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97後稱王　東九居屋呎價破 6000

1 : GS(14)@2011-05-29 12:00:28

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

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2 : 學習者(1436)@2011-05-30 01:43:05

1樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

那麼好價,我果間要出價330M將佢放賣了!希望2星期內可成交.

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3 : Louis(1212)@2011-05-30 18:09:44

土地價格已超過呎價6000

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4 : GS(14)@2011-05-30 21:39:44

2樓提及

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1樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

那麼好價,我果間要出價330M將佢放賣了!希望2星期內可成交.

3.3M 咁勁... 睇來又確紀錄，今日又有康山同富榮8,000元啦

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5 : GS(14)@2011-05-30 21:58:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296188

全港最貴居屋　康山呎價 8123
2011年05月30日

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6 : 龍生(798)@2011-05-31 02:34:28

但富榮個業主似乎執得唔多呢....

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7 : GS(14)@2011-05-31 22:09:33

持貨咁多年百幾萬真係少，但是如果2003年補地價就...

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8 : Sunny^_^(11601)@2011-07-08 16:51:40

而家D居屋業主就梗係想快D賣,萬一真係起居屋未死!

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9 : 龍生(798)@2011-07-08 19:16:54

一半半啦, 居屋市場呆滯除左因為少人買

也因為少人賣, 賣左舊錢又唔夠買私樓

最簡單問題, 賣左住邊?

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10 : 龍生(798)@2011-07-08 19:18:07

居屋業又多數只持有住緊呢個單位

唔似人地可以炒一層住一層, 所以....想賣同真會賣係兩回事

假設兩年後跌, 佢今日賣左, 佢要租兩年地方啊...

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11 : GS(14)@2011-07-08 21:53:38

我覺得最好就係加按

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12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-08 23:25:43

唔係呀,我知有人尊登揾居屋收租,收租回報高D

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13 : GS(14)@2011-07-09 10:13:24

12樓提及

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唔係呀,我知有人尊登揾居屋收租,收租回報高D

我都想買個

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東九新盤火藥庫 未來6年2.8萬伙應市

1 : GS(14)@2016-03-07 22:45:10

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/lam1.txt



【明報專訊】政府新一年度賣地表大增多幅市區地，新增14幅用地中，逾半數位於啟德發展區用地，涉及6000伙新供應。如計及近年來港鐵(0066)連環推出的日出康城（下稱康城）4至10期項目，以及計劃於新財年推出的新一期，未來6至7年康城內可供推售的新盤更高逾1.3萬伙。連同近年已批出的啟德6幅用地，以及將軍澳南、茶果嶺高嶺土礦場用地，預計東九龍及將軍澳一帶未來6至7年將有約2.8萬伙新供應。業界人士預計，新供應大增料對區內二手樓價構成一定壓力。

新賣地表中新增用地半數位於啟德新發展區，7地涉及6000伙，佔總單位供應1.92萬伙約三成。事實上啟德新發展區中，早年已批出6幅用地，先後由中海外(0688)、保利置業(0119)、K & K Property、嘉華(0163)及會德豐(0020)投得，可建單位逾3000伙，將於今年起陸續推出。

啟德新增7地 涉6000伙

新財年起啟德亦再有住宅地皮新供應，政府公布將推7地涉約6000伙潛在供應，連同近3至4年已批出但尚未推售的單位，單計啟德新發展區，未來6至7年將有近萬伙。

如計及近年來港鐵(0066)連環推出的康城4至10期項目，以及計劃於新財年推出的新一期，未來6至7年康城內可供推售的一手新盤更高逾1.3萬伙。連同將軍澳南、茶果嶺高嶺土礦場用地，東九龍及將軍澳一帶未來6至7年將有約2.8萬個新供應。

仍有6000伙潛在新增供應

事實上，撇除已公布啟德新發展區即將推出的7幅鄰近即將落成的港鐵啟德站的用地，該區內尚有6幅仍未推出，該批用地主力集中在舊機場跑道，料作低密度住宅發展，涉逾4000伙。另港鐵將軍澳日出康城發展方面，則扣除新一年度擬推出項目後，日出康城亦尚有約2000多個單位可於未來推出，即上述6000伙隨時成為潛在新住宅供應。

