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香港年輕一代成日投訴話無能力置業，的確，o依家樓價唔係普通人能夠負擔得嚟。不過，唔講大家可能唔知，原來連證監會主席方正都唔係一出嚟做嘢就有能力買樓。

公 務同私務同樣繁忙嘅方正，噚日得閒同一班傳媒午宴聚會，華華同佢傾開香港樓價極高嘅問題，方正就分享佢首次置業嘅事。家底甚豐厚嘅佢話，自己當年喺外國返 嚟，都要做幾年嘢，儲咗嚿錢先至喺30歲過後買人生第一層樓，屈指一算，已經係七幾年嘅事，location係薄扶林，但方正已經唔記得當年呎價係幾多， 只係話個單位都係得幾百呎，之後先細屋換大屋喎。

撞正近日「財政預算」熱，華華順帶問吓佢點使6000蚊，跑慣江湖嘅佢睇嚟早有準備，並冇「失守」講漏口，只係答o依家連錢點派都未公佈，所以答唔到華華佢會唔會要錢，更何況打算點樣用呢。

過去數個月，本地樓市從低位急速反彈，中原指數由127.46點升至141.04點，至今回升超過一成。樓市復甦，一眾地產商隨即推出大量新盤應市，樓花期長達兩年多，單位面積屢創新低，但依然賣個滿堂紅，毛利高達四至五成之高！

筆者面對如此亂局，實在感到唏噓。樓價上升，有樓一族，特別是大地產商和炒家，自然開心不已。可是，若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力，沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車，貧富不均問題不斷惡化，香港社會只會進一步撕裂。

自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月，本地樓價從低位大幅反彈，至今上升約一倍半。過去幾年樓價颷升，樓宇供應短期內無法增加去滿足需求，前任特首曾蔭權自然被問責，指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。

樓價颷升的罪魁禍首，始終是美國聯儲局推行超低息政策，令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市，但成效往往只能維持一年半載，之後樓價又拾級而上。

根據中原指數及綜合消費物價指數的數據，可以見到每次樓市颷升一段時間後，當政府推出措施打壓，或者預期美國加息，樓市便向下稍作調整，但一年半載後又重拾升軌。

2011年6月，中原指數突破100點後便向下調整約七個月，大約下調6%，連同期間物價上升3%，樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升，供樓負擔比率自然下降，由之前的42.9%下跌至40.5%。

到2012年1月，樓價止跌回升，持續上升一年至2013年1月，扣除通脹後實質上升約27%，供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施，樓價再度向下調整約5%，連同期間物價上升4%，樓價實質下調近一成，供樓負擔比率回落至44.4%。

只可惜政府在2014年初突然「減辣」，容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算，而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子，結果令二手樓供應減少，刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點，升足一年半，供樓負擔比率突破50%。去年6月港股大時代終結，樓價三個月後開始下跌，跌至今年3月，下調約13%。連同期間物價升幅，樓價實質下調約16%，個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息（Hibor）計算，更跌至約42%，接近過去二十多年的平均數，是合適的入市時候。今年4月初，市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」，銷情極其冷淡，竟然有七成中籤申請人不去認購，實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會，不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈，錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。根據過去幾年的規律，今次樓市回升，估計持續一年半載。隨着美國加息升溫，供樓負擔比率上升，樓花供應大增，或者政府再出招打壓，估計到今年底或明年初，樓價又向下調整。到明年中，樓價回到較低水平時，有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響，盲目以高價搶購物業。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）

自從2010年本地樓市從「海嘯價」急速反彈後，特區政府先後引入額外印花稅、買家印花稅和從價（雙倍）印花稅，希望把樓市炒家、內地買家及投資者驅逐離場。即使金管局多番收緊物業按揭成數，最近政府再度加辣，亦無助壓抑樓價，政府似乎顯得黔驢技窮。

正如筆者之前兩篇文章所述，政府的辣招表面上是協助市民首次置業，實際是扼殺二手市場，幫助地產商促銷，以及方便炒家出貨和內地人（或企業）走資，嚴重扭曲整個樓市。政府容許購入樓花的買家，到入伙後才計算半年換樓期，又縱容地產商提供九成，甚至十成樓按，變相鼓勵買家認購新樓，包括只得百多呎的劏房。辣稅不適用於過去以公司名義擁有的物業，以致出現鋪王首置，辣稅愈高，「公司盤」叫價愈高的荒謬現象！負責主管土地及房屋政策的官員，本身正是透過公司（包括離岸公司）擁有大量物業，他們（或者家人）透過轉讓「公司盤」獲利，由於無須到土地註冊處登記，外人不得而知。既然「心術不正」，壓抑樓市措施自然走了歪路，市民只有寄望今年三月的特首選舉，能夠選出「心正」和「路正」的特首，撥亂反正，把樓市重新納入正軌。筆者多番強調，香港實在有足夠房屋，滿足港人住屋需要。只因美國息率長期偏低，內地走資，個別官員為了發展新界，幫助囤地的人收割，不時製造土地及樓宇供應不足的假象。加上政府透過拍賣土地及徵收辣稅，每年收入高達千多億元，自然不想樓價顯著下調。小市民看見辣招無效，重複被官員欺騙愚弄，最後只好以高價入市，認購百多呎的劏房。

梁特首上台後制定長遠房屋策略，指每年外地（包括內地）買家房屋需求約2,250個，即每月約188個，這個數字明顯與現實情況不符。單以去年3月至11月數字計算，每月繳付買家印花稅的物業成交宗數平均是238宗。數字還未包括以轉讓公司形式購入的單位，找本地代理人或信託人購入的單位，以及一張合約購入多個單位的成交。既然政府評估每月外地買樓需求是每月188個單位，其實可以透過配額方式分配這188個「外地買家購樓證」，做法類似拍賣的士牌照，價高者得。由於「購樓證」有價，動輒數百萬元，外地買家自然會選擇購入豪宅，對中小型住宅單位的影響將可減至最低。過去政府限制內地人來港產子，又實施限奶令，為何影響全港市民生活的樓市沒有類似配額制度？政府若有心協助港人首置，可以從公屋及私樓的建屋量中，撥出更多單位作為居屋，供首置人士輪候購買，樓價是一般家庭可以負擔的水平，日後轉售只可賣給首置客。政府承諾全港市民，只要符合資格，有工作和足夠收入即可申請，人人有份。這便可以避免年輕人為了排隊入住公屋，故意放棄工作或者收入較高的工作。近年不少父母為了逃避辣稅，或者協助子女首置，耗盡積蓄去支付首期，以高價認購劏房，這奇怪現象實不應延續下去。政府向外地買家實施限購令，又保證全港首置市民可以獲配居屋，自然可令中小型住宅市場降溫。政府可逐步撤走買家印花稅和從價印花稅，方便港人換樓和物業投資，只保留額外印花稅，防止樓市再出現短炒情況。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com