續下調；再加上未來美國將會加息，故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段，預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上，近月不少發展商都以低市價開盤，周太稱，「除非蝕讓，否則作為二手買家，根本無可能同新盤鬥平」，原因是發展商買地成本低，而二手業主買樓成本則較高，故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣，以她持有的約10個物業為例，因沒有買家承接關係，現時全部沒有放售，部分物業唯有以低價出租，其中貝沙灣一幢洋房，更以月租約30萬元租出，比市價約40萬元平兩成半。但她補充，若用家見心水筍盤，亦不妨買樓自住，因本港樓市長遠仍會上升。

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1 : GS(14)@2018-08-21 06:27:17

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2 : GS(14)@2018-08-21 06:27:54

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3 : GS(14)@2018-08-21 06:28:24

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