有業界人士指出，除茶果嶺高嶺土礦場外，安達臣道石礦場亦將有用地作私人住宅發展，即可預期未來十年東九龍及將軍澳一帶住宅新供應將陸續有來。

業界料發展商將調節推盤策略

萊坊高級董事及估價諮詢部主管林浩文則相信，政府未來長遠住宅供應是西北發展區，不過鑑於現階段尚未成熟，在適合推出用地選擇有限下，料未來數年推地主力亦將集中在東九龍及將軍澳一帶。林又指，早年政府亦集中推出多幅將軍澳南、九肚、掃管笏等用地，不過由於當時大市處於升軌，即使連環推盤亦未見交投減弱，預料如目前市況持續，發展商集中推盤，則只會互相搶客，料發展商會調節推盤策略。

區內二手樓價料受壓

不過值得注意的是，在市況回軟下，同區連環推盤料將對區內二手樓價造成壓力；同時區內人士持續增加，相信對交通亦將造成負荷。林氏相信，未來新供應陸續增加下，抗跌力較低的新界細單位將較受衝擊。

明報記者

[明報記者 樓巿數據尋真]

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啟德3地 可建東九酒店王國

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:40

【明報專訊】雖然過去一年訪港旅客減少，不過政府仍積極推出酒店地，本年度已有3幅酒店用地，包括啟德第4C區3、4及5號地盤，預計本年度賣地表內的酒店用地將可提供約2100個酒店房間。

料可提供約2100客房

市區地皮供應買少見少，而政府於本年度賣地計劃內首度納入啟德發展區內的商用項目，其中單計純酒店用地已有3幅（另外1幅可作商業或酒店混合發展），分別為4C區3、4及5號地盤，3幅地皮可按地積比4倍或5倍發展，高限為主水平基準以上45米。

實際上，目前已規劃於啟德跑道區內有6幅用地批作商業發展（亦可建酒店），共能夠提供300萬方呎樓面；其中3幅即第4C區3、4及5號地盤已列入賣地表，市場估計，3幅地皮涉及酒店樓面至少約150萬方呎，政府預計可提供約2100個酒店房間，粗略統計，房間數目已相當於廣東道現時沿海岸而設的4家酒店房間供應量。

至於該區尚餘的另外3幅用地仍未放入賣地表，包括4A區2號、4C區1及2號地盤，如全部最終亦轉為酒店發展，將令啟德新發展區酒店房間增加至逾4000間。

[樓巿數據尋真]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8139&issue=20160711

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內房奪油塘地王 貴絕東九 五礦40億中標 呎價7068元 高估值四成

1 : GS(14)@2016-08-05 08:07:12

【明報專訊】樓市回暖，地價亦再創新高。近年罕有的九龍市區臨海地、位於油塘崇信街住宅地，由首次投得香港官地的內房五礦地產（0230）以40.05億元奪標，每方呎樓面地價7068元，除大幅超出市場估值逾四成，更創東九龍住宅地每呎樓面地價新高，總投資額料約70億元，興建792伙的4幢分層住宅，主打中型單位。

明報記者 劉詠怡

是次批出地皮位於崇信街與仁宇圍交界，地盤面積約11.3萬方呎，可建樓面約56.7萬方呎，前臨鯉魚門海景。上周截標時大收13份標書，結果由五礦地產擊敗多間本地大型發展商長實地產（1113）、新地（0016）等成功投得。五礦地產副主席兼董事總經理何劍波認為，與內地市場相比，本港地皮價格與房屋售價的比例仍處於較合理水平，住宅市場長期仍將供不應求，公司對香港發展前景有信心，因此公司自去年起已密切關注香港市場。他又稱，油塘目前正逐漸由工廠區重新定位為住宅新區，是次投得的地皮景觀開揚，東望鯉魚門避風塘，南望維港和港島東一帶。

10年8幅東九地 一半染紅

回顧近10個財政年度，政府透過推出8幅位於東九龍住宅地，主力集中在啟德新發展區及油塘一帶，其中半數用地均由中資投得，包括由中海外（0688）購入的啟德1號項目地皮、保利置業（0119）以39.2億元投得的啟德第1H區3號地盤，以及是次由五礦地產投得的油塘地。成交呎價方面，啟德新發展區地皮每方呎樓面地價由2012年最低4913元，升至最高6530元，是次油塘地皮更以每方呎樓面地價逾7000元易手，成為東九龍住宅地皮呎價新高。業界認為，現時油塘地皮以高價成交，將帶動區內地價，料政府將於本季安排推出啟德第1K區3號住宅地盤及觀塘茜發道對出用地將可受惠。

投資70億建792伙 主打中型戶

是次油塘地皮成交價，較市場估值約18.14億至28.34億元、即每方呎樓面地價約3200至5000元為高。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價反映部分中資仍積極吸納優質地皮，而地皮為罕見市區臨海地，適合內地買家。林估計，項目發展將以中大型單位為主，料落成後呎價要在1.5萬元以上，才有利可圖。

分析：市區罕見臨海地 呎價料達1.5萬

中原地產測量師黎堅輝認為，近期樓市交投反彈，一二手成交俱旺，增添發展商對後市信心，加上該地屬市區臨海地，擁豪宅概念，故即使買方需建公眾停車場及負責興建附近的海濱長廊，增加項目發展成本，但仍吸引發展商願意以較高價搶地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1322&issue=20160804

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港島缺貨中資覬覦東九千億「筍盤」

1 : GS(14)@2016-09-08 00:26:37

2016-08-17 EW  

大批紅色資本和海外資金近年橫掃港島區整幢甲級寫字樓，成為升市火車頭。不過港島商廈向來是華資和英資權貴的盤踞地，靚貨買少見少，資金於是轉移目標，炒㷫九龍區的寫字樓。尤其是港府銳意發展成第二個中環的九龍東，過去五年區內商廈買賣呎價狂升逾倍，直逼金鐘，令人咋舌。

乾柴烈火下，手揸「筍貨」的上市公司股價亦跟着狂升。例如會德豐（0020），近年幾乎每年都沽出一幢商廈，每次都破盡呎價紀錄，合共套現超過一百六十億元，相當和味。

就連一些隱形多年的老牌地產商，如鄭翼雄家族的永泰地產（0369），以及早前夥拍大股東吳氏兄弟的基匯資本收購香港洲際酒店的建生國際（0224），亦因手上東九優質商廈價值遠超上市公司市值，而備受矚目。

外資近年蜂擁入市，狂掃港島甲級寫字樓，當中以紅色資本最為癲狂。根據戴德梁行統計，今年第二季中資租用中區甲級商廈比例高達六成，顯示中資企業正紛紛來港插旗。由於掃入整幢寫字樓擁有大廈命名權，兼且有樓面自用，又可博升值，難怪內地資金趨之若鶩。

寫字樓租務和買賣暢旺，帶挈多隻老牌收租股亦上升，如利希慎家族的希慎（0014）、吳光正家族的九倉（0004）、羅鷹石家族的鷹君（0041），甚至是坐擁金鐘花園道三號的房產基金冠君（2778），股價今年閒閒哋勁升兩至五成。

這股炒爆商廈的「鑊氣」，已由港島區吹襲到九龍，尤其是第二個中環的九龍東。芸芸本地發展商中，以已故船王包玉剛女婿吳光正孻仔吳宗權揸旗的會德豐，表現最為進取。

三十八歲的吳宗權在普林斯頓大學建築系畢業，做過投行瑞銀房地產企業融資及基金部門，從事資產併購和管理，二十七歲加入會德豐，負責地產業務。據知他經常親自巡視地盤，相當投入。一三年他晉身董事局，半年後坐正做主席，成為最年輕的華資家族上市公司揸弗人。

過去數年，會德豐幾乎每年都高價沽出一幢商廈，每次都破盡呎價紀錄，套現超過一百六十億元。一一年，集團以超過三十五億元投得觀塘偉業街、順業街及海濱道交界地皮，樓面呎價三千八百五十六元，翌年動工興建One Bay East甲級寫字樓。

會德豐貨如輪轉

誰知到一三年，會德豐火速以四十五億元出售One Bay East西座給宏利金融（0945）做香港總部，翌年再以天價五十四億二千萬元，出售東座全幢給花旗銀行，成為當時本港史上最大宗全幢甲級寫字樓交易。

去年十一月，會德豐再出售位於紅磡的甲級全海景寫字樓One Harbour Gate西座，作價五十八億五千萬元，由中國人壽（2628）承接，近日易名「中國人壽中心」。今年四月，集團又以四十五億元，將餘下東座賣給以天價掃入莊士機構（0367）位於山頂歌賦山道十五號地盤的深圳地產商祥祺集團老闆陳紅天。

連沽四幢甲級商廈後，會德豐目前在東九的項目，剩下海濱道一二三號的「九倉電訊廣場」，打算重建成二十一層樓面面積約六十萬平方呎的甲級臨海寫字樓。以吳宗權「貨如輪轉」的密食作風，相信亦會善價而沽。按同區平均呎價約一萬五千元推算，重建後的九倉電訊廣場保守估值接近九十億元，相等於現時會德豐一成市值。

今年七月，會德豐向吳宗權和副主席梁志堅等四名高層，合共授出逾一千萬份分期行使的認股權，行使價相等於當時市價三十六元六角。以本周一收市價四十三元三角，帳面雖勁賺逾八千萬元，依然未有人捨得換股沽貨，反映管理層對前景信心爆棚。

大發展商密密套現

自從一一年港府批出六幅九龍東商業地皮，加上坐擁土儲的發展商積極補地價重建，東九商業區已逐步成型。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，以東九建築呎價約一萬元，呎租三十至四十元計算，現時平均租金回報介乎兩厘半至兩厘八，「呢區商廈一向好好租。」

近年不少本港發展商出售東九商廈物業，呎價動輒狂升逾倍。例如新地（0016）發展的創紀之城七期絲寶國際大廈，一○年開售時呎價約五千元，四年後毗鄰的One Harbour Square，一手開售呎價已飆升至一萬五千元，升幅達兩倍。

由信置（0083）重建的九龍灣中國建設銀行中心，一二年亦以廿五億元售予建行（0939）。去年信置夥拍億京及資本策略（0497），以約三十億三千八百萬元投得九龍灣祥業街、常怡道及偉業街交界商業地，地皮總樓面面積約四十九萬平方呎，計劃興建甲級商廈，總投資額超過五十億元。

至於太古地產（1972）旗下九龍灣宏照道商業項目，去年亦獲金融機構以八十億元洽購，只因出價「太低」而未能成事，反映不少本港地產商的態度，就如長和（0001）副主席李澤鉅近日爆出的金句︰「沒有任何物業是一定要持有」，完全視乎潛在買家的出價。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，港島中環一帶甲級商廈供應極少，中資和外資惟有轉到九龍區掃貨。「佢哋要嘅係大幢、新淨同埋最好望海景，嚟緊東九仲有唔少新商廈落成，肯定係中資收購目標。」

除大型發展商外，一些隱形多年的老牌地產商亦因持有的東九龍靚商廈「禾桿冚珍珠」，身家隨時勁升幾倍。

例如由「製衣大王」鄭翼雄創辦的永泰地產，坐擁觀塘巧明街一幢雙子塔式甲級寫字樓Landmark East旗艦物業，租客包括安盛保險、友邦保險（1299）等，根據測量師行估計，市值約一百六十八億元，已遠超永泰目前六十四億元市值。

永泰禾桿冚珍珠

翻開年報，去年底永泰的香港投資物業組合，包括一百五十萬平方呎甲級寫字樓，連同灣仔甲廈W Square，以及荃灣和九龍灣共七十萬平方呎工業物業，帳面值已超過一百八十億元。去年底集團每股資產淨值約十七元四角，現股價折讓達七成二。

永泰地產已故創辦人鄭翼雄在香港從事製衣起家，六十年代到新加坡和馬來西亞設廠，七十年代尾轉型發展地產，代表作包括九龍站漾日居、小欖漣山、沙田晉名峰等熱賣項目。

鄭氏家族第二代可說「一門五傑」。永泰大股東為鄭翼雄二子鄭維志和四子鄭維新，前者是馬會董事和港大校董，後者做過市建局主席，現時出任永泰副主席兼行政總裁。長子鄭維健最為港人熟識，做過聯交所主席和前特首董建華年代的中央政策組首席顧問。至於孻仔鄭維榮是新加坡公職王，去年底曾來港推銷永泰的星洲樓盤。

建生活化工廈狂增值

另一坐擁觀塘甲級商廈的老牌發展商，是市值只有十四億的建生國際。位於觀塘開源道三十三號的建生廣場，前身是工廈，其後申請活化做寫字樓，總樓面約二十四萬平方呎，地下至二樓有三層商舖，三樓至十樓為面向郵輪碼頭無敵海景商廈。

今年三月底，建生廣場的出租率為六成五，呎租約廿一至三十元，仍有兩層零售樓面和頂層寫字樓正在洽租，估值約二十四億元。

此外，建生在中港兩地持有不少收租物業，如雪廠街西洋會所大廈、前稱「百利保廣場」的銅鑼灣怡和街六十八號六成權益，以及上環柏庭坊大廈，估值合共達六十三億元。按每股資產淨值四元四角四仙計，現股價折讓約七成一。

建生國際創辦人吳仲燦是緬甸華僑，妻子吳汪靜宜是德昌電機（0179）主席汪穗中的胞姊。他早年因投資泰國盤谷銀行而廣為人識，九十年代勵晶太平洋（0575）曾因垂涎盤谷股權，一度狙擊建生。

九九年吳仲燦去世，由長子吳繼煒和次子吳繼泰接班。兩兄弟○五年共同成立房地產私募基金「基匯資本」。二人近年轉趨高調，去年基匯夥拍建生斥資七十三億元，購入香港洲際酒店，轟動一時。

基匯現時管理的資產規模達九百六十多億元，近年頗多動作，尤其是替長和系及電盈（0008）接貨，包括一三年以三十七億元收購長和系的廣州荔灣區西城都薈。翌年四月，基金再以七十二億元向盈大地產（0432）購入北京盈科中心。

領展九龍灣爭食

自從投行出身的王國龍出任行政總裁後，領展（0823）一改收租佬保守作風。去年初，領展夥拍南豐以高市場估值上限兩成的五十八億六千萬元，投得觀塘海濱道商業地皮，每呎樓面地價達六千六百三十元，創下九龍東新高，令市場嘩然，亦意味領展搖身一變做埋發展商。

領展佔該項目六成權益，總投資額逾一百億元。屋宇署上年十二月批建一幢廿一層高商廈，另加三層地庫，總樓面約八十八萬呎。市傳投資銀行摩根大通正洽租三十萬呎樓面作為香港新總部，呎租約三十元。若然成交，將成為東九龍最大租務交易。

南豐本身在九龍灣亦有一幢三十層甲級商廈倣騰廣場。跟王國龍同樣出身摩根大通的前財政司司長梁錦松，一三年由私募基金黑石集團過檔南豐做行政總裁後，跟領展頻頻拍住上。去年領展掃入的北京歐美匯購物中心，南豐是原股東之一。

牛仔褲大王百億靚貨

除上市公司外，一些資深投資者在東九龍亦持有不少靚貨，當中包括「牛仔褲大王」楊釗。他創立的旭日集團，現時持有九龍灣宏遠街「一號九龍」甲級商廈，市值高達八十四億元。

楊釗七四年創辦旭日集團，初期只是小型製衣廠，其後愈做愈大，成為東南亞最大服裝製造及出口商之一。九三年，旭日旗下品牌「真維斯」（Jeanswest）打入中國市場，極速走紅，九六年將旗下旭日企業（0393）上市，但上市公司並無本港物業。

八一年，楊釗開始踏足地產市場。九八年，他擊敗明珠興業、僑福及鷹君，以十二億四千萬元投得前身為九龍街市的北京道一號地皮，發展成甲級商廈「北京道一號」，現已成為尖沙咀一大地標，辦公室呎租高達八十元。

至於一號九龍的地皮，可說是本港賣地史上一大「趣事」。九七年十月政府首次拍賣，當時由自稱「和黃董事」的黃月鶯與長和主席李嘉誠得力助手、興港集團董事總經理周年茂爭崩頭，最後黃以八億九千萬投得。

豈料黃未能繳付訂金，事後證實她精神有問題，拍賣因此作廢。翌年三月，地皮再次拍賣，價格因金融風暴急跌，楊釗最後以三億六千一百萬元「死雞價」投得。

譯文：李淑賢、裴浩輝 攝影：攝影組 資料：鄭俊祺 設計人：美術組

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世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

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打造東九成第二個核心商業區

1 : GS(14)@2016-11-24 07:32:40

【本報訊】政府銳意打造東九龍成為CBD2（第二個核心商業區），本港發展商紛紛入東九插旗，過去6年該區7幅地皮6幅由本地薑投得。至於其他投資者都不執輸，其中上月由「香港殼后」金利豐金融（1031）朱太以65.28億元，向太古地產（1972）買入九龍灣商廈地皮。根據中原工商舖資料，2011年以來東九龍7幅商業地皮招標，除了觀塘恒業街、偉業街與觀塘道交界在2012年由新加坡豐樹產業以37.69億元投得外，其餘6幅地皮全部是本地發展商。其中領展（823）與南豐去年初以58.6億元投得觀塘海濱道77號，每呎樓面地價6,630元，呎價創當時東九龍新高。資深投資者也來分一杯羹，上月金利豐金融以65.28億元向太古地產買入九龍灣宏照道與臨利街交界商廈地皮，成交價破中國人壽（2628）去年11月以58.5億元購入One HarbourGate全幢西座商廈及西座商舖紀錄，成為九龍區歷來最大額商廈買賣。買家朱李月華曾接受傳媒訪問表示，睇好本港商廈市場，該區具發展潛力，計劃將物業以金利豐命名，最快明年招租，2018年落成啟用。此外，同區不乏全幢商廈成交，例如今年5月時代集團控股（1023）以5.6億元購入觀塘偉業街164號The Mark。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843758

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東九居屋連環高價沽啟德地王效應　康田苑售585萬

1 : GS(14)@2016-12-30 02:04:53

【本報訊】市場消化加辣僅一個多月，二手市場已有價量齊回升迹象。受啟德高價賣地刺激，東九龍居屋價飆升，黃大仙天宏苑及藍田康田苑相繼錄得新高成交，其中天宏苑三房戶作價更直逼「六球」。藍籌屋苑鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊交投已率先反彈。記者：程俊華

受惠啟德地王效應，鄰區黃大仙天宏苑三房戶自由市場價已達590萬元。富誠地產林栢榮指天宏苑A座中層10室，實用554方呎，三房間隔，以自由市場價590萬元成交。是次成交價較去年多出50萬元，創同類單位新高價。藍田居屋康田苑亦錄破頂成交，世紀21聯誠謝寶昭指，C座高層1室，實用531方呎三房戶，於自由市場以585萬元易手，呎價11,017元，創該屋苑同類單位今年成交價及呎價新高。


尚豪庭三年升值三成


除市區外，元朗尚豪庭呎價更創新高。中原地產黃暉樹表示，尚豪庭2座高層B室，實用353方呎，成交價438萬元，呎價12,408元，呎價為屋苑分層單位新高。原業主於2013年12月以337萬元向新地（016）一手買入，持貨剛滿三年易手，獲利101萬元，單位升值三成。二手市場不只價升，交投量亦回勇。儘管受聖誕假期氣氛影響，鰂魚涌太古城本月成交不跌反升，衝上19宗成交，較上月加辣後激跌至僅9宗成交反彈1倍。不過，相比10月未有新措施前，整月錄34宗，本月交投較加辣前仍下跌44%。中原地產趙鴻運表示，碧藤閣高層D室，實用面積922方呎，業主原叫價1,700萬元，其後減價140萬元終以1,560萬元沽出，呎價16,920元。同屬十大屋苑的天水圍嘉湖山莊已有40宗成交，較上月全月36宗多11%。中原地產分行經理黃懷恩稱，樂湖居5座中層G室，面積548方呎三房單位，單位於昨日上午以455萬元放盤，因有買家即時積極洽購，業主輕微減價10萬元，火速在放盤兩小時以445萬元售出，呎價8,120元。反而另一上車屋苑沙田第一城，本月成交16宗，較上月22宗下跌27%，但昨單日錄兩宗成交。世紀21奇豐譚培坤透露，45座高層G室，實用304方呎，以419萬元交吉沽出，呎價13,783元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161229/19879832

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富強苑未補價650萬沽 東九居屋王

1 : GS(14)@2017-01-26 11:25:53

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0420&issue=20170126
【明報專訊】海航系昨以每方呎樓面地價1.3萬元高價投得啟德地，同位於東九的樂富富強苑則有3房戶未補價以650萬元易手，榮登東九居屋王。富誠地產客戶主任周文卓表示，富強苑E座高層9室，實用645方呎（建築824方呎），3房間隔，以650萬元（未補地價）成交，實呎10078元（建呎7888元），成交價創東九居屋新高。原業主1995年4月以144萬元（未補地價）購入，帳面獲利506萬元或3.5倍。

都會駅相連戶1950萬破頂

另將軍澳都會駅有特色戶以新高價售出。中原副分區營業經理柯勇表示，都會駅5座高層自製相連G、H室，實用約1364方呎、享部分海景，以1950萬元售出，相關成交金額創屋苑成交價紀錄，實呎近1.43萬元。

內地客2150萬沽瓏璽 實蝕250萬

原業主2009年以985萬元購入，帳面賺965萬元或近1倍。屋苑第1座有相連單位於去年9月以逾1810萬元易手，為該屋苑對上一宗成交金額最高紀錄。

另奧運站瓏璽則錄蝕讓成交。市場消息稱，最新一宗為瓏璽8座低層A室，實用1225方呎，屬4房雙套房間隔，以2150萬元沽出，單位實呎約1.75萬元。土地註冊處顯示，原業主名字以簡體字作登記，預料為內地人，於2011年以約2280萬元一手購入，持貨5年多，帳面蝕約130萬元，若扣除使費，料實蝕約250萬元。

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港人港樓呎價3萬 貴絕東九 啟德1號標準戶一周兩創成交紀錄

1 : GS(14)@2017-02-07 04:56:23

【明報專訊】啟德地價屢創新高，區內新盤成交呎價亦屢破紀錄。中海外（0688）港人港地項目啟德1號，繼上周初以1.6億元連環售出4伙首期低座單位，並以實呎2.5萬元創項目新高後，啟德1號II昨日亦透過招標，首次售出該期低座單位，實呎破3萬元，即一周內兩度刷新項目紀錄，呎價更貴絕東九標準分層戶。項目毗鄰的嘉華（0173）嘉匯，亦趁勢最快周五開價。

明報記者 林可為、劉詠怡

上述最新售出的啟德1號II低座單位，為低座第8座2樓實用面積1606方呎標準分層戶、屬4房間隔，並非特色戶，以會所泳池和園林景觀為主；以成交價4819.8萬元計，實呎3萬元，貴絕東九分層標準戶。市場消息表示，該單位買家為本港首置客，毋須繳付15%辣稅。

首置客4819萬入市低座單位

中海外地產董事總經理游偉光回應查詢稱，啟德1號I、II高座的標準單位，以及低座的4房大單位，均錄得理想銷情，顯示市場剛需強勁，項目低座的4房大戶，會繼續採取招標方式出售；昨日售出的低座8座2樓單位，並不包括獨立電梯大堂和垃圾房。資料顯示，啟德1號I、II共設48伙低座單位（全屬4房戶），當中40伙設有獨立電梯大堂和垃圾房。至於東九龍分層物業最高呎價紀錄（包括特色戶），為新地（0016）新蒲崗譽‧港灣1A座的「天池屋」所創下，該單位於2012年以9008萬元售出、實呎3.8萬元。

眼見設有轉售限制的港人港地項目啟德1號，以東九新高呎價紀錄售出，區內其他新盤開售亦如箭在弦。

嘉匯首推180伙 最快周五開價

嘉華總經理（香港地產）溫偉明表示，旗下嘉匯最快周五開價，周六對外開放示範單位及收票；並會根據一手新例要求，首張價單涉項目兩成單位，即約180伙，擬下周開售。對啟德1號II有低座單位以實呎3萬元成交，溫認為由於個別用家有需求，相信有關成交只屬個別個案。

嘉華昨日向傳媒開放嘉匯兩個有裝修示範單位，以及兩個交樓標準示範單位，分別屬1房和2房間隔。嘉匯提供900伙，涵蓋1房至4房單位及小量特色戶，實用面積由325至2193方呎。

另新世界（0017）荃灣西柏傲灣1月推出至今累沽約690伙、套現65億元後，周五再推售114伙，消息稱暫收170張入票，獲足額認購。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8181&issue=20170207

